◎ 蔡玉梅

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房地產(chǎn)死結(jié)在于缺少大眾消費(fèi)存量

◎ 蔡玉梅

眼下，樓市去庫(kù)存化正成為我國(guó)上下熱議的話題。今年以來，宏觀調(diào)控政策工具箱頻頻開啟，其中十分明顯的意圖之一是撬動(dòng)樓市，降息、降準(zhǔn)、降首付的手段無一不是利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策杠桿。一時(shí)間樓市也呈轉(zhuǎn)暖景象，售樓處確實(shí)也是人頭攢動(dòng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。開發(fā)商使勁向購(gòu)房者喊話，“現(xiàn)在抄底購(gòu)房正當(dāng)其時(shí)”。

天文數(shù)字的高房?jī)r(jià)

不過，繁榮景象的背后不排除開發(fā)商借政策造勢(shì)，售樓處那些看房的人里不乏有些是開發(fā)商花錢買來的“房托”，有模有樣地假裝購(gòu)房，制造樓市已進(jìn)入賣方市場(chǎng)的恐慌氣氛。

但無論開發(fā)商玩什么花招，大眾消費(fèi)存量卻有限，開發(fā)商并不是慈善家，不可能賒房給缺房者住，動(dòng)輒二三百萬的購(gòu)房款，即便首付比例降了，也需要一上來便掏出個(gè)百十萬元，對(duì)于普通民眾來說，仍然是天文數(shù)字。

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高得離譜，早已偏離了房子的居住屬性，變成了投資或投機(jī)的理財(cái)產(chǎn)品。房?jī)r(jià)居高不下，是市場(chǎng)資源錯(cuò)配，不是市場(chǎng)本身在抬高房?jī)r(jià)，而是開發(fā)商和地方政府聯(lián)手所為。

開發(fā)商當(dāng)然希望房?jī)r(jià)越高越好，其中的暴利更是局外人難以捉摸。而政府財(cái)政則指望房地產(chǎn)這把米下鍋，地價(jià)逐年增高，房?jī)r(jià)也就水漲船高。開發(fā)商把地價(jià)成本攤在房?jī)r(jià)里，卻也是情理之中的事。

近幾年，部分城市房?jī)r(jià)像發(fā)酵的面團(tuán)一樣膨脹，比如南京市河西地區(qū)的房?jī)r(jià)，2005年均價(jià)為每平方米5500元，到2009年末，竟高達(dá)11000元，僅僅過了4年，房?jī)r(jià)就翻了一番，又過了4年，及至2013年，漲到24000元，又翻了一番。不少市民眼巴巴地望著一幢幢拔地而起的新樓房，摸著癟癟的腰包，算計(jì)著拋灑血汗掙的一點(diǎn)兒錢唉聲嘆氣，“何時(shí)才能住上新房？”

地方政府是高房?jī)r(jià)“內(nèi)鬼”

這些年房?jī)r(jià)高得離譜，當(dāng)中除了開發(fā)商賺取暴利、投機(jī)客瘋狂炒房等因素外，地方政府有著不可推卸的責(zé)任，可以說地方政府是高房?jī)r(jià)的“內(nèi)鬼”。

地方政府在房地產(chǎn)政策的執(zhí)行方面對(duì)中央政府采取博弈對(duì)策：遇到刺激房地產(chǎn)的政策，則不折不扣執(zhí)行，遇到房地產(chǎn)調(diào)控政策，則打折扣執(zhí)行。地方政府對(duì)中央政策陽奉陰違是推高房?jī)r(jià)的看“不見的手”。

地方政府是高房?jī)r(jià)的既得利益者。高房?jī)r(jià)制造的經(jīng)濟(jì)泡沫掩蓋了地方經(jīng)濟(jì)“浮腫的臉”，有的地方上房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例竟高達(dá)10%；也掩蓋了地方政府的某些執(zhí)政弊端，到處是高聳云霄氣派壯觀的精品樓宇，為政府的政績(jī)?cè)錾臃帧?/p>

龐大的土地出讓金、房屋交易稅又支撐著地方財(cái)政，有了錢，政府的日子就好過，公務(wù)消費(fèi)大手大腳 ，公車滿街跑，樓堂館所形象工程閃光奪目，官員們好有面子。

高房?jī)r(jià)也動(dòng)不了高官的“奶酪”，一些人早就享受到了福利分房，如今一轉(zhuǎn)手就能凈賺幾十萬上百萬，買高價(jià)商品房不費(fèi)吹灰之力。

在地產(chǎn)利益鏈上，受益最大的群體是政府和開發(fā)商，他們拿走了房?jī)r(jià)的30%，而眾多的建筑農(nóng)民工只能拿到房?jī)r(jià)的1%。中產(chǎn)階級(jí)在高房?jī)r(jià)面前則淪為房奴，消費(fèi)其他商品的能力被嚴(yán)重削弱。

