閔杰

鏈家的金融衍生品很多，出現(xiàn)衍生品的根本原因在于銀行不樂意干、市場(chǎng)有需求，同時(shí)政府監(jiān)管存在缺位。房產(chǎn)金融眾多的衍生品，如果得不到有效監(jiān)管，事實(shí)上會(huì)導(dǎo)致很多交易糾紛，也導(dǎo)致買賣雙方的資金流向不明確

3月中旬，北京漸暖，一切開始復(fù)蘇，包括房?jī)r(jià)。

晚上8點(diǎn)，地鐵口附近的燒烤攤已經(jīng)出街，各種奇怪的肉被烤得滋滋作響，吸引著那些剛鉆出地鐵的上班族，以及總在附近逡巡、穿一身黑制服的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

在距離地鐵口不足200米的距離內(nèi)，兩家鏈家地產(chǎn)占據(jù)了最有利的臨街鋪面，巨大的招牌在夜晚泛著逼人的綠光。門店經(jīng)理?xiàng)畈ǎɑ┻€沒吃晚飯，幾乎天天如此，“看房的人太多了”。

?鏈家的門店遍布街頭巷尾。

這是北五環(huán)外，兩條地鐵在此產(chǎn)生交集，周邊房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步抬升。楊波做地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)有7年，今年春節(jié)后的一輪房?jī)r(jià)暴漲行情讓他有些恍惚，“從年后的第一個(gè)周末開始，一直到3月7日，只要業(yè)主肯出房，多少錢都能賣，把我們都漲蒙了?！边@種情形讓他感覺有些似曾相識(shí)，“有點(diǎn)像2009年樓市最瘋狂的時(shí)候?！?/p>

與北京鏈家的火熱相比，鏈家的上海分公司卻被打入了冷宮。

2月23日，上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)召開上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意調(diào)查發(fā)布會(huì)，兩名消費(fèi)者代表講述了自己在鏈家買房的遭遇，認(rèn)為上海鏈家存在隱瞞房源真實(shí)信息、把即將被法院查封的房子出售給消費(fèi)者的行為，同時(shí)還提供高息貸款服務(wù)。

發(fā)布會(huì)后，鏈家的上海分公司受到了調(diào)查和處罰，涉事的兩家門店被暫停網(wǎng)簽資格。有媒體稱，上海市住建委要求鏈家下線金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨(dú)家房源的業(yè)務(wù)。

鏈家集團(tuán)董事長左暉在接受《中國新聞周刊》專訪時(shí)澄清，除了被要求參加消保委的會(huì)議和兩家涉事門店被暫停網(wǎng)簽資格外，“剩下的所有事情都是我們自己來做的，目的是為了排查和控制交易風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

不過，在一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的大環(huán)境下，“鏈家事件”開始形成氣旋，并且還在持續(xù)發(fā)酵。一時(shí)間，關(guān)于鏈家的質(zhì)疑開始覆蓋各種傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)自媒體，鏈家被全方位起底：從大規(guī)模地在全國攻城拔寨，到獨(dú)家房源模式，再到五花八門的房產(chǎn)金融衍生品。

眾人拼圖之下，“鏈家模式”開始浮出水面，拷問也隨之而來：號(hào)稱“真房源”的鏈家，到底能不能讓購房者安心？這個(gè)快速膨脹的綠巨人，在樓市中扮演什么角色？

產(chǎn)調(diào)責(zé)任

上海鏈家的“2·23事件”，從表面看，最明顯的違規(guī)之處是“房源信息”不真實(shí)。

2016年1月9日，莊先生看中了一套370萬元的房產(chǎn)，通過鏈家簽訂了一份居間協(xié)議并且支付80萬元定金。但是在要正式簽訂協(xié)議前，鏈家方面才告知房屋有167萬元的抵押貸款，房產(chǎn)證無法辦理。莊先生表示，多次要求鏈家協(xié)調(diào)，屢遭推脫。而且，這套房屋還在春節(jié)長假過后，再次被鏈家掛網(wǎng)銷售，售價(jià)從370萬元漲到388萬元。

而另一位購房者黃先生的遭遇，是在購買一套被鏈家稱為“有按揭貸款”的400萬元房屋過程中，到簽訂合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)這套房屋分別有高達(dá)100萬元的個(gè)人貸款和240萬元的銀行貸款。而鏈家此前的介紹是，該房屋名下只有按揭貸款，且房東家庭條件很好，并向黃先生打包票稱：因?yàn)槠鋫€(gè)人首付能達(dá)到七成，交易不會(huì)有任何問題。而隨后卻發(fā)現(xiàn)，該房屋已被三家法院查封，賣方早已經(jīng)負(fù)債累累。

