文/黃錦昌 廣東省深圳市典漢濠建筑工程有限公司 廣東深圳 518131

2015年深圳樓市現(xiàn)象分析

文/黃錦昌 廣東省深圳市典漢濠建筑工程有限公司 廣東深圳 518131

深圳樓市在2015年經(jīng)歷了瘋狂的上漲，上漲的原因眾多，例如股市效應(yīng)，330新政影響，央行降息降準，深圳地理環(huán)境等等，但樓市的快速上漲也引發(fā)了很多社會問題，也引申出了法律問題，例如房價快速上漲，讓賣房者逼退買房者，霸占其原有物業(yè)，公然違法房屋合同買賣的規(guī)定，造成人們對依法治國的疑惑。

深圳房價；房屋合同；2015股市與樓市

2015年即將過去，深圳樓市經(jīng)歷了一次瘋狂的升華，按照國家統(tǒng)計局十月份70個大中城市新建住宅價格指數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市的環(huán)比，同比，定基（2010年）指數(shù)分別上漲1.2%，39.9%，70.7%。其漲幅是70個城市之首，這種奇怪的升幅與現(xiàn)在的國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境下行有些南轅北轍，并且同期還有一個深圳本地新聞“2015年11月7日深圳某樓盤6小時后‘日光’,簽約合同60億”。不知道這個新聞給深圳樓市的數(shù)據(jù)統(tǒng)計是否有一定的影響，但可以肯定的是深圳樓市在2015年有一個讓人意外的現(xiàn)象。

至于這個現(xiàn)象是怎么來的，為何深圳樓市可以獨領(lǐng)全國之首，筆者分析了其中的幾個觀點：

1.國內(nèi)A股市場給房地產(chǎn)注入了新的資金。2015年是股民們心情大起大落的一年，A股市市場在2014年末開始呈一個穩(wěn)步上升的趨勢，2015年1月5日A股的上證指數(shù)3258.63點一路漲到6月15日的5174.42點，漲幅達58.8%，這時候身邊不少朋友都已經(jīng)紛紛把手上的閑置資金都投入了股市，國內(nèi)的報紙，電視，電臺都是把頭條新聞給了股市行情報道，這種短時間的資金增值給股民帶來了意外的收益，有先見之明的股民會在股市“高位”抽離資金瘋狂買房來給自己作一個風險投資—買房。自2007年至2008年的那一陣A股股市的瘋狂，部分投資性股民明白買房保值的重要性，所以在2015年有很好的股市收益后就投入到房地產(chǎn)市場，直接推高了深圳房價。

2.“330”新政的出臺給深圳樓市在政策上的松綁，帶來了改善性需求的增加，間接推高深圳房價。“330”新政給購房者一個買房成本的下調(diào)，購房成本的下降自然誘導部分購房者積極去更換更大的房屋，尤其刺激了二手房市場的交易量，二手房價交易量上升，勢必會導致深圳房價的整體上漲趨勢，加上股市的財富效應(yīng)，就更加促進深圳整個樓市的價格推高。

3.中央銀行的多次降息降準，寬松的貨幣環(huán)境或多或少給樓市帶來了充裕的資金，尤其是央行降息，對深圳樓市也是一個購房成本下調(diào)的一個誘因。其實降息降準給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響比一般購房者要大得多，讓房地產(chǎn)開發(fā)商在一個充裕的資金與較低的融資成本，較低的還債利率，更低的環(huán)境風險，更積極在深圳開發(fā)更多房地產(chǎn)項目，也讓房地產(chǎn)開發(fā)商更看好未來深圳房價的走勢，間接與潛在推高房價。