當(dāng)下，即便人們?cè)邳c(diǎn)贊政府放寬購(gòu)房政策的同時(shí)，仍然對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)表示強(qiáng)烈的不滿和哀怨。高得離譜的房?jī)r(jià)直接傷害了無數(shù)剛需者的心靈，首付比例雖有所下降，但房?jī)r(jià)并未下降，總價(jià)依然令人咋舌，絕大多數(shù)想買房子的人還是買不起。只有當(dāng)房?jī)r(jià)合理回歸，積聚起大眾消費(fèi)存量，樓市才能真正轉(zhuǎn)暖，才能步入新常態(tài)。

房?jī)r(jià)合理回歸的四大參數(shù)

房?jī)r(jià)合理回歸不應(yīng)只是鼓舞人心的口號(hào)，還應(yīng)是有可操作性的實(shí)際界定，必須有具體參數(shù)作比對(duì)，有明確的景氣指數(shù)來監(jiān)測(cè)，其中房?jī)r(jià)收入比、開發(fā)商關(guān)門息業(yè)率、銀行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、財(cái)政收入房地產(chǎn)占比是四個(gè)重要參數(shù)。

房?jī)r(jià)收入比，是指商品房成套價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國(guó)際上的房?jī)r(jià)和居民收入之比一般是6，而目前我國(guó)一般城市都在12以上，有的甚至達(dá)到20，著實(shí)高得離譜?？紤]到我國(guó)的國(guó)情，綜合權(quán)衡，最現(xiàn)實(shí)且最有可能操作房?jī)r(jià)調(diào)控的合理目標(biāo)，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該設(shè)定在9左右（高出國(guó)際公認(rèn)的合理水平50%）。若要把房?jī)r(jià)收入比降到9，當(dāng)前的房?jī)r(jià)至少要降三成。

從開發(fā)商運(yùn)營(yíng)狀態(tài)來說，正常的情形應(yīng)是，當(dāng)政策測(cè)試壓力到了一定的壓強(qiáng)，應(yīng)出現(xiàn)中小房地產(chǎn)商紛紛主動(dòng)降價(jià)清盤的市場(chǎng)景象，但現(xiàn)在并沒有出現(xiàn)這種情況，倒是開發(fā)商緊捂樓盤等漲價(jià)，鋪天蓋地的樓盤廣告在“挑逗”購(gòu)房者的耐心，這就說明開發(fā)商還有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與緊捂錢袋的購(gòu)房者博弈。暫且可以假設(shè)一個(gè)數(shù)值，至少要有1/3的開發(fā)商關(guān)門息業(yè)，房?jī)r(jià)才算合理回歸。

在銀行方面，有關(guān)測(cè)試表明，銀行業(yè)可以承受房?jī)r(jià)下跌四成的系數(shù)，即使房?jī)r(jià)下跌40%，撥備覆蓋率仍高于國(guó)際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，所以說我國(guó)銀行業(yè)受房?jī)r(jià)下跌擠壓的風(fēng)險(xiǎn)還遠(yuǎn)未到來，不必杞人憂天。

對(duì)于地方政府來說，要想房?jī)r(jià)合理回歸，必須大幅度削減土地出讓金，讓利于購(gòu)房者。因?yàn)樵靖咂蟮耐恋爻鲎尳鸲际潜婚_發(fā)商分?jǐn)偟綐潜P價(jià)格上的。地方政府應(yīng)另辟蹊徑，為財(cái)政開辟新的財(cái)源，以彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控流失的稅收。其中一個(gè)重要的途徑是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，加快企業(yè)升級(jí)換代，努力開發(fā)以新能源、新材料、新技術(shù)為核心的新產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的附加值，以提高制造業(yè)稅收在財(cái)政收入中的比重，填充房地產(chǎn)稅收被擠壓的空間。在財(cái)政收入總額不減的情況下，房地產(chǎn)收入占比下降到15%，房?jī)r(jià)才有真正回落的可能。否則政府財(cái)政便會(huì)捉襟見肘，等米下鍋，到時(shí)候就會(huì)從房地產(chǎn)這里下手，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收立竿見影。那時(shí)被壓降的房?jī)r(jià)就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，調(diào)控成果一夜之間就會(huì)喪失。

從長(zhǎng)計(jì)議，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要想步入健康有序的軌道，必須“以價(jià)換量”，當(dāng)房?jī)r(jià)合理回歸，老百姓能買得起房，購(gòu)房真正成為大眾消費(fèi)，去庫(kù)存化政策才能奏效。

因此，樓市要想從根本上回暖，就必須先降房?jī)r(jià)。這既需要政策工具的跟進(jìn)，更需要圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方反省，不要期望房?jī)r(jià)再漲，而是要回落到一個(gè)與房地產(chǎn)開發(fā)成本相適應(yīng)的合理的價(jià)位上。須知，不驅(qū)除房地產(chǎn)暴利，政策工具就顯得蒼白軟弱，就缺少民意支持。