潘　彤

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珠三角城市老年住宅發(fā)展適宜性評價

潘彤

摘要：老年住宅的開發(fā)建設(shè)逐漸被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重視和關(guān)注，尤其在行業(yè)整體調(diào)整、發(fā)展速度減緩的背景下，企業(yè)資源配置的科學(xué)性和準(zhǔn)確性直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。為協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在老年住宅開發(fā)投資方面實現(xiàn)科學(xué)決策，通過建立老年住宅發(fā)展適宜性評價體系，運用TOPSIS模型對珠三角城市老年住宅開發(fā)的適宜程度進(jìn)行計算分析，為企業(yè)對老年住宅的開發(fā)投資實踐提供參考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)評價；老年住宅；TOPSIS模型

老年住宅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)所在地區(qū)老年人的生理、心理和社會活動需求推出的適宜老年人居住并能為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的住宅產(chǎn)品。與普通住宅相比，老年住宅不僅要關(guān)注老年人的居住環(huán)境，也要關(guān)心老年人的心理感受，重視周邊配套設(shè)施、尤其是醫(yī)護(hù)體系的完善狀況。老年住宅的特殊性決定了其發(fā)展適宜性評價體系與普通住宅的發(fā)展適宜性評價體系有別。

一、老年住宅的特征及發(fā)展目標(biāo)

（一）老年住宅的特征

老年住宅的消費對象固定，產(chǎn)品特殊，同時具有商品與社會福利的雙重屬性。這種雙重屬性，決定了老年住宅必然呈現(xiàn)一種獨有的特征。

1.老年住宅是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種類型

老年住宅是生活性房地產(chǎn)的基本組成部分。老年期是人的身體機能自然衰退的階段，這段時間人們對生活質(zhì)量的要求會更高。因此，老年住宅產(chǎn)品在選址規(guī)劃上要求距離公共設(shè)施較近，尤其是要求靠近醫(yī)院。老年住宅在規(guī)劃設(shè)計方面既要求區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流，又要具備人際交流的公共空間和環(huán)境。在建筑空間布局上，住宅產(chǎn)品要體現(xiàn)老人的自立性、健康性和安全性，設(shè)備設(shè)施要符合老年人的人體尺寸和生理、心理特點。老年住宅的物業(yè)服務(wù)要求負(fù)責(zé)住宅產(chǎn)品后期養(yǎng)老設(shè)施的運營和管理等。目前，市場極度缺乏這種房地產(chǎn)形式，大量老年居住需求得不到滿足。

2.老年住宅市場的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是個人儲蓄和社會福利

根據(jù)消費和儲蓄生命周期理論，老年人退休后的消費可以依靠就業(yè)期間的個人養(yǎng)老儲蓄繼續(xù)進(jìn)行。從資源配置角度，老年住宅的經(jīng)營活動既要反映老年住宅的資源稀缺性，又要體現(xiàn)其勞動耗費，也就是老年住宅發(fā)展必須以養(yǎng)老儲蓄作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但是，隨著人口老齡化的加劇、家庭規(guī)模趨于小型化、“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)例越來越高，使得傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式越來越無法承擔(dān)養(yǎng)老的重任，家庭養(yǎng)老趨于向社會養(yǎng)老過渡。社會養(yǎng)老是由國家和社會為老年人提供生活保障和必要的福利設(shè)施和服務(wù)，承擔(dān)起養(yǎng)老的主要責(zé)任。按照福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，國民收入分配愈是均等化，社會經(jīng)濟(jì)福利也愈大。國民收入分配均等化就是國家通過稅收政策把向富人征得的稅款用來舉辦社會福利設(shè)施，讓低收入者享用。這是老年住宅社會福利屬性的基本依據(jù)。

3.老年住宅的規(guī)?；l(fā)展傾向顯著

老年住宅的規(guī)模化發(fā)展傾向顯著。一方面，老年人對住宅需求的差異要遠(yuǎn)小于年輕人對住宅需求的差異。另一方面，無論是福利性養(yǎng)老，還是商業(yè)化養(yǎng)老，都使老年人的養(yǎng)老需求以及對老年住宅的需求趨于一致，表現(xiàn)為老年住宅的規(guī)模化發(fā)展傾向顯著。然而，老年住宅的開發(fā)過程中涉及范圍廣、營運過程復(fù)雜。老年住宅項目開發(fā)的適宜性對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個困難的選擇。筆者將在老年住宅發(fā)展的適應(yīng)性評價方面予以定性和定量的探討分析，為房地產(chǎn)企業(yè)在老年住宅項目決策時提供參考依據(jù)。

