摘 要 面對嚴峻的養(yǎng)老形勢，“以房養(yǎng)老”模式無疑為有房產(chǎn)的老年人提供了一條新的養(yǎng)老途徑，“以房養(yǎng)老”可以作為泉州現(xiàn)行養(yǎng)老保障體制的一種有效補充，使泉州的養(yǎng)老保障制度更完善、更安全。文章分析了泉州市推行“以房養(yǎng)老”的必要性和可行性，并在此基礎上提出了泉州市“以房養(yǎng)老”試點的對策建議。

關鍵詞 泉州市 以房養(yǎng)老 適用性

一、引言

隨著人口老齡化壓力的日益增大，養(yǎng)老問題已然成為一個全球性的社會問題。尤其是對我們這個尚處于發(fā)展中國家的社會來說，養(yǎng)老問題尤為嚴峻——“未富先老”。與此形成鮮明對比的是，我國社會養(yǎng)老保障體系仍然存在保障水平低，養(yǎng)老金收支存在較大缺口等嚴峻問題。同時，隨著我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展、社會的轉(zhuǎn)型、城市化的發(fā)展，我國的家庭結構開始呈現(xiàn)核心化、小型化的趨勢，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能也開始出現(xiàn)弱化的趨勢。在此背景下，探索新的養(yǎng)老模式顯得尤為重要。在我國試點“以房養(yǎng)老”，不僅可以有效緩解我國當前養(yǎng)老資金短缺問題，而且也為現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系提供有益的補充。

二、泉州市推行“以房養(yǎng)老”的必要性分析

（一）泉州市老齡化形勢嚴重，老年人口高齡化日趨明顯

《泉州市2013年度老年人口與老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，全市60歲及以上老年人口83.9萬人，占全市人口總數(shù)的11.85%。老年人口數(shù)比上一年增加4.2萬人，比增5.3%，人口老齡化比例比上一年提高0.3個百分點，人口老齡化持續(xù)上升。同時，老年人口中，80歲以上老年人口12.3萬人，占老年人口總數(shù)的14.7%。全市共有百歲及以上老人265人，比上年同期增加38人，增長率17%。人口呈現(xiàn)老齡化、高齡化、空巢化發(fā)展趨勢，這些都對泉州的社會養(yǎng)老保障形成嚴峻挑戰(zhàn)。

（二）泉州市社會養(yǎng)老保障體系尚未健全

根據(jù)《泉州市2013年度老年人口與老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截至2013年12月，全市共有企業(yè)離退休人員83585人，比上年同期增加4647人，同比增長5.89%。全市共有362.35萬人參加新型農(nóng)村養(yǎng)老保險和城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老保險，參保率達98.41%，比上年增加1.1個百分點，累計新增人數(shù)2.66萬人。雖然泉州市社會養(yǎng)老保險覆蓋率已近全面覆蓋，但保障力度仍不夠。尤其是隨著泉州市城鎮(zhèn)化進程的不斷發(fā)展，被征地人員的養(yǎng)老保障問題亟待解決。

（三）泉州市傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能弱化

根據(jù)泉州市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報，全市平均每個家庭戶的人口為3.06人。泉州市的家庭結構規(guī)模開始呈現(xiàn)小型化、核心化的趨勢。一個家庭中一對夫妻要承擔贍養(yǎng)四位老人、撫養(yǎng)一個孩子的重任，經(jīng)濟壓力非常重，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能日益弱化。

三、泉州市推行“以房養(yǎng)老”的條件分析

（一）泉州市的養(yǎng)老需求日趨擴大

首先，根據(jù)泉州市老年辦單位統(tǒng)計，2014年泉州市地區(qū)65歲及65歲以上的當?shù)乩夏耆说臄?shù)量為88.6萬人，是當?shù)乜側(cè)丝跀?shù)的12.37%。老年人口的數(shù)量比2013年增加了4.7萬人，比例增加了5.6%。急增的老齡人口產(chǎn)生了巨大的養(yǎng)老需求。從當前的養(yǎng)老狀況來看，養(yǎng)老需求不僅呈現(xiàn)日益擴大趨勢，而且養(yǎng)老層次也開始不斷提高。在衣食住行的基本需求得到滿足后，開始了更高層次的養(yǎng)老需求的追求，而這些需求的滿足則必須充足的資金?！耙苑筐B(yǎng)老”的推行將提供廣闊的市場空間。

其次，空巢老人更容易接受“以房養(yǎng)老”方案。尤其對于擁有自主房屋產(chǎn)權、沒有養(yǎng)老資金的“空巢老人”。在養(yǎng)老服務機構相對于較少，多以養(yǎng)老院為主的泉州市地區(qū)，“空巢老人”大部分身體比較虛弱且無人陪伴，會比較孤獨。隨著生活水平的提升，現(xiàn)在更多老年人不僅僅需要物質(zhì)上滿足，而且在精神上也有一定的渴求。那么他們精神需求的問題該如何解決呢？“以房養(yǎng)老”政策可以讓老年人利用自己手頭上的資源實現(xiàn)自主養(yǎng)老，不僅可以減少子女的負擔，減輕家庭養(yǎng)老壓力，另外也可以用抵押房屋獲得更多的養(yǎng)老資金提升自己的生活質(zhì)量?！耙苑筐B(yǎng)老”的推行，在減小貧富差距、提高老年人醫(yī)療衛(wèi)生水平等方面均起到了較好的作用。

（二）泉州市居民住房自有率較高

早在2006年，泉州市城市調(diào)查隊就曾組織開展過泉州市區(qū)千戶居民家庭住房基本狀況調(diào)查活動，調(diào)查結果顯示，泉州人的住房自有率達到92.7%，并且有將近八成的泉州人擁有住房面積在90平方米以上。從居民的住房性質(zhì)來看，泉州市區(qū)住房以商品房、原有私房、集體土地自建住房為主，分別占調(diào)查總量的22.1%、38.0%和22.3%。另外，居民的住房狀況調(diào)查結果顯示，泉州人現(xiàn)有的房子都比較新，近九成的房子是建于20世紀70年代以后。這些情況都為“以房養(yǎng)老”的實行提供了物質(zhì)基礎。

（三）獨有的閩南特色文化和經(jīng)濟發(fā)展特點有利于促進“以房養(yǎng)老”政策的實施

（1）獨特閩南文化的促進作用。泉州的閩南文化繼承華夏、江浙文化，是由遷移到福建南部地區(qū)的漢人和原本居住在泉州市的居民共同締造的先進的地域性文化，隨后又學習引用了南洋文化、阿拉伯文化、西方文化，形成了現(xiàn)在的特色閩南文化。閩南文化具有傳統(tǒng)性、連續(xù)性的同時還具有兼容性和開拓性特征。閩南人更容易接受新的事物，也更愿意接受新的養(yǎng)老制度。

（2）獨有的地理優(yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢。泉州位于我國東南沿海地段，與臺灣僅隔一個海灣，是我國東亞文化之都，也是海上絲綢之路的出發(fā)點，同時也是我國著名的華僑同胞與臺灣同胞的原籍地。該地區(qū)不僅受西方文化的影響高，其開放程度也高于全國其他地區(qū)，連續(xù)15年獲得福建省經(jīng)濟總產(chǎn)量第一位，為住房反向抵押養(yǎng)老保險制度的實施提供了的經(jīng)濟條件。因此，只要選取合理的試點模型（包括政府在以房養(yǎng)老的角色，風險測試與管控，評估產(chǎn)品價格中的作用，每月給付養(yǎng)老金的方式和房產(chǎn