“當(dāng)?shù)弥课荼徊榉鈺r(shí)，整個(gè)人都崩潰了，鏈家卻說這些問題不歸他們管，銀行貸款無法發(fā)放，他們也沒辦法。那段時(shí)間真是噩夢(mèng)般的日子?！秉S先生在新聞發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)控訴時(shí)，情緒激動(dòng)，聲淚俱下。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國新聞周刊》，從第二個(gè)案例看，查封應(yīng)該是發(fā)生在初步簽約之后，過戶之前，因此，并不能就此說鏈家賣了抵押房。不過，在鏈家高收費(fèi)對(duì)應(yīng)的承諾下，應(yīng)該履行三個(gè)階段的“產(chǎn)權(quán)調(diào)查”，即有簽訂意向金協(xié)議前、簽訂后、簽訂正式合同前。因此，沒有盡到“產(chǎn)調(diào)”的責(zé)任肯定是逃脫不了。

一周之后，鏈家集團(tuán)董事長左暉選擇面對(duì)媒體。3月1日，鏈家在北京舉行了一場(chǎng)媒體溝通會(huì)，對(duì)近期上海發(fā)生的兩起客戶投訴事件道歉，并回應(yīng)媒體質(zhì)疑。

對(duì)于兩起事件中的信息披露問題，左暉沒有回避。他稱，受限于中國各地政府對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)信息的公開程度，中國大多數(shù)城市是做不了產(chǎn)調(diào)的，但上海在這方面很領(lǐng)先，它可以有規(guī)范的產(chǎn)調(diào)行為?！霸谶@樣的背景下，我們沒有完成產(chǎn)調(diào)，沒有及時(shí)地履行我們的告知義務(wù)，這是兩起事件中鏈家的主要問題。”

在接受《中國新聞周刊》專訪時(shí)，左暉再次強(qiáng)調(diào)鏈家在這次事件中難辭其咎：“上海提供了市場(chǎng)化產(chǎn)調(diào)的機(jī)制，但我們沒有充分利用?！?/p>

但左暉不認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人在其中有故意隱瞞的行為，因?yàn)檫@個(gè)事情隱瞞不住，最后都要經(jīng)過權(quán)屬過戶，過戶的時(shí)候肯定是會(huì)暴露出來，“當(dāng)前整個(gè)二手房的交易生態(tài)不健全，在交易中，可能會(huì)碰到資金和權(quán)屬的風(fēng)險(xiǎn)，但故意隱瞞信息的問題，從邏輯上講沒有這個(gè)動(dòng)機(jī)，即使有也并非普遍現(xiàn)象?！?h3>放貸爭(zhēng)議

與信息披露問題相比，鏈家的上海危機(jī)則暴露出另一個(gè)隱憂：在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)之外，鏈家都在其中提供了抵押貸款的金融服務(wù)，即所謂的房產(chǎn)金融衍生品。這種方式是否合規(guī)，也引發(fā)了爭(zhēng)議。

在黃先生的案例中，賣方的房產(chǎn)在2015年年底連續(xù)被浦東、虹口及上海二中院三家法院查封，于是黃先生不得不自己去三家法院跑程序解除查封。法院的查封解除后，銀行方面如何解除抵押又成了難題。在已經(jīng)簽訂了合同，交完280萬元的首付款后，為了繼續(xù)完成交易，黃先生得先幫賣方還抵押。而鏈家表示，可以借錢給黃先生，把這個(gè)房產(chǎn)繼續(xù)交易下去。操作方式是由鏈家墊資110萬元，月利率1.6%。黃先生表示，盡管利息高于銀行數(shù)倍，但他別無選擇，只能繼續(xù)走下去，跟鏈家簽訂了三方協(xié)議。

第一個(gè)案例中，也有類似橋段。在要正式簽訂協(xié)議前，鏈家方面才告知房屋有167萬元的抵押貸款，房產(chǎn)證無法辦理。更加沒想到的是，這筆抵押貸款竟然是鏈家以工作人員名義借給上家，以供其購買其他房產(chǎn)的。