（二）老年住宅發(fā)展目標(biāo)分析

老年住宅的發(fā)展目標(biāo)，是以構(gòu)建適宜老年人居住的生態(tài)環(huán)境、健康環(huán)境、物質(zhì)生活環(huán)境、精神文化環(huán)境、安全環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展為原則［1］，以城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；以服務(wù)養(yǎng)老需求為目標(biāo)，滿足老年人群的居住需求，提升老年住宅的養(yǎng)老功能。

1.滿足日益增長的老年居住環(huán)境和建筑需求

我國現(xiàn)有的老年居住設(shè)施主要以社會福利院、老年公寓以及商業(yè)開發(fā)的老年社區(qū)為主。從投資和經(jīng)營主體劃分，目前大致有政府辦養(yǎng)老院、政府投資個人運營型老年公寓、社會辦老年公寓和企業(yè)投資型老年社區(qū)等幾種類型。這些類型的老年住宅在服務(wù)設(shè)施、資金來源、經(jīng)營管理等方面各有異同，發(fā)展?fàn)顩r也各有差別?？傮w來說，現(xiàn)有的老年住宅項目無論在選址規(guī)劃、戶型設(shè)計、設(shè)施建設(shè)，還是老年服務(wù)從業(yè)人員的服務(wù)管理水平方面都與真正意義上的老年宜居住宅相差很遠(yuǎn)。真正符合老年住宅要求的房地產(chǎn)項目比較少，形成地產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)集群的養(yǎng)老房數(shù)量不多。因此，老年住宅發(fā)展的首要目標(biāo)就是要滿足日益增長的老年居住環(huán)境和建筑的需求。

2.增強城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度密切正相關(guān)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度發(fā)生變化時，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出萎縮、停滯、穩(wěn)定和發(fā)展等不同狀態(tài)［2］。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可以促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是城市建設(shè)的基礎(chǔ)和實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的重要途徑。房地產(chǎn)業(yè)具有強烈的經(jīng)濟(jì)拉動作用，可以促進(jìn)和帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年住宅作為房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的組成部分，同樣也可增強城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的重要內(nèi)容，就是產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資源配置過程中充分優(yōu)化其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求的比例，專業(yè)化開發(fā)、品牌化經(jīng)營和精細(xì)化管理將成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)。老年住宅的開發(fā)建設(shè)，無論是產(chǎn)品專業(yè)化程度還是物業(yè)服務(wù)管理水平，都不能有效滿足市場需求。加強老年住宅開發(fā)建設(shè)的力度，探索老年物業(yè)服務(wù)的規(guī)律成為促進(jìn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級的另一個發(fā)展目標(biāo)。

4.提高社會對人口老齡化的應(yīng)對能力

養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)由老年住宅地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年護(hù)理服務(wù)業(yè)和老年商品組成。老年住宅產(chǎn)業(yè)是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和贏利性，也是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的形成是以老年住宅為核心產(chǎn)業(yè)的輪軸式集群，通過發(fā)揮老年住宅區(qū)域的極化效應(yīng)和示范效應(yīng)，吸引外圍相關(guān)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)機構(gòu)向集群中心聚攏，最終形成以老年住宅地產(chǎn)為載體的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，從而提高整個社會應(yīng)對人口老齡化的能力。

二、老年住宅發(fā)展適宜性評價體系與指標(biāo)設(shè)定

老年住宅發(fā)展適宜性評價分析過程中，應(yīng)該根據(jù)老年人生活的需要，結(jié)合環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會、歷史人文等多方面的綜合考慮，在發(fā)展目標(biāo)下將經(jīng)濟(jì)性、市場性、社會性等單因子進(jìn)行對比、疊加，確定各因素對發(fā)展目標(biāo)的綜合影響，形成老年住宅開發(fā)建設(shè)適應(yīng)特定地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境發(fā)展要求的評價體系［3］。

（一）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)適宜性評價及指標(biāo)設(shè)定

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

住宅產(chǎn)業(yè)的投資能夠有效促進(jìn)國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，帶動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征。城鎮(zhèn)化的核心是提高包括老年人居住質(zhì)量在內(nèi)的城鎮(zhèn)生活質(zhì)量。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對老年住宅發(fā)展適宜性指標(biāo)可以用人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)化率作為評價指標(biāo)，評判區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對老年住宅發(fā)展適宜性的綜合影響程度。

