高雅

（太原科技大學(xué)，太原030024）

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解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的理論探析

高雅

（太原科技大學(xué)，太原030024）

為解決當(dāng)下日漸突出的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題，用社會實證和資料分析的方法從農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的現(xiàn)狀及原因入手對現(xiàn)行農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的解決方式做出評析，指出必須在維護(hù)社會穩(wěn)定和農(nóng)民利益的前提下解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題，認(rèn)為農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房合法化有一定的法理支持，同時禁止農(nóng)村集體土地開發(fā)缺少法理依據(jù)，應(yīng)當(dāng)從這2個方面解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題。

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房；集體土地所有權(quán)；農(nóng)民利益

0　引言

嚴(yán)格來說，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律概念，而是現(xiàn)實生活衍生出來的概念。從20世紀(jì)90年代初開始，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房以低廉的價格走進(jìn)人們的日常生活。購買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在給很多中低收入者帶來居住便利的同時，也存在一些法律風(fēng)險。對已存在的社會熱點(diǎn)現(xiàn)象進(jìn)行法律規(guī)制是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和社會穩(wěn)定運(yùn)行的需要。目前中國法律沒有明確規(guī)定農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是否合法，但是國務(wù)院和國土資源部的行政法規(guī)、規(guī)章對其一直持保留態(tài)度，現(xiàn)在普遍認(rèn)為改善中國城鄉(xiāng)土地二元化制度勢在必行，但是如何具體操作尚未達(dá)成共識［1］。根據(jù)社會實際情況并結(jié)合理論原理對問題進(jìn)行分析，是理論指導(dǎo)實踐的可行性要求。筆者通過對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房存在的問題進(jìn)行分析，對現(xiàn)在存在的多種解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的途徑進(jìn)行評析，對解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)當(dāng)主要遵循的基本原則進(jìn)行論述，并在此基礎(chǔ)上提出在解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐黄埔赃m應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1　農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀及產(chǎn)生的原因

1.1農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村集體、農(nóng)民、購房者等相關(guān)各方利益主體的推動下迅猛發(fā)展。盡管國家再三強(qiáng)調(diào)不允許相關(guān)單位和個人開發(fā)、建設(shè)、買賣農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，違反的要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，但是在改革開放的大環(huán)境下，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了令人意想不到的繁榮發(fā)展。

1.1.1農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展規(guī)模迅速根據(jù)相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)有66億m2的住房屬于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，約占全國住房總量186億m2的1/3［2］。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房占用耕地或者農(nóng)村集體土地，它的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)幾乎為零，在地價轉(zhuǎn)讓費(fèi)很高的現(xiàn)代社會農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)成本低于商品房，在成本更低的前提下，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的售價也較商品房而言更為低廉。因此，在全國一二線城市周邊的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房成為中低收入者購房的首選目標(biāo)。

1.1.2法律依據(jù)不足國家的嚴(yán)令禁止和農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的快速增長使得農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在為各方相關(guān)利益主體帶來利益的同時出現(xiàn)了許多問題。主要包括以下2個方面：第一，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房所在地的政府根據(jù)自身的地理位置和經(jīng)濟(jì)狀況對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房采取了不同的措施。有的地方在不違背總體規(guī)劃的前提下，本著以人為本和維護(hù)社會穩(wěn)定的原則，對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房采取默認(rèn)等溫和的方式。有的地方則采取沒收或者強(qiáng)拆等強(qiáng)硬的方式。第二，在實踐中不同地域的法院對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛的處理態(tài)度的不同導(dǎo)致司法判決也大不相同。同種類型的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，各地法院根據(jù)自己當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況和政策判決其合同是否有效［3］。

正是由于國內(nèi)相關(guān)法律、法規(guī)沒有對如何界定和解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題作出具體、統(tǒng)一的規(guī)定，有些規(guī)定甚至出現(xiàn)了意思相反的情形，才使地方政府在對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題處理時選擇性地使用對自己有利的法律。