有媒體將此描述為：鏈家在莊先生不知情的前提下，實(shí)現(xiàn)了“一房?jī)沙?、套牢上下家”?/p>

在張大偉看來，此次事件暴露出來的問題更嚴(yán)重的是在交易環(huán)節(jié)，不是簡(jiǎn)單的只吃傭金，而是更多地延長資金在體系內(nèi)的停留時(shí)間，更多地傾斜金融收入。這必然會(huì)造成交易時(shí)間長，出紕漏的可能性也更大。

在這場(chǎng)風(fēng)波中，近兩年鏈家迅速崛起的金融業(yè)務(wù)成為風(fēng)暴眼，遭受的非議和質(zhì)疑最多。

目前，鏈家的金融版圖主要有三塊：2006年開始的北京中融信擔(dān)保、2014年上線的鏈家理財(cái)、2014年12月開始運(yùn)營的理房通。

理房通是一個(gè)第三方支付平臺(tái)，在2014年7月獲得中國人民銀行頒發(fā)的“支付業(yè)務(wù)許可證”。理房通本身不是資金托管公司，僅作為支付平臺(tái)，其背后的資金托管公司，是鏈家理財(cái)平臺(tái)債權(quán)的擔(dān)保方中融信。

在鏈家的中介業(yè)務(wù)中，理房通主要承擔(dān)資金監(jiān)管的職能。如在二手房交易中，客戶的定金、房款、物業(yè)交割保證金、戶口遷移保證金，都會(huì)進(jìn)入理房通在銀行開立的備付金賬戶。

而鏈家理財(cái)針對(duì)的是線上有投資理財(cái)需求的投資人，線下對(duì)接在鏈家辦理購房業(yè)務(wù)的業(yè)主，是一個(gè)P2P平臺(tái)，用戶的賬戶資金在首信易支付進(jìn)行托管。

鏈家理財(cái)?shù)哪Ｊ讲⒉粡?fù)雜，一邊是有借款需求的買房人，一邊是投資人，鏈家理財(cái)充當(dāng)了撮合中介。目前鏈家理財(cái)資金端共推出兩個(gè)系列，8款產(chǎn)品，主要為借款人提供短期過橋融資業(yè)務(wù)，包括贖樓、尾款墊資、首付貸等等。

在上海鏈家“2·23事件”的背后，鏈家的衍生金融被擺到臺(tái)前。很多人質(zhì)疑，鏈家提供抵押貸款的合規(guī)性暫且不論，這種方式背后的用心更讓人擔(dān)心：是否在居間合同中故意隱瞞重要信息，然后利用衍生金融服務(wù)阻礙買賣雙方正常交易，繼而為用戶提供各種“解決方案”，比如月利率高達(dá)1.6%的墊付融資服務(wù)。

對(duì)此，左暉在接受《中國新聞周刊》專訪時(shí)表示不解：“如果我們這么拷問人性，今天太多的行業(yè)都經(jīng)不住拷問?！?/p>

左暉解釋稱，從邏輯上講，如果采用這種方式，經(jīng)紀(jì)人所面對(duì)的麻煩比他有可能會(huì)獲得的利益要大得多。因?yàn)槟壳霸诮灰椎姆孔哟蠖嗍怯械盅旱?，只要原來做過按揭，還沒還完，就存在抵押。而今天有很多方式去解決這個(gè)問題，并不復(fù)雜，“這個(gè)問題有那么復(fù)雜嗎？足以復(fù)雜到讓經(jīng)紀(jì)人去承擔(dān)后面的不滿，今天隱瞞你，設(shè)一個(gè)套，讓你先進(jìn)來，然后再怎樣怎樣？”

左暉坦言，鏈家經(jīng)紀(jì)人如果在促成房屋交易之外，也促成了鏈家金融產(chǎn)品的交易同樣會(huì)有收入，但比例非常小。

但就此揣測(cè)經(jīng)紀(jì)人會(huì)有普遍性的動(dòng)機(jī)，左暉并不認(rèn)同，“你要說一萬個(gè)案子里沒有一個(gè)，或者經(jīng)紀(jì)人從來沒有動(dòng)過這種念頭，我不能保證，但是從常識(shí)上去判斷，如果我們自己做代理，愿意承擔(dān)這個(gè)后果嗎？經(jīng)紀(jì)人通過隱瞞抵押情況，最后導(dǎo)致這個(gè)交易不成或者消費(fèi)者的不滿，經(jīng)紀(jì)人就那么喜歡消費(fèi)者的不滿嗎？”他堅(jiān)持認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)人核心的訴求依然是要促成這場(chǎng)交易。

