焦建

春節(jié)剛過，近60年未遇的寒潮離開香港，從去年9月起至今持續(xù)近半年的樓市成交萎靡，依然“凍感十足”。

2月初，基于實(shí)際成交數(shù)據(jù)編制的中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)稱：1月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)）按月下跌41%和40.3%;登記宗數(shù)打破2008年11月3786宗的歷史低位，創(chuàng)下自1991年1月有記錄以來25年的歷史新低;登記金額則繼2009年2月158.74億元后，創(chuàng)下近七年按月新低。

受此影響，去年11月和今年1月，香港已出現(xiàn)兩次土地流拍，這在香港歷史上實(shí)不多見。

與1997年香港樓市因亞洲金融危機(jī)而下跌的情況不同，本輪香港樓市的價(jià)格調(diào)整，是由本地供需及整體經(jīng)濟(jì)所觸發(fā)，在已設(shè)定多重安全網(wǎng)前提之下，解決高房?jī)r(jià)帶來的民生問題，目前仍是香港特區(qū)政府的首要考慮。

各方因此相信，調(diào)整或許仍將持續(xù)一段時(shí)間。

去年11 月和今年1 月，香港已出現(xiàn)兩次土地流拍，這在香港歷史上實(shí)不多見。

接力助推

本輪香港樓市波動(dòng)始自2003年，SARS爆發(fā)令香港樓價(jià)見底后逐漸回升，曾在2008年因金融危機(jī)有過短期調(diào)整，復(fù)蘇后至2015年9月達(dá)到峰值。

在此期間，香港樓價(jià)屢創(chuàng)新高，呈現(xiàn)出樓價(jià)只升不跌、“有買貴買錯(cuò)”的神話。

土地供應(yīng)不足導(dǎo)致的房屋供不應(yīng)求，是樓價(jià)及租金價(jià)格持續(xù)攀升，最終進(jìn)入互相抬高循環(huán)的根本原因。1997年時(shí)，香港首任特首董建華推出增加供應(yīng)的“八萬(wàn)五”建屋計(jì)劃，隨后因亞洲金融風(fēng)暴波及香港，樓市一片凄風(fēng)慘雨。

為救市及擔(dān)心樓市再次崩潰，在隨后八年中，香港特別行政區(qū)政府（下稱港府）對(duì)增加土地供應(yīng)一直投鼠忌器。

2004年-2011年，香港每3對(duì)夫婦只能搶購(gòu)1套房，在1997年-2003年間，這一數(shù)字為1.37∶1;同期公租屋的供應(yīng)量也在收緊。

“因缺乏配套措施，結(jié)果力度過猛，只收不放，造成樓市供應(yīng)斷層、樓價(jià)拾級(jí)而上?！毕愀劾砉ご髮W(xué)教授王玉清對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析。

歷經(jīng)數(shù)十年來形成的“樓價(jià)始終都會(huì)升”預(yù)期，亦令港人將買房視作比股票、債券等更優(yōu)先的投資手段，意愿一直旺盛。與之相輔相成，香港經(jīng)濟(jì)在2008年后亦經(jīng)歷了“黃金五年”，家庭收入中位數(shù)增長(zhǎng)33%。

此外，因?qū)嵭新?lián)系匯率，香港被動(dòng)跟隨美國(guó)寬松貨幣政策導(dǎo)致出現(xiàn)的長(zhǎng)期低利率，則成為樓市的直接助燃劑。

它們構(gòu)成了香港樓市本輪景氣的基本面，而一系列“非典型性因素”，亦交替延長(zhǎng)了香港樓市本輪景氣的時(shí)長(zhǎng)，抬高了其波峰：

SARS爆發(fā)后，受“自由行”等一系列政策放寬影響，進(jìn)入香港的部分中資買家開始積極涌入物業(yè)市場(chǎng)。因內(nèi)地經(jīng)濟(jì)仍處升勢(shì)，這些買家資金雄厚，曾一度成為香港樓市生力軍。

“香港樓市呈現(xiàn)非理性亢奮。住宅物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)熾熱?！毕愀圬?cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局局長(zhǎng)陳家強(qiáng)如此形容這一時(shí)期。香港樓價(jià)2010年時(shí)累計(jì)升幅為21%，2011年為11%，2012年為26%。

