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房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效控制措施

文/ 任程青上海龍華航空發(fā)展建設(shè)有限公司上海200000

【摘要】本文從房地產(chǎn)開發(fā)過程中容易失效地環(huán)節(jié)引申開來，研究施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量、成本與生產(chǎn)進(jìn)度之間的制衡關(guān)系，在不影響工程質(zhì)量及項(xiàng)目進(jìn)度的前提下，尋求成本的有效控制措施，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)的建造成本。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；失效；控制措施

1、引言

在成本控制方面，開房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)通常僅僅重視施工階段的建設(shè)成本控制，卻不重視決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、結(jié)算等可以把控的階段。尤其是有時(shí)為了降低設(shè)計(jì)成本，忽略了對成本控制的設(shè)計(jì)理念，常常誤認(rèn)為設(shè)計(jì)費(fèi)降低了就是降低成本；不夠重視項(xiàng)目的可行性研究階段及投資決策，而這些往往卻是成本控制的重要方法和措施。

2、失效環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)成本控制是在工程質(zhì)量和進(jìn)度都能滿足的前提下，通過有效的方案和措施，使建設(shè)成本降到最低。如果項(xiàng)目管理人員只注重成本目標(biāo)，僅關(guān)注分解后的各個(gè)子項(xiàng)，忽視了外部環(huán)境的變化。當(dāng)通過盲目刪減項(xiàng)目或降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)來解決實(shí)際的成本超支的問題，容易導(dǎo)致項(xiàng)目功能影響或者下降。

2.1不重視決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵階段。盡管在決策階段成本費(fèi)用的使用并不多，但對整個(gè)項(xiàng)目的成本控制起著重要的作用，將直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。由于一直處于賣方市場，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視決策的成本控制，只重視項(xiàng)目建設(shè)和銷售而忽略了策劃的重要性。

2.2忽視設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常更加重視施工階段的成本控制。一個(gè)常見的誤解：項(xiàng)目成本包含在“看得到”的實(shí)物量中，把工作重點(diǎn)放在加強(qiáng)預(yù)算審核，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理上。然而設(shè)計(jì)合同中僅約定設(shè)計(jì)內(nèi)容、設(shè)計(jì)要求、時(shí)間進(jìn)度和設(shè)計(jì)費(fèi)用等條款，很少把設(shè)計(jì)造價(jià)控制作為對設(shè)計(jì)單位的合同約束條件。設(shè)計(jì)單位習(xí)慣從設(shè)計(jì)的美觀性、符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、保證設(shè)計(jì)安全等目標(biāo)出發(fā)，缺乏控制造價(jià)成本的意識。

2.3招投標(biāo)未起到成本控制的作用

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)行招投標(biāo)的不足70%。一些房地產(chǎn)公司為了趕進(jìn)度規(guī)避公開招標(biāo)，有些公司采取各種變通的方式，先內(nèi)定中標(biāo)單位再后補(bǔ)公開招標(biāo)的程序，甚至肢解標(biāo)的來達(dá)到不公開招標(biāo)的目的。雖然政府有相關(guān)的招投標(biāo)管理?xiàng)l例，但工程招投標(biāo)依然若隱若現(xiàn)，沒有起到成本控制的作用。

3、有效控制措施

隨著逐步實(shí)施對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場在更加激烈競爭的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展，已成為一個(gè)重要課題。除了適銷對路的產(chǎn)品開發(fā)，還有一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。如何最大限度地減少建設(shè)成本和提高企業(yè)的投資回報(bào)率，合理確定工程造價(jià)是降低成本的關(guān)鍵所在。

3.1設(shè)計(jì)管理

在建設(shè)項(xiàng)目的總成本中，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)只占1%～2%，但對工程造價(jià)的影響達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)的功能和質(zhì)量能否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目的投資額及投資周期，而且還會影響項(xiàng)目建成后的使用效益。如果設(shè)計(jì)方案確定，也就確定了工程造價(jià)，想要從根本上改變了工程成本，有效控制工程造價(jià)，就需從工程設(shè)計(jì)階段的管理著手。

限額設(shè)計(jì)是一種有效地成本控制手段。簡單地說，就是要按照可行性研究報(bào)告或者核準(zhǔn)的投資估算來控制初步設(shè)計(jì)，再根據(jù)批復(fù)的初步設(shè)計(jì)概算來控制施工圖設(shè)計(jì)。把每一階段確定的估算或者概算額及工程量先分解到各個(gè)結(jié)構(gòu)、建筑等大專業(yè)，在分解到各分部分項(xiàng)工程。各個(gè)專業(yè)在滿足使用功能的前提下，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評估和篩選，挑選出最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。在施工圖設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格控制規(guī)范上及技術(shù)上不合理的設(shè)計(jì)變更，以確保該項(xiàng)目總投資的有效控制。它不只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更準(zhǔn)確的說，是一個(gè)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的問題。

