許東霞++李思雨

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)是一種資金密集型企業(yè)，企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要大量資金進(jìn)行維持。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也逐漸趨于成熟，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)生水起，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入了白熱化階段。在資金密集型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要想取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須對(duì)資金的使用有明確的規(guī)劃性，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。財(cái)務(wù)管理正是通過有效的管理手段，達(dá)到利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；利潤(rùn)最大化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.126

1 財(cái)務(wù)管理的概述

1.1 財(cái)務(wù)管理的定義

財(cái)務(wù)管理（Financial Management）是在一定的整體目標(biāo)下，關(guān)于資產(chǎn)的購置（投資），資本的融通（籌資）和經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流量（營(yíng)運(yùn)資金），以及利潤(rùn)分配的管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的一個(gè)組成部分，它是根據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)制度，按照財(cái)務(wù)管理的原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。簡(jiǎn)單地說，財(cái)務(wù)管理是組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。

1.2 財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要工作，主要是對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行合理運(yùn)用，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。因此財(cái)務(wù)管理具有綜合性，能有效管理企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)資金項(xiàng)目和活動(dòng)；還具備了高效性，能根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)迅速地反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況；以及具備了廣泛性，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)離不開資金，整個(gè)企業(yè)涉及資金運(yùn)用的方面較為廣泛，這就決定財(cái)務(wù)管理必須與企業(yè)各方面有著廣泛的聯(lián)系。

1.3 財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷成熟，企業(yè)財(cái)務(wù)管理已經(jīng)不是簡(jiǎn)單地強(qiáng)調(diào)降低成本、費(fèi)用和支出，也不是單方面的實(shí)現(xiàn)賬面利潤(rùn)的最大化，而是通過有效的管理手段，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金和備用資金進(jìn)行有效管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的管理。

財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位舉足輕重，做好財(cái)務(wù)管理是目前提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的有效手段，通過在投標(biāo)前對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施所需成本給出一個(gè)數(shù)字，促進(jìn)企業(yè)融資；項(xiàng)目實(shí)施過程中的各項(xiàng)支出進(jìn)行記錄，為整個(gè)項(xiàng)目的制訂下一步計(jì)劃提供數(shù)據(jù)參考；以及后期的資金回籠，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的前期投入資金巨大，后期的資金回籠工作沒有做好的話，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)出現(xiàn)金融性危機(jī)。

2 財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的實(shí)際應(yīng)用

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金籌備

2.1.1 外部資金籌措

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一個(gè)新項(xiàng)目的實(shí)施需要投入大量的資金，但企業(yè)財(cái)力中有一大部分用于了在建項(xiàng)目或是剛建成項(xiàng)目當(dāng)中，企業(yè)的資金會(huì)出現(xiàn)周轉(zhuǎn)不靈或項(xiàng)目啟動(dòng)資金不足的情況。應(yīng)對(duì)這一情況，為了降低企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)會(huì)通過各種融資手段向企業(yè)外部進(jìn)行資金籌備，例如向銀行借貸、發(fā)行股票債券等，確保企業(yè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

2.1.2 房產(chǎn)銷售集資

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售上有兩種方式，即建成前預(yù)售和建成后成品銷售，為了能啟動(dòng)下一項(xiàng)目，在項(xiàng)目確定后，房地產(chǎn)開發(fā)公司都會(huì)通過宣傳進(jìn)行該項(xiàng)目房產(chǎn)的預(yù)售，籌集部分資金，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金；而在房產(chǎn)建成后，企業(yè)會(huì)對(duì)成品房進(jìn)行銷售，進(jìn)而達(dá)到企業(yè)贏利的目的。

對(duì)于消費(fèi)者而言，由于在房產(chǎn)預(yù)售時(shí)可用相對(duì)低價(jià)獲得房產(chǎn)，具有巨大的選擇空間，吸引了大量的購房者的眼球，促使消費(fèi)者提前進(jìn)行房產(chǎn)購入，這就使得企業(yè)獲得了部分的項(xiàng)目投資回報(bào)，為企業(yè)的下一項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備了部分的啟動(dòng)資金；而成品房的銷售已經(jīng)是項(xiàng)目建成完工后的事情，這時(shí)由于在預(yù)售時(shí)企業(yè)已經(jīng)得到了大部分的資金回籠，確保了下一項(xiàng)目具有實(shí)施的可能性，而這一部分的資金大部分已經(jīng)可以作為企業(yè)的贏利收入額，只要銷售部分成品房就可以完成項(xiàng)目資金的籌集，進(jìn)而開始啟動(dòng)下一項(xiàng)目，循環(huán)反復(fù)，最終達(dá)到企業(yè)利益最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

2.2 企業(yè)資金使用控制

任何企業(yè)的運(yùn)作都需要依靠資金來進(jìn)行，若是資金周轉(zhuǎn)不靈，就會(huì)使企業(yè)陷入?；瘷C(jī)，更甚者會(huì)導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)癱瘓無法進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此在企業(yè)資金的使用上應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)管理的規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格的控制，保證企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施所需資金在企業(yè)的承受范圍之內(nèi)，以及項(xiàng)目運(yùn)作后企業(yè)還留有備用資金，應(yīng)對(duì)緊急事件。

2.3 企業(yè)成本控制

成本控制是每一個(gè)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)利益最大化使用的財(cái)務(wù)管理手段，其原理是從源頭對(duì)資金使用進(jìn)行控制，達(dá)到減小成本投入實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的目的。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本包括項(xiàng)目實(shí)施成本、企業(yè)銷售費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，這些都屬于企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的支出費(fèi)用，是企業(yè)運(yùn)作的剛性需求。