為遏制過熱，2012年10月及2015年2月，港府仿效新加坡，先后推出被坊間并稱為“3D辣招”的加強(qiáng)額外印花稅（SSD，針對(duì)炒家）、買家印花稅（BSD，針對(duì)非港人）及雙倍印花稅（DSD，針對(duì)提前售出）措施，金管局亦先后多輪收緊住房按揭。

上述政策遏制外部買家的效果顯著。一方面，因二手房交易印花稅都由買家承擔(dān)，一套售價(jià)1000萬(wàn)港元的房產(chǎn)在三年內(nèi)轉(zhuǎn)手就要額外繳納250萬(wàn)-350萬(wàn)港元，以及傭金和律師費(fèi);此外，因人民幣匯市波動(dòng)及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，內(nèi)資的海外投資步伐也逐步放緩。

“政府并沒有‘銀子彈，一招能解決所有樓市問題?！毕愀圬?cái)政司長(zhǎng)曾俊華坦言，反復(fù)加碼的重稅和收緊按揭措施，目的只是暫時(shí)收窄樓市買家的“光譜”，盡量讓更少人入市買樓，以解樓價(jià)暴漲燃眉之急。

這些做法還被市場(chǎng)普遍解讀為“用空間換時(shí)間”：以壓低成交量為手段，等候兩大治本良藥來臨：一是新推土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)，二是美元利率恢復(fù)正常。

棘手之處是，美國(guó)加息一拖再拖，令“減辣規(guī)劃”一再被打亂。上述措施在抑制外部需求后，亦引發(fā)了本地市場(chǎng)的供需失衡：

從分類市場(chǎng)來看，本輪香港樓市自2008年復(fù)歸升勢(shì)以來，初期大面積（即面積超過100平方米）住宅與“上車盤”（即面積低于100平方米，港稱“細(xì)價(jià)樓”）的漲幅基本一致，但從2012年下半年開始，即港府推出一系列逆周期調(diào)控措施后，總價(jià)不高的上車盤開始加重泡沫化，市民瘋搶日趨明顯。

在供應(yīng)端，因新供應(yīng)土地未大量轉(zhuǎn)化為新房供應(yīng)，而香港樓市近九成供應(yīng)來自二手房，上述辣招既抬高了原持有中小住宅并希望購(gòu)置大型住宅家庭的換樓成本，多套房業(yè)主亦因無法找到類似優(yōu)質(zhì)投資，導(dǎo)致市場(chǎng)可供應(yīng)的上車盤越來越少。

在需求端，一方面因租金持續(xù)上漲，投資者傾向于購(gòu)買多個(gè)細(xì)價(jià)樓收租;另一方面，出于“對(duì)沖”心態(tài)，“上車客”購(gòu)買意愿并未降低，加之金管局將按揭收緊，購(gòu)買力只能流向上車盤。

多重因素接力助推下，香港樓價(jià)在十余年間累計(jì)飆升近370%，市區(qū)大型屋的平方尺（1平方尺約為0.11平方米）價(jià)已達(dá)2萬(wàn)港元左右，位置稍偏的將軍澳公屋，成交價(jià)也近1萬(wàn)港元。

香港房租也在2015年前后攀升至家庭收入的45%左右。若再上漲半成左右，將達(dá)至各界普遍認(rèn)同的極限。

到2015年三季度，香港樓價(jià)中值已為家庭稅前收入中值的19倍（港人俗稱“痛苦指數(shù)”），這是美國(guó)《人口統(tǒng)計(jì)年鑒》發(fā)布相關(guān)研究12年來的最高值。它也因之連續(xù)六年成為全球樓價(jià)“最難負(fù)擔(dān)”城市。

樓市正?；爸贿t到，不缺席”

2015年9月初，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)間齊齊涌出二手“劈價(jià)（降價(jià)）盤”，成為“轉(zhuǎn)角市”發(fā)端。

業(yè)界普遍認(rèn)為，這一局面出現(xiàn)的直接爆點(diǎn)，是恒指進(jìn)入加速波動(dòng)階段，因香港股價(jià)與樓市有“牛熊一家”慣例，敏感的投資型房主開始降價(jià)放盤。

