□文/賈文藝

（蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院江蘇·蘇州）

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

□文/賈文藝

（蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院江蘇·蘇州）

經(jīng)過十幾年的瘋狂發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場走過了西方發(fā)達國家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展歷程，由此而帶來負面問題日漸顯現(xiàn)。本文對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的分析，找出造成目前房地產(chǎn)發(fā)展困境的原因，并提出建議，以達到房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

房價；房地產(chǎn)；研究

收錄日期：2015年10月27日

一、中國房地產(chǎn)狀況

自1998年房改以來，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，老百姓的住房條件有了很大的改善，這是值得肯定的地方，中國房地產(chǎn)市場用了短短十幾年的時間走完發(fā)達國家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展歷程，當然如此大躍進的發(fā)展房地產(chǎn)，也產(chǎn)生了很大的問題，主要有工程質(zhì)量下降，產(chǎn)生很多豆腐渣工程，造成了資源浪費。

房地產(chǎn)快速增長帶來的另一個大的問題是房價的瘋漲，到2013房地產(chǎn)發(fā)展的頂峰時，中國不僅人均住房面積達到世界的前列，房價即便是按照絕對價格來算也已達到世界前列，如果按購買力來計算，中國的房價已達到發(fā)達國家房價的5倍，也就是說買同樣一套住房，中國人要比西方人多4倍的付出。盡管2014年房價上漲趨緩，但仍處在歷史最高位，老百姓憑借正常合法的收入已無力購買一套住房。僅2003～2013年10年間，全國的房價普遍翻了兩番，一些地區(qū)的房價增長了近10倍，而同期老百姓的收入只翻了一番。高房價已制約了房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，對國民經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展造成很大傷害。

中國的房價已經(jīng)漲到如此高位，世界罕見，從國際經(jīng)驗來看，房價在暴漲之后必然要暴跌。從我國目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，地方政府采取措施來維持高房價，進而能夠保持高地價，這樣地方政府就又有錢花了，然而想保持高房價是徒勞的，暴跌只是時間問題，因為歷史已經(jīng)告訴我們，那些經(jīng)歷過房價暴漲的國家和地區(qū)房價沒有不暴跌的。

二、中國房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）產(chǎn)業(yè)定位錯誤。造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題的主要原因是產(chǎn)業(yè)定位的錯誤，多年來國家把房地產(chǎn)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其實是一種錯誤的定位。因為住房問題是民生問題，不可能作為一種產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，更不能作為一種支柱產(chǎn)業(yè)。無論哪個國家的住房問題都是由政府主導，政府有責任保證每一個人有一個安居的場所，不管是自有住房還是由國家來提供的住房，最終都要有國家層面來保證。如果完全由市場來提供住房勢必造成混亂，因為無論什么樣的企業(yè)都是以利益為驅(qū)動的，亦可以說是唯利是圖的，結(jié)果必然造成市場混亂，房價高漲，增加老百姓的負擔。

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，國家要在政策上和資金上予以支持和傾斜，勢必會造成其他產(chǎn)業(yè)資金的短缺，把房地產(chǎn)作為一種支柱產(chǎn)業(yè)會影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟健康發(fā)展不利。盡管房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動下游的幾十種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但從結(jié)果來看，無論是鋼鐵、水泥、玻璃以及各種建材都已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，造成資源浪費，對環(huán)境造成嚴重危害。更為重要的是，由于是支柱產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)的資金紛紛向房地產(chǎn)集中，使得實體經(jīng)濟萎縮，而房價的持續(xù)高漲，使得房地產(chǎn)泡沫越來越大，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題整個經(jīng)濟都可能出現(xiàn)崩潰，因此房地產(chǎn)已經(jīng)嚴重綁架了國家經(jīng)濟。

（二）消費觀念偏差。消費者的消費觀念也是造成房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的一個主要原因，開發(fā)商造房子是為了獲利，但要等消費者購買后才能實現(xiàn)。如果消費者不去搶購，開發(fā)商的房子就不可能賣得那么快，價格自然就不會漲那么多了。消費者也要量力而行，不要提前消費，也不要過多購買。

中國消費者往往理解的是，有了屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子才算有了家。在西方的消費觀念里，只要有了住的場所就可以了，不一定非要有屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子。社會上的一些風俗習慣和媒體也起到推波助瀾的作用，人人都買房的結(jié)果是房價越來越高，同時改變了人們的預期，以為房價會一直漲上去，造成一種惡性循環(huán)，越買越貴，越貴越買。

（三）炒作成風。由于房價在不斷地瘋漲，同時老百姓也存在一種預期，房價會不停的漲下去，無論什么時候買房，只要過一段時間賣出去就會有一定的回報，使得參與炒房的人越來越多，老百姓有一種從眾的心理，當他們看到周圍有人通過炒房得到暴利之后，很快就加入進來。當市場形成這種風氣后，市場導向就出現(xiàn)了問題，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

同時，除了投機炒房之外還有投資買房，和炒房不同的是，投資買房持有的時間要長一些，當然也是為了將來賣出后獲利。還有老百姓看到將來房價會上漲到一定高位后可能買不起，也會提前買房，結(jié)果是買房人越來越多，結(jié)果現(xiàn)有住房供不應(yīng)求，房價自然會上漲。

（四）官員腐敗。房地產(chǎn)的開發(fā)從土地拍賣到建設(shè)以及住房銷售各個環(huán)節(jié)都存在巨大的利益，這也給腐敗的滋生提供了土壤，從近兩年的落馬貪官來看，90%的貪官都涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一套房少則上百萬元，多則上千萬元，而那些被戲稱“房叔”、“房姐”甚至是“房爺”的貪官所擁有的房子多達上百套，由此可見房地產(chǎn)的腐敗有多深，腐敗的金額有多大。