2.3.1 降低項(xiàng)目實(shí)施成本

財(cái)務(wù)管理的最終目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值，達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本當(dāng)中，項(xiàng)目實(shí)施成本占了整體成本的絕大部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目成本的投入巨大，若是沒有做好項(xiàng)目成本核算，就會(huì)造成不必要的資金使用，減小了項(xiàng)目的贏利空間，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3.2 控制銷售費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本質(zhì)是銷售型企業(yè)，即是利用建筑技術(shù)，融合資金建成房產(chǎn)，然后對(duì)建成后的成品房進(jìn)行銷售，最終獲利。在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行銷售的過程中會(huì)產(chǎn)生大量的銷售費(fèi)用，除開對(duì)銷售人員的薪資支出外，還包括了一系列的宣傳和中介費(fèi)用等，這些費(fèi)用融合在一起也不是一筆小數(shù)目了。因此，應(yīng)對(duì)銷售費(fèi)用進(jìn)行控制，達(dá)到用最低的費(fèi)用創(chuàng)造最高的價(jià)值的目的，防止有人利用銷售費(fèi)用鉆空子，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行貪污等。

2.3.3 管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用的合理化縮減

房地產(chǎn)企業(yè)的管理和財(cái)務(wù)支出多數(shù)是應(yīng)酬，包括吃飯、出差、談項(xiàng)目等都會(huì)造成企業(yè)資金的支出。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作應(yīng)包括對(duì)管理和財(cái)務(wù)方面的費(fèi)用進(jìn)行控制，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于管理部門的人員需求較低，應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行合理調(diào)配，在集體項(xiàng)目需要?jiǎng)佑闷髽I(yè)資金時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格走申請(qǐng)資金流程，保證資金的使用合理有據(jù)。出差方面不能盲目根據(jù)發(fā)票進(jìn)行報(bào)賬，應(yīng)具體結(jié)合出差地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行一個(gè)消費(fèi)范圍控制，保證管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出合理化，防止出現(xiàn)賬目亂報(bào)的情況。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的財(cái)務(wù)管理問題

3.1 項(xiàng)目成本核算不夠仔細(xì)

項(xiàng)目成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)中主要的財(cái)務(wù)管理工作之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每一個(gè)項(xiàng)目都需要?jiǎng)佑么罅康钠髽I(yè)資金，但由于在財(cái)務(wù)管理方面的經(jīng)驗(yàn)欠缺，在對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算時(shí)，往往會(huì)由于各種因素導(dǎo)致核算存在誤差，部分不必要的開支存在，加大了項(xiàng)目投入成本，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 資金回籠慢，影響企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投入較大，由于要進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)，然后項(xiàng)目啟動(dòng)，直至項(xiàng)目完成這期間幾乎都是企業(yè)無回報(bào)的進(jìn)行項(xiàng)目投入。但目前在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于部分政策及市場(chǎng)的飽和度的原因，資金回籠較慢，影響著企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.3 其他方面不必要的開支過多

在現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式中，除了生產(chǎn)成本投入及后期的費(fèi)用開支，還有主要的管理費(fèi)用外，企業(yè)還有著其他的費(fèi)用支出，包括員工福利、領(lǐng)導(dǎo)配車、秘書的配備、出差報(bào)銷等。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，因上述支出占的費(fèi)用支出比例不大，容易忽略其中某些不必要的開支，造成了企業(yè)資金的無效使用，部分資金不能發(fā)揮贏利作用，過多的不必要開支將會(huì)加大無效資金的數(shù)目，減小企業(yè)的收入額。

4 加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)用的有效方法

4.1 財(cái)務(wù)管理信息化，建立完整的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)

由于科技的快速發(fā)展，各個(gè)行業(yè)都實(shí)現(xiàn)了信息化發(fā)展，為了能更好地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行信息化升級(jí)，并應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理信息建立一個(gè)完善的系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)電算化管理，減小會(huì)計(jì)信息和財(cái)務(wù)信息的誤差，通過電算化技術(shù)對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)情況進(jìn)行深入分析，可以迅速發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中存在的問題，在此基礎(chǔ)上提出解決措施，保證企業(yè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

4.2 加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理，做好后期資金回籠

企業(yè)的全面預(yù)算是指對(duì)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)等各方面進(jìn)行總體預(yù)測(cè)。因此全面預(yù)算是財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容，也是財(cái)務(wù)管理的有效手段。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的編制，并在財(cái)務(wù)管理中執(zhí)行全面預(yù)算，做好全面預(yù)算反饋工作等。由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金集聚型企業(yè)，在項(xiàng)目投入上使用大量的企業(yè)資金，因此應(yīng)做好成本控制，保證資金充足，并做好后期的資金回籠工作，確定企業(yè)在項(xiàng)目完成后是贏利的。

4.3 舉例說明

A公司擬投入資金400萬元與B公司合作開發(fā)一個(gè)商住樓項(xiàng)目。A公司可采取以下幾種方法與B公司合作：

（1）A公司出資400萬元與B合作開發(fā)該商住樓；

（2）A公司可通過銀行把400萬元出借給B公司參與該商住樓開發(fā)；

（3）A公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)。

財(cái)務(wù)分析；現(xiàn)假定A公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。

方案一：合作共同開發(fā)。

A公司與B公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀尽Ｔ诠痉值?0萬元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。

方案二：出借資金方式。

假如A公司通過銀行將400萬元借給B公司，利率為1%，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。

方案三：投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利。

A、B兩個(gè)公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤(rùn)不需補(bǔ)稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬元。

分析：從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即A公司將400萬元作為投資入股，分回的40萬元稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即成為A公司實(shí)際獲得的經(jīng)濟(jì)利益。

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