陸延鋒

我國旅游地產(chǎn)發(fā)展中的經(jīng)濟對策探討

陸延鋒

旅游地產(chǎn)最核心的，就是資源、人、房子這三個要素。本文先簡要介紹了旅游業(yè)的發(fā)展，而后對旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀、發(fā)展模式、發(fā)展特征等等進行了剖析，并轉(zhuǎn)換思路，對如何采取對策讓三要素之一的“人”在這些資源之間流動起來，以獲得更良好、更持續(xù)的收益做了一定的探討和研究。

旅游地產(chǎn)；發(fā)展；對策

一、我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

旅游地產(chǎn)以旅游、休閑、度假為目的，通過整合專業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和酒店管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新的產(chǎn)業(yè)模式。不可否認(rèn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展是隨著旅游業(yè)的發(fā)展而興起的。

國際經(jīng)驗表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期；人均GDP到達6000美金以上時，人們用于日常消費的費用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費用用于精神享受和文化消費需求。

2011年中國人均GDP為5432美元，2012年我國人均GDP達到了6094美元(國家統(tǒng)計局)。而2013年美國波士頓咨詢公司在一份最新的研究報告中指出：“2013年中國旅游市場占全球的比重達到8%，有望趕超日本成為全球第二大旅游市場，到2020年市場價值將增至3.9萬億元人民幣”。而根據(jù)國家旅游局的測算，未來中國將會成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體，將帶來對旅游地產(chǎn)的巨大需求。

二、現(xiàn)階段中國旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀

目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)模式為旅游度假休閑類地產(chǎn)，主要是指依托自然資源為核心進行開發(fā)的旅游度假項目模式。

從分類上來說，主要包括濱湖類度假項目開發(fā)，主要依托現(xiàn)有的湖景資源；濱海類度假項目開發(fā)，主要依托海體資源；溫泉度假項目的開發(fā)，主要依托溫泉資源；山體類度假項目開發(fā)，主要依托山勢的資源。

從開發(fā)特征上來說,對自然資源依賴大；離主城區(qū)有一定的距離，更多的需要發(fā)達的交通體系；旅游項目的比重偏多，住宅項目比重少，對服務(wù)要求更高；階段性明顯，開發(fā)周期長，資金需求大，現(xiàn)金回報滯后，因此資金鏈更需長期平衡。

從發(fā)展趨勢上來說，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，旅游地產(chǎn)類產(chǎn)品線日趨豐富，產(chǎn)品不再是一成不變的面向大眾，同時面臨激烈的石材競爭，就更需要創(chuàng)新產(chǎn)品類型；產(chǎn)品形態(tài)多樣化，產(chǎn)品線豐富，功能分區(qū)清晰；產(chǎn)品檔次高端化，高端產(chǎn)品能提升項目品牌的知名度，增加項目的盈利。

表1 旅游地產(chǎn)的六種核心驅(qū)動力模式及范例

表1展示了旅游地產(chǎn)的六種核心驅(qū)動力模式以及范例，結(jié)合以上分析我們可以對現(xiàn)階段中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展做一個小結(jié)：1.旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海；2.旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運作方式逐漸綜合化、多元化；置業(yè)者更希望在投資和消費上獲得優(yōu)良組合；3.旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富。4.項目開發(fā)周期長，資金需求量大，資金投入期與回報期錯配明顯。

三、旅游地產(chǎn)項目的經(jīng)濟對策探討

通過對旅游業(yè)、旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展模式、發(fā)展特點所做的一系列分析，下文對旅游地產(chǎn)項目的對策從幾個角度進行了初步探討：