“曾持續(xù)利好樓價(jià)的環(huán)境，因全球及本港金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇，正在不斷降溫。特別是一直與樓市聯(lián)動(dòng)的港股波動(dòng)加劇，會(huì)對(duì)前者市場(chǎng)情緒帶去不利影響?！?9月24日，香港金管局在季報(bào)中預(yù)警了香港即將開始調(diào)整。

此外，延期建成的大批樓盤紛紛入市，亦開始成為改變香港樓市供需的主要?jiǎng)恿Α?/p>

“過去人們一直指梁振英政府的房屋政策‘遠(yuǎn)水不能救近火，但他一直在積極增加土地供應(yīng)，相關(guān)項(xiàng)目也已動(dòng)工至漸漸落成，‘遠(yuǎn)水已變‘近水，物業(yè)投資者宜加以留意?！毕愀圬?cái)經(jīng)評(píng)論員曾淵滄指出。

早在2015年伊始，曾多年發(fā)表看好香港樓市報(bào)告的一家投行，口風(fēng)已悄然改變。其依據(jù)是：未來三年至四年將有7.4萬(wàn)個(gè)一手樓盤入市，為歷來新高。過去五年年均只有1.14萬(wàn)個(gè)入市。故樓市正常化“只會(huì)遲到，不會(huì)缺席”。

轉(zhuǎn)角市伊始，零星的降價(jià)消息，并未讓業(yè)界及買家得出樓價(jià)已進(jìn)入下行通道的結(jié)論?；ハ噗`踏爭(zhēng)相割價(jià)，觸發(fā)恐慌性拋售的非理性亢奮局面并未出現(xiàn)。

“大家都沒有愁云慘淡，即使是降價(jià)賣房的人，大多數(shù)也賺了很多，只不過少賺一些。賣得出，可謂是歡樂的降價(jià)。”女友為香港人的一位深圳公務(wù)員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析。

在深圳樓價(jià)短期內(nèi)暴漲近一倍后，他已考慮于香港天水圍等價(jià)位較低的樓盤置業(yè)。“很多房主在100萬(wàn)港元左右時(shí)入手，即使將現(xiàn)價(jià)300萬(wàn)港元的房子降至200萬(wàn)港元左右，依然獲利不菲?！?/p>

買賣多方博弈之下，從2015年10月起至今近半年間，香港樓市開始進(jìn)入壞消息接連出現(xiàn)、降價(jià)幅度有限但交投遲滯態(tài)勢(shì)。

先是開發(fā)商為加快銷售，推出以送折扣、優(yōu)惠等“明加暗減”的方式，在“折實(shí)明減”后的賬面價(jià)實(shí)際低于市價(jià)，但因?qū)嶋H降價(jià)幅度不高，市面并未炒熱。

及至2015年12月，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息，當(dāng)月香港共有5294宗樓宇買賣登記，同比應(yīng)聲銳減30%;而香港中原地產(chǎn)的該年四季度數(shù)據(jù)則顯示：香港二手住宅價(jià)格下跌6.9%，亦創(chuàng)下了七年來的最大季度跌幅。

從2015年全年來看，香港利嘉閣地產(chǎn)估計(jì)：當(dāng)年將僅錄得6.58萬(wàn)宗樓宇買賣登記，按年跌26.6%，創(chuàng)歷史次低紀(jì)錄;總值約5060億港元，下降14.8%。

進(jìn)入2016年，形勢(shì)并未有所好轉(zhuǎn)?！皹莾r(jià)指數(shù)已連續(xù)下跌三個(gè)月，可以說跌勢(shì)已成，加上租金亦下調(diào)，已經(jīng)可以確認(rèn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都向下調(diào)整?！敝性禺a(chǎn)主席施永青近日稱。“以投資角度，現(xiàn)時(shí)不是買樓的時(shí)機(jī)”。

樓價(jià)持續(xù)下跌，已引發(fā)多重連鎖反應(yīng)：截至1月底，香港持牌代理人數(shù)共37469人，按月減少99人（0.26%），為2014年起連升13個(gè)月后的首度回落。

土地市場(chǎng)亦開始進(jìn)入冷清狀態(tài)。2015年底，香港青衣細(xì)山路商住地流拍;2016年1月，香港新界元朗的住宅用地亦流拍。

最終成交的地價(jià)也屢破新低。2月12日，一塊位于香港大埔區(qū)荔枝山山塘路的地皮，由中國(guó)海外旗下子公司國(guó)萬(wàn)投資最終以21.3億港元投得，合計(jì)每平方尺樓面地價(jià)僅1848港元。這一價(jià)格比此前業(yè)界估值低了近四成，亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價(jià)新低。