2.住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

老年住宅發(fā)展作為住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級的重要環(huán)節(jié)，其發(fā)展適宜性取決于住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度。房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，老年住宅開發(fā)建設(shè)的水平也越高。同時，區(qū)域內(nèi)住房的價格與居民收入之比也對區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)業(yè)有反向的直接影響。一個地區(qū)居民的居住環(huán)境和居住條件受房價收入比的約束。其值越高意味著居民購買住宅的難度越大，對老年住宅的發(fā)展越有負(fù)面影響。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀對老年住宅發(fā)展適宜性的影響評價，可以用區(qū)域內(nèi)萬人住宅開發(fā)投資比例以及該區(qū)域房價收入比來進(jìn)行比較判斷。

（二）市場需求適宜性評價及指標(biāo)設(shè)定

1.人口及家庭經(jīng)濟(jì)狀況的影響

在我國，受城鎮(zhèn)化率的不斷提升以及家庭小型化趨勢的加速等因素的影響，人口老齡化對住宅市場總體需求的負(fù)面影響不會很快顯現(xiàn)。同時，市場上老年住宅產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)性失衡問題逐漸突出，在老年人口數(shù)量不斷增長，養(yǎng)老觀念改變的趨勢下，適合老年人居住的住宅產(chǎn)品數(shù)量少、形式單一，無法滿足老年住宅市場需求。因此，人口老齡化程度越高，對老年住宅的需求越旺盛。家庭經(jīng)濟(jì)狀況也決定了老年住宅市場的發(fā)展。只有消費群體具備一定的購買力，才能將消費需求欲望變成現(xiàn)實。區(qū)域內(nèi)家庭經(jīng)濟(jì)收入越高意味著對老年住宅的需求越大。人口因素的評判指標(biāo)可以用城市的老齡化率來比較，家庭經(jīng)濟(jì)狀況分析則可以用城市在崗職工人數(shù)比例狀況來評價。

2.養(yǎng)老條件適宜性的影響

由于老年人體衰多病，身體正常功能逐漸減退，因此區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療條件好壞成為衡量老年人生活適宜性的一個重要參數(shù)，也成為評判老年住宅是否適宜的主要評價內(nèi)容。老人的生活質(zhì)量與老年人經(jīng)濟(jì)收入密切相關(guān)，區(qū)域內(nèi)老年人退休收入的高低也會影響老年住宅的發(fā)展。這一影響因素可以用城市萬人醫(yī)院床位數(shù)和居民全年收入中的財政轉(zhuǎn)移支付金額（主要是退休收入）來評價其影響程度。

（三）社會環(huán)境適宜性評價及指標(biāo)設(shè)定

1.社會福利和養(yǎng)老保險的影響

老年住宅具有商品與福利雙重屬性。我國人均GDP已經(jīng)跨過3 000美元大關(guān)，屬于中等收入國家。國家應(yīng)該反哺老年國民，增加社會福利投入，讓老年人“老有所養(yǎng)、老有所樂”。同時，老年居民通過自身年輕時期的財富積累，年老喪失勞動力后可以將青年時積累的財富用于養(yǎng)老。這一影響因素可以用城市養(yǎng)老院的床位數(shù)和城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險覆蓋率這2個指標(biāo)來評價其發(fā)展的適宜狀況。

2.居住環(huán)境的影響

老年住宅對居住環(huán)境的要求主要從健康安全的角度考察。比如，城市綠化情況、水質(zhì)狀況、尤其是空氣質(zhì)量情況更應(yīng)成為老年住宅最為關(guān)注的指標(biāo)。老年人在退休生活中對文化娛樂活動的要求較高。因此，居住環(huán)境適宜性對老年住宅發(fā)展的影響，可以用城市空氣質(zhì)量排名和城市公共圖書館圖書藏量來比較評價。

綜上所述，筆者構(gòu)建的老年住宅發(fā)展適宜性評價指標(biāo)體系見表1。

表1　老年住宅發(fā)展適宜性評價指標(biāo)體系

三、基于TOPSIS模型的珠三角城市養(yǎng)老住宅開發(fā)適宜性評價

珠三角城市群由9個城市組成，各個城市的人口與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀水平、城鎮(zhèn)化程度、居民消費水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度各不相同，老年住宅發(fā)展的適宜程度也有所不同。筆者通過TOPSIS模型對珠三角9城市老年住宅開發(fā)適宜性進(jìn)行評價。

