張偉+沈濤

摘 要：目前，我國住宅房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏離正常值。對房價(jià)結(jié)構(gòu)的分析表明，房價(jià)結(jié)構(gòu)中33.86%的資金流向了政府。經(jīng)過房價(jià)結(jié)構(gòu)這一隱秘機(jī)制的運(yùn)行，本來屬于居民消費(fèi)領(lǐng)域的購房資金被轉(zhuǎn)變?yōu)檎顿Y資本，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中投資與消費(fèi)之間的比例失衡。這與我國加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加消費(fèi)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長中的比重相悖。為應(yīng)對上述情況，加快優(yōu)化房價(jià)結(jié)構(gòu)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的有力舉措。

關(guān)鍵詞：高房價(jià)；房價(jià)結(jié)構(gòu)；消費(fèi)結(jié)構(gòu)；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型；土地財(cái)政

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-3890（2014）02-0081-07

一、問題的提出

業(yè)界通常用“房價(jià)租金比”和“房價(jià)收入比”這兩個(gè)指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低。房價(jià)租金比是指住宅總房價(jià)與該住宅出租所得的年租金的比值；房價(jià)收入比是指住宅總房價(jià)與居民年收入的比值[1]。國際上，房價(jià)租金比一般在8倍左右較為合適，而我國的房價(jià)租金比高達(dá)20多倍[2]。國際公認(rèn)的房價(jià)收入比的區(qū)間為3～6倍①，而我國房價(jià)收入比明顯偏高（見表1）[3]。

房地產(chǎn)價(jià)格畸高不下，導(dǎo)致中國階層分化加劇，基尼系數(shù)②居高不下。高房價(jià)在有房者（富人）與無房者（窮人）之間形成了馬太效應(yīng)：房價(jià)越漲，有房人越有錢，越能夠買得起房子，而無房者則成為房地產(chǎn)的棄兒，特別是剛畢業(yè)的城市年輕人。高房價(jià)已經(jīng)大大超出了他們收入的想象力，“蟻行族”、“蝸居族”、“房奴”并非意識形態(tài)，而是一群城市年輕人實(shí)實(shí)在在的生存處境[4]。而且，隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，無房者獲得的房產(chǎn)福利趨于減少，但對于僅有一套住房的有房者來說，由于其無法出售該物業(yè)獲利，資產(chǎn)增值帶來的福利效應(yīng)并不與其實(shí)際擁有的財(cái)富價(jià)值增長保持等比例的增長。所以，對于全社會(huì)來說，高房價(jià)從整體上造成全社會(huì)凈福利的損失[5]。

坊間許多研究者分析了高房價(jià)形成的原因及控制對策。但是，大多數(shù)研究都圍繞房地產(chǎn)價(jià)格的生成、原因及治理等命題展開，而對于房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的關(guān)系涉獵較少，特別是對于房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系更是鮮有提及。目前，政府土地出讓金的收入已經(jīng)占到財(cái)政收入的44%。因此，對于土地出讓金運(yùn)行的機(jī)理以及其在房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)中的地位和變化趨勢展開研究越早、越透徹，就越能及早得出正確的認(rèn)識和采取有效的措施。

二、房價(jià)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)

（一）房價(jià)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成

房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)主要有四部分構(gòu)成：土地費(fèi)用、政府稅費(fèi)、建安費(fèi)用和房地產(chǎn)企業(yè)利潤[6]。土地費(fèi)用的表現(xiàn)形式為地方政府土地出讓金。地方政府通過“招拍掛”的方式將土地一定年限的使用權(quán)公開拍賣，獲得一次性收益。政府稅費(fèi)是指房地產(chǎn)生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)須向政府交納的稅金和各種費(fèi)用的總和。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅種有10項(xiàng)之多，包括契稅、印花稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）、城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）、教育附加費(fèi)（外資企業(yè)不征）、企業(yè)所得稅、車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）等。涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50多項(xiàng)，兩者共計(jì)60余項(xiàng)，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多樣，存在重復(fù)征稅和多次收費(fèi)問題。建安費(fèi)用包括在房屋建造和出售等環(huán)節(jié)使用的人工和材料的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)利潤包括開發(fā)商和建筑商的利潤，是參與建設(shè)的資本利得，但不等同于財(cái)務(wù)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用是開發(fā)貸的利息，會(huì)因每個(gè)項(xiàng)目資金杠桿率不同而不同。以下通過“地中海陽光”案例來分析房價(jià)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成（如表2所示）[7]。

江西省南昌市是中國的二線城市，其實(shí)在中國的一線城市中土地出讓金占整個(gè)房價(jià)結(jié)構(gòu)構(gòu)成的比例更高。例如，上海的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，流向政府的資金占總銷售收入的比例高達(dá)61.84%，企業(yè)利潤僅4.15%；而北京流向政府的資金占總銷售收入的比例為42.42%，企業(yè)利潤只有11.87%[8]。從上述兩項(xiàng)研究的數(shù)據(jù)基本可以確定，房價(jià)結(jié)構(gòu)中大約有1/3的價(jià)格構(gòu)成流向了地方政府③。如表3所示[9]④，2002—2012年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例從政府土地出讓收入的角度印證了上述房價(jià)結(jié)構(gòu)構(gòu)成。值得一提的是，地方政府從住宅房地產(chǎn)所得到的收入并非僅限于土地出讓金，還包括稅金和費(fèi)用，而這些收入?yún)s統(tǒng)計(jì)在作為分母的地方政府財(cái)政收入里了。