左暉進(jìn)一步解釋稱，金融收入目前占鏈家總體收入的5%都不到，而存量房交易面對(duì)的是一個(gè)12萬億GMV（成交總額）的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，未來一定會(huì)出現(xiàn)非常大的企業(yè)，“我們的核心努力是在這個(gè)方向上面?！?h3>房產(chǎn)金融模式遭遇信任危機(jī)

盡管如此，鏈家的金融業(yè)務(wù)在迅猛發(fā)展，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

鏈家理財(cái)?shù)耐顿Y項(xiàng)目通常十分搶手，每天早上9點(diǎn)半發(fā)出的項(xiàng)目，到了下午大半被搶光。根據(jù)鏈家理財(cái)?shù)?015年運(yùn)營報(bào)告，2015年其累計(jì)成交額達(dá)到138億元，單日融資過億已是常態(tài)。借款人中，在鏈家購房的用戶超過82%。最新的數(shù)據(jù)則顯示，鏈家理財(cái)累計(jì)成交量已近180億元，投資用戶規(guī)模31.4萬人。

對(duì)鏈家而言，作為這次上海危機(jī)的伴生品，其在房產(chǎn)金融模式方面的創(chuàng)新正在遭遇信任危機(jī)。

在鏈家的理房通拿到第三方支付牌照之前，二手房交易資金監(jiān)管方式主要有兩種：第一種是由商業(yè)銀行來主導(dǎo)的資金監(jiān)管;第二種是部分城市或部分城區(qū)由住建委主導(dǎo)資金監(jiān)管。

在3月1日的鏈家媒體溝通會(huì)上，理房通副總經(jīng)理宋靖宇解釋了理房通設(shè)立之初的考慮：鏈家一開始也在跟建設(shè)銀行、光大銀行合作做資金監(jiān)管，但銀行的風(fēng)控體系和流程很難跟鏈家的交易流程融合在一起，雙方都覺得不方便，于是鏈家自己申請(qǐng)牌照來做。

“像在網(wǎng)上買東西必須走支付寶一樣，否則二手房的交易安全根本得不到保障?！弊髸熑绱私忉尷矸客ù嬖诘睦碛?。

地產(chǎn)中介公司自己做資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，鏈家是第一家，這也不難理解外界對(duì)其模式的質(zhì)疑：客戶的資金是否進(jìn)了鏈家手中？鏈家是否將這些沉淀資金用作他途？

在3月1日的媒體會(huì)中，鏈家理房通的存管銀行、光大銀行望京支行行長王華稱，銀行會(huì)和第三方支付做支付接口、對(duì)賬接口和校驗(yàn)系統(tǒng)上的對(duì)接，再將數(shù)據(jù)報(bào)送給中國人民銀行?！霸谡麄€(gè)存管過程中，第三方支付系統(tǒng)上更多是虛的指令，實(shí)質(zhì)的資金運(yùn)作都在銀行端?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，商業(yè)銀行是根據(jù)第三方支付平臺(tái)發(fā)出的支付指令來進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)，假如平臺(tái)偽造客戶的交易指令，備付金存管銀行只能通過事后詳細(xì)的對(duì)賬才能分辨出來，這是目前監(jiān)管上尚未解決的技術(shù)性障礙，因此備付金賬戶仍存在可能被挪用的道德風(fēng)險(xiǎn)。

而在左暉看來，這樣的質(zhì)疑“非常不專業(yè)”?！昂诵膯栴}是這個(gè)賬戶的名字不是我鏈家的名字。這個(gè)支付的鏈條中，其實(shí)總共有四個(gè)賬號(hào)，第一個(gè)賬號(hào)是買方在外面的賬號(hào)，第二個(gè)賬號(hào)是買方在備付金上面的虛擬賬號(hào)，第三個(gè)賬號(hào)是賣方在備付金上面的虛擬賬號(hào)，第四個(gè)賬號(hào)是賣方在外面的賬號(hào)。這些都是很清楚的，流向是從外面的賬號(hào)打到虛擬賬號(hào)上面，然后凍結(jié)，根據(jù)合同進(jìn)度，撥付到賣方的虛擬賬號(hào)上，賣方通常會(huì)迅速把這個(gè)錢轉(zhuǎn)到自己在外面的賬號(hào)上?！?

