周剛?cè)A

黨的“十八大”指出要堅持走中國特色的新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，并明確了推進我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，重點之一是推進城鎮(zhèn)化。隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020》的發(fā)布和實施，新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為今后一個時期中國社會經(jīng)濟發(fā)展的主旋律。新型城鎮(zhèn)化強調(diào)以人為核心，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，優(yōu)化城鎮(zhèn)化的布局和形態(tài)，提高城市可持續(xù)發(fā)展能力，推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制?？梢?，新型城鎮(zhèn)化既是國家戰(zhàn)略，又影響到千家萬戶，涉及到人口、住房、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等多方面的改革，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了新的機遇和空間。

根據(jù)2014年浙江省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù)，截至2014年底，全省城鎮(zhèn)化率達到了64.87%，與全國平均水平54.77%相比，高出了10.1個百分點。浙江省政府十分重視新型城鎮(zhèn)化實踐探索，在2010年就啟動了中心鎮(zhèn)建設(shè)和小城市培育試點。經(jīng)過系統(tǒng)規(guī)劃、政策扶持、產(chǎn)業(yè)集聚和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全省27個試點鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展取得顯著成效，在城鎮(zhèn)體系中的地位和作用大大加強。在小城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，許多項目的投融資模式、開發(fā)建設(shè)方式、經(jīng)營管理機制都有所創(chuàng)新，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了豐富的投資機會。

然而，從2014年開始，隨著宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境變化，我國房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快，企業(yè)面臨許多機遇和挑戰(zhàn)，如何對接新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，特別是積極參與小城鎮(zhèn)發(fā)展，進一步分享改革紅利，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)需要認真研究和探索的重大現(xiàn)實問題。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)研究具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)參與城鎮(zhèn)建設(shè)的方式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)程度和小城鎮(zhèn)建設(shè)項目特點，房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)模式可以分為房地產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)、房地產(chǎn)項目和一級開發(fā)等四大類，如表1所示。

1.房地產(chǎn)投資類

房地產(chǎn)投資類是指房地產(chǎn)企業(yè)將資金投入到小城鎮(zhèn)建設(shè)項目中，企業(yè)本身并不參與項目的日常實際操作和管理。根據(jù)項目融資方式不同，該類模式可以細分為不同類型，包括城鎮(zhèn)化債券、城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、城鎮(zhèn)建設(shè)項目信托、股份制改造以及資產(chǎn)證券化等。

2.基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)類

基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)類是指房地產(chǎn)企業(yè)可以通過具體的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施/公共服務(wù)設(shè)施項目與城鎮(zhèn)政府合作，參與到小城鎮(zhèn)項目建設(shè)。在該類模式中，房地產(chǎn)企業(yè)除了投入資金外，還要在項目的建設(shè)、管理等方面進行全方位參與。根據(jù)建設(shè)項目類型不同，可以分為代建、服務(wù)外包、BOT、TOT、TBT和PPP等。

3.房地產(chǎn)項目類

房地產(chǎn)項目類是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，選擇具有盈利性的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)項目的類型不同，可以分為住宅項目開發(fā)、商業(yè)項目開發(fā)和其他房屋開發(fā)（如產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)廠房等）。

4.城鎮(zhèn)一級開發(fā)類

城鎮(zhèn)一級開發(fā)類是指房地產(chǎn)企業(yè)作為小城鎮(zhèn)建設(shè)的一級開發(fā)商，全面參與小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，包括小城鎮(zhèn)的整體改造、新區(qū)開發(fā)建設(shè)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)參與城鎮(zhèn)化項目建設(shè)的對策和建議

針對浙江省的實際，可將房地產(chǎn)企業(yè)分為四類，即：大型開發(fā)企業(yè)、中小型房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)型開發(fā)企業(yè)和服務(wù)型房地產(chǎn)企業(yè)。結(jié)合浙江省房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)模式和特點，分別從產(chǎn)品選擇、參與模式以及融資方式等方面，為不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)對策和建議。