（二）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)供給可以分為一級市場供給和二級市場供給，也就是開發(fā)商房地產(chǎn)的供給和二手房房源的供給。這兩種供給的社會(huì)效果不同，二級市場的供給不會(huì)增加社會(huì)總供給，只是既有存量房占有關(guān)系的調(diào)整，而一級市場的供給會(huì)增加社會(huì)總供給，并導(dǎo)致全社會(huì)人均住房面積的增加。從供給方面來看，開發(fā)商的土地全部來自于地方政府，政府住宅供地的多少和政府規(guī)劃容積率的大小直接決定了一級市場房地產(chǎn)的供給量；二級市場一人多套房的普及程度、房價(jià)未來變動(dòng)趨勢和住宅的持有成本決定了二級市場房地產(chǎn)供給量的大小。二級市場一人多套房的情況越普遍，房價(jià)漲價(jià)預(yù)期越小，且持有房地產(chǎn)的成本越高，房屋持有人越傾向于出售房屋。持有房屋的成本與租金收益和物業(yè)稅的大小直接相關(guān)。物業(yè)稅越高，租金收益越小，房屋所有人越傾向于出售房屋。租金收益是市場化的，很難在短期內(nèi)出現(xiàn)劇烈變化，因此要想增加房地產(chǎn)二級市場的供給，只能通過增加房屋二級市場的持有成本來實(shí)現(xiàn)，而增加二級市場的持有成本，國際通行的方法是開征物業(yè)稅。之前政府采取加重流轉(zhuǎn)稅的做法加重了房屋買賣的負(fù)擔(dān)，反而阻礙了二手房持有人出售房屋。政府應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)的價(jià)格同其他任何商品的價(jià)格一樣，只有在波動(dòng)中才能找回自己的價(jià)值，這正是價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用的形式和讓市場發(fā)揮決定性作用的意義所在。

三、居民住房需求結(jié)構(gòu)

（一）居民住房需求結(jié)構(gòu)的構(gòu)成

從空間方面，住房需求結(jié)構(gòu)可以分為自住需求和投資需求。其中自住需求是基于“衣、食、住、行”意義上人的基本生活需要，因此具有剛性，也稱作剛性需求；投資需求是指購房人出于保值的目的或者漁利的目的而購買房地產(chǎn)的需求，其本質(zhì)特征是購房人在未來達(dá)到投資目的時(shí)將再次出售該房地產(chǎn)，具有投機(jī)性質(zhì)，所以又將投資需求稱為投機(jī)需求。自住需求與一般商品需求一樣遵循供求關(guān)系規(guī)律，即隨著價(jià)格上升，人們的支付能力相對下降，購房需求就受到壓制；而投資需求卻因?yàn)橘徣氲哪康氖菫榱耸鄢?，所以買漲不買跌，呈現(xiàn)吉芬商品的特性，從而推動(dòng)房地產(chǎn)偏離其自身的價(jià)值，容易形成房地產(chǎn)泡沫。市場上住房的總需求是上述兩種需求的總和[10]。

從時(shí)間方面，住房需求結(jié)構(gòu)可以分為即期需求和遠(yuǎn)期需求。即期需求是指目前必須實(shí)現(xiàn)的需求，而遠(yuǎn)期需求是指雖然有購買房地產(chǎn)的意愿，但購買行為的實(shí)施尚可以觀望等待的需求。即期消費(fèi)需求等于居民的支付能力和支付意志的總和。支付能力與兩個(gè)因素有關(guān)，一是購房者的儲(chǔ)蓄額，二是購房者的負(fù)債能力。儲(chǔ)蓄額是購房者實(shí)際擁有的既有貨幣量，負(fù)債能力主要包括社會(huì)負(fù)債和金融機(jī)構(gòu)負(fù)債。社會(huì)負(fù)債主要是親友的資助，剛結(jié)婚的人一般是雙方父母的資助，金融機(jī)構(gòu)負(fù)債主要是銀行貸款。支付意志的形成是區(qū)分即期需求和遠(yuǎn)期需求的分水嶺。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格具有上漲預(yù)期的時(shí)候，由于投機(jī)需求的吉芬商品特性和羊群效應(yīng)的作用，遠(yuǎn)期需求可能會(huì)轉(zhuǎn)化為即期需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的總需求擴(kuò)大，帶來房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力；反之，房價(jià)的下跌趨勢會(huì)將即期需求轉(zhuǎn)化為遠(yuǎn)期需求，從而影響購房者的支付意志。

（二）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的趨勢

隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)消費(fèi)對其他消費(fèi)的擠出效應(yīng)越來越明顯。表4為2003—2012年全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額與同期商品房消售額的對比關(guān)系[11]。

從表4可以看出，住房消費(fèi)占居民消費(fèi)品零售總額的比重逐年上升。住房消費(fèi)在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重過大，不僅會(huì)擠壓其他消費(fèi)形式，而且容易扭曲居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，特別是遏制消費(fèi)結(jié)構(gòu)中較高層次的旅游、教育、文化、高端服務(wù)等消費(fèi)需求，阻礙第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)育、發(fā)展和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級[12]。例如，2000—2011年，我國居民“衣、食、住、行”類基本消費(fèi)支出所占比重由69.3%升至70.8%，發(fā)展型的“家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、教育文化與娛樂服務(wù)”類消費(fèi)支出所占比重則由27.3%降至25.2%，出現(xiàn)逆向變化。人們文化、教育、體育等消費(fèi)的壓縮會(huì)進(jìn)一步影響居民自身人力資本的提升，最終導(dǎo)致這部分人群的收入水平固化和未來消費(fèi)能力的削弱，甚至?xí)?dǎo)致個(gè)別人因消費(fèi)結(jié)構(gòu)失衡而引發(fā)心理失衡，做出仇視社會(huì)、危害群眾的行為。

