邵萍

在很多人的印象中，想移民，那就得在目的國(guó)買(mǎi)房。只要有了房子，移民肯定不是夢(mèng)。如果真的有這種想法，那真的就是大錯(cuò)特錯(cuò)了。

的確，同樣花200萬(wàn)，在北京、上海等地可能只夠付個(gè)首付，而在美國(guó)，卻可以買(mǎi)個(gè)別墅。因此，只要具備出國(guó)條件的家庭，都希望能夠通過(guò)買(mǎi)房移民國(guó)外。

根據(jù)美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）今年發(fā)布的報(bào)告，2014年4月至2015年3月底期間，海外買(mǎi)家交易量達(dá)到了1040億美元，同比增長(zhǎng)了12.2%，首次突破千億美元。

其中來(lái)自中國(guó)、加拿大、墨西哥、印度和英國(guó)的買(mǎi)家購(gòu)置了美國(guó)51%的房子，而中國(guó)買(mǎi)家在成交額和交易量方面首次超越加拿大，在美購(gòu)置房產(chǎn)金額高達(dá)286億美元，這一金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出加拿大買(mǎi)家的112億美元的買(mǎi)房金額。

從數(shù)據(jù)中可以看出，中國(guó)買(mǎi)家在2014年度占全美買(mǎi)家的比例達(dá)到28%，意味著每100個(gè)買(mǎi)房的人里面，就有大約28個(gè)人是中國(guó)人。而大多數(shù)中國(guó)買(mǎi)家?guī)缀醵际亲钕矚g在美國(guó)西海岸安家，因?yàn)楫?dāng)?shù)夭粌H教育資源豐富，同時(shí)商業(yè)與貿(mào)易的機(jī)會(huì)也非常多。

據(jù)調(diào)查，買(mǎi)入度假屋的房產(chǎn)客戶真的不在少數(shù)，這類人群之所以將海外置業(yè)的計(jì)劃納入退休、養(yǎng)老、旅游之中，除了為提高自己的生活品質(zhì)以外，另一方面也有海外資產(chǎn)配置的打算。

除此之外，還有另外一類人群，他們是完全不需要走出國(guó)門(mén)的“洋房奴”，而所以想要出國(guó)買(mǎi)房，大多只是透過(guò)中介了解購(gòu)房當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，然后做出購(gòu)房決定，他們最明顯的特征就是，幾乎都是現(xiàn)金付款。

但是，現(xiàn)金付款也是有一定難度的。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)行的《外匯管理?xiàng)l例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬(wàn)美元，所以，這些“土豪”只有通過(guò)各種方法借用親戚朋友的身份證才能兌換外匯。

因此，在這種情況下，盡管美國(guó)房產(chǎn)非常便宜，如果想要買(mǎi)下一套度假屋也需要大筆費(fèi)用。如果還想要一次性現(xiàn)金付款，則可能需要?jiǎng)佑贸^(guò)16個(gè)身份證來(lái)兌換美元，這種螞蟻搬家的買(mǎi)房方式并沒(méi)想象中那么簡(jiǎn)單。

有消息稱，外管局一份文件表示，要求各家銀行對(duì)可能的分拆交易提高警惕，必要時(shí)拒絕購(gòu)匯申請(qǐng)。

外管局規(guī)定，5個(gè)以上不同個(gè)人，同日、隔日或連續(xù)多日分別購(gòu)匯后，將外匯匯給境外同一個(gè)人或機(jī)構(gòu);個(gè)人從7日內(nèi)從同一外匯儲(chǔ)蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬(wàn)美元外幣現(xiàn)鈔;同一個(gè)人將其外匯儲(chǔ)蓄賬戶內(nèi)存款劃轉(zhuǎn)至5個(gè)以上直系親屬等情況界定為個(gè)人分拆結(jié)售匯行為。

如果這項(xiàng)規(guī)定是真的，那么，未來(lái)“土豪”想要通過(guò)一次性付款購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)就會(huì)存在一定的難度。