左暉解釋稱，整個(gè)資金撥付是按照合同進(jìn)度，其復(fù)雜性也體現(xiàn)在這里，會(huì)有首付款的監(jiān)管、定金的監(jiān)管、尾款的監(jiān)管，以及物業(yè)保證金的監(jiān)管，“資金的通路只有這一條，只能是從甲方的虛擬賬號(hào)到乙方的虛擬賬號(hào)，包括我們，包括支付寶，包括目前100多家支付機(jī)構(gòu)，在這條線上，你是不可能做任何工作的?！?/p>

質(zhì)疑的另一種聲音，針對(duì)的是鏈家理財(cái)。這是鏈家公司旗下互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺(tái)，與大部分的P2P運(yùn)作方式相同。

不過，與大部分純線上P2P平臺(tái)不同，鏈家在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)和線下房源的大量壟斷，為鏈家理財(cái)提供了大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶的“導(dǎo)流”，這是普通P2P平臺(tái)很難企及的。

這樣一來，從房產(chǎn)金融的布局上，鏈家事實(shí)上已經(jīng)搭建了左膀右臂：一邊是與線下交易直接相關(guān)的第三方支付，另一邊是打通線上和線下的房產(chǎn)金融理財(cái)平臺(tái)。有業(yè)內(nèi)人士將之歸納為“房產(chǎn)買賣—銀行按揭—資金托管—產(chǎn)權(quán)服務(wù)—過橋融資—金融理財(cái)?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式”。

“鏈家干了很多中介想干但干不成的事?！睆埓髠ジ嬖V《中國新聞周刊》，鏈家的金融衍生品很多，出現(xiàn)衍生品的根本原因在于銀行不樂意干、市場(chǎng)有需求，同時(shí)政府監(jiān)管存在缺位。但他認(rèn)為，房產(chǎn)金融眾多的衍生品，如果得不到有效監(jiān)管，事實(shí)上會(huì)導(dǎo)致很多交易糾紛，也導(dǎo)致買賣雙方的資金流向不明確，“的確是蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)”。

而公眾最擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)是，鏈家會(huì)把資金左手倒右手，即把本應(yīng)監(jiān)管的房屋買賣資金，從理房通平臺(tái)挪用至鏈家理財(cái)?shù)姆慨a(chǎn)金融平臺(tái)。

在媒體溝通會(huì)上，左暉用大半的時(shí)間讓兩位技術(shù)高管解釋被廣泛質(zhì)疑的“挪用鏈家理財(cái)中用戶資金”以及“挪用資金監(jiān)管賬戶里客戶資金”從技術(shù)上完全無法實(shí)現(xiàn)。

鏈家網(wǎng)首席風(fēng)控官王志偉稱，鏈家理財(cái)?shù)馁Y金均由首信易支付監(jiān)管，并非由理房通監(jiān)管。此外，他們也已經(jīng)與民生銀行進(jìn)行了多輪溝通和洽談，下一步將尋求銀行資金存管。

隨后，首信易支付還就資金安全發(fā)表了書面聲明。聲明中稱：投資人與借款人均在首信易支付開設(shè)獨(dú)立的資金管理賬戶，每筆交易均按照一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，鏈家理財(cái)平臺(tái)不能直接碰觸資金;平臺(tái)投資人與借款人賬戶內(nèi)的全部資金均在“首信易支付”在銀行開具的備付金賬戶中，備付金銀行依照中國人民銀行【2013】第6號(hào)《支付機(jī)構(gòu)客戶備付金存管辦法》對(duì)客戶備付金的存放、使用、劃轉(zhuǎn)實(shí)行監(jiān)督，同時(shí)按6號(hào)文的規(guī)定， “首信易支付”與備付金銀行的客戶備付金存管業(yè)務(wù)活動(dòng)受中國人民銀行（央行）監(jiān)督管理，雙重監(jiān)管杜絕客戶備付金被非法挪用。

而對(duì)于資金“左手倒右手”的質(zhì)疑，這份聲明稱：首信易支付全權(quán)為鏈家理財(cái)提供專項(xiàng)電子支付服務(wù)，與理房通業(yè)務(wù)完全獨(dú)立，之間不存在任何資金往來的情況。