其一，開發(fā)主題及產(chǎn)品形態(tài)對策。旅游地產(chǎn)中的產(chǎn)品線具有新的特征，并不同于以往的住宅產(chǎn)品，和普通的旅游產(chǎn)品，為此面向中高端和高端客群，必須提供適合客戶需求的產(chǎn)品。一方面；在開發(fā)主題上，針對區(qū)域、土地、自然資源的特點進行深入分析，以便確定開發(fā)主題：是高爾夫主題，還是養(yǎng)老主題，又或者是休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老主題，又或是融合混搭等等；另一方面；在產(chǎn)品類型選擇上，是融入產(chǎn)權(quán)式酒店、還是時權(quán)式酒店、旅居住宅、別墅、配套商業(yè)，還是如何的合理配比都顯得非常重要。

其二，關(guān)于開發(fā)運營權(quán)的對策。第一，加強對國家及所在地方的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)的研究，提高對房地產(chǎn)市場信息變化的敏感度，對即將發(fā)生的形勢變化有所預(yù)判，提前采取應(yīng)對措施。例如，隨著城鎮(zhèn)化的深入發(fā)展，國家擬放農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)與開發(fā)利用，首先進入流通市場的極有可能是通過集約整合后節(jié)約出來的農(nóng)村集體建設(shè)用地。這樣就可以對上述重點關(guān)注區(qū)域的農(nóng)村集體建設(shè)用地的情況提前開展摸底工作，并與相關(guān)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府接觸，建立聯(lián)系，為下一步的開發(fā)工作先期進行鋪墊。第二，開發(fā)運營商如能積極與地方政府或有關(guān)部門合作，力爭獲得土地一級開發(fā)資格。則在土地一級和二級市場上可進可退，從而掌握戰(zhàn)略主動權(quán)。

其三，運營對策。旅游地產(chǎn)，其最核心的，就是資源、人、房子這三個要素。一個旅游地產(chǎn)項目，占有的資源品種越豐富、資源數(shù)量越稀缺，其項目的含金量就越高，越容易熱銷。但在實際操作中，這樣既有熱帶海洋，又有森林、溫泉、濕地、紅樹林……的資源組合要么很難實現(xiàn)，要么土地成本極高。既然“自然資源”在空間上不可移動，“房子”作為不動產(chǎn)也不可移動，那么，我們不妨轉(zhuǎn)換思路，讓三要素之一的“人”，在這些資源之間流動起來，為消費者帶來不同的享受。第一，租售并舉，資金平衡。“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由購買者買斷客房等設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，交由管理公司經(jīng)營而取得收益的一種分戶銷售的酒店。從經(jīng)營狀況看，一般能保障40%以上的開房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報。

據(jù)不完全統(tǒng)計，全國至少有10余個省份以旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為重點支持產(chǎn)業(yè)，其中以海南省?？谑袨槔?，海口市為了大力推動旅游地產(chǎn)的發(fā)展，于2011年出臺了《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》其中大力鼓勵發(fā)展旅游地產(chǎn)，并鼓勵建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，可在規(guī)定條件下將產(chǎn)權(quán)酒店中的部分客房予以分割產(chǎn)權(quán)銷售，這樣就更靈活的便利于緩解旅游酒店開發(fā)運營中的資金長期沉淀問題，同時規(guī)定“產(chǎn)權(quán)式酒店配套設(shè)施面積應(yīng)占16%以上”又可因地制宜，將部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)如風(fēng)景名勝區(qū)的度假酒店、高爾夫球場等留下來長期持有，實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，在經(jīng)營管理上，既可以與專業(yè)酒店管理公司合作，可以保證較高的收益，為股東投資帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報；又可以將其余的物業(yè)對外出售，以便快速收回投資。