實(shí)際上，海外購(gòu)房的門(mén)檻并不高，途徑也非常多，而且有的投資價(jià)值也比較高，沒(méi)必要非得一次性付完全款。

比如，按揭貸款買(mǎi)房也是一條路徑，現(xiàn)在基本上每個(gè)國(guó)家都可以做房屋按揭，有些是由當(dāng)?shù)劂y行辦理，購(gòu)房者可以遞交一些國(guó)內(nèi)的經(jīng)核實(shí)的資料;有一些國(guó)外銀行，甚至跟國(guó)內(nèi)銀行有協(xié)議，購(gòu)房者可以直接向國(guó)內(nèi)銀行代收。

但是，在國(guó)外買(mǎi)了房子，真的就可以順理成章的移民了嗎？

如若你這么想了，那就錯(cuò)了。據(jù)悉，想通過(guò)海外買(mǎi)房移民絕對(duì)是陷阱，尤其是美國(guó)。即便是其他國(guó)家，也需要看清楚每個(gè)國(guó)家的法律條例規(guī)定再做購(gòu)房決定。

目前，有部分房地產(chǎn)商利用美國(guó)的EB-5簽證政策來(lái)吸引很多投資者的眼光，這一政策要求外國(guó)移民申請(qǐng)人在美國(guó)投資創(chuàng)設(shè)有利于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)性企業(yè)，并創(chuàng)造10個(gè)全職的美國(guó)工人就業(yè)機(jī)會(huì)，即可獲發(fā)兩年期的條件式移民簽證。

一家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)高管曾經(jīng)對(duì)記者稱，由于企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中解決了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口，所以公司獲得了一定的移民配額，透過(guò)賣房可以將這些房子都轉(zhuǎn)給客戶，而這名高管透露，內(nèi)地很多房地產(chǎn)商都在利用這一政策做投資移民。

其實(shí)，這種做法是一種打擦邊球的做法，不是正常運(yùn)用當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，而且這種移民配額通常需要等幾年才能確定下來(lái)，作為投資者，如果想要依靠這種方法移民，那是非常危險(xiǎn)的。不僅如此，這項(xiàng)規(guī)定是有彈性的，投資移民在情況發(fā)生變化后，仍有可能取消永久居留權(quán)。

事實(shí)上，現(xiàn)在中國(guó)赴美國(guó)的簽證早已大大放松，現(xiàn)在支持10年多次往返，一次可以居住3個(gè)月。對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)足夠。中國(guó)人一旦拿到美國(guó)身份，意味著就要全球征稅。因此，一般沒(méi)有特殊原因，而且長(zhǎng)期居住在國(guó)內(nèi)，不建議移民美國(guó)。

除此之外，買(mǎi)房后想要高枕無(wú)憂基本上是不太可能的，美國(guó)買(mǎi)房需要繳納房產(chǎn)稅，每一個(gè)州收的比例不一樣，最低的也要房屋估價(jià)的1%，最高的可能大約要4%，這樣投資的回報(bào)率就會(huì)打一個(gè)折扣。

而且，在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，如果一棟80萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)一個(gè)月可能要150美元左右，一年下來(lái)需要1800美元，而在自然災(zāi)害多發(fā)的地區(qū)，還需要買(mǎi)一份額外的自然災(zāi)害險(xiǎn)。

另外，美國(guó)的房屋維護(hù)成本也是很高的，比如屋頂維護(hù)、露臺(tái)保養(yǎng)、水電費(fèi)、草地維護(hù)等，一年可能需要花費(fèi)5000美元左右。而一些高檔小區(qū)或公寓的公共開(kāi)支收費(fèi)也是高得離譜，一套位于曼哈頓的普通公寓這項(xiàng)開(kāi)支可能每月高達(dá)上千美元，大大影響投資的收益率。

看了這些，還想通過(guò)買(mǎi)房移民國(guó)外嗎？如果依舊有這需要，那也一定要弄清相關(guān)的流程和程序再下手哦！