腐敗推高了房價，開發(fā)商在土地獲得時候，就要給官員送禮，因為不送巨額的現(xiàn)金給那些掌握資源的官員，開發(fā)商是拿不到土地的，而這些送禮的錢勢必加到最終的房價上，畢竟開發(fā)商不會做賠本的買賣。開發(fā)商在賣房時也要給官員行賄，有的官員竟然要開發(fā)商在一個小區(qū)內(nèi)給幾套房，否則不給通電通水，這對于開發(fā)商來說也增加了成本，房價就會被推得更高。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展應(yīng)對措施

（一）重新定位。為了國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，把房地產(chǎn)回歸到原來的功能，有必要對房地產(chǎn)進行重新定位。住房首先是一個民生工程，讓老百姓有房子住是政府的職責所在，市場上提供的商品房只能是國家履行職責的一個補充，而不能把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。

政府在提供老百姓住房方面，不僅要提供保障房、廉租房，還可以提供共有產(chǎn)權(quán)房等。在政府資金不足的情況下，要鼓勵企業(yè)甚至個人自籌資金建房，使住房實現(xiàn)方式的多樣化，這樣不僅可以緩解政府資金的問題，還可以解決一些消費者對住房的多樣化需求。由于有了多樣化的提供住房，消費者就不用單單依靠開發(fā)商提供的住房，房價就不會這樣的瘋漲，即使在高位也有可能使房價回調(diào)，逐步達到一個合理的范圍。

（二）理性購買住房。消費者購買住房首先要改變購房理念，要理解房子只是一個住所而已，房子不是一切，而且在如此高的房價下，為了一套房要犧牲未來20年甚至30年的幸福到底值不值。當然這也與社會所能提供的住房類型有關(guān)，要改變消費者的購房理念，政府要提供一定的住房，不能把消費者完全推向市場，1998年房改之前，城市居民，特別是工作人員的家庭住房大部分是由單位提供的，居民沒有壓力，盡管住房條件不高，老百姓并沒有感覺有太大的負擔；其次，還要引導消費者綠色消費，不超前消費，也不過度消費。在消費者預期房價上漲的時候，本來10年或20年后準備為子女買房的，也提前購買，這樣就增加市場的壓力，無形中推高了房價。房子是用來住的，不是面積越大越好。

（三）打擊炒作。炒房嚴重擾亂市場，制造人為緊張，擾亂經(jīng)濟秩序，必須予以嚴厲打擊?？梢岳媒?jīng)濟手段、行政手段和法律手段打擊炒房。國外很少像國內(nèi)這樣炒房的，可以借鑒西方國家在打擊房屋炒作上的一些經(jīng)驗，當然要從根本上杜絕炒房，還是要完善法律。首先在經(jīng)濟上，炒房者賣房的目的不是為了住，而是為了賣，前提是房價越來越高，差價越來越大，這樣他們獲利就越多，政府可以通過征稅的方式收取差價部分的稅收，最高可達100%，讓炒房者無利可圖，炒房者自然就減少了；其次是行政手段，限購不失為一項有效的手段，規(guī)定本地戶籍及外地戶籍的居民只可以在本地買1套或2套住房，可以打擊炒房，然而2014年大部分城市退出了限購，其實這是一種短視的行為，無異于飲鴆止渴，應(yīng)該把限購上升到法律層面，可以長期堅持下去，限購不僅是公平的問題，同時也可持續(xù)發(fā)展，減少浪費的必然要求；最后是法律手段，要在具體的法律條文上明確炒房視為非法，可以以擾亂社會主義經(jīng)濟秩序罪對炒房者予以定罪量刑，并沒收其非法所得，讓那些炒房者付出代價，這樣的話就不會有太多的人炒房了，房價自然就會回落。

（四）懲治腐敗。近兩年來的反腐效果來看，腐敗已經(jīng)不是個別現(xiàn)象，而是一種普遍現(xiàn)象，可以說各行各業(yè)都存在腐敗現(xiàn)象。而且腐敗者前赴后繼，如雨后春筍般涌現(xiàn)，關(guān)鍵是處罰的力度不夠，腐敗的成本太低。嚴厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗可以有效減少腐敗的數(shù)量和腐敗的程度。

對于房地產(chǎn)的腐敗行為，必須有一個高壓態(tài)勢，無論在房地產(chǎn)過程中哪個環(huán)節(jié)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理，不管金額多大，一律先撤職，然后再根據(jù)涉案金額從嚴從重處罰，處罰太輕不足以起到震懾作用。同時要進行領(lǐng)導人問責制，對不作為的領(lǐng)導干部要堅決撤換。對于罔顧老百姓的利益，為了推高地價放任炒房而推高房價的，要追究其責任。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展影響著老百姓的正常生活，由于法律不健全及腐敗，房價越來越高，高房價已經(jīng)使住房成為老百姓的重要負擔，對國民經(jīng)濟造成了嚴重的傷害。由于房地產(chǎn)有著高額回報，無論是地方政府還是開發(fā)商都樂此不疲，越來越多的實體企業(yè)也加入進來，房地產(chǎn)慢慢出現(xiàn)過剩。過度的開發(fā)不僅浪費資源，而且對環(huán)境造成嚴重傷害，因此必須對房地產(chǎn)政策做出調(diào)整，處理出現(xiàn)的問題，使房地產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)到居住的功能上來。

［1］賈文藝.關(guān)于目前中國高房價的思考［J］.黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2008.6.

［2］賈文藝.中國房地產(chǎn)市場的困局與出路［J］.商業(yè)經(jīng)濟，2013.10.

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