四、房價(jià)結(jié)構(gòu)阻礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

（一）居民消費(fèi)與政府投資

從上文的房價(jià)結(jié)構(gòu)來看，房價(jià)結(jié)構(gòu)構(gòu)成的33.86%流向了地方政府，而房地產(chǎn)消費(fèi)占消費(fèi)品零售總額的31.1%，據(jù)此推算，大約有10.0%的消費(fèi)資金大規(guī)模流向政府轉(zhuǎn)化為政府收入。也就是說，房價(jià)結(jié)構(gòu)的運(yùn)行使住宅房地產(chǎn)業(yè)成為將消費(fèi)資金轉(zhuǎn)化為政府收入的隱秘機(jī)制。從房地產(chǎn)商品化改革元年1998年到2012年這14年中，居民收入占GDP比重從69%下降到57%，降了12%[13]，而政府收入占GDP比重從17.0%上升到22.6%，升了5.6%[14]。政府土地出讓的過程并不創(chuàng)造價(jià)值，只是財(cái)富從居民部門向政府部門大規(guī)模轉(zhuǎn)移的過程。這會(huì)對經(jīng)濟(jì)主體的行為產(chǎn)生影響。家庭部門的平均消費(fèi)傾向比政府部門高，而政府部門的平均投資傾向比家庭部門高，財(cái)富在兩部門之間的重新分配，會(huì)產(chǎn)生刺激投資、抑制消費(fèi)的效果。筆者認(rèn)為，這是造成中國過去十幾年里，投資占GDP比重迅速上升，而消費(fèi)占GDP比重快速下降的重要原因[15]。

房地產(chǎn)消費(fèi)逐年提高，給群眾生活帶來極大的困難，不少居民為了能有一個(gè)棲身之所，不但耗盡所有積蓄，還從父母、親戚朋友等處借貸以支付房價(jià)首付款，并向銀行按揭貸款，從小康之家淪落為“房奴”。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)興旺導(dǎo)致投資與消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性失衡。2000—2011年，我國居民最終消費(fèi)率從46.4%下降至35.5%，消費(fèi)對GDP的貢獻(xiàn)率由65.1%下降至55.5%，而投資對GDP的貢獻(xiàn)率由22.4%提升至48.8%。中國經(jīng)濟(jì)下一階段發(fā)展的動(dòng)力需要從過度依賴出口和投資轉(zhuǎn)向更加重視消費(fèi)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。而我國消費(fèi)的貢獻(xiàn)率與投資的貢獻(xiàn)率正反趨勢發(fā)展，若任其繼續(xù)下去，必將拖累我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級。

所以說，我國房價(jià)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，使其朝著有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的方向發(fā)展。因?yàn)槿鐣?huì)物價(jià)水平、用工工資和資本平均利潤率等相對平穩(wěn)，所以，在房價(jià)結(jié)構(gòu)構(gòu)成中，建安費(fèi)用和房地產(chǎn)企業(yè)利潤相對具有剛性，不會(huì)隨房價(jià)的變動(dòng)而變動(dòng)，只會(huì)隨全社會(huì)人力資本和總體價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。因此，房價(jià)的漲跌即意味著流向政府的土地出讓金和稅費(fèi)的多寡。房價(jià)下跌，則流向政府的費(fèi)用減少。而流向政府的資金減少，又意味著全社會(huì)消費(fèi)資金的增加和投資資金的減少。這樣就有利于我國經(jīng)濟(jì)增長朝著更加依賴消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的方向發(fā)展。綜上所述，房價(jià)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與房價(jià)的漲跌直接相關(guān)：房價(jià)漲，則房價(jià)結(jié)構(gòu)背離中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，反之，房價(jià)跌，則房價(jià)結(jié)構(gòu)不斷得到優(yōu)化。因此，房價(jià)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向是降低房價(jià)，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

政府的經(jīng)濟(jì)利益在其他任何產(chǎn)業(yè)中都沒有像在房地產(chǎn)業(yè)中這樣直接滲透于其中。這使政府具備了理性經(jīng)濟(jì)人的特征，政府通過壟斷土地供應(yīng)量，造成短缺經(jīng)濟(jì)，使土地出讓價(jià)格居高不下，而政府收入在過去十幾年卻連年高漲，每年上漲22%左右。政府支出主要表現(xiàn)為投資，不僅僅用來投資基礎(chǔ)設(shè)施，還用來投資國有企業(yè)，形成新的生產(chǎn)能力。但由于高房價(jià)的壓力，群眾的收入未能轉(zhuǎn)化成購買力（消費(fèi)），這樣就在許多領(lǐng)域形成產(chǎn)能過剩和消費(fèi)不足的結(jié)構(gòu)性危機(jī)。這一危機(jī)的產(chǎn)生，并非市場調(diào)節(jié)資源配置的結(jié)果，而是人為地控制住房建設(shè)用地總量造成的。而且，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化會(huì)反過來倒逼企業(yè)用人工資的提高，從而使中國生產(chǎn)的產(chǎn)品失去價(jià)格上的競爭力。而中國制造的技術(shù)優(yōu)勢，還遠(yuǎn)未形成，出口驅(qū)動(dòng)的優(yōu)勢就出現(xiàn)了危機(jī)，這將給我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來新的壓力。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格的生成

在住宅建設(shè)周期既定，容積率既定的情況下，政府土地的出讓即意味著房地產(chǎn)的供給，土地價(jià)格的形成機(jī)理與房價(jià)的形成機(jī)理相一致，都遵循價(jià)格均衡理論。對房子的需求直接決定著對土地的需求。因?yàn)閮烧叩慕y(tǒng)一性，筆者無需單列地產(chǎn)與房產(chǎn)，只需將之統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，并合并分析。