4.深圳地理環(huán)境與人才需求市場，這個是社會與環(huán)境因素影響整個深圳房價，深圳的地理位置與國內(nèi)其他城市不相同就是緊鄰香港，也造就了大批跨境上學上班的一群特殊人群。尤其是鄰近口岸的樓盤，價格一直是穩(wěn)定上揚，因為不愁沒有購房者，甚至還一房難求?？缇硟和募彝ジ菫橄乱淮庥谥圮噭陬D的疲憊更愿意大撒金錢在深圳購房。還有一個就是香港房價的高昂也讓香港人到深圳置業(yè)與養(yǎng)老，尤其是選擇地鐵沿線的開發(fā)樓盤，更是受到香港人的關(guān)注，所以當深圳地鐵線不斷拓展到關(guān)外例如龍華坂田，也就帶動了該地區(qū)的新房價格的上漲。深圳新聞“6小時內(nèi)‘日光’”的現(xiàn)象就是發(fā)生在龍華的某樓盤，所以2015年龍華與坂田房價漲幅領(lǐng)先于深圳其他區(qū)域。

深圳房價的上漲是好是壞很難有一個客觀的標準來衡量，但是今年深圳發(fā)生了數(shù)起事件就特別引起筆者的注意，而且這種事件是以前深圳從來沒發(fā)生過的，二手房買賣之間發(fā)生的購者房與賣房單方面撕毀房產(chǎn)合同的事件。2015年7月份發(fā)生在坂田一房屋買賣，賣房者（原業(yè)主）因為把自己房子賣給了一家庭，但賣房者自覺賣虧，因為深圳房價的漲幅過高，導致其房子在三個月內(nèi)升值100萬，其賣房者（原業(yè)主）單方面霸占原有房屋逼退購房家庭，并且提出加價要求等單方面違反房屋買賣合同。

房屋買賣是應(yīng)該遵守合同原則，而合同的訂立與執(zhí)行是依照《合同法》規(guī)定來執(zhí)行，在我國大力推進“依法治國”的原則下，更應(yīng)該嚴格依法執(zhí)行《合同法》的規(guī)定，而且訂立與執(zhí)行合同的雙方本就是按平等，自愿的原則來執(zhí)行合同。房屋買賣當然也要按照《合同法》的規(guī)定來執(zhí)行?？上У氖窃谏钲谶@種房價在短時間內(nèi)爆漲，某些唯利是圖的業(yè)主們，即使按照《合同法》的規(guī)定訂立房屋買賣合同，也收到了買房者的房款，但依舊單方面不自覺履行已簽訂的房屋買賣合同，公然違法，這個事件深深的打擊了深圳二手房市場的健康發(fā)展，而且如果這種情況蔓延到一手房買賣，它的危害性會更大，長遠會破壞深圳的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

長遠來說，控制房價過快增長才是最有效的手段，但是如何正確引導由于股市效應(yīng)帶來的瞬間巨大財富如何避免流入房地產(chǎn)市場是一個更深層問題，最起碼是要讓投資者明白國內(nèi)房價不是只升不跌的完美市場，尤其是深圳房價，但過去的20年間，深圳房價似乎就是一只瘋牛，不斷的沖破深圳市民購房的心理底線，即使到了2015年，龍華的新房都可以賣到4萬每平方米的價格，這種已經(jīng)是完全脫離了一般白領(lǐng)階層能夠承擔的住房開支，即使是首付也只能東拼西湊，還有那20到30年的房貸壓力。所以深圳房價可能是承受不了嚴重的下滑趨勢，因為如果真的下滑，那種經(jīng)濟連鎖效應(yīng)是影響到每個購房者。政府應(yīng)該多用一些經(jīng)濟杠桿去調(diào)整房價過快增長，尤其是壓抑空閑在市場上的游離資金。比如多建保障性住房與公租房，讓優(yōu)秀人才落戶。用財政政策與稅收政策減輕購房者的買房成本與供房成本，推出一些傾斜政策打擊房價過快增長的趨勢。這樣才能長遠保障深圳房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

[1] 連平.筑底企穩(wěn)將是2015年樓市主題詞[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.1-2

姓名：黃錦昌，男，出生年：1984年1月 ，漢，籍貫：廣東，工作單位：深圳市典漢濠建筑工程有限公司，學歷學位：大專，職稱：經(jīng)濟師.