值得注意的是，2015年香港所招標(biāo)的所有住宅地皮中，內(nèi)地發(fā)展商競(jìng)投數(shù)已超過一半，并投得總數(shù)約25%的地皮。

“內(nèi)地資金對(duì)香港寫字樓、住宅、零售和工業(yè)等四個(gè)主要物業(yè)市場(chǎng)影響力持續(xù)上升。其中，內(nèi)地資金在香港住宅市場(chǎng)所擔(dān)任的主要角色已經(jīng)從買家轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展商?！?016年1月底，仲量聯(lián)行在《過去、現(xiàn)在、未來：中國(guó)在香港樓市增長(zhǎng)所擔(dān)任的角色》報(bào)告中指出。

“更加公開和公平的香港土地出售流程是吸引內(nèi)資房企的另一原因，不過內(nèi)地開發(fā)商在港的業(yè)務(wù)會(huì)否擴(kuò)展至有力影響市場(chǎng)發(fā)展方向，仍有待觀察?！敝倭柯?lián)行研究部主管馬安平稱。

九八再現(xiàn)？

對(duì)于今年的行情，沒有誰(shuí)給出樂觀的估計(jì)：標(biāo)準(zhǔn)普爾預(yù)計(jì)今年香港樓市價(jià)格將下跌10%至15%;瑞銀則預(yù)計(jì)價(jià)格將跌至2017年底，幅度為20%至25%，未來三年有90%的機(jī)會(huì)累計(jì)下跌30%。

下跌幅度不同，是各方差異之一。其二是香港樓市會(huì)否像1998年那樣，在泡沫爆破后進(jìn)入七年熊市。

可資類比的跡象之一，是負(fù)資產(chǎn)已重新出現(xiàn)。2015年四季度，香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)為95宗，金額約為4.18億港元，是自2014年三季度以來再次錄得負(fù)資產(chǎn)個(gè)案。

香港樓價(jià)在1998年底時(shí)較1997年高峰價(jià)格跌幅近半，到2003年則下跌約70%，致使近四分之一按揭樓盤處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，受影響人數(shù)達(dá)62萬(wàn)，接近香港總?cè)丝谑种弧?/p>

跡象之二，則是 “股匯雙殺”亦再次襲來。

“市場(chǎng)對(duì)離岸人民幣沽壓轉(zhuǎn)移至港幣，使港幣匯價(jià)近期持續(xù)下跌，港元兌美元匯率更于今年1月14日下跌0.36%，成26年來最大單日跌幅，情況讓人回想起1997年至1998年的事件。”瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬近日發(fā)表報(bào)告稱。

“香港的聯(lián)系匯率制度短期內(nèi)不會(huì)改變，會(huì)通過出售外匯儲(chǔ)備與加息兩手方式維系。但香港股市及樓市則處于危險(xiǎn)境地，樓市尤為危險(xiǎn)?！眱?nèi)地經(jīng)濟(jì)學(xué)者張明如此預(yù)測(cè)。

美聯(lián)儲(chǔ)加息、全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩及香港經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣等宏觀因素，均可支撐上述負(fù)面判斷。若真以1997年后的樓價(jià)暴跌軌跡衡量，本輪香港樓價(jià)的下跌可能才剛剛開始。

“對(duì)大型住宅而言，因換房需求存在，抗跌力會(huì)更強(qiáng)一點(diǎn)。中小房型則不然?！倍嗄陙沓掷m(xù)關(guān)注香港樓市的嶺南大學(xué)教授何濼生如此對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者解析。

但從微觀角度來看，不少香港地產(chǎn)界研究人士則對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，本輪香港樓市的基礎(chǔ)條件已與1997年時(shí)不同，不應(yīng)過分悲觀。

原因之一，是在前述多重政策調(diào)控下，“市場(chǎng)不會(huì)崩盤，因投機(jī)者已被政府的緊縮政策擠出市場(chǎng)了?！?里昂證券預(yù)計(jì)。