1.2農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

1.2.1農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的內(nèi)因農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)土地二元化的土地制度下的產(chǎn)物，屬于中國社會特有的問題。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村集體土地歸全體村民所有，但是這里的“所有”和《物權(quán)法》中規(guī)定的“所有”內(nèi)涵不同，這里的“所有”僅指全體村民有對農(nóng)村集體土地占有、使用的權(quán)利，而沒有收益、處分的權(quán)利［4］。這就決定了農(nóng)村集體土地很難進(jìn)入市場進(jìn)行交易，限制了農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)。

但是，法律也規(guī)定了為了公共利益，國家可以有償征收、征用需要的土地。于是有的地方政府以公共利益為名征收、征用集體土地，然后將其作為建設(shè)用地承包給開發(fā)商，并從中獲取差價。而農(nóng)村集體組織和相關(guān)農(nóng)民只能獲得有限的征地補(bǔ)償。這使得集體土地原有者未能參與該土地的原始利益分配，喪失了巨大的利潤。面對這種情形，土地的原所有者為了達(dá)到使占有土地增值的目的而自行開發(fā)、建設(shè)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房。［5］農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展實際是對有的地方政府不合法征地的限制，表明了集體土地所有者對土地利益的進(jìn)一步訴求，同時也表明了對城鄉(xiāng)土地二元化制度改革的需求［6］。

總之，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因在于城鄉(xiāng)土地的同地不同價。

1.2.2農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的外因

（1）商品房價格過高?，F(xiàn)如今，雖說國家一直出臺相關(guān)政策調(diào)控房價，但是不可否認(rèn)的是商品房的價格還是呈現(xiàn)逐年攀升的趨勢。與此相對應(yīng)的是收入的增長趕不上房價的漲速，住房成為大多數(shù)人不可回避的首要問題［7］。再加之對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定存在諸多漏洞，許多購房者認(rèn)為其合法化存在很大的可能性［8］。因此，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房成為許多購房者的首選。

（2）保障性住房欠缺。從20世紀(jì)90年代處開始，國務(wù)院著手建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主，廉租房、限價房等為輔的城鎮(zhèn)住房保障體系，但是從實際效果來看問題較多。首先，住房供需不平衡。保障性住房的實際需求數(shù)量與開發(fā)數(shù)量差距較大。有住房需求的中低收入者比例龐大，而保障性住房占比很小。其次，申請制度不完備。各地政府在保障性住房建成后對其申請、管理等問題沒有相對合理的制度規(guī)范。這使真正需要保障性住房的人往往難以通過申請。最后，監(jiān)督制度不完備。有人托關(guān)系、用權(quán)力搶占保障性住房并出租謀利，事后僅僅是收回保障性住房而缺少對此種行為的懲罰［9］。

因此，面對居高不下的房價，無法申請到保障性住房的需求者，只得選擇雖有法律風(fēng)險但是價格低廉的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房。

2　農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行解決方式及其評析

2.1將農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化及其評析

在實踐中，把農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房或者商品房是比較普遍的做法。政府通常將農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房按正在建設(shè)和已經(jīng)建成進(jìn)行分類，并對這兩類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不同的排查和處理。對于已建農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)排查，屬于土地利用符合規(guī)劃和相關(guān)法律的，由相關(guān)部門對房屋質(zhì)量進(jìn)行審查和檢測，并補(bǔ)辦土地征收等相關(guān)手續(xù)，購房者補(bǔ)交房款，頒發(fā)房產(chǎn)證［10］。

將農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房為政府完善保障性住房體系減輕了壓力，使更多的中低收入者有了合法的住房。將農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為商品房在一定程度上保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，維護(hù)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序的發(fā)展，減少了房屋買賣的糾紛。但是這樣做的弊端更多：（1）對商品房市場來說，先蓋房再補(bǔ)證會刺激農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房大量增加，進(jìn)而影響正規(guī)商品房的供給市場和銷售市場，從而引起房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定［11］。（2）對購房者而言，將農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為商品房并能夠拿到小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證雖然值得期待，但是這是以補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)為前提的，而購房者最初購買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的原因是其價格低廉，大部分購房者無力負(fù)擔(dān)此項費(fèi)用。將農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房，原來的購房者會因為不符合保障性住房的申請條件而失去房屋，因為大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房購房者介于無力購買商品房但是又無法獲得保障性住房之間［12］。