根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的均衡分析理論，市場供給曲線和需求曲線總會(huì)在某一點(diǎn)相交，其交點(diǎn)就是市場供給等于市場需求的均衡點(diǎn)，也就是買賣雙方經(jīng)過互動(dòng)形成的成交價(jià)格點(diǎn)。實(shí)際上，房價(jià)的形成只與兩個(gè)因素有關(guān)：一個(gè)是供給，一個(gè)是需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，每一處房地產(chǎn)價(jià)格的形成都是一個(gè)賣方和一個(gè)買方依靠自己的實(shí)力互動(dòng)的結(jié)果。買賣雙方之間的實(shí)力對比是房地產(chǎn)價(jià)格形成的決定因素，而期間很多研究者所分析的諸如土地財(cái)政、貨幣超發(fā)、貧富差距等外部因素僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格高漲的次生原因，不是直接原因。如果要弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)理，從考察售房方和買房方之間互動(dòng)所依據(jù)的實(shí)力開始無疑是最理想的建構(gòu)起點(diǎn)。我們用成交價(jià)格隨時(shí)間變動(dòng)的連線將房價(jià)的形成分成賣方和買方兩個(gè)方面。微觀領(lǐng)域賣方的總和構(gòu)成宏觀領(lǐng)域的總供給，同樣地，買方的總和構(gòu)成總需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，當(dāng)供給量少而需求量大時(shí)，需求方的個(gè)體之間就會(huì)展開競爭，通過竟相提高價(jià)格來吸引出售方同意自己的求購邀約，而出售方則只會(huì)將房地產(chǎn)出售給報(bào)價(jià)最高的人。這時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)上漲，上漲的幅度取決于需求方的支付能力和支付意志。

如上文所述，需求方的需求可以分為投機(jī)需求和自住需求。投機(jī)需求者往往支付能力較強(qiáng)，其支付意志的形成與漲價(jià)預(yù)期和房屋持有成本相關(guān)。漲價(jià)預(yù)期越強(qiáng)烈，房地產(chǎn)持有成本越低，越會(huì)促成投機(jī)者支付意志的形成；而自住需求者因?yàn)榫幼∈瞧渖畹幕拘枰?，所以其支付意志?qiáng)烈，但往往支付能力不足。因此，房價(jià)的上漲會(huì)打壓自住需求，反過來促成更多投機(jī)需求的成交。同樣道理，如果需求少，而供給多，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)逐漸走低。這時(shí)，因?yàn)樽宰⌒枨蟮膭傂蕴攸c(diǎn)，主要成交的將是自住需求，而投機(jī)需求者由于支付意志的變化，會(huì)選擇離開房地產(chǎn)市場，甚至競相拋售既有的房地產(chǎn)，使需求方倒過來轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o方，一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌趨勢并形成下跌預(yù)期時(shí)，房價(jià)將會(huì)持續(xù)下跌，最終可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的崩盤，坊間盛傳房價(jià)下跌比上漲更可怕就是這個(gè)道理。因此說，相比房價(jià)上漲房價(jià)下跌才是監(jiān)管方最擔(dān)心的事情。政府的訴求在于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，而不在于促成其下跌。但如果監(jiān)管方只允許其漲，不允許其跌，房地產(chǎn)泡沫不斷積聚，恐怕難免有破裂的那一天。從世界房地產(chǎn)發(fā)展史來看，還沒有出現(xiàn)過只漲不跌的房地產(chǎn)市場。因此說，不尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，一味穩(wěn)定房價(jià)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思路將來恐怕注定會(huì)醞釀更大的危機(jī)。

五、房價(jià)結(jié)構(gòu)調(diào)整的對策與措施

在十八屆三中全會(huì)確立的讓市場在資源配置中起決定性作用的前提下，從供給方面來考量，房價(jià)合理回歸的方案只有兩個(gè)：一是增加土地供應(yīng)，在容積率既定的情況下，輔以資本支持，土地供應(yīng)即意味著住宅一手房的供給。增加土地供應(yīng)主要包括商品房土地供應(yīng)和保障房土地供應(yīng)兩個(gè)方面。二是增加房屋持有成本，對超出人均理論住房面積的住房增收物業(yè)稅，以促使其出售多余的住房，從而增加二手房的供給。從需求角度，如果要降低房價(jià)，道路也只有兩條：一是減小居民支付能力，減小支付能力主要包括增加住房按揭貸款首付比例和提高貸款利率，遏制自住需求；二是增加持有成本和改變漲價(jià)預(yù)期，以減少投機(jī)需求。物業(yè)稅的作用是雙向的，它既可以增大二手房的供給也可以減少投機(jī)需求，而以上各種措施的綜合有可能改變漲價(jià)預(yù)期從而進(jìn)一步減小投機(jī)需求。綜上所述，治理高房價(jià)、優(yōu)化房價(jià)結(jié)構(gòu)的對策措施主要分為以下四種：

（一）加大住宅商品房土地供應(yīng)和提高土地集約化使用

增加土地供應(yīng)可以有效地增加房地產(chǎn)市場的總供給，從而避免房價(jià)過快上漲。但是，在土地出讓給開發(fā)商之后，如果開發(fā)商開發(fā)不及時(shí)，就無法形成有效的房地產(chǎn)供給。為了防止開發(fā)商圈地賺錢和提高土地的利用效率?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?！闭块T應(yīng)該嚴(yán)格履行法律的授權(quán)，打擊圈地賺錢的行為，避免行政不作為。為了監(jiān)督政府及時(shí)履行房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理職能，應(yīng)采取以下幾方面措施：首先，應(yīng)賦予公民對行政不作為提起行政訴訟的權(quán)利，并在政府內(nèi)部建立起對瀆職的追責(zé)制度。其次，應(yīng)落實(shí)信息公開舉措。政府有義務(wù)公開每一幅土地的交易合同情況，接受社會(huì)監(jiān)督。最后，為了避免在責(zé)任追究上，開發(fā)商與政府有關(guān)部門相互推諉扯皮。應(yīng)規(guī)定政府只供應(yīng)熟地，即已經(jīng)“五通一平”可以直接開發(fā)利用的土地。這樣既可以防止開發(fā)商在拿地后又央求政府更改規(guī)劃，然后以政府規(guī)劃更改為由推遲開工時(shí)間；又可以控制開發(fā)商以動(dòng)工開發(fā)必需的前期條件不具備為借口要求政府給予費(fèi)用減免或者返還等的操作空間。

