唐博

1882年初春，乍暖還寒。而上海灘已陷入了集體“發(fā)熱”。

2月4日，《申報》刊登了上海知縣莫祥芝貼出的告示：“沿江一帶灘地曾于咸豐八年奉委勘丈，至今20余年，有無續(xù)漲必須復丈，并分別追繳租息地價，造冊請求升科?！?/p>

莫知縣是要對這幅地塊重新丈量和估值，追繳地租地價及其利息。為什么要這么做呢？因為20多年來，地價漲了。土地是房產(chǎn)的實體基礎，地價是房價最重要的剛性成本。地價的飆漲，點燃了晚清上海樓市的激情。那么，這二三十年間，上海的樓市上演了怎樣的劇情呢？房地產(chǎn)價格會一直飆下去嗎？到底該怎么收場呢？

是什么讓樓市瘋狂

1842年，中英簽署《南京條約》，將上海辟為通商口岸。此后，英美法等國在此劃定了租界。一開始，這里偏僻荒涼，毫無人氣。直到1853年才發(fā)生巨變。

這年，上?？h城被小刀會起義軍占領。一時間，市面大亂，許多難民沖進租界躲避戰(zhàn)亂。其后一年，租界人口從500激增至2萬。八年后，太平天國李秀成攻打上海，逼近縣城，逃難的人流把租界人口瞬間推高到50萬之眾。

相對于縣城，租界受洋人“保護”，社會相對穩(wěn)定。人多了，自然會帶來商機。在這些難民里，富人投資消費揮金如土，窮人本身就是廉價勞動力。這些都化為生產(chǎn)要素，投入到上海灘的大熔爐里，為這里的繁榮作出了貢獻。

不過，無論財產(chǎn)多寡、生活貧富，背井離鄉(xiāng)來逃難，總要找個住處。如果在租界找到了工作，生活有了著落，就更需要穩(wěn)定居所了。于是，剛性需求瞬間爆發(fā)，規(guī)模龐大。無論是洋人管理的租界，還是知縣管理的華界，一時都消化不良。

據(jù)《上海雜記》記載，1860年前后，華界有7萬多華人，但房子只有8740套，一套房平均住8個人。租界人更多，房更少，情況更糟。上海的住房缺口太大，短期內無法改善。

需求旺盛，供給不足，推動上海樓市走向癲狂。高房價帶來的是這個城市嫌貧愛富的冷漠。

開發(fā)與炒作并行

供給不足，就從供給方做文章。

有些膽大的外國商人，就開始蓋房子，不管是蓋豪宅租給富人，還是蓋板房租給窮人，租金收益都能達到30-40%。租界當局也想從中分羹，所以干脆松綁政策，放寬對商人圈地建房的限制。

作為東亞首屈一指的貿(mào)易中心、航運中心，上海的虹吸能力越來越強。各路游資紛紛涌入這片“冒險家的樂園”。加上剛需支撐、政策寬松，使上海的房地產(chǎn)交易日益頻繁，房價也隨之水漲船高。尤其是租界，引入了西方市政管理體制，居住環(huán)境更舒適安全，于是，許多人都把在租界置業(yè)作為畢生奮斗的目標，以及衡量事業(yè)是否成功的標志。這就進一步刺激了租界房地產(chǎn)價格的上漲。

一片片棚戶區(qū)拆掉了，有特色的石庫門里弄拔地而起。此情此景，開心的不光是房產(chǎn)商官府、喜遷新居的住客，還有房產(chǎn)投資者。有的頻繁進出，有的長線囤房，20多年間，獲利頗豐。其中最有名的，當屬“地產(chǎn)大王”徐潤。

這個曾經(jīng)的寶順洋行學徒工，早年聽從洋行大班的建議，26歲就開始合伙買房。后來跳槽單干，靠著洋行積累的人脈關系，創(chuàng)辦了多家公司，涉足茶葉、保險、航運、采礦等行業(yè)，實現(xiàn)了“屌絲逆襲”，成了不折不扣的多棲商人。做實業(yè)積累的雄厚資金，被他一筆筆拿去投資買房。

清朝前期上海縣縣城小東門外的繁榮景象原畫作于清代。

事實證明，這個判斷是正確的。徐潤在1927年出版的《徐愚齋自敘年譜》中寫道，到1883年，他在上海先后投資223萬兩銀子，擁有土地3200多畝，建成的各類房屋多達2000多間，總市值達到了350萬兩，相當于當時全國財政收入的5%，比購進時漲了57%;租金年收入12.3萬兩，出租收益率6%，雖然比高利貸低，但更加穩(wěn)健和可持續(xù)。因此“地產(chǎn)大王”的稱號實至名歸。

