文‖《上海國資》記者 金琳

因地制宜更新城市

文‖《上海國資》記者 金琳

關(guān)鍵是處理好“人”與“區(qū)域”的關(guān)系，從而達(dá)到提升存量空間和補(bǔ)足缺失功能的目的

“城市更新對建設(shè)者的要求很高。城市更新應(yīng)該注重城市和區(qū)域的個性，盲目地追求高端化是一種誤區(qū)。”全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問部高級董事王笑梅對《上海國資》表示。

王笑梅認(rèn)為，國際上“城市更新”有三種模式。具體包括重建，指拆除原有建筑物，重新建筑，同時進(jìn)行住戶安置及改進(jìn)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，并變更土地使用性質(zhì)或使用密度。這一模式的難度系數(shù)最低，延續(xù)性最差，重建機(jī)會也越來越少。

整治改善模式則指改建、修建更新地區(qū)內(nèi)建筑物或充實(shí)其設(shè)備，并改進(jìn)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施。這一模式被廣泛采用，但效果不如重建立竿見影。另外一種是維護(hù)模式，特別適用于歷史建筑或環(huán)境狀況保持良好的歷史城區(qū)，是一種預(yù)防性的措施。維護(hù)更多關(guān)心的是外部環(huán)境，強(qiáng)調(diào)保護(hù)延續(xù)地區(qū)居民的生活。在保護(hù)好歷史城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和整體環(huán)境，保護(hù)真實(shí)歷史遺存的前提下改善地段內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和居民住房條件，以適應(yīng)現(xiàn)代化生活的需要?！斑@一模式難度系數(shù)最大，但城市肌理保護(hù)得最好。”

“城市更新應(yīng)該因地制宜，其運(yùn)營效果完全取決于業(yè)主的目標(biāo)和條件，是各方面平衡的結(jié)果。”王笑梅說。

他山之石

在眾多全球城市更新案例中，王笑梅認(rèn)為“紐約高架鐵路公園”“阿根廷Puerto Matero”和“日本高架橋下的創(chuàng)意街”三個案例值得推薦。

以“紐約高架鐵路公園”為例，這是一座由貨運(yùn)鐵軌改造的“高架鐵路公園”，通過改建變廢為寶，廢棄的高架鐵路變成了空中花園，人們可以在那里跑步、鍛煉，活化了城市空間。“上海不少老工廠區(qū)域留有廢棄的鐵路，這一案例有很好的參考價值。”

王笑梅表示，判斷城市更新是否成功的標(biāo)準(zhǔn)包括“環(huán)境提升、經(jīng)濟(jì)效益和社會價值”，從這些方面來看“紐約高架鐵路公園”的改建是成功的。

從經(jīng)濟(jì)上來看，紐約“高架鐵路公園”推動了30個地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目，“高架公園”附近已新建了2500多套住宅,1000多間酒店客房，超過46452多平方米的寫字樓和畫廊，預(yù)計(jì)吸引了約20億美元的私人投資?！案呒芄珗@”附近的住宅與商用物業(yè)實(shí)現(xiàn)5%-30%溢價，區(qū)域內(nèi)新增12000個就業(yè)機(jī)會。谷歌公司購買了與“高架公園”一街之隔的的寫字樓，IAC——福布斯500強(qiáng)公司——將總部搬遷到了“高架公園”一側(cè)的大樓。從社會效益來看，環(huán)境改造提升了市民的滿意度。

由于該項(xiàng)目是工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為公共空間，所以日常運(yùn)作費(fèi)用主要來自于捐款?！氨M管尚未找到可以自給自足的運(yùn)作模式，但其投入成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于私人投資。其實(shí)際建設(shè)費(fèi)用1.53億美元，而私人投資費(fèi)用可能達(dá)到20億美元?！?/p>

阿根廷Puerto Matero項(xiàng)目則坐落于拉普拉塔河邊，該項(xiàng)目充分挖掘了其歷史建筑的文化底蘊(yùn)，完好地保存了歷史建筑的原有風(fēng)貌?！霸摰貐^(qū)集合了一系列的新建辦公樓宇及酒店式公寓，以及曾經(jīng)港口部分舊樓的再造建筑。新舊建筑有機(jī)地結(jié)合在一起，讓人浮想聯(lián)翩?！倍ㄖ芭藰颉钡慕ㄔO(shè)，連接了沿河兩岸，并使得該區(qū)域更具有特色?！芭藰虺橄蟠砹艘粚μ礁甑姆驄D，凸顯了阿根廷的文化特色，很快成為世界聞名的景點(diǎn)?！?/p>