第二，分時度假及交換系統(tǒng)。目前國際上比較成熟的交換系統(tǒng)是RCI和ICI、以及國內(nèi)的天倫度假模式。一般分時度假的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品是20年期限，每年平均7天的入住權(quán)益，銷售價格一般為4-5萬元/人。由于國內(nèi)目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費權(quán)益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費用高昂，通常的交換費用都在1000元/周以上。分時度假產(chǎn)品實質(zhì)上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長）的時間產(chǎn)權(quán)，因此，房間需要更新設(shè)施和維護，甚至需要大修或翻新。這個費用來自于購買者的年費，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。分時度假適合那些未來多年有持續(xù)穩(wěn)定的度假需求，同時房費開支較大、追求獨特度假氛圍的人群?？腿耗挲g以中年以上居多。分時度假產(chǎn)品在現(xiàn)階段還存在一些問題，主要來自于政府、法律、發(fā)展商和交換系統(tǒng)，其中投資安全問題和低成本的交換問題比較突出。對此，可以借助開發(fā)運營者的身份和品牌的信譽打消客戶對分時度假的信用顧慮、投資安全顧慮，從而有效的促進銷售。

以今典投資集團紅樹林系列為例：“今典紅樹林”系列會員可獲得每年7天免費住宿，同時通過交換服務(wù)系統(tǒng)可以實現(xiàn)在北京、麗江、青島、三亞等地紅樹林酒店入住度假。目前，花6萬多元就可以享受35年內(nèi)每年7天的五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店入住權(quán)，不考慮利息與通脹因素，持卡人入住一天的費用不到300元，但一般五星級酒店客房價在1500元/夜。目前今典集團已推出分時度假產(chǎn)品———紅樹林度假卡。而對酒店公司而言，其賣給單個會員一年住宿權(quán)利是2000元左右（考慮到未來的貼現(xiàn)因素，實際上酒店的要價更貴），一間客房每年可固定為其帶來近10萬元的現(xiàn)金流，相當(dāng)合算。

第三，采用會員制。通過搭建超值服務(wù)平臺，培育終身忠誠客戶。一方面是從品牌建設(shè)角度來分析：以項目客戶會員（及潛在會員）俱樂部形式存在，例如國內(nèi)一線地產(chǎn)商組建的萬客會、招商會、綠地會等，成功的塑造了公司品牌形象，客觀上都為自己的產(chǎn)品客戶拓展提供了巨大的空間，這方面比較經(jīng)典的案例就是萬科在海南三亞投資開發(fā)的森林公園項目，萬客會作為萬科的客戶會員俱樂部就起了很大的作用。另一方面，在發(fā)展旅游地產(chǎn)的時候，也可以考慮組建會員制的俱樂部，并結(jié)合分時度假交換系統(tǒng)的運營，進行度假權(quán)益的營銷。

第四，引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域。產(chǎn)權(quán)式分時度假酒店交換存在投資風(fēng)險，為增強吸引力，可考慮引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。擔(dān)保公司以專業(yè)的特長要對項目進行嚴(yán)格的考察和評價，每年度收取一定的擔(dān)保費用以及一定的抵押實物，為酒店管理公司向投資者提供擔(dān)保。投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。保證擔(dān)保關(guān)系使原來簡單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個目的上是一致的。由擔(dān)保公司通過對投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進行風(fēng)險擔(dān)保，可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險。

我們從開發(fā)主題、產(chǎn)品形態(tài)、資源共享、產(chǎn)權(quán)分時交換體系、投資安全保證等等各方面，促使三要素之一的“人”在這些資源之間流動起來，為旅游地產(chǎn)置業(yè)者帶來消費與投資的更佳價值組合。有了這樣清晰的開發(fā)模式，特別是在某一個項目上取得突破、落地實施，成為示范工程，那么再與其他地方政府及開發(fā)者去洽談旅游地產(chǎn)項目的時候，對方會信服我們的實力與誠意，這樣成功的概率將大大增加。

[1]耿松濤,劉維林.我國旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式及風(fēng)險規(guī)避策略研究[J].建筑經(jīng)濟，2012，(01)：49-54.

[2]李蘭,張祖群.北京旅游地產(chǎn)的三個維度影響分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟管理，2012，(07)：34-40.

[3]周建成.旅游地產(chǎn)運營模式和發(fā)展趨勢[J].上海房地，2012，(01): 26-29.

陸延鋒，男，廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院2013級在職研究生，研究方向：金融理論與實踐。

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1008-4428（2015）01-28-02