在加大土地供應(yīng)量的同時(shí)，還應(yīng)該提高土地利用效率，實(shí)行土地集約化使用。主要措施是發(fā)展高層住宅，政府應(yīng)在出讓土地時(shí)確定較低的容積率和較高的綠地率等技術(shù)指標(biāo)，以促使房地產(chǎn)開發(fā)商在容積率和綠地率既定的情況下，發(fā)展高層住宅。這樣，既可以滿足人民群眾對居住面積的需求，又可以節(jié)約使用土地。

（二）抓緊保障房建設(shè)提高社會(huì)總供給

保障房的供應(yīng)可以增加社會(huì)總供給，且能夠?yàn)樯鐣?huì)低收入者提供基本的生活條件。但筆者認(rèn)為，保障房的分配應(yīng)該采用貨幣化分配的方式。也就是說，保障房應(yīng)該散布于不同社區(qū)的不同部位，由不同的保障房出租公司來管理以引進(jìn)競爭機(jī)制，并對社會(huì)所有人開放，而不是僅僅對窮人開放。分散居住而不集中居住的原因主要在于避免因窮人集聚居住形成貧困文化，最終使保障房社區(qū)異化為貧民窟，從而形成新的居住社會(huì)分層，妨害社會(huì)穩(wěn)定。對社會(huì)所有人開放的原因在于，中國特色社會(huì)主義應(yīng)該是獎(jiǎng)勤罰懶、既有效率又有道德的社會(huì)，而不是鞭打快牛，貧窮有理的社會(huì)。也就是說，保障房制度不能形成越窮越有房子住，而相對富裕一點(diǎn)的窮人或者中產(chǎn)階級反而住不起房子的社會(huì)效果，形成所謂的“夾心層”。因此，保障房的出租應(yīng)該是社會(huì)化的，面向全市所有社會(huì)成員開放，包括剛畢業(yè)的學(xué)生，外來務(wù)工者等。保障房租金的補(bǔ)貼應(yīng)采取基金管理制，政府撥付?？詈椭贫ㄗ夥垦a(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，由保障房基金管理機(jī)構(gòu)按照政府制定的評分標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放保障房租房補(bǔ)貼資金，并且將補(bǔ)貼資金直接支付至受托管理保障房并與政府簽訂管理合同的保障房管理公司。

采用貨幣化發(fā)放可以避免目前實(shí)行的搖號制或者排隊(duì)制的弊端，這兩種方式均在得與失之間做零和選擇，有則擁有一套保障房，無則全失。而貨幣化補(bǔ)貼，可以使需要保障的人群，相對公平及時(shí)地得到社會(huì)的全面扶助。而且這一模式可以避免保障房退出難的問題。當(dāng)一個(gè)理性人需要自己很大的努力得到的福利比接受政府扶助的福利只有些微的改善或者無改善的時(shí)候，他就會(huì)傾向于放棄勞動(dòng)的努力或者節(jié)儉的克制，轉(zhuǎn)而接受政府扶助。例如，假設(shè)政府規(guī)定年家庭收入低于n元可享有保障房，那么家庭收入達(dá)到（n+1）元的家庭就寧肯不要這一元錢，也不會(huì)讓自己因?yàn)槎嗔艘辉X而喪失接受政府援助的機(jī)會(huì)。而評分制可以通過對不同指標(biāo)賦予不同分值的方法避免類似這種退出難的現(xiàn)象發(fā)生。在上例中，如果采用評分制，當(dāng)家庭收入等于n元時(shí)，他們獲得的租房補(bǔ)貼是0.1元，而家庭收入達(dá)到（n+1）元的家庭不再享受補(bǔ)貼，那么人們?nèi)匀粫?huì)為了追求（n+1-0.1）元的家庭收入而積極勞作，不會(huì)出現(xiàn)上述受補(bǔ)助人寧肯放棄個(gè)人努力，也要吃牢政府的社會(huì)現(xiàn)象。

另外，保障房補(bǔ)貼評分制還可以表彰優(yōu)秀公民，弘揚(yáng)社會(huì)主義道德風(fēng)尚。避免出現(xiàn)香港張漢賢那樣一邊領(lǐng)取政府傷殘綜援金，一邊從事反政府的活動(dòng)⑤。評分制可以使社會(huì)住房補(bǔ)貼的發(fā)放以社會(huì)成員對社會(huì)的貢獻(xiàn)和貧困程度為雙重依據(jù)。它應(yīng)該是受補(bǔ)助人員通過努力掙得的，而不是僅僅因?yàn)楦F而得到的“獎(jiǎng)賞”。能否獲得補(bǔ)助以及獲得多少，既與其生活困難程度相關(guān)，也與其對社會(huì)的貢獻(xiàn)相關(guān)。在確定評分標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，受補(bǔ)助人參加社會(huì)勞動(dòng)的年限、目前的收入水平、家庭人口的數(shù)量、是否有軍功、參加社區(qū)活動(dòng)的積極程度、對社會(huì)有無愛心和感恩之心、有無明顯的反社會(huì)傾向、有未受過刑事處分等都可以成為理想的評分標(biāo)準(zhǔn)。而且保障房自身的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該是多樣化的，面積和所在小區(qū)等各不相同，以滿足不同的需要。但是，對于確需住房幫助的特困群體，應(yīng)該做到應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)，這是保障房制度的基本要義，是人的基本尊嚴(yán)和社會(huì)穩(wěn)定的需要。但最低層次的補(bǔ)助面積應(yīng)該能夠滿足基本生活需求即可，而不是在全社會(huì)形成越窮住房越寬敞的扭曲價(jià)值觀。從這個(gè)意義上說，保障房的最低保障標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)高于目前社會(huì)上出現(xiàn)的群租房的居住標(biāo)準(zhǔn)。全社會(huì)保障房的總面積原則上不應(yīng)超過市場房地產(chǎn)保有量的20%。