2.2將農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房拆除及其評析

按照農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房占地性質(zhì)的不同可以將小產(chǎn)權(quán)房分為占用了耕地的小產(chǎn)權(quán)房和占用了非耕地的小產(chǎn)權(quán)房兩類。這里的非耕地包括宅基地和其他集體土地。在耕地上蓋的小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上毀壞了耕地，并且在一定程度上影響了國內(nèi)糧食的安全生產(chǎn)。在宅基地和其他集體土地上蓋的小產(chǎn)權(quán)房其實并沒有對外造成重大的影響。在拆除小產(chǎn)權(quán)房時可以為了保護(hù)耕地將占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房拆除，其他的小產(chǎn)權(quán)房可以在一定條件下考慮附條件的留用［13］。將小產(chǎn)權(quán)房一律予以拆除雖然有力地打擊了農(nóng)村集體、購房者、開發(fā)商、基層政府等，維護(hù)了法律權(quán)威，但是因為農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房上同時承載了各方的利益，不加區(qū)分的全部拆除會極大損害各方的利益［14］。

對政府而言，拆除全部的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房會消耗巨大的人力和財力。截至2013年農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房面積約占整個房地產(chǎn)市場的1/3，直至今天，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的面積仍在增加，拆除這樣大規(guī)模的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房需要耗費(fèi)政府巨大的開支，對于政府而言成本太高［15］。另外，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)大多是土地所有的農(nóng)村集體組織和當(dāng)?shù)卮迕褚恢峦獾慕Y(jié)果，全部拆除可能會引發(fā)群體上訪事件［16］。

對開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤ㄔ憾裕鸪康霓r(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房會極大的浪費(fèi)司法資源。原本有關(guān)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的訴訟大多是房屋買賣訴訟糾紛，并且在沒有人干預(yù)或者沒有其他權(quán)利糾紛的情況下這項訴訟程序不會啟動，但是在農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房被拆除后，作為農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商難辭其咎，購房者可能依據(jù)合同將其訴至法院，會引發(fā)大量的訴訟風(fēng)波，造成司法資源的浪費(fèi)［17］。

對購房者而言，拆除全部的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是致命打擊。購房者大多是中低收入者，因為無力購買商品房又申請不到保障性住房才冒險購買小產(chǎn)權(quán)房安家立命，半生的心血都在一套房子上，將其全部拆除可能使其顛沛流離，不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展［18］。

3　解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)遵循的原則

3.1維護(hù)社會穩(wěn)定原則

解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的核心是要兼顧村民、村集體、開發(fā)商、購房者、基層政府和國家之間的利益，尤其是購房者利益，購房者是整個農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題中最直接、處理不好最易引起沖突的群體。如果處理不當(dāng)，該群體將會成為引發(fā)社會混亂和沖突的危險潛在者?，F(xiàn)在已經(jīng)沒有哪一項政策的出臺能夠在民眾中引起米帕累托改進(jìn)似的增長。每項政策的出臺、實施都會觸動一些既得利益者的利益，而保證社會穩(wěn)定是政府制定政策的前提［19］。社會穩(wěn)定是社會發(fā)展的前提，是國家長治久安的保障，如果沒有社會穩(wěn)定這個大環(huán)境，就無法持續(xù)的發(fā)展，因此，解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題必須以社會穩(wěn)定為前提。

3.2維護(hù)農(nóng)民利益原則

自改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市化也迅猛發(fā)展。城市化使得城鄉(xiāng)差距變大，貧富差異懸殊。農(nóng)村集體和農(nóng)民修建小產(chǎn)權(quán)房也是為了脫貧致富。農(nóng)民是小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)主體之一，屬于弱勢群體一方，故而維護(hù)農(nóng)民利益是解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的重要原則［20］。

受地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等影響，農(nóng)民一般沒有專業(yè)技能，缺乏科學(xué)文化知識，其謀生手段較為單一，土地上的莊稼、果樹等是農(nóng)民主要的生存來源，也是農(nóng)民主要的經(jīng)濟(jì)來源。土地是一代代農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料，一旦在其土地上修建房屋，房屋將會長期使用，短期內(nèi)農(nóng)民似乎得到收益，但是從長遠(yuǎn)來看，給農(nóng)民造成的損失是不可逆的。在城市化飛速發(fā)展今天，農(nóng)村集體是集體土地的所有權(quán)主體，經(jīng)過集體決定，當(dāng)然有權(quán)利將土地進(jìn)行資本投資，改善自己的經(jīng)濟(jì)水平。在事實已經(jīng)發(fā)生的前提下，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題時應(yīng)當(dāng)盡量維護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有利益，同時合理平衡農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。

