陳丹蕊

摘要：假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)估價(jià)中的一種常用方法，為具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)提供了科學(xué)的依據(jù)。該方法在運(yùn)用時(shí)以既定的假設(shè)為前提，一定程度上忽略了不確定性為房地產(chǎn)帶來(lái)的價(jià)值。本文主要針對(duì)假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象和在實(shí)際運(yùn)用中的難點(diǎn)和不足進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策及建議。

關(guān)鍵詞：假設(shè)開發(fā)法；房地產(chǎn)估價(jià)；不確定性；實(shí)物期權(quán)

一、假設(shè)開發(fā)法概述

假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法或預(yù)期開發(fā)法，是一種應(yīng)用范圍廣易操作的房地產(chǎn)估價(jià)方法。以預(yù)期原理為依據(jù)，該方法先估算出房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，再扣除后續(xù)開發(fā)建設(shè)投入的費(fèi)用、正常稅費(fèi)和合理利潤(rùn)，用剩余的價(jià)值作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法的一般計(jì)算公式可概括為：

房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)地稅費(fèi)

二、假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象

假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，首先估價(jià)對(duì)象應(yīng)具有明確的規(guī)劃條件，具體指房地產(chǎn)必須符合規(guī)劃允許的用途，其建筑高度、外觀式樣和建筑密度等符合政府規(guī)劃條件，符合房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則。其次，待估房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格也必須是能夠加以預(yù)測(cè)的。當(dāng)估價(jià)對(duì)象預(yù)期用于出售時(shí)，可在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上尋找相似的參照對(duì)象，運(yùn)用市場(chǎng)比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的樓價(jià)；當(dāng)估價(jià)對(duì)象未來(lái)用于出租時(shí)，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再選取適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)，得到房地產(chǎn)的價(jià)值。在滿足這兩個(gè)條件后，假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象可歸納如下：

（一）待開發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價(jià)；

（二）將生地、毛地或舊房地產(chǎn)整理成可直接利用的熟地或就房地產(chǎn)的估價(jià)；

（三）待拆遷房屋及土地的估價(jià)；

（四）具有裝修改造潛力或改變用途的就房地產(chǎn)的估價(jià)；

（五）在建工程的估價(jià)。

三、假設(shè)開發(fā)法在應(yīng)用中的難點(diǎn)

假設(shè)開發(fā)法因其原理通俗易懂，運(yùn)算簡(jiǎn)單方便，資料相對(duì)容易搜集等特點(diǎn)被廣泛運(yùn)用于待開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)中，但該方法也并不是完美無(wú)缺的，在實(shí)際運(yùn)用中仍然存在許多難點(diǎn)和不足。

（一）無(wú)法衡量不確定性帶來(lái)的價(jià)值

大多數(shù)涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是在不確定的環(huán)境下進(jìn)行的，帶來(lái)不確定性的因素包括自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治等各個(gè)方面，而這些因素也會(huì)隨時(shí)間和空間的變化而不斷變化，進(jìn)一步地可將這種不確定性分為市場(chǎng)不確定性和技術(shù)不確定性。市場(chǎng)不確定性也稱為經(jīng)濟(jì)不確定性，一般表現(xiàn)為市場(chǎng)環(huán)境的變化所帶來(lái)的不確定性，在房地產(chǎn)估價(jià)中可理解為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的不確定性。技術(shù)不確定性也可以理解為一種內(nèi)生不確定性，在這里可以理解為房屋所有人的主觀決策性，即房屋所有人可以選擇合適的時(shí)間將房屋出售或出租，也可以選擇繼續(xù)等待以期更好的價(jià)格。在實(shí)物期權(quán)理論的觀點(diǎn)中，不確定性是價(jià)值形成的源泉，不確定性能夠?yàn)橘Y產(chǎn)帶來(lái)價(jià)值。現(xiàn)行假設(shè)開發(fā)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)，沒(méi)有考慮這種不確定性所能夠帶來(lái)的價(jià)值，僅僅是在確定性的假設(shè)環(huán)境下對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值做出估算，這種情況下估算出的價(jià)值是不完整的。

（二）無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值

假設(shè)開發(fā)法在預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，針對(duì)開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)多采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合。運(yùn)用市場(chǎng)法在尋找類似房地產(chǎn)作為參照物時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全后者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，難以找到合適的可比對(duì)象。另外，運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要把類似房地產(chǎn)的各種實(shí)際交易情況，例如急于出售或急于購(gòu)買等造成的可能是不正常的成交價(jià)格，修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)也需要對(duì)交易日期和交易狀況進(jìn)行修正。在對(duì)類似房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整時(shí)，將各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行分解，采用定量分析來(lái)量化這些影響因素。但由于許多因素對(duì)類似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度無(wú)法采用定量分析予以量化，在實(shí)踐中往往憑借估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其做出判斷，在價(jià)值估算中加入了一些主觀因素。