1997年時(shí)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著大量的以一套首期資金購(gòu)買多套房的情形，而目前市場(chǎng)大多以用家為主，香港經(jīng)濟(jì)學(xué)者關(guān)焯照分析，約有60%的人已完成供樓。

香港金管局亦在2015年時(shí)重新加強(qiáng)了對(duì)銀行企業(yè)貸款的監(jiān)控：銀行要清楚客戶的資金用途，要確保企業(yè)不會(huì)濫用有關(guān)貸款做其他用途，如用作炒賣房地產(chǎn)或炒股等投機(jī)活動(dòng)。

這一審慎態(tài)度始自本輪全球性金融危機(jī)，自2009年起，金管局推出了七輪宏觀審慎監(jiān)管措施。這些政策可分為兩部分：降低購(gòu)房者按揭比例，抑制沒有實(shí)力購(gòu)房家庭的熱情。

在2015年2月底、3月初的新一輪的宏觀審慎措施，將700萬(wàn)港元或以下物業(yè)的按揭比例上限，一律下調(diào)至六成，正常使用的供款占入息比率上限為50%，壓力測(cè)試下的上限為60%。

以香港差餉物業(yè)估價(jià)署統(tǒng)計(jì)的“供樓負(fù)擔(dān)比率”（每月還款中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比率）為例，該數(shù)字截至2015年三季度為54%，雖略高于歷史平均水平的48%，但仍遠(yuǎn)低于1997年的93%。

“金管局在過去三年所做的逆周期措施，令人更難借錢買樓。逆周期措施減低整個(gè)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)及負(fù)資產(chǎn)出現(xiàn)。從風(fēng)險(xiǎn)角度來說，逆周期措施令樓市處于健康的情況?！?香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局局長(zhǎng)陳家強(qiáng)稱。

也因有上述兩個(gè)“防跌網(wǎng)”托底，目前各方對(duì)香港“不合理”樓價(jià)的未來走勢(shì)判斷是會(huì)緩慢回軟，但不會(huì)出現(xiàn)急跌逾五成的崩潰式“爆煲”。

房地產(chǎn)網(wǎng)站Gohome.com.hk近日公布的調(diào)查亦顯示：有超過四成受訪者考慮當(dāng)樓價(jià)下跌6%至20%便會(huì)買樓。

“減辣”博弈

安全網(wǎng)之外，會(huì)令香港樓市突變的“黑天鵝”，亦是若隱若現(xiàn)：

其一為低按揭的真實(shí)性。《財(cái)經(jīng)》記者在2015年下半年觀察香港一些新盤開售時(shí)發(fā)現(xiàn)：為增加銷售量，不少發(fā)展商都會(huì)為買家提供高成數(shù)的按揭，甚至第二按揭，買家首期僅付樓款一成左右，若樓價(jià)下跌一成以上，這類買家很可能會(huì)變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。

維系香港樓價(jià)的另一個(gè)核心，便是樓價(jià)的升跌與失業(yè)率呈現(xiàn)逆向走勢(shì)。這些年來香港失業(yè)率一直徘徊在3%左右，在技術(shù)上可稱之為沒有失業(yè)。

但從2015年起，作為香港經(jīng)濟(jì)支柱的旅游業(yè)及零售業(yè)已因旅客減少陷于寒冬。香港政府統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)顯示，2015年12月零售業(yè)銷售總額約為437億港元，連續(xù)十個(gè)月下跌，較2014年12月大幅減少8.5%;2015年零售業(yè)銷售總額為4752億港元，較2014年下跌3.7%。

此外，近期香港大學(xué)發(fā)布報(bào)告認(rèn)為：2016年一季度，貨品出口和投資仍會(huì)分別下降4.9%和5.1%。2016年香港整體經(jīng)濟(jì)增速將低于2%，低于2015年的3%左右。

世道不景氣，已在迫使業(yè)界縮店及裁員;而銀行及金融業(yè)亦普遍宣布凍薪及停止招聘，這些因素均可能會(huì)引發(fā)惡性循環(huán)。

假如香港進(jìn)入“黑天情景”，即GDP跌3%，失業(yè)率升至6.4%，樓價(jià)可能會(huì)較2014年底時(shí)跌去近四成。“若本港失業(yè)率惡化，首先打擊的肯定是近年來漲幅較大的細(xì)價(jià)樓，大家千萬(wàn)要小心?！比疸y指出。