1.對大型房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的對策和建議

大型房地產(chǎn)企業(yè)一般是指具有一級開發(fā)資質(zhì)，在全國或者大城市以上區(qū)域占有較大市場份額，具有市場導(dǎo)向能力和品牌優(yōu)勢，資金、技術(shù)實力雄厚且發(fā)展?jié)摿^大的主營從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。由于這類房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模大、綜合開發(fā)能力強、人力資源豐富、資金實力雄厚、融資能力高等特點，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)模式特點，大型房地產(chǎn)企業(yè)可參與小城鎮(zhèn)的新區(qū)開發(fā)、舊城改造、產(chǎn)業(yè)園等大型項目開發(fā)建設(shè)，即采用綜合開發(fā)等模式，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠利益和社會收益。

對于新區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園類等項目，大型房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)揮綜合開發(fā)能力強的特點，堅持在規(guī)劃布局、建設(shè)思路、空間銜接上高起點、高標準，結(jié)合小城鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等，在科學(xué)論證基礎(chǔ)上，做好小城鎮(zhèn)項目建設(shè)工作。同時，合理安排小城鎮(zhèn)建設(shè)項目的開發(fā)順序，按照先進行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，后進行房地產(chǎn)項目開發(fā)（例如，商業(yè)、住宅和酒店等）的順序建設(shè)小城鎮(zhèn)。在項目融資方面，由于這些項目具有建設(shè)時間長、資金投入大等特點，大型房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮自身融資能力強的特點，除了公司自身資金投入和項目銀行貸款融資外，還可以與地方政府合作，通過發(fā)行城鎮(zhèn)化債券、城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、城鎮(zhèn)建設(shè)項目信托等融資方式，積極籌集城鎮(zhèn)化項目建設(shè)資金，如表2所示。

2.對中小型房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的對策和建議

中小房地產(chǎn)企業(yè)在我國房地產(chǎn)企業(yè)中占大多數(shù)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、資金和技術(shù)力量等方面的局限，在與大型房企競爭中難免處于劣勢，但也有其自身優(yōu)勢。一是能夠滿足市場多樣化需求。對房地產(chǎn)市場來說，提供差異化產(chǎn)品以滿足不同購房需求是大勢所趨，中小房地產(chǎn)企業(yè)比較容易做到產(chǎn)品的個性化和差異化，用以滿足不同層次消費者的要求。二是協(xié)調(diào)成本與運營成本低。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于管理層次少，管理信息傳播的渠道比較通暢，組織結(jié)構(gòu)一般比較簡單，很多決策可以“一竿子插到底”。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)具有辦事快捷、反應(yīng)靈敏等特點，可以在很大程度上降低企業(yè)的協(xié)調(diào)成本和運營成本。三是靈活的管理方式和市場適應(yīng)能力。由于大規(guī)模開發(fā)、大資金運作帶來的一定是大考驗，而中小房地產(chǎn)企業(yè)更多的是開發(fā)中等以下規(guī)模項目，操盤經(jīng)驗更豐富，能規(guī)避這樣的風(fēng)險。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)模式特點，建議中小型房地產(chǎn)企業(yè)積極參與城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)投資類、代建類、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營類等項目開發(fā)建設(shè)。

對于房地產(chǎn)投資類的小城鎮(zhèn)項目，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以利用以前積累的資金優(yōu)勢，通過購買城鎮(zhèn)化債券、城鎮(zhèn)化基金、城鎮(zhèn)化信托、股份制改造以及資產(chǎn)證券化等方式，間接參與小城鎮(zhèn)項目建設(shè)。這種方式一般適用于投資能力和融資能力較強、輕資產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

對于代建類小城鎮(zhèn)建設(shè)項目，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮其技術(shù)、管理和人才等方面比其他企業(yè)的優(yōu)勢，選擇適合企業(yè)自身發(fā)展的小城鎮(zhèn)建設(shè)項目進入，保質(zhì)、保量、按時完成小城鎮(zhèn)項目建設(shè)，從而得到企業(yè)應(yīng)有的回報。