（三）推行有差別的物業(yè)稅

如上文所述，購房需求可分為自住需求和投資需求。房地產(chǎn)能夠滿足人們“衣、食、住、行”四大基本需求中的“住”，如果存在投機(jī)資本的介入，就會(huì)扭曲房地產(chǎn)的基本需求屬性，使房地產(chǎn)消費(fèi)奢侈品化，從而大大減弱人民群眾的滿足感和基本利益。自住需求不能打壓，反而應(yīng)該盡力保護(hù)。那么，解決供需矛盾的關(guān)鍵就在于打擊投機(jī)需求。目前來看，開征物業(yè)稅并對居民適用按人均一定自住面積免稅的措施是控制投機(jī)需求的最理想方案，也是國際通行的做法。開征物業(yè)稅除了能夠起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用，還有如下一些制度價(jià)值：一是可以減少房屋空置現(xiàn)象，促使空置房業(yè)主抓緊出租房屋以平衡物業(yè)稅對其利益的侵蝕，從而提高了房屋使用效率；二是健全地方稅制體系，形成地方政府穩(wěn)定的稅源；三是可以調(diào)控社會(huì)收入分配，縮小貧富差距，避免社會(huì)因兩極分化而撕裂對抗。

物業(yè)稅應(yīng)該以提高住房使用效率和打擊投機(jī)需求作為自己的基本功能，不能將增加政府收入作為第一要?jiǎng)?wù)。因?yàn)槟壳拔覈杖胝糋DP的比重與世界大多數(shù)國家相比明顯偏高，而勞動(dòng)者收入占比明顯偏低。因此，物業(yè)稅應(yīng)對自住面積免稅，實(shí)行差別化征收。而且只有這樣才可以在稅賦負(fù)擔(dān)上區(qū)分自住需求與投機(jī)需求，從而加重投機(jī)需求的負(fù)擔(dān)。對于富翁階層確需居住較大面積，并有力支付物業(yè)稅的，政府應(yīng)鼓勵(lì)和支持富人的需要，并從富人的奢侈消費(fèi)中獲得物業(yè)稅收益。但是物業(yè)稅如果不對自住面積免稅的話，反而會(huì)因?yàn)楦F人對物業(yè)稅更加敏感，進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距。另外，物業(yè)稅應(yīng)按人均面積免征物業(yè)稅，而不是按家庭免征。這樣可以避免物業(yè)稅政策對我國家庭規(guī)模的不良影響，避免之前出現(xiàn)的“惡法”逼人假離婚的現(xiàn)象。

要達(dá)到上述區(qū)分自住需求與投資需求的目的，物業(yè)稅應(yīng)該適用較高的稅率，至少要高于預(yù)期通貨膨脹率。以剔除房地產(chǎn)的保值功能，打擊投機(jī)需求，使住宅房地產(chǎn)回歸消費(fèi)領(lǐng)域。另外，免稅面積的確定不能以目前人均住宅面積為依據(jù)，而應(yīng)該以住宅面積的理想理論值為依據(jù)。十八屆三中全會(huì)要求全國允許單獨(dú)兩孩。要維持人口總數(shù)不變，必須一對夫婦平均生兩個(gè)孩子，理想的居住空間就變?yōu)槿乙粡d，也就是需要至少120平方米居住空間。所以說，免稅的額度應(yīng)為人均60平方米比較合適。

（四）減少按揭貸款同時(shí)增加開發(fā)貸款

減少按揭貸款可以降低社會(huì)支付能力，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格。主要措施包括提高首付比例和貸款利率。房地產(chǎn)價(jià)格的形成，跟金融資本的介入密切相關(guān)，它并非歷來如此。當(dāng)國家沒有出臺個(gè)人貸款政策的時(shí)候，大多數(shù)人對房地產(chǎn)的購買力就是自己實(shí)際擁有的資金，彼時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格很低。目前個(gè)人實(shí)際擁有的資金實(shí)力，并沒有出現(xiàn)天翻地覆的變化，房價(jià)卻上漲了10倍之多，實(shí)際上是金融資本作怪。1998年4月7日，人民銀行發(fā)布的《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》取消了對個(gè)人住房貸款的限制，加之貸款經(jīng)理杜撰的美國老太太與中國老太太的故事所引發(fā)的消費(fèi)觀啟蒙，使中國房地產(chǎn)的價(jià)格在無數(shù)心甘情愿“房奴”的推動(dòng)下一路高歌猛進(jìn)，如脫韁野馬。如今，政府規(guī)定首套房且面積小于90平方米的，首付比例為20%，大于90平方米的首付比例為30%。也就是說，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)即期消費(fèi)能力實(shí)際上是將居民實(shí)際支付能力放大3～5倍杠桿實(shí)現(xiàn)的。這是消費(fèi)需求扭曲房價(jià)結(jié)構(gòu)的隱秘機(jī)制形成的關(guān)鍵。正是這種虛假的支付能力導(dǎo)致房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)異化，進(jìn)而為政府收取土地出讓金創(chuàng)造了巨大的操作空間。銀行的商業(yè)抵押貸款一般控制在貸出金額低于抵押房子總價(jià)50%的標(biāo)準(zhǔn)線以下，鮮有超過60%的抵押貸款。處于從審慎監(jiān)管出發(fā)，為了避免房地產(chǎn)泡沫對銀行業(yè)的沖擊，應(yīng)該統(tǒng)一將住房按揭貸款首付比例提升到50%以上，以維護(hù)我國金融安全，防患系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

