文/曹偉　沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院　遼寧沈陽　110000

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論房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過程控制應(yīng)用

文/曹偉沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院遼寧沈陽110000

【摘要】近年來，房地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展比較迅猛，國(guó)家為了房地產(chǎn)發(fā)展朝著制度化的方向發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控。其中對(duì)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)工程成本造價(jià)就做了一個(gè)全面的預(yù)測(cè)和控制，從而取得更高的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本文通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本造價(jià)全過程控制做了一個(gè)分析，得出管理成本造價(jià)全過程控制應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)事業(yè)；成本管理；成本控制

為了能夠使經(jīng)濟(jì)更好更快的發(fā)展，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)事業(yè)做了一個(gè)系統(tǒng)的理論規(guī)劃，房地產(chǎn)超一定的軌跡發(fā)展，這樣做的目的不僅能夠控制房地產(chǎn)的發(fā)展，不是也能夠緩解土地壓力。但是這樣的規(guī)劃無疑會(huì)使房地產(chǎn)的利潤(rùn)變低，房地產(chǎn)商為了使利潤(rùn)最大化，就提出了成本管理中成本造價(jià)全過程的控制。

一、房地產(chǎn)成本管理過程內(nèi)容

對(duì)于房地產(chǎn)成本管理要分為好幾個(gè)階段，每一個(gè)階段都會(huì)涉及到不同的單位和利益，因此成本控制必須要把握全局。其中各個(gè)過程包括項(xiàng)目決策階段的工程造價(jià)控制，項(xiàng)目規(guī)劃階段的工程造價(jià)控制，招標(biāo)和合同制定階段的工程造價(jià)，施工階段的工程造價(jià)以及結(jié)算階段的工程造價(jià)等5個(gè)內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)各階段成本控制方法措施

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的工程量比較大，而且回收資金的周期比較長(zhǎng)，稽核建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)都要加入巨大的投資，因此房地產(chǎn)的成本控制必須在施工的每個(gè)階段做一個(gè)合理的規(guī)劃，這樣才能夠有效的控制造價(jià)成本。

2.1項(xiàng)目決策階段的工程造價(jià)控制

項(xiàng)目化決策階段要對(duì)項(xiàng)目的總體類型做一個(gè)具體的把握，首先要確定合理的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，這樣的規(guī)模要考慮到自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況和現(xiàn)有的工程技術(shù)水平。其次要確定適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的制定既不違反國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)也能夠與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所配套，要考慮到項(xiàng)目之后的重建擴(kuò)張。再次要選擇科學(xué)合理的方法，科學(xué)合理計(jì)算方法，能夠使工程造價(jià)的估價(jià)，得到最為準(zhǔn)確的評(píng)估，對(duì)于前期的經(jīng)費(fèi)投入(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，土地征用費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)，銷售管理費(fèi)，安裝工程費(fèi)等)要做合理的預(yù)算。最后做合理的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，就是將前期所需要的所有費(fèi)用編制成財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)于項(xiàng)目能否盈利?以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)評(píng)估，依據(jù)多方面的數(shù)據(jù)，做出最合理的決策。

2.2項(xiàng)目規(guī)劃階段的工程造價(jià)控制

一旦項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)確定之后，房地產(chǎn)商就可以尋找一些權(quán)威的房建機(jī)關(guān)，和知名的設(shè)計(jì)單位對(duì)自己所定下的項(xiàng)目，進(jìn)行合理的規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃過程當(dāng)中的成本造價(jià)包括以下幾大方面：

2.2.1設(shè)計(jì)方案的合理性

合理的設(shè)計(jì)方案會(huì)使經(jīng)濟(jì)成本盡可能最低，所以設(shè)計(jì)方案一定要體現(xiàn)現(xiàn)階段的環(huán)保，節(jié)能，抗震等應(yīng)用性比較長(zhǎng)的設(shè)計(jì)方案。

2.2.2設(shè)計(jì)方案量化評(píng)估

對(duì)權(quán)威機(jī)關(guān)或者知名單位設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案要做一個(gè)量化的評(píng)估，綜合考慮時(shí)間，價(jià)格，實(shí)用性等方面，看看設(shè)計(jì)方案能否達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?通過對(duì)幾個(gè)設(shè)計(jì)方案的量化評(píng)估，確定最優(yōu)的項(xiàng)目方案。

2.3招標(biāo)與合同階段的工程造價(jià)成本控制

在招標(biāo)和合同階段，主要涉及到開發(fā)商，與業(yè)主之間的利益糾紛，為了能夠使房地產(chǎn)商和業(yè)主之間不能夠得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在招標(biāo)與合同階段對(duì)工程造價(jià)有一個(gè)合理的控制。具體來說，在這個(gè)階段也要做好以下幾大工作：