對于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營類的小城鎮(zhèn)建設(shè)項目，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的特點，認真研究當?shù)鼐用竦南M能力、消費習(xí)慣，大力發(fā)展具有當?shù)靥厣姆康禺a(chǎn)項目。在開發(fā)方面可以與當?shù)赜袑嵙﹂_發(fā)企業(yè)進行合作，在商業(yè)經(jīng)營方面可以與當?shù)赜袑嵙?jīng)營企業(yè)合作，借助于當?shù)仄髽I(yè)在政府方面以及人力資源方面等優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏，如表3所示。

3.對專業(yè)型房企參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的對策和建議

本文所指專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)是指在城市基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)類項目建設(shè)方面具有某項或某種特殊資源（如人才、設(shè)備和管理等）的房地產(chǎn)企業(yè)，這種資源是由公司長期積累或歷史等原因所造成的。例如，由城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有限公司改制而來的房地產(chǎn)企業(yè)，由園林綠化公司轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)企業(yè)等。由于該類企業(yè)對于城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)類項目，具有專業(yè)技術(shù)力量強和開發(fā)經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)模式的特點，這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等項目建設(shè)。

目前，浙江省小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施類建設(shè)市場潛力非常巨大。根據(jù)浙江省人民政府《關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見（浙政發(fā)〔2015〕8號）》的內(nèi)容，特色小鎮(zhèn)原則上3年內(nèi)要完成固定資產(chǎn)投資50億元左右（不含住宅和商業(yè)綜合體項目），每年固定資產(chǎn)投資約為3.3億元，按照浙江省目前639個建制鎮(zhèn)計算，全省小城鎮(zhèn)每年固定資產(chǎn)投資額將達到千億元以上。在小城鎮(zhèn)開發(fā)項目選擇上，建議專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇盈利性較為穩(wěn)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)項目。例如，交通類項目（高速公路、國省干道、鐵路、機場、航道、港口碼頭、橋梁、停車場等）和能源類項目等（供電、供氣、成品油儲運、新能源等）。

由于這些項目具有公共品或準公共品的性質(zhì)，項目本身并不一定產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的營業(yè)收入，或者項目產(chǎn)生的凈收益現(xiàn)值并不足以彌補發(fā)生的成本。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，能否在所投資城鎮(zhèn)項目產(chǎn)生外部效益的情況下，獲得必要的、合理的經(jīng)濟補償，保障其投資安全，將會極大地影響它們參與小城鎮(zhèn)項目建設(shè)的積極性。因此，需要創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)項目模式，根據(jù)這類項目使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)配置情況，融資模式可以采取BOT、TOT、TBT和PPP等融資模式，如表4所示。