眾所周知，阿根廷人民喜愛社交，河邊新建的歌劇夜總會每晚上演的是熱情洋溢的探戈舞蹈，深受當(dāng)?shù)厝撕陀慰蜌g迎?！斑@一案例的特點(diǎn)在于尊重區(qū)域歷史文化，這恰恰是城市更新中經(jīng)常被忽視的問題?！?/p>

對于寸土寸金的上海來說，日本東京的改建項(xiàng)目也很有意義?！案呒軜蛳碌膭?chuàng)意街”項(xiàng)目坐落于東京地鐵山手線秋葉原站和御徒町站間的高架下。和許多城市一樣，高架橋下的空間陰暗臟亂，原本是城市的死角。不過，東日本城市開發(fā)公司將其改建成為總建筑面積約5000平方米的一條商業(yè)街，一共開出50多個商鋪。“這一項(xiàng)目作為改造項(xiàng)目，呈現(xiàn)的是都市高架橋下空間再利用的創(chuàng)意。項(xiàng)目開發(fā)公司將其改造成以‘制造’為主題的畫室店，面貌煥然一新?！?/p>

王笑梅認(rèn)為，這是都市閑置空間再利用的成功之作，其項(xiàng)目的精髓在于將傳統(tǒng)手工技藝的傳承與城市的記憶揉入商業(yè)，創(chuàng)造出極富創(chuàng)意的城市生活空間個案。為了規(guī)避地下空間的昏暗感，項(xiàng)目的整體色調(diào)采用了大量的白色及暖亮色燈光點(diǎn)綴。原有高架下的廊柱統(tǒng)一被裝飾成歐式羅馬大柱，充滿了時尚感。

不過，城市更新從來都不是一件容易的事情。這一項(xiàng)目也有一些缺憾。其后期商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)有待提升，項(xiàng)目的客流有限，更多是游客或慕名前來的手工技藝愛好者，項(xiàng)目內(nèi)的商鋪內(nèi)貨物價格不菲，實(shí)際成交不太活躍。另外，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，“動線單一，餐飲等業(yè)態(tài)數(shù)量有限，對于客流的消費(fèi)引導(dǎo)也有限”。此外，其商業(yè)主題性活動有待加強(qiáng)，各類手工技藝店鋪各自獨(dú)立，并未形成定期的話題效應(yīng)或缺乏較為主題性的活動聚集人氣。

“在城市更新的初期，引入公共調(diào)查等民主環(huán)節(jié)，可以提升成功率，這也是延續(xù)‘人’的期望和降低不滿的關(guān)鍵?！?/p>

王笑梅介紹，香港地區(qū)和上海同樣具有人口密度高、城市化程度高的特點(diǎn)，在觀塘地區(qū)改造時，當(dāng)?shù)卣畣恿艘豁?xiàng)公共調(diào)查，也就是由第三方展開普查，了解利益各方的需求，讓大家投票決定改建的規(guī)劃?！叭硕夹枰蛔鹬兀鞘懈屡c人們的生活息息相關(guān)，因此征求各方意見顯得尤為重要?！?/p>

一站式解決方案

作為目前全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)公司，世邦魏理仕有400個分公司分布全球。在城市規(guī)劃方面，其參與了包括倫敦金絲雀碼頭，香港中環(huán)CBD，新加波濱海灣、日本東京CBD等眾多新興商務(wù)區(qū)開發(fā)，以及悉尼達(dá)令港，橫濱21世紀(jì)未來港，美國波士頓羅爾碼頭，挪威奧斯陸AkerBrygge港、新加坡緯壹科技園，英國Chiswick園區(qū)，澳大利亞Brindabella園區(qū)等港口地區(qū)和工業(yè)新城開發(fā)。在上海也參與了張園、豫園老城廂等城市更新項(xiàng)目。王笑梅總結(jié)道，城市更新的關(guān)鍵是處理好“人”與“區(qū)域”的關(guān)系，從而達(dá)到提升存量空間和補(bǔ)足缺失功能的目的。

世邦魏理仕在從事城市更新研究中，提出了一站式的解決思路。“城市更新涉及交通、景觀、居住等方方面面的問題，這是一個一攬子工程，因此需要一個集成方案。也就是需要一個機(jī)構(gòu)全面協(xié)調(diào)各方顧問單位，組成顧問小組，并提出專業(yè)全面的解決方案?！?/p>