2.3.1確保招標(biāo)的公平公正性

在招標(biāo)工作開展之時(shí)，要確保招標(biāo)的公平公正性，本著這樣的原則，房地產(chǎn)商要對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地進(jìn)行考察，避免一些房建企業(yè)走后門走關(guān)系虛張夸大，這樣對(duì)于項(xiàng)目成本造價(jià)控制有很好的幫助。

2.3.2收集招標(biāo)單位信息

房地產(chǎn)商對(duì)于建設(shè)單位的信息也要有一些收集，這樣才能夠做到知己知彼，對(duì)于日后的投標(biāo)工作，以及工程造價(jià)控制有一定的幫助。

2.3.3遵循合理低價(jià)者中標(biāo)的原則

對(duì)于各個(gè)建設(shè)商所推行的介紹方案，盡量選擇合理低價(jià)的中標(biāo)原則，那不僅能夠控制工程的質(zhì)量，同時(shí)也能夠控制工程的造價(jià)成本。

2.3.4強(qiáng)化合同的法律效應(yīng)

在合同制定階段，一定要遵循一定的法律程序，對(duì)于合同所擬定的各項(xiàng)條款，要謹(jǐn)慎的審查，對(duì)于一些復(fù)雜的合同條款，要請(qǐng)一些法律專家進(jìn)行鑒定和評(píng)價(jià)，以確定合同對(duì)業(yè)主和房地產(chǎn)商都有一定的利益，然后再簽署相關(guān)的合同。

2.4施工階段的造價(jià)控制

項(xiàng)目在施工階段，由于工程量比較大，而且涉及到的企業(yè)和利益是非常多的，能夠在施工階段做合理的造價(jià)控制，就必須對(duì)施工的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的把控和監(jiān)管，具體可以分以下幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行工作：

2.4.1工程費(fèi)用面簽

在具體的施工環(huán)節(jié)，很多的費(fèi)用是必要的工程費(fèi)用，而這些工程費(fèi)用一定要經(jīng)過業(yè)主或者是房地產(chǎn)商面簽，面簽的時(shí)候一定要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行精確的把握，確定工程材料的質(zhì)量，確定工程變更的每一個(gè)環(huán)節(jié)，不在做大量的數(shù)據(jù)收集，確保面簽是最合理的科學(xué)方案。

2.4.2保存原始資料

施工過程當(dāng)中要時(shí)時(shí)與原始的資料進(jìn)行比對(duì)，積極發(fā)揮監(jiān)理在工程施工過程當(dāng)中的作用，還要對(duì)施工之后的材料進(jìn)行收集和整理，以便對(duì)下個(gè)環(huán)節(jié)的工程造價(jià)進(jìn)行合理的評(píng)估。

2.5結(jié)算階段的工程造價(jià)控制

對(duì)于項(xiàng)目工程來說，結(jié)算階段是至關(guān)重要的，而結(jié)算工作也要突出工作量大，時(shí)間短，工作質(zhì)量要求高等特點(diǎn)，為了控制結(jié)算階段的工程造價(jià)，就必須要注意以下幾點(diǎn)：

2.5.1重復(fù)審核工程造價(jià)

很多的房地產(chǎn)商對(duì)于工程造價(jià)有專業(yè)的評(píng)估知識(shí)，所以大多委托一些中介公司進(jìn)行審核，而這些中介公司，在審核過程當(dāng)中，有可能與施工單位進(jìn)行一些利益上的交易，這樣可能會(huì)使工程造價(jià)有一定的提高。為了能夠完善這樣的審核制度，必須在工程結(jié)束之后，由公司派出專業(yè)的審核人員進(jìn)行2次重復(fù)審核，審核過程當(dāng)中還要派專人監(jiān)督，將審核之后得到的數(shù)據(jù)，與之前的中介公司數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，如果發(fā)現(xiàn)審核數(shù)據(jù)有非常大的出入，還要對(duì)此工程造價(jià)進(jìn)行重復(fù)審核，這樣多次的審核，確保工程造價(jià)的最低。

2.5.2遵循合同規(guī)定

等待結(jié)算完畢之后，地產(chǎn)商應(yīng)該整理之前的項(xiàng)目規(guī)劃方案，給項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行很好的評(píng)估和現(xiàn)場(chǎng)的管理，遵循合同規(guī)定，與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商和交接。對(duì)于工程項(xiàng)目當(dāng)中出現(xiàn)的一些違約狀況，要做合理的處罰，這樣也能夠降低工程造價(jià)成本。

結(jié)語：

項(xiàng)目工程的建設(shè)，從房地產(chǎn)開發(fā)商來說是為了達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)，為此必須要在各個(gè)環(huán)節(jié)上做好嚴(yán)格的管理，培育良好的管理團(tuán)隊(duì)，讓管理團(tuán)隊(duì)在工程的開發(fā)和造價(jià)控制上起到應(yīng)有的作用，這樣才能夠確保項(xiàng)目工程的以最大化。

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