4.對服務(wù)類房企參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的對策和建議

服務(wù)類房地產(chǎn)企業(yè)主要是指在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中專注于某一環(huán)節(jié)或幾個環(huán)節(jié)服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，例如物業(yè)管理公司、中介服務(wù)公司等。這種企業(yè)往往在自己所服務(wù)的領(lǐng)域具有人才、管理和服務(wù)優(yōu)勢等。根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)特點，以及房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)模式的特點，服務(wù)類房地產(chǎn)企業(yè)在小城鎮(zhèn)建設(shè)中應(yīng)采取服務(wù)提升策略，積極參與服務(wù)外包類項目，例如，政府大樓物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)以及政府社會服務(wù)等。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，按照我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)化速度，城鎮(zhèn)化建設(shè)將近有40萬億元投資，因此，服務(wù)類企業(yè)在小城鎮(zhèn)建設(shè)中蘊含著巨大商機，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。一是人口轉(zhuǎn)移中有商機。城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口和勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的過程，城鎮(zhèn)化將有力地吸引生產(chǎn)要素向城鎮(zhèn)聚集，城鎮(zhèn)將承接大量的農(nóng)村富余勞動力，這些轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的人口與原有城鎮(zhèn)人口一樣，需要就業(yè)、居住和生活，需要享用城鎮(zhèn)公共服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。城鎮(zhèn)發(fā)展需要人氣，有了人氣經(jīng)濟才能發(fā)展，消費才能拉動，物業(yè)管理就有服務(wù)對象。二是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中有商機。在城鎮(zhèn)化進程中，大力建設(shè)生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大規(guī)模實施“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”，淘汰高污染高耗能企業(yè)，引進生態(tài)環(huán)保型產(chǎn)業(yè)等新型產(chǎn)業(yè)，新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須有新型物業(yè)服務(wù)與之相匹配。三是文化發(fā)展中有商機。新城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，其實就是新物業(yè)群的出現(xiàn)，城鎮(zhèn)的建設(shè)者、經(jīng)營者和消費者就是新的城鎮(zhèn)居民、新的物業(yè)主和使用者，大量、多元的物業(yè)服務(wù)需求隨之出現(xiàn)，服務(wù)類行業(yè)的發(fā)展機遇就應(yīng)運而生。物業(yè)服務(wù)是城鎮(zhèn)管理重要的組成部分，而城鎮(zhèn)管理又是城鎮(zhèn)文化的重要內(nèi)容?？梢姡擎?zhèn)文化的發(fā)展必然會為服務(wù)類企業(yè)的發(fā)展預(yù)留足夠的空間和資源。

由于未來城鎮(zhèn)政府服務(wù)外包市場規(guī)模巨大，服務(wù)類企業(yè)（特別是物業(yè)管理企業(yè)等）可根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，發(fā)揮服務(wù)型企業(yè)的特點，向集團化、專業(yè)化和規(guī)模化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方向發(fā)展。

要提前介入城鎮(zhèn)化進程，把握發(fā)展主動權(quán)。服務(wù)類企業(yè)應(yīng)提前介入城鎮(zhèn)化進程，搶占屬于自己的空間和市場，爭取自身可持續(xù)發(fā)展的蛋糕，名正言順地在城鎮(zhèn)化進程中擔(dān)當重要角色。這里既需要政府層面重視發(fā)揮服務(wù)業(yè)在城鎮(zhèn)化進程中的積極作用，將服務(wù)業(yè)發(fā)展編制到城鎮(zhèn)化統(tǒng)籌規(guī)劃之中。同時，也需要服務(wù)類企業(yè)自身主動出擊，通過吁請、提案、宣傳、推介等形式加入城鎮(zhèn)化發(fā)展行列，更需要服務(wù)類企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級的步伐，創(chuàng)新管理服務(wù)，贏得民心，贏得尊重，贏得信任。

要加快轉(zhuǎn)型升級步伐，創(chuàng)新商業(yè)模式。創(chuàng)新商業(yè)模式的關(guān)鍵，要準確定位企業(yè)自身優(yōu)勢，重點發(fā)展使之成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，要利用市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)業(yè)分工體系，合理地通過外包機制使企業(yè)輕裝上陣，支持企業(yè)快速發(fā)展擴張。具體可以從三個方面發(fā)展：一體化市場向?qū)I(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變；運用科技手段向技術(shù)集成商轉(zhuǎn)變；利用自有資源平臺向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變。

要實施市場資源整合，完善市場監(jiān)管體系。多年來，服務(wù)類骨干龍頭企業(yè)對整個行業(yè)發(fā)展的貢獻和示范帶動作用有目共睹，城鎮(zhèn)政府要支持骨干、龍頭和品牌企業(yè)進一步發(fā)展壯大，鼓勵這些企業(yè)通過兼并、重組等方式優(yōu)化整合市場資源，充分發(fā)揮服務(wù)品牌的示范作用和集聚效應(yīng)。

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李求軍/責(zé)任編輯