文/辛初（上海）

舊公房物業(yè)管理費(fèi)繳納率低的短板如何補(bǔ)？

文/辛初（上海）

目前，上海舊公房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、繳納率低的問(wèn)題比較突出，嚴(yán)重妨礙物業(yè)管理工作正常開(kāi)展。在一些舊公房居住小區(qū)，因?yàn)槭杖∥飿I(yè)管理費(fèi)與業(yè)主達(dá)不成一致，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離，小區(qū)管理一下子陷入癱瘓。有些小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)繳納率太低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)甚至不敢公布，生怕數(shù)字公布出來(lái)會(huì)讓按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主也開(kāi)始拒繳。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以不漲物業(yè)管理費(fèi)就撤退的方式給業(yè)主委員會(huì)施加壓力，而業(yè)主委員會(huì)更多的是增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共收益的分成比例，明哲保身地希望在任期內(nèi)不遭遇提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大的業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)。

提升物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是絕大多數(shù)舊公房小區(qū)必將面臨的問(wèn)題。對(duì)此，政府部門要引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到，提高物業(yè)管理費(fèi)是開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)和確保服務(wù)質(zhì)量的必要前提，盡快建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制，由行業(yè)協(xié)會(huì)或第三方中介機(jī)構(gòu)定期發(fā)布各區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格等參考信息，讓業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的行為，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十五條規(guī)定：“業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其繳納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。”但由于業(yè)主委員會(huì)的督促并無(wú)法律效力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院起訴成本又高，致使業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題始終難以解決，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存艱難。要解決這個(gè)問(wèn)題，需要完善法律規(guī)定，比如限制住房交易等。在法律尚未有規(guī)定時(shí)，可以建立業(yè)主征信平臺(tái)，將業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為記錄在案，那些長(zhǎng)期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任，比如繳納一定量的滯納金。