4　解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的困難和突破

4.1解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的困難

4.1.1農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房違反法律但又有其合理性從農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生之初到現(xiàn)在，農(nóng)村集體利益與基層政府利益、政府執(zhí)法與公眾違法、購房者居住與商品房市場一直進(jìn)行利益博弈。但是，在現(xiàn)實生活中，農(nóng)村集體組織在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的交易時明知其行為觸犯法律卻仍然屢次違反，應(yīng)該反思農(nóng)村集體組織行為的合理性、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房購買者行為的正當(dāng)性和現(xiàn)行法律是否適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)［21］。著名哲學(xué)家黑格爾曾經(jīng)說過：“存在即為合理”，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)下社會的盛行說明了有其生長的土壤，有一定的現(xiàn)實意義。而且，事實也證明，農(nóng)村集體、農(nóng)民、開發(fā)商、購房者都在小產(chǎn)權(quán)房的買賣中獲得了利益，唯一有損失的是基層政府財政，但是這部分損失的利益是否就應(yīng)該屬于政府并沒有確定的法律依據(jù)。所以，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的盛行雖然損害了當(dāng)?shù)卣睦?，但是對其他農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的參與主體都是有利的。通過農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的買賣，增加了農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益，同時使購房者花費(fèi)更少的錢享受到了住房便利，在一定程度上增加了社會的公平、縮短了人們之間的差距，并且還增加了社會總體利益的帕累托改進(jìn)。因此，公眾對現(xiàn)行農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的法律制度的正當(dāng)性提出質(zhì)疑。

4.1.2法律體系需要統(tǒng)一但又有其局限性國內(nèi)禁止農(nóng)村集體組織對其土地享有處分和收益權(quán)利的法律不是一天形成的。1982年的《憲法》中規(guī)定了農(nóng)村集體土地的所有權(quán)歸全體村民集體所有，城市土地的所有權(quán)屬于國家。并且從2002年開始，陸續(xù)發(fā)布了一系列的法律、法規(guī)直至徹底禁止農(nóng)村集體組織開發(fā)、出售農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房。

為了維護(hù)法律的尊嚴(yán)和打擊、威懾農(nóng)村集體組織開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的行為，很多地方政府強(qiáng)制拆除了正在建設(shè)或者已經(jīng)建成的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房。但是，仔細(xì)觀察各地農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展?fàn)顩r不難發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)居住的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不在拆除的范圍之內(nèi)。因為強(qiáng)行拆除這類農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房勢必引起社會的動蕩，為了維護(hù)社會可持續(xù)發(fā)展，忽視這些違法建筑、保持現(xiàn)狀是政府的最佳選擇。毋庸置疑的是在維持現(xiàn)狀的過程中有損法治權(quán)威，而且，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題并沒有因為當(dāng)?shù)卣畬ζ洮F(xiàn)狀的寬容而有所收斂，反而導(dǎo)致更多的人有著“法不責(zé)眾”的心理，致使農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題愈發(fā)嚴(yán)重。

解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的大致有3種方案：第一，政府部門嚴(yán)格按照法律規(guī)定，拆除全部違法建筑；第二，忽視農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的存在，任其自由發(fā)展；第三，承認(rèn)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房存在的事實狀態(tài)，對購房者權(quán)利附條件的予以確認(rèn)［22］。如果將農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房全部拆除，雖然符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，卻難以執(zhí)行；如果聽之任之，順其發(fā)展則會嚴(yán)重?fù)p害法律權(quán)威；如果將小產(chǎn)權(quán)房合法化就相當(dāng)于承認(rèn)以前的違法行為經(jīng)過時間的推移成為合法行為，會給人法不責(zé)眾的感覺，在以后的生活中聚眾違法行為可能會變得普遍。所以，在現(xiàn)在的狀態(tài)下，政府附條件的承認(rèn)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房合法性是最佳的、唯一的選擇。由此解決小產(chǎn)權(quán)房問題需要對以往觀念有新的認(rèn)識和突破。