第一，建立原始數(shù)據(jù)矩陣。設(shè)有n個評價對象，m個評價指標(biāo)，則評價對象的多指標(biāo)評價矩陣為X= （Xij）mn。

第二，同趨勢化處理，規(guī)范化矩陣。若在原始樣本中，各評價指標(biāo)對評價結(jié)果既有正向影響（效益型指標(biāo)），也有負(fù)向影響（成本型指標(biāo)），則需要將這些正負(fù)雙向影響指標(biāo)處理成同向影響指標(biāo)。正向和負(fù)向指標(biāo)可分別采用以下方法進(jìn)行轉(zhuǎn)換，即：

最終，形成規(guī)范化矩陣Z=（Zij）mn。

第三，確定評價指標(biāo)理想解。根據(jù)規(guī)范化矩陣Z，找出評價對象各指標(biāo)的最優(yōu)解和最劣解。其各列最大、最小值構(gòu)成的最優(yōu)、最劣向量分別記為：

Z+=（Zmax1，Zmax2，Zmax3，…，Zmaxn）

Z-=（Zmin1，Zmin2，Zmin3，…，Zminn）

第i個評價對象與最優(yōu)、最劣方案的距離分別是

根據(jù)上述計算方法和步驟，得出珠三角9市老年住宅發(fā)展適宜性評價指標(biāo)數(shù)據(jù)見表2。

依據(jù)上述分析對珠三角城市老年住宅發(fā)展適宜性排序，具體結(jié)果見表3。

表2　珠三角9城市老年住宅發(fā)展適宜性評價指標(biāo)數(shù)據(jù)

表3　珠三角9城市老年住宅發(fā)展適宜性排序

四、結(jié)論

珠三角9城市老年住宅開發(fā)發(fā)展的適宜性分成3個檔次。第1檔次是深圳和廣州。深圳老年住宅的開發(fā)優(yōu)勢在于其雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和優(yōu)良的社會環(huán)境狀況。深圳的城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%，人均GDP、居民收入中轉(zhuǎn)移性收入、公共圖書的藏量、優(yōu)良的空氣質(zhì)量等因素對老年人的吸引力巨大，潛在的客戶群體和有效購買力巨大。廣州老年住宅發(fā)展優(yōu)勢在于超級的醫(yī)療資源、寬幅的養(yǎng)老金覆蓋面和城市深度老齡化社會狀況，以及強大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實力。這些因素使得市場有能力引導(dǎo)老年住宅項目的開發(fā)和發(fā)展。第2檔次是東莞、惠州、佛山、珠海和中山。這5個城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求和社會環(huán)境方面各有發(fā)展優(yōu)勢，同時在各項因素中沒有特別的短板。東莞突出的是城市文化環(huán)境建設(shè)與養(yǎng)老保險覆蓋率2項指標(biāo)，老年住宅發(fā)展的社會環(huán)境評價較好；惠州的房價收入比和空氣質(zhì)量指標(biāo)突出，其老年住宅發(fā)展在價格和自然環(huán)境方面有優(yōu)勢；佛山的城鎮(zhèn)化率與千人養(yǎng)老床位數(shù)率較高，它的老年住宅發(fā)展驅(qū)動力體現(xiàn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)能力方面；珠海的人均GDP和在崗職工人數(shù)比指標(biāo)值較高，亦即這個城市的老年住宅發(fā)展?jié)摿υ谟谑袌龅挠行枨蟪溆恢猩降奶攸c在于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和退休人員較高收入為老年住宅的發(fā)展提供支持。第3檔次是江門與肇慶。這兩座城市老年住宅發(fā)展的問題主要在于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相對滯后，人均GDP、在崗職工人數(shù)比、養(yǎng)老保險覆蓋率都位列9城市之尾，成為影響老年住宅發(fā)展適宜性的主要因素。大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提升居民就業(yè)水平和經(jīng)濟(jì)收入是提高這兩座城市老年住宅發(fā)展適宜性的有效途徑。

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（編輯：唐龍）

作者簡介：潘彤（1963-），男，副教授，廣東女子職業(yè)技術(shù)學(xué)院（廣東廣州511450）管理系主任，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

收稿日期：2015-12-30

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1673-1999（2016）03-0062-04