今天上海的愚園路，就得名于徐潤的一座宅院。不過，在房地產(chǎn)投資領域，徐潤一點都不愚。他背景深厚，操盤輪船招商局等洋務派官辦企業(yè)，扭虧為盈，深得李鴻章青睞;他眼光前衛(wèi)，他只買宅地，靠跟洋人打交道，提前獲悉租界新的規(guī)劃消息，低價搶購交通要道兩側土地，做好布局，逢高減倉，轉手獲利，實際上就是倒賣牟利。

房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，需要占用大筆資金，流動性差，變現(xiàn)慢。如果全部自掏腰包，資金使用效率就會降低。徐潤曾打算將自己的所有房產(chǎn)打包納入寶源祥房產(chǎn)公司，估值400萬兩，分為40萬股，招股融資，吸納社會資金，但效果不佳。

徐潤堅信：“上海自泰西互市，百業(yè)振興，萬商咸集，富庶甲于東南，地價日益翔貴，以今視昔，利逾百倍。”對上海樓市看多的堅定信心，使他放棄了稀釋股份的打算，轉而主要依靠以下三種融資渠道：一是向22家錢莊申請抵押貸款，借一筆，開發(fā)一批，再用新開發(fā)的項目做抵押，繼續(xù)新一輪借貸，這就是加杠桿和滾動開發(fā)。二是將自己持有的公司股票拿出一部分作抵押獲取貸款，相當于把他經(jīng)營的實業(yè)綁在了樓市的戰(zhàn)車上。三是挪用上下游產(chǎn)業(yè)欠款和客戶預付款，跑步?jīng)_進樓市，這相當于挪用公款。

通過這三個渠道，徐潤募集了252萬兩銀子，相當于其房產(chǎn)市值的70%。不過，這些錢都是負債，要還的。從這個意義上，他已經(jīng)成了房奴。只不過，在房價飛漲的日子里，這樣的生活很“愜意”。殊不知，絞索已經(jīng)拉緊，風險隨時爆發(fā)。

危機時刻的“急跌”與鬧劇

1883年，中法戰(zhàn)爭爆發(fā)。法國艦隊封鎖了上海港，揚言開炮，戰(zhàn)端一觸即發(fā)。

霎時間，上海外貿(mào)停滯，導致銀根緊張。錢莊票號收不回貸款，難以維系，只好破產(chǎn);企業(yè)貸款沒有及時結算，無法按期償還，導致資金鏈斷裂。再貴的房子，一旦被炮火摧毀，也會一文不值。于是，人們競相撤離，百業(yè)凋零，沒人再當接盤俠。上海樓市頃刻間冷卻下來。危機時刻，現(xiàn)金為王，許多房產(chǎn)投資者只好低價賣房，維系現(xiàn)金流，爭取止損。

眼巴巴看著房價下跌，徐潤束手無策。他手頭持有的只是房和債，沒多少現(xiàn)金。就在這個節(jié)骨眼上，他挪用公款炒房的事被舉報。李鴻章派盛宣懷南下查辦。盛宣懷落井下石，迫使徐潤離開了輪船招商局，還要把挪用的公款迅速賠補到位。

徐潤落難，無人搭救。他感受到了世態(tài)炎涼。只好低價賣股賣房，虧了至少90萬兩銀子。

法國人終究沒有炮擊上海。兩年后，戰(zhàn)爭結束，上海又恢復了往日的喧囂，樓市復蘇，繼續(xù)上漲。而徐潤已經(jīng)清空了全部在滬房產(chǎn)，轉戰(zhàn)天津樓市。跟在上海不同的是，他再也不用杠桿，而是全用自有資金，甚至變賣金銀首飾投資，穩(wěn)扎穩(wěn)打，收益不少。而他當年低價賣掉的上海房產(chǎn)，則被盛宣懷抄了底，撿了大便宜。

這輪持續(xù)二三十年之久的樓市牛市，是供需失衡的必然結果。政策、杠桿、剛需、炒作，都曾推波助瀾。也許，只有海水退去，才能看出究竟誰在裸泳。

（作者為中國人民大學歷史學博士）