4.2解決小產(chǎn)權(quán)房問題的理論突破

通過前面的論述可知，現(xiàn)階段要解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題存在兩個方面的困難：第一，承認(rèn)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的合法性缺乏法律支持；第二，現(xiàn)行法律對農(nóng)村集體開發(fā)自己土地的阻礙。4.2.1承認(rèn)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房合法性的法理支持朱蘇力教授曾說：“任何制度的存在都不可能一直具有合理性，它必須變化以適應(yīng)社會的發(fā)展。但是它將朝著哪個方向變化卻不具有可預(yù)測性，我們無法為它可能的變化提前做好準(zhǔn)備工作……因此，只有當(dāng)人們有意無意的違反現(xiàn)行法律時，我們才能知道應(yīng)該如何變革，并逐漸完成?！保?3］也就是說，任何法律的制定都是在當(dāng)時的社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件下能讓大多數(shù)人的利益最大化的。但是，隨著時間的推移，在以前的法律已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)在的生產(chǎn)力發(fā)展時，就會被人們或有意或無意的違反，當(dāng)此類違法行為達(dá)到一定程度時，就應(yīng)當(dāng)對當(dāng)下的法律做出修改使之適應(yīng)現(xiàn)在生產(chǎn)力的發(fā)展。而農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的已經(jīng)發(fā)展到了不得不修改法律來解決目前的一系列沖突問題的程度。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，每個社會人都是理性的，他們在符合現(xiàn)有法律的前提下最大程度地追求利潤。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房正是農(nóng)村集體、農(nóng)民、開發(fā)商、購房者和部分基層政府追求自己利益最大化的體現(xiàn)。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展壯大過程中出現(xiàn)的一系列違法行為都離不開當(dāng)?shù)卣拿魇净蛘吣S，而法律作為社會激勵機(jī)制之一，只有法律懲罰的行為不是行為人利益最大化時的選擇，這種懲罰機(jī)制方才有效。若法律懲罰的行為是某人行為的最優(yōu)選擇時，約束力會隨著時間的流逝越來越小。法律是控制社會的工具，必須對民眾形成有效的激勵機(jī)制［24］?，F(xiàn)行農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的法律機(jī)制是禁止開發(fā)、出售集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，但是大家非但沒有遵守相關(guān)規(guī)定，反而選擇違反法律，此時法律的激勵機(jī)制和人們的行為相反，不能實現(xiàn)法律利益的最大化。法律效果呈現(xiàn)逐年遞減趨勢：現(xiàn)在入住農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的住戶把握了政府維穩(wěn)的需求，他們既不擔(dān)心自己的房子被拆，也不急于使其合法化，認(rèn)為法不責(zé)眾；農(nóng)村集體組織也在政府的一次次檢查中累計了足夠的經(jīng)驗規(guī)避政府檢查；普通的購房者也從政府的行為趨勢中看出購買何種農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房更為安全。

馬克思主義認(rèn)為，上層建筑決定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。很顯然，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的崛起證明現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元制度已經(jīng)無法適應(yīng)如今的社會發(fā)展需求，此時需要修改現(xiàn)行法律（上層建筑）中不適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展（經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)）的部分。雖然農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的合法化是社會發(fā)展的需要，但是，對于以前發(fā)生的違法行為還是應(yīng)該追究相關(guān)人員的責(zé)任，以確保法律的權(quán)威性。“合法化”和“責(zé)任追究”是兩個不同的問題，不能混為一談。

4.2.2禁止農(nóng)村集體組織開發(fā)土地缺少法理依據(jù)從現(xiàn)行法律的規(guī)定來看，禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的主要原因是：第一，中國實行社會主義公有制制度，允許土地隨意流轉(zhuǎn)會破壞“公有”的性質(zhì)；第二，國內(nèi)人口眾多，禁止土地流轉(zhuǎn)能有效保護(hù)耕地面積，確保每年糧食的產(chǎn)量；第三，國內(nèi)社會保障資金不足，禁止土地流轉(zhuǎn)能使很大一部分農(nóng)民自給自足，維護(hù)社會穩(wěn)定，同時還能補(bǔ)貼財政資金的不足。但是，如果對這些理由進(jìn)行深入的分析，其均難以成立［25］。

