李肖萌

[摘要]文章分別篩選了貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等要素作為壓力、狀態(tài)和響應(yīng)的指標(biāo)，在層次分析法的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了PSR模型。研究結(jié)果顯示，響應(yīng)指數(shù)與狀態(tài)指數(shù)呈反向波動(dòng)性關(guān)系，響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)呈一致性關(guān)系。這一結(jié)果說(shuō)明，青島市新建住宅的房?jī)r(jià)大體上隨調(diào)控政策的變化而呈現(xiàn)有規(guī)律的變化，在政策鼓勵(lì)期，房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)為上升趨勢(shì)，在政策收縮期，房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)為下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控政策具敏感性與一致性。為了抑制當(dāng)前過(guò)高的青島市房?jī)r(jià)，政府應(yīng)恰當(dāng)運(yùn)用金融信貸政策、土地政策、市場(chǎng)政策等政策工具有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

[關(guān)鍵詞]PSR模型；房地產(chǎn)調(diào)控政策；青島市新建住宅增量住房；房?jī)r(jià)

1引言

房地產(chǎn)是具有投資和消費(fèi)雙重性質(zhì)的特殊資產(chǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中占有重要地位。一直以來(lái)，國(guó)務(wù)院、中國(guó)人民銀行、國(guó)土資源部等各政府部門通過(guò)宏觀手段，從存貸款基準(zhǔn)利率、貨幣供應(yīng)、土地政策、稅收政策等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行總體調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

近五年來(lái)，青島市新建住宅價(jià)格在8903元/平方米～9836元/平方米小范圍波動(dòng)，雖然浮動(dòng)程度及價(jià)格漲勢(shì)不如北上廣等一線城市，但是由于“低收入”、“白領(lǐng)生存難”等狀況，青島房?jī)r(jià)一直是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。從2011年的“限購(gòu)令”到2015年的“330房貸新政”，從土地供應(yīng)計(jì)劃的制訂到開發(fā)投資額的變動(dòng)，頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)新政策充分證明了政府對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持高度的重視，也引起了眾多專家學(xué)者對(duì)調(diào)控政策的關(guān)注。

在現(xiàn)有關(guān)于青島市房地產(chǎn)政策的研究文獻(xiàn)中，大多集中于定性研究與理論分析，在選取指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重比較以及建立模型量化分析上的探究，則為數(shù)不多。因此，本文搜集了大量青島市房地產(chǎn)的有效數(shù)據(jù)，通過(guò)AHP的方法進(jìn)行數(shù)據(jù)量化，建立了PSR模型，得到一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)體系。并且結(jié)合青島市的具體情況與特定政策，進(jìn)行調(diào)控政策的實(shí)效分析，探究這些政策對(duì)青島市新建住宅的影響，對(duì)政府完善、實(shí)施合理的相關(guān)政策起到一定的參考作用。

2房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)價(jià)體系的分析

2.1總體趨勢(shì)分析

下圖是2011年1月到2015年7月青島市壓力—狀態(tài)—響應(yīng)指數(shù)趨勢(shì)圖。從圖中可以看出，壓力指數(shù)、狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)不完全一致。2011年1月到2011年7月，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)走勢(shì)總體一致，波動(dòng)下降，狀態(tài)指數(shù)呈上升趨勢(shì)。2011年8月到2012年5月，三個(gè)指標(biāo)的趨勢(shì)基本一致，狀態(tài)指數(shù)的數(shù)值最高，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的數(shù)值基本貼合。2012年6月到2013年12月，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)波動(dòng)上升，變化幅度較大，狀態(tài)指數(shù)微微下降，低于響應(yīng)指數(shù)。2014年1月到2014年8月，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)劇烈下降，狀態(tài)指數(shù)數(shù)值最高。2014年9月到2015年7月，壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)波動(dòng)回升，狀態(tài)指數(shù)呈反向驅(qū)動(dòng)。

圖12011—2015年青島市壓力—狀態(tài)—響應(yīng)指數(shù)趨勢(shì)

2.2狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的反向波動(dòng)性

2011年1月至2011年7月。狀態(tài)指數(shù)波動(dòng)上升，響應(yīng)指數(shù)逐步下降。這段時(shí)期，政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。1月，中央政府頒布“國(guó)8條”遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，青島市政府頒布“十四條”積極響應(yīng)；3月出臺(tái)的《政府工作報(bào)告》中指出，堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，使房?jī)r(jià)回歸合理水平；4月《求是》刊文，要求大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，抑制投機(jī)、投資性購(gòu)房需求；央行兩次加息，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，貨幣政策持續(xù)緊縮。在中央行政、經(jīng)濟(jì)手段運(yùn)用之下，監(jiān)管嚴(yán)格，效果明顯，致使青島市房?jī)r(jià)回落。

2011年8月至2012年5月。狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)保持穩(wěn)定。政府延續(xù)2011年前半年的調(diào)控力度，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。2011年9月，國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)五條”，調(diào)整首付款比例；2011年11月，房貸七折利率全面取消；2011年12月，青島市限購(gòu)令到期后繼續(xù)執(zhí)行；2012年，青島市嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家調(diào)控政策。在這個(gè)階段，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低溫，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指標(biāo)穩(wěn)中有升，企穩(wěn)向好的基礎(chǔ)進(jìn)一步增強(qiáng)，整體的供求關(guān)系有所轉(zhuǎn)化。