關(guān)焯照因此建議：政府考慮“減辣”與否，在于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況，例如是否出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩或失業(yè)率急升等，不會(huì)只衡量樓價(jià)這個(gè)單一因素。若就業(yè)數(shù)據(jù)理想，經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有大幅轉(zhuǎn)差，就算樓價(jià)跌20%也無須急于“減辣”。若經(jīng)濟(jì)情況急速惡化，即使樓價(jià)只跌5%，政府也有可能放松措施。

而到目前為止，港府對(duì)實(shí)現(xiàn)“協(xié)助基層上樓，協(xié)助中產(chǎn)置業(yè)”的調(diào)控態(tài)度，尚未明顯改變。

2016年1月13日，梁振英在發(fā)表任期第四份施政報(bào)告時(shí)仍表示，“不減辣招”，會(huì)在未來數(shù)年內(nèi)繼續(xù)供應(yīng)土地的計(jì)劃。

“樓價(jià)高、租金貴，阻礙了很多年輕人組建家庭或創(chuàng)業(yè)。政府沒有責(zé)任保證樓價(jià)只升不跌，政府的責(zé)任是通過增加土地和房屋供應(yīng)，解決香港居民的住屋問題。”梁振英稱，“不能因樓價(jià)跌百分之七、百分之十便放棄。”

而香港發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波也在近日表示：盡管“未來新住宅單位的供應(yīng)量，將繼續(xù)維持在近十年來的高水平”，但政府仍一如既往，堅(jiān)定不移，“增加土地供應(yīng)的決心并無改變，亦不會(huì)放慢腳步”。

“因?yàn)楸靖鄣娜司幼∶娣e遠(yuǎn)落后于其他地區(qū)，若希望每個(gè)港人居住空間平均增加1平方米，粗略估計(jì)需額外增加1000萬(wàn)平方米?！?陳茂波稱。

“高樓價(jià)和高租金不僅影響香港民生，也影響香港競(jìng)爭(zhēng)力。但若大幅度下降，一方面會(huì)對(duì)香港地產(chǎn)商和金融市場(chǎng)構(gòu)成明顯風(fēng)險(xiǎn);另一方面，也會(huì)使得購(gòu)房者財(cái)富縮水。導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。”中山大學(xué)港澳珠三角研究中心教授陳廣漢對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，這正是港府進(jìn)行樓市調(diào)控時(shí)的兩難。

業(yè)界態(tài)度則已經(jīng)分化：一方認(rèn)為，因涉及民生等問題，樓市“辣招”將成為本屆政府房屋政策的“招牌菜”，除非樓市崩盤，否則政府不會(huì)輕言取消，直到下屆政府上場(chǎng)為止。

部分開發(fā)商則相信：政府目前的發(fā)言主旨在于順應(yīng)民意，但會(huì)在適當(dāng)時(shí)候調(diào)整，“不可能永遠(yuǎn)不減辣”。

“香港特區(qū)政府及行政長(zhǎng)官近日一再?gòu)?qiáng)調(diào)沒有計(jì)劃為樓市減辣，但若然樓市有機(jī)會(huì)出現(xiàn)如1997年、1998年般的插水式下跌，政府便有必要視乎實(shí)際情況調(diào)整政策，以免樓價(jià)跌至‘四腳朝天致連累其他環(huán)節(jié)也大收縮，到頭來嘴巴硬換來經(jīng)濟(jì)軟?！?月初，香港《信報(bào)》評(píng)論稱。

春節(jié)過后，香港金管局總裁陳德霖在立法會(huì)上則表示，如香港經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)差過預(yù)期，供應(yīng)增加令發(fā)展商或展開減價(jià)戰(zhàn)，以及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)持續(xù)大幅放緩，本港樓市將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。若確認(rèn)樓市下行，會(huì)將逆周期措施適度放寬。這是港府調(diào)控至今，首次有主管官員對(duì)減辣明確表態(tài)。

但他也同時(shí)指出：暫時(shí)仍需要更多時(shí)間觀察。因?yàn)檫^去經(jīng)驗(yàn)顯示，有時(shí)樓價(jià)下跌或交投回落持續(xù)了大半年，樓市仍有機(jī)會(huì)再度熾熱起來，故不能單憑短期走勢(shì)作出判斷。