“在整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，特別是近十年時(shí)間里，最忌諱的就是挪用客戶的資金?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、中原集團(tuán)首席運(yùn)營官李文杰告訴《中國新聞周刊》，一些不正規(guī)的小公司不好說，但大的品牌公司都是走監(jiān)管通道，而且這種監(jiān)管是有效的，“品牌經(jīng)紀(jì)公司不會(huì)為了這個(gè)事情去冒這么大的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。”

獨(dú)家房源的是與非

在這次輿論風(fēng)暴中，鏈家的另一個(gè)業(yè)務(wù)模式：獨(dú)家房源，也成了眾矢之的。

左暉告訴《中國新聞周刊》，獨(dú)家代理核心的邏輯是，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)把有限的銷售資源投放到你的身上去，但對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)紀(jì)公司而言，都是有利有弊。

“大家會(huì)容易產(chǎn)生一種思維，比如我們做獨(dú)家代理，很多人會(huì)認(rèn)為你會(huì)控制資源，比如說我們做真房源，很多人會(huì)說你這個(gè)是一個(gè)市場(chǎng)宣傳，比如說我們做第三方支付，會(huì)有人懷疑說你這個(gè)是要占用交易資金等等?！弊髸熣J(rèn)為，這種思維方式非常詭異，也來自外界和同行對(duì)鏈家管理機(jī)制的細(xì)節(jié)了解太少，“鏈家從很久以前，大概是四五年以前，我們內(nèi)部的核心策略已經(jīng)是我們不賺一分信息不對(duì)稱的錢?！?/p>

左暉告訴《中國新聞周刊》，在獨(dú)家房源問題上，鏈家的核心邏輯是，“我們根本不在意這個(gè)房子是不是獨(dú)家交給我來賣，我們?cè)谝獾氖侵灰铱梢再u就行。因?yàn)殒溂蚁嘈胖灰腋阌型鹊母?jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，我一定會(huì)拼過你，因?yàn)槲业倪\(yùn)行效率肯定會(huì)超過你。”

不過，這樣的邏輯初衷，在現(xiàn)實(shí)中難免出現(xiàn)走樣。

當(dāng)記者以賣房者的身份找到前述的鏈家門店經(jīng)理?xiàng)畈〞r(shí)，他非常熱心地開始介紹這種“速銷房協(xié)議”：賣房者和鏈家簽訂一份協(xié)議，把房源獨(dú)家委托給鏈家后，不能再委托給別的經(jīng)紀(jì)公司。在一定期限（通常為三個(gè)月），如果賣不出去，鏈家會(huì)賠償賣家1000元損失費(fèi)。

楊波告訴《中國新聞周刊》，在北京的回龍觀地區(qū)，鏈家的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到89%。即賣出的100套房子中，有89套是通過鏈家成交。在中介市場(chǎng)上，盡管鏈家的中介費(fèi)用最高，為2.7%，而許多中介公司的中介費(fèi)僅為1.6%，但由于擁有很多獨(dú)家房源，購房者也不得不選擇鏈家。

《中國新聞周刊》記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，鏈家的經(jīng)紀(jì)人在向賣房人推薦獨(dú)家協(xié)議的一個(gè)重要理由是：保證能比小區(qū)鄰居賣出更高的價(jià)格。

楊波也向記者極力推薦簽訂這份協(xié)議，理由是有幾個(gè)好處：第一是能享受VIP服務(wù)，不會(huì)受到多家中介公司電話的騷擾，每隔三天會(huì)得到關(guān)于市場(chǎng)成交價(jià)和客戶反映的反饋;第二，鏈家會(huì)將這套房源在多個(gè)網(wǎng)站和端口進(jìn)行展示和推介，并向客戶極力推薦。

簽署獨(dú)家房源協(xié)議后，是否能讓房?jī)r(jià)賣得更高？楊波回答得很肯定。他向記者透露其中的門道：“如果你和隔壁的房子同時(shí)都在賣，你選擇獨(dú)家，而他不選擇獨(dú)家，你的房子肯定賣得比他貴，因?yàn)槟愕姆孔邮俏覀兞ν频姆吭?。?/p>

說起推薦，楊波略帶深意地笑了笑，“推薦這里面的水可深了?！?/p>

“明明有一套房子，我可以跟客戶說看不了，也可以說業(yè)主不靠譜，或者說沒鑰匙，”楊波向記者保證，“假如您和鄰居同時(shí)都在賣房，你賣420萬，他只賣400萬，我們肯定主要推薦你的。”