2012年6月至2013年12月。狀態(tài)指數(shù)逐步下降，響應(yīng)指數(shù)波動(dòng)上升，變化幅度較大。2012年6月，央行三年來(lái)首度降息，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率；2012年12月，青島市新的城市規(guī)劃出臺(tái)，市北區(qū)與四方區(qū)合并形成新的市北區(qū)，黃島區(qū)和開發(fā)區(qū)合并組成新的黃島區(qū)，很多樓盤搖身一變成為新市北和新黃島的樓盤，這些變動(dòng)為青島樓市注入了正能量；2013年，青島市公積金貸款新政正式實(shí)施，商品房公積金貸款最高限額由原來(lái)的40萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元；二手房公積金貸款最高限額則由原來(lái)的25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元。經(jīng)歷了樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的2011年后，從2012年6月開始，政府調(diào)控力度減弱，放松流動(dòng)性的信號(hào)釋放，這增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)樓市的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍發(fā)展，青島市樓盤也因此回暖，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速且波動(dòng)劇烈，兩次達(dá)到近五年最高點(diǎn)。

2014年1月至2015年7月。2014年1月到2014年8月，響應(yīng)指數(shù)劇烈下降，低于狀態(tài)指數(shù)；2014年9月到2015年7月，響應(yīng)指數(shù)回升，狀態(tài)指數(shù)下降，響應(yīng)指數(shù)高于狀態(tài)指數(shù)?？傮w來(lái)說(shuō)，這段期間的青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“前緊后松”、“先抑后揚(yáng)”來(lái)概括。2014年年初，央行信貸緊縮，宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，到了2014年下半年，政府陸續(xù)釋放政策寬松紅利，促使青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

其中，2014年9月1日青島限購(gòu)全面取消，刺激購(gòu)房者的消費(fèi)；2014年9月23日，“青18條”出臺(tái)，給予信貸優(yōu)惠，這對(duì)于當(dāng)時(shí)低迷的青島樓市有著“救市”意義；2014年9月30日，央行出臺(tái)房貸新政，明確首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)首套房貸款利率寬松原則，給疲軟的樓市注入一劑強(qiáng)心劑；2014年11月22日，2015年3月1日，及2015年5月11日，央行三次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，提高購(gòu)房者入市的積極性，提高樓市成交量，加快樓市復(fù)蘇節(jié)奏。

2.3狀態(tài)指數(shù)和壓力指數(shù)的一致性

響應(yīng)指數(shù)和壓力指數(shù)的變化規(guī)律基本一致，響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)相比變化幅度較大。

2011年1月至2012年9月，兩個(gè)指數(shù)的數(shù)值緊密貼合，房地產(chǎn)調(diào)控政策力度較大，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用明顯，這時(shí)，房?jī)r(jià)的影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用尚不明顯。2012年10月至2015年7月，響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)同時(shí)波動(dòng)起伏，但響應(yīng)指數(shù)的變化幅度劇烈，壓力指數(shù)變化幅度緩慢。這時(shí)，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度降低，釋放放松流動(dòng)性的信號(hào)，房?jī)r(jià)的影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用較為明顯。

3建議

基于構(gòu)建好的PSR模型可以看出，青島市的房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控政策反應(yīng)敏感，隨政策周期的變動(dòng)而變動(dòng)，在政策鼓勵(lì)期，房?jī)r(jià)總體呈上升趨勢(shì)，在政策收縮期，房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)。故出臺(tái)有效房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)促進(jìn)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善有很大作用。本文從金融信貸政策、土地政策、市場(chǎng)政策三個(gè)方面給出房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議。

3.1合理運(yùn)用金融信貸政策

一年期存貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整雖然不能直接決定房?jī)r(jià)， 但卻可以通過(guò)控制房地產(chǎn)的需求和供給影響房?jī)r(jià)。上調(diào)利率，意味著購(gòu)房支出的增加，對(duì)貸款購(gòu)房者支持力度的削減，導(dǎo)致購(gòu)買力降低，房地產(chǎn)需求減少，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)；下調(diào)利率，則效果相反，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的升溫作用。

在2011年，央行兩次加息，上調(diào)利率，促使房?jī)r(jià)回歸合理水平。自2012年以后，央行多次降息，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，也使得青島市房?jī)r(jià)上漲。本文建議央行穩(wěn)定利率，采用平穩(wěn)的金融信貸政策，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

3.2合理運(yùn)用土地政策

自2011年到2015年，青島市的住房用地計(jì)劃供應(yīng)逐年減少，這是促使青島市房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。本文建議政府通過(guò)市場(chǎng)、行政、法律的手段，增加住房用地有效供應(yīng)，完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使房?jī)r(jià)回歸合理，實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

3.3合理運(yùn)用市場(chǎng)政策

房屋施工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額都對(duì)青島市房?jī)r(jià)有著直接影響，它們的增加，是房地產(chǎn)金融的有力支撐，它們的減少，促使行業(yè)不振。根據(jù)探究，青島市的房屋施工面積和開發(fā)投資額在2011年到2015年都有了一定程度的回落，也使得房?jī)r(jià)漸漸高走。因此，本文建議，加大房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度，增加房屋施工面積，可以有效緩解住房供需矛盾，有利于青島市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

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