限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，一項(xiàng)關(guān)鍵措施。應(yīng)培養(yǎng)設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識，在設(shè)計(jì)時(shí)以投資或造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)出符合造價(jià)要求的方案。房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)人員應(yīng)及時(shí)對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行測算，并及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)人員給出調(diào)整建議，達(dá)到動(dòng)態(tài)控制投資的目的。

3.2招投標(biāo)管理

實(shí)行工程招投標(biāo)是為了通過引進(jìn)市場競爭機(jī)制擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位，有效降低工程成本。在編寫招標(biāo)文件時(shí)，內(nèi)容應(yīng)完整全面、規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，充分考慮項(xiàng)目的具體實(shí)際情況。例如在大型項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)中，因涉及市政道路翻交但時(shí)間無法確定的情況，在編制招標(biāo)文件及工程量清單時(shí)，要求投標(biāo)單位充分考慮這一因素，以措施費(fèi)的形式一次報(bào)價(jià)包干使用，競爭報(bào)價(jià)，平均報(bào)價(jià)為80萬～120萬之間，實(shí)際經(jīng)投資監(jiān)理測算，實(shí)際造價(jià)達(dá)250萬，通過這一手段有效避免不確定因素對工程造價(jià)的影響。

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)最主要的控制階段之一就在于招投標(biāo)。開發(fā)商如果能采取科學(xué)合理的方法，不僅能解決傳統(tǒng)評標(biāo)方法帶來的現(xiàn)實(shí)問題，而且還能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)“低成本、嚴(yán)質(zhì)量、短工期、高效益”的建設(shè)目標(biāo)。“經(jīng)評審的最低價(jià)中標(biāo)法”越來越多地在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中得到應(yīng)用，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭中處于有利地位。

3.3合同管理

合同管理是否健全，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益。因此，要提高合同管理的組織，內(nèi)容和系統(tǒng)，造價(jià)人員積極參與訂立，審查，會簽施工合同等環(huán)節(jié)的工作，熟悉標(biāo)準(zhǔn)版本的合同內(nèi)容，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、條例及規(guī)范，對于直接影響到工程造價(jià)的，如合同價(jià)格和計(jì)價(jià)方式、合同價(jià)格調(diào)整原則、主要材料價(jià)格的確定和調(diào)整方法、措施費(fèi)等內(nèi)容都要明確約定?？傊浞职l(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，作為工程造價(jià)的控制保障。

3.4分階段結(jié)算管理

工程造價(jià)結(jié)算跨度貫穿整個(gè)項(xiàng)目始末，全過程造價(jià)管理與最終的工程結(jié)算有著不可分割的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的不同階段，過程中造價(jià)處理的方式也可能會與工程竣工結(jié)算有所差別。2013版清單計(jì)價(jià)規(guī)范規(guī)定，竣工圖紙已不是竣工結(jié)算的唯一依據(jù)，過程中確認(rèn)的計(jì)價(jià)內(nèi)容（如設(shè)計(jì)變更、簽證等）可直接計(jì)入工程結(jié)算。通過結(jié)算方式的轉(zhuǎn)變，推行分階段結(jié)算，簡化竣工結(jié)算已成為發(fā)展趨勢。但目前實(shí)施情況并不理想，這既有對方式改變地不適應(yīng)，也缺乏對工程價(jià)款分階段結(jié)算的認(rèn)知。

分階段結(jié)算方式的實(shí)質(zhì)是把竣工結(jié)算的編制與審核工作提前，避免不必要的重復(fù)工作，提高竣工結(jié)算的效率。傳統(tǒng)竣工結(jié)算模式的不足成為工程結(jié)算拖延的一個(gè)重要原因，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，一般可分為樁基工程、基坑圍護(hù)工程、地下結(jié)構(gòu)、地上結(jié)構(gòu)、精裝修等階段進(jìn)行分項(xiàng)結(jié)算。

對承包人而言，如果整個(gè)工程至竣工后再進(jìn)行結(jié)算，工程款回籠的速度就會相對滯后，墊資周期過長，資金利息成本會有所增加。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在結(jié)算完成后會有較大的資金壓力，后期的成本控制較為困難。通過分階段結(jié)算，承包人能及時(shí)回籠資金，使工程款的支付形成良性循環(huán)，同時(shí)為項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃順利完成提供有力的經(jīng)濟(jì)后盾。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也能及時(shí)完成成本核算。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，若只重視施工階段的成本控制，對于其他可控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不引起重視，是無法有效地取得房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的成功。只有從項(xiàng)目各階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行把控，從設(shè)計(jì)源頭上控制成本的原則，熟練運(yùn)用評標(biāo)辦法、重視合同管理、推進(jìn)分階段結(jié)算等方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的真正可控。

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