而這也是受到不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑之處，優(yōu)質(zhì)房源并不愁賣，但經(jīng)紀(jì)人會(huì)重點(diǎn)推薦獨(dú)家房源，導(dǎo)致其推薦有失偏頗。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國新聞周刊》，獨(dú)家房源的試點(diǎn)結(jié)果和市場(chǎng)預(yù)期有很大的出入。過去實(shí)際上是為了確保房源的真實(shí)性，但后來發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際中出現(xiàn)了各種問題。

對(duì)于制度設(shè)計(jì)初衷和現(xiàn)實(shí)操作層面的這種異化，左暉認(rèn)為，僅是個(gè)案中“經(jīng)紀(jì)人的描述”。他告訴《中國新聞周刊》，不排除有的經(jīng)紀(jì)人看到一個(gè)銷售非常熱的房子，通過和業(yè)主說“我給你提高房?jī)r(jià)”來獲得委托銷售的權(quán)利，但不符合大多數(shù)交易的邏輯的。從邏輯上來講，獨(dú)家代理這個(gè)產(chǎn)品，是希望委托時(shí)候的房?jī)r(jià)越低越好。因?yàn)樾詢r(jià)比比較好的房子才是好賣的，用高價(jià)搶過來的獨(dú)家房源，但是最終卻賣不出去的話，是要履行承諾給業(yè)主賠錢的。

李文杰對(duì)《中國新聞周刊》表示，獨(dú)家房源推高房?jī)r(jià)的結(jié)論并不成立，夸大了經(jīng)紀(jì)人在交易中所扮演的角色。而且從形式上看，獨(dú)家房源是個(gè)協(xié)議，符合合同法的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)的很多公司或多或少都會(huì)采用，屬于一般性的業(yè)務(wù)操作手法。在其他行業(yè)也都廣泛存在，比如很多領(lǐng)域給經(jīng)銷商的獨(dú)家代理權(quán)。不過他也坦言，在市場(chǎng)上升的情況下，房屋的去化速度可能會(huì)加快，從而會(huì)讓價(jià)格走高。

擴(kuò)張之憂

成立于北京的鏈家已創(chuàng)業(yè)15年，從交易規(guī)模上來說，這家企業(yè)目前已是中國最大的房產(chǎn)居間代理服務(wù)商。

很長一段時(shí)間，房屋中介市場(chǎng)在全國不同城市呈現(xiàn)割據(jù)狀態(tài)。鏈家一直在北京牢牢占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。在上海，中原、德佑、太平洋房屋、我愛我家、21世紀(jì)，這5家龍頭一直占據(jù)著市場(chǎng)份額前五。而深圳則一直是中原地產(chǎn)的大本營，中原地產(chǎn)一度占據(jù)深圳二手房業(yè)務(wù)20.03%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開了本地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

但到了2015年，房產(chǎn)中介市場(chǎng)可謂硝煙彌漫，競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化。鏈家在這一年內(nèi)，連續(xù)發(fā)起11項(xiàng)并購，將疆域迅速從北京擴(kuò)大至華東、華南以及西南。

在2015年前，鏈家在上海一共只有20多家門店。去年3月1日，鏈家和上海德佑地產(chǎn)宣布合并。

德佑成立于2002年，此前在上海已經(jīng)有200多家門店，在上海的市場(chǎng)份額僅次于中原地產(chǎn)。從8月開始，德佑更名為“鏈家地產(chǎn)”，所有門店啟用新的鏈家標(biāo)志，整個(gè)上海仿佛一夜之間冒出了無數(shù)鏈家的綠色招牌。合并一年后，上海鏈家目前約有1300多家門店，2萬多名經(jīng)紀(jì)人，原本上海市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊中原地產(chǎn)已被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，其門店僅約550家。

在深圳，鏈家也如法炮制。2015年3月，鏈家與深圳第二大地產(chǎn)中介中聯(lián)地產(chǎn)合并。中聯(lián)始創(chuàng)于1993年，有200多家門店，2000多名經(jīng)紀(jì)人。

在外界看來，體現(xiàn)鏈家進(jìn)軍深圳決心的一幕是，去年7月，鏈家抽調(diào)了1500名北京鏈家的精英房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陸續(xù)乘機(jī)抵達(dá)深圳，爭(zhēng)霸之心可見一斑。