首先，法律規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，而集體所有制是社會主義公有制的一部分。如果能夠長久的維護(hù)集體土地的利益、使集體利益最大化，就是維護(hù)社會主義公有制。

其次，國家希望通過將農(nóng)民與土地捆綁的方式限制農(nóng)村集體和農(nóng)民對外轉(zhuǎn)讓土地，保證一定數(shù)量的耕地面積，就應(yīng)當(dāng)同時提出合理的政策維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，對農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，而不是犧牲農(nóng)民的利益來維持糧食的固定產(chǎn)量。在計劃經(jīng)濟(jì)時代才把農(nóng)民固定在土地上，讓農(nóng)民為社會種糧，而現(xiàn)在中國市場化已經(jīng)比較成熟。

最后，通過禁止土地流轉(zhuǎn)彌補(bǔ)社會保障不足的缺陷和補(bǔ)貼財政資金的不足的路徑無法令人信服。根據(jù)現(xiàn)代政府理論所述，“政府的主要來源是稅收?！闭檬种械墓珯?quán)力壟斷集體土地的經(jīng)營權(quán)與政府本身的職責(zé)相悖。同時，所得的財產(chǎn)并沒有用其他的方式用在農(nóng)民身上，這對農(nóng)民而言很不公平。從法理上講，沒有人的權(quán)利不受到限制，但是一般都限于行為人不得損害國家利益、社會利益和他人利益?，F(xiàn)在禁止集體土地進(jìn)行開發(fā)、出售很明顯限制了行為人主要的權(quán)利，不能實現(xiàn)社會效益的最大化。

5　結(jié)語

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題不僅涉及到城鄉(xiāng)二元土地制度的改革，還涉及到諸多的利益群體，所以平衡各方利益是解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的核心要素。筆者從農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的違法搭建和政府部門屢禁不止的現(xiàn)狀入手，通過分析產(chǎn)生農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的原因、對現(xiàn)行解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的方法進(jìn)行優(yōu)劣對比，指出解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題必須以維護(hù)社會穩(wěn)定和維護(hù)農(nóng)民利益為前提。因為農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房本身具有違法性，因其大量存在而使其合法有損法治權(quán)威。但是，也因為農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的繁榮發(fā)展使其存在具有一定的合理性，若為維護(hù)現(xiàn)有法律的權(quán)威而無視社會的進(jìn)步和發(fā)展對法律提出的新要求并不符合“法治要與時俱進(jìn)”的觀念。因此，筆者對法治理念進(jìn)行重新的解讀，認(rèn)為禁止農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏法理依據(jù)，而承認(rèn)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的合法性更可能取得法理支持。同時在農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房合法化過程中要追究相關(guān)違法人員的責(zé)任，以維護(hù)當(dāng)下的法治權(quán)威。希望筆者的意見能給農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題的解決帶來些許幫助。

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Rural Limited Property House:An Theoretical Exploration Gao Ya

（Taiyuan University of Science and Technology，Taiyuan 030024，Shanxi，China）

In order to resolve the increasing problems of rural limited property house，the author used social empirical and data analysis method，based on present situation of rural limited property house and the reasons for its formation，to evaluate current resolution ways to the problems of rural limited property house.The author pointed out that solving the problems of rural limited property house must be under the premise of maintaining social stability and the interests of farmers，the legalization of rural limited property house had a certain legal support，and the ban of rural collective land development lack legal basis，both aspects should be taken into consideration for solving the problems of rural limited property house.

Rural Limited Property House；Collective Land Ownership；Farmers’Interests

DF22

A論文編號：cjas16030024

國家社會科學(xué)基金項目“正確處理小產(chǎn)權(quán)房與農(nóng)村地制創(chuàng)新”（08BJY055）。

高雅，女，1990年出生，山西呂梁人，在讀碩士研究生，研究方向為訴訟法學(xué)。通信地址：033000山西呂梁離石職中公寓，E-mail：gy2885@ 126.com。

2016-03-29，

2016-06-03。