增加開發(fā)貸款可以從金融領(lǐng)域支持房地產(chǎn)開發(fā)。之前，銀行業(yè)減少對開發(fā)商的開發(fā)貸款，使很多開發(fā)商轉(zhuǎn)而投靠影子銀行，加大了房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)成本，擠壓房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間，在平均利潤率原理的作用下，社會(huì)將減少對房地產(chǎn)開發(fā)的資本投入，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，房地產(chǎn)供給的減少反過來會(huì)進(jìn)一步推高房地產(chǎn)價(jià)格。而且，停止為開發(fā)商貸款無法達(dá)到使銀行業(yè)規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)的目的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的影子銀行業(yè)務(wù)將使房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)更加靠近信托、擔(dān)保、典當(dāng)?shù)绕渌鹑跈C(jī)構(gòu)。如果房地產(chǎn)業(yè)崩盤，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過其他金融行業(yè)一樣會(huì)傳遞到銀行業(yè)，從而可能造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，禁止給房地產(chǎn)商貸款的做法，并無法規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂可能給金融業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。根本地防止風(fēng)險(xiǎn)的方法在于通過增加房地產(chǎn)的供給，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，不使泡沫進(jìn)一步增生，同時(shí)通過增加群眾收入盡快促使我國“房價(jià)收入比”回歸正常狀態(tài)。而防止銀行業(yè)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法是開發(fā)商應(yīng)為銀行貸款提供足額的擔(dān)保；就這一點(diǎn)來說，政府目前要求的住房按揭貸款低首付比例實(shí)際上給銀行業(yè)帶來難于規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。

注釋：

①這是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬（Andrewhamer）提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房價(jià)收入比。黑馬指出，房價(jià)收入比高于6倍，就難以形成買方市場，要使人們買得起房，房價(jià)收入比要在5以下。

②2013年中國基尼系數(shù)為0.473，通常高于0.382的貧富差距警戒線，容易出現(xiàn)社會(huì)動(dòng)蕩。

③1994年分稅制改革明確土地出讓金及部分房地產(chǎn)稅費(fèi)歸地方政府。

④也有研究者將2010年的比例修正為40.1%，但仍然偏高，參見http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.

⑤“香港人優(yōu)先”運(yùn)動(dòng)發(fā)起人張漢賢，由于心臟功能只有正常人的20%，無法正常工作，每月領(lǐng)取近三萬港元的傷殘綜援金以維持生活。2013年12月26日，他沖進(jìn)中國人民住港部隊(duì)軍營從事反社會(huì)行動(dòng)。參見http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，維基百科。

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責(zé)任編輯、校對：張 然

Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring

Zhang Wei1，2， Shen Tao3

（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；

2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；

3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）

Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.

Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance

收稿日期：2014-02-14

基金項(xiàng)目：上海國際集團(tuán)博士后研究課題（2012-962-121232）

作者簡介：張偉（1973-），男，河南開封人，復(fù)旦大學(xué)工商管理博士后流動(dòng)站博士后，上海國際集團(tuán)博士后科研工作站研究員，研究方向?yàn)橄愀弁度谫Y；沈濤（1982-），女，江蘇徐州人，上海大學(xué)法學(xué)院法律碩士研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)法。

注釋：

①這是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬（Andrewhamer）提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房價(jià)收入比。黑馬指出，房價(jià)收入比高于6倍，就難以形成買方市場，要使人們買得起房，房價(jià)收入比要在5以下。

②2013年中國基尼系數(shù)為0.473，通常高于0.382的貧富差距警戒線，容易出現(xiàn)社會(huì)動(dòng)蕩。

③1994年分稅制改革明確土地出讓金及部分房地產(chǎn)稅費(fèi)歸地方政府。

④也有研究者將2010年的比例修正為40.1%，但仍然偏高，參見http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.

⑤“香港人優(yōu)先”運(yùn)動(dòng)發(fā)起人張漢賢，由于心臟功能只有正常人的20%，無法正常工作，每月領(lǐng)取近三萬港元的傷殘綜援金以維持生活。2013年12月26日，他沖進(jìn)中國人民住港部隊(duì)軍營從事反社會(huì)行動(dòng)。參見http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，維基百科。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳波.中國房地產(chǎn)價(jià)過快上漲的原因、危害及調(diào)控對策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010，（18）：135-138.

[2]張振華.高房價(jià)是經(jīng)濟(jì)問題還是政治問題——分析中國房價(jià)的政治經(jīng)濟(jì)視角[J].西北師大學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010，（3）：89.

[3]李振國，徐光輝.我國高房價(jià)的成因及對策探析[J].湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，（2）：33.

[4]鄒詩鵬.青年人的貧困、高房價(jià)與社會(huì)公正——基于馬克思主義公平理論的思考[J].南京社會(huì)科學(xué)，2010，（12）：39.

[5]高開仙，莫申生.高房價(jià)與福利效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，（2）：116.

[6]胡光志，鄧世緣.高房價(jià)的成因及其法律抑制對策——以財(cái)政分權(quán)為分析視角[J].學(xué)術(shù)論壇，2011，（2）：145-150.

[7]鄧華寧，葉鋒，李美娟.樓盤成本清單曝高房價(jià)內(nèi)幕 國企搶地吹大資產(chǎn)泡沫[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2009-10-27.