長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期真實(shí)可靠的歷史價(jià)格資料。但在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，歷史價(jià)格資料是難以獲取的，長(zhǎng)期趨勢(shì)法的運(yùn)用受到了一定限制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)以及未來(lái)的不確定性情況難以準(zhǔn)確計(jì)量。

（三）搜集市場(chǎng)信息難度較大，參數(shù)選取缺乏客觀性

準(zhǔn)確搜集市場(chǎng)信息資料和合理選取參數(shù)是假設(shè)開發(fā)法在運(yùn)用中十分重要的環(huán)節(jié)。在獲取市場(chǎng)信息資料時(shí)，尋找相似度較高的房地產(chǎn)有一定難度。很多時(shí)候市場(chǎng)信息是非完全對(duì)稱的，類似項(xiàng)目的交易信息存不完全公開透明，政府公布的城市基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)會(huì)有時(shí)滯性存在，無(wú)法獲得相對(duì)準(zhǔn)確的交易信息。

計(jì)算模型參數(shù)的預(yù)測(cè)也存在難以把握的狀況。因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)的價(jià)格是不斷變化的，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售計(jì)劃進(jìn)行假設(shè)時(shí)，假設(shè)開發(fā)法只是簡(jiǎn)單的對(duì)銷售進(jìn)度進(jìn)行安排，這樣簡(jiǎn)單的進(jìn)度規(guī)劃沒(méi)有對(duì)歷史數(shù)據(jù)情況進(jìn)行詳細(xì)精準(zhǔn)的分析，無(wú)法把握市場(chǎng)的最新變化情況，難以安排合適的銷售計(jì)劃并準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)的收益。

四、對(duì)策及建議

假設(shè)開發(fā)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，主要未考慮不確定性帶來(lái)的價(jià)值，將實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法引入假設(shè)開發(fā)法中就有了一定的必要性。引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法主要具有三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：

第一，能夠?qū)Σ淮_定性帶來(lái)的價(jià)值加以衡量。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，會(huì)面臨外在和內(nèi)生的不確定性。不確定性是實(shí)物期權(quán)價(jià)值存在的重要來(lái)源，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中存在不確定性，所以引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法能夠?qū)Σ淮_定性的價(jià)值加以衡量。不過(guò)需要特別注意的是，并不是所有房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象都存在實(shí)物期權(quán)價(jià)值，我們?cè)谶\(yùn)用實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法時(shí)必須對(duì)估價(jià)對(duì)象加以嚴(yán)格的篩選。

第二，在估價(jià)中體現(xiàn)管理柔性的價(jià)值?，F(xiàn)行的假設(shè)開發(fā)法都假設(shè)房屋能夠在固定的時(shí)間內(nèi)全部銷售完成，而開發(fā)者在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)會(huì)采用多次開發(fā)，分期銷售的策略來(lái)對(duì)一塊土地進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)者可根據(jù)當(dāng)前房屋的銷售情況及市場(chǎng)價(jià)格來(lái)對(duì)下一次土地的開發(fā)策略進(jìn)行一個(gè)及時(shí)調(diào)整，也可選擇延遲土地的開發(fā)以期待一個(gè)更好的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)再動(dòng)工，這些可看作管理柔性。我們?cè)谝雽?shí)物期權(quán)定價(jià)方法后，可以把房地產(chǎn)看作是一個(gè)看漲期權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)為預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，執(zhí)行價(jià)格是開發(fā)成本，這將對(duì)決策者的管理柔性所帶來(lái)的價(jià)值加以體現(xiàn)。

第三，對(duì)方法進(jìn)行創(chuàng)新，全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法的兩種操作方法傳統(tǒng)計(jì)息法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法都是在確定性環(huán)境下對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其價(jià)值是不完整的。房地產(chǎn)從開發(fā)建設(shè)到銷售完成都存在于不確定性的環(huán)境，所以房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該包含不確定性的價(jià)值才能夠更加完整。同時(shí)引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法也是在對(duì)假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行一種創(chuàng)新，使其適用范圍更加廣泛，能夠更好的為市場(chǎng)服務(wù)。

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，除了引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法外，還應(yīng)建立科學(xué)完善的房地產(chǎn)交易價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)，這將使得假設(shè)開發(fā)法在參數(shù)的選取和市場(chǎng)信息資料搜集時(shí)更加的便捷。在對(duì)假設(shè)開發(fā)法不斷完善的過(guò)程中，也將有利于我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。（作者單位：四川大學(xué)）

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