一年多的時(shí)間，鏈家的掃貨式擴(kuò)張席卷一、二線城市，所到之處都是與當(dāng)?shù)嘏琶壳暗闹薪椤奥?lián)姻”，除了上海德佑和深圳中聯(lián)，成都伊誠、廣州滿堂紅、杭州盛世管家、大連好旺角、濟(jì)南孚瑞等大型中介機(jī)構(gòu)都換上了鏈家的招牌。

截至目前，鏈家已經(jīng)覆蓋了全國24個(gè)城市，在北京的市場(chǎng)份額在55%～60%，在天津、青島、成都、南京，鏈家的市場(chǎng)占有率也位居行業(yè)前列。

左暉在3月1日的媒體會(huì)中披露的數(shù)據(jù)稱，鏈家集團(tuán)目前門店數(shù)量達(dá)到6000家，在2015年整體交易額則達(dá)到7090億元，其中新房交易額達(dá)到1210億元，理財(cái)業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到1238億元。

在一些同行看來，鏈家的商業(yè)模式中，最讓人佩服和羨慕的，是鏈家的規(guī)模和完善的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用體系。不過，這種激進(jìn)的快速擴(kuò)張模式，也引來很多業(yè)內(nèi)同行的質(zhì)疑。

事實(shí)上，在擴(kuò)張速度、經(jīng)紀(jì)人傭金比例和廣告投放方面，很多中介結(jié)構(gòu)對(duì)鏈家難以望其項(xiàng)背。鏈家籠絡(luò)優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的核心在于高收入，從2015年1月開始，鏈家給經(jīng)紀(jì)人的底薪為2500～6000元，傭金比例從30%～70%不等。鏈家大手筆的投入廣告也讓人印象深刻，冠名了《歡樂喜劇人》等熱門綜藝節(jié)目，在北京、上海的地鐵里也經(jīng)常出現(xiàn)整車的鏈家廣告。

對(duì)于“房?jī)r(jià)是被鏈家搞上去”的聲音，3月1日，左暉在媒體溝通會(huì)上花了大段時(shí)間來闡述自己的觀點(diǎn)。他以最為成熟的北京市場(chǎng)為例解釋說，目前鏈家在北京有1.1萬套左右的獨(dú)家房源，其中真正意義上的獨(dú)家房源僅占80%，也就是九千余套。而目前北京在售的二手房源估算在11萬套左右。鏈家獨(dú)家房源數(shù)量十分有限，難以撬動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲。

“鏈家可能跟很多人的生意邏輯是不一樣的?！弊髸熃忉?，有人說鏈家規(guī)模比較大、市場(chǎng)控制能力比較強(qiáng)，所以未來都會(huì)把所有房子簽獨(dú)家，讓別的中介沒得賣，“鏈家怎么可能達(dá)到這種程度？我們簽了獨(dú)家之后核心是要滿足消費(fèi)者的利益，因?yàn)槲业匿N售資源是有限的?！?/p>

對(duì)于鏈家自身買賣房屋吃差價(jià)的傳聞，左暉直言“太不靠譜”：“我們一直有一個(gè)承諾，如果自己買房子再賣，通過這個(gè)方式吃差價(jià)的話會(huì)吃一賠百，吃了一萬賠一百萬。而且我們是做中介的，中介業(yè)務(wù)可以做得很大，中介業(yè)務(wù)能做得非常好，不是做買進(jìn)賣出的吞吐業(yè)務(wù)的?！?/p>

而對(duì)于鏈家快速擴(kuò)張背后的資金問題，左暉解釋，去年主要的并購，是通過增資擴(kuò)股的方式來完成的，“在這個(gè)事情上鏈家是基本上沒有花現(xiàn)金的，而且一直以來我們現(xiàn)金儲(chǔ)備也還算不錯(cuò)?！?/p>

“你覺得我們希望房?jī)r(jià)漲嗎？”采訪最后，左暉反問記者。

“價(jià)格漲了，交易肯定變難了，中介公司的利益是來自于交易，而主要不是來自于價(jià)格?！弊髸熞辉僦貜?fù)這一觀點(diǎn)，“我總覺得這些事情存在著很大的誤讀，如果是同行業(yè)做這種質(zhì)疑，問題就更大了，因?yàn)樗@種質(zhì)疑引發(fā)的不是對(duì)鏈家的質(zhì)疑，而是對(duì)行業(yè)的質(zhì)疑?！?