[8]周天勇.中國住房問題的深層機(jī)理分析[J].中共中央黨校學(xué)報(bào)，2010，（2）：45.

[9]南方周末編輯部.2010年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)76.6%[EB/OL].[2011-01-14].http：//www.infzm.com/content/54644.

[10]徐滇慶.房價(jià)與泡沫[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006.

[11]陳湘，陳文君，冷崇總.高房價(jià)的地方政府之責(zé)及其治理[J].價(jià)格月刊，2010，（4）：4.

[12]茅于軾.去年全國財(cái)政收入11.7萬億 占GDP比例創(chuàng)新高[EB/OL].地產(chǎn)中國網(wǎng)[2013-1-23].http：//house.china.com.cn/Specialreport/view/609358-2.htm.

[13]宋凱，彭陽坤.我國財(cái)政收入占GDP比重的比較研究[J].中國財(cái)政，2013，（14）.

[14]王慶.宏觀問題源于財(cái)政[J].財(cái)經(jīng)，2013，（28）：57.

[15]代曉霞.中國居民消費(fèi)率逐年下降 需調(diào)整收入分配制度[EB/OL].中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，[2013-01-14].http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201301/14/t20130114_24025144.shtml.

責(zé)任編輯、校對：張 然

Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring

Zhang Wei1，2， Shen Tao3

（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；

2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；

3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）

Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.

Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance

收稿日期：2014-02-14

基金項(xiàng)目：上海國際集團(tuán)博士后研究課題（2012-962-121232）

作者簡介：張偉（1973-），男，河南開封人，復(fù)旦大學(xué)工商管理博士后流動(dòng)站博士后，上海國際集團(tuán)博士后科研工作站研究員，研究方向?yàn)橄愀弁度谫Y；沈濤（1982-），女，江蘇徐州人，上海大學(xué)法學(xué)院法律碩士研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)法。

注釋：

①這是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬（Andrewhamer）提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房價(jià)收入比。黑馬指出，房價(jià)收入比高于6倍，就難以形成買方市場，要使人們買得起房，房價(jià)收入比要在5以下。

②2013年中國基尼系數(shù)為0.473，通常高于0.382的貧富差距警戒線，容易出現(xiàn)社會(huì)動(dòng)蕩。

③1994年分稅制改革明確土地出讓金及部分房地產(chǎn)稅費(fèi)歸地方政府。

④也有研究者將2010年的比例修正為40.1%，但仍然偏高，參見http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.

⑤“香港人優(yōu)先”運(yùn)動(dòng)發(fā)起人張漢賢，由于心臟功能只有正常人的20%，無法正常工作，每月領(lǐng)取近三萬港元的傷殘綜援金以維持生活。2013年12月26日，他沖進(jìn)中國人民住港部隊(duì)軍營從事反社會(huì)行動(dòng)。參見http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，維基百科。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳波.中國房地產(chǎn)價(jià)過快上漲的原因、危害及調(diào)控對策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010，（18）：135-138.

[2]張振華.高房價(jià)是經(jīng)濟(jì)問題還是政治問題——分析中國房價(jià)的政治經(jīng)濟(jì)視角[J].西北師大學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010，（3）：89.

[3]李振國，徐光輝.我國高房價(jià)的成因及對策探析[J].湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，（2）：33.

[4]鄒詩鵬.青年人的貧困、高房價(jià)與社會(huì)公正——基于馬克思主義公平理論的思考[J].南京社會(huì)科學(xué)，2010，（12）：39.

[5]高開仙，莫申生.高房價(jià)與福利效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，（2）：116.

[6]胡光志，鄧世緣.高房價(jià)的成因及其法律抑制對策——以財(cái)政分權(quán)為分析視角[J].學(xué)術(shù)論壇，2011，（2）：145-150.

[7]鄧華寧，葉鋒，李美娟.樓盤成本清單曝高房價(jià)內(nèi)幕 國企搶地吹大資產(chǎn)泡沫[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2009-10-27.

[8]周天勇.中國住房問題的深層機(jī)理分析[J].中共中央黨校學(xué)報(bào)，2010，（2）：45.

[9]南方周末編輯部.2010年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)76.6%[EB/OL].[2011-01-14].http：//www.infzm.com/content/54644.

[10]徐滇慶.房價(jià)與泡沫[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006.

[11]陳湘，陳文君，冷崇總.高房價(jià)的地方政府之責(zé)及其治理[J].價(jià)格月刊，2010，（4）：4.

[12]茅于軾.去年全國財(cái)政收入11.7萬億 占GDP比例創(chuàng)新高[EB/OL].地產(chǎn)中國網(wǎng)[2013-1-23].http：//house.china.com.cn/Specialreport/view/609358-2.htm.

[13]宋凱，彭陽坤.我國財(cái)政收入占GDP比重的比較研究[J].中國財(cái)政，2013，（14）.

[14]王慶.宏觀問題源于財(cái)政[J].財(cái)經(jīng)，2013，（28）：57.

[15]代曉霞.中國居民消費(fèi)率逐年下降 需調(diào)整收入分配制度[EB/OL].中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，[2013-01-14].http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201301/14/t20130114_24025144.shtml.

責(zé)任編輯、校對：張 然

Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring

Zhang Wei1，2， Shen Tao3

（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；

2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；

3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）

Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.

Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance

收稿日期：2014-02-14

基金項(xiàng)目：上海國際集團(tuán)博士后研究課題（2012-962-121232）

作者簡介：張偉（1973-），男，河南開封人，復(fù)旦大學(xué)工商管理博士后流動(dòng)站博士后，上海國際集團(tuán)博士后科研工作站研究員，研究方向?yàn)橄愀弁度谫Y；沈濤（1982-），女，江蘇徐州人，上海大學(xué)法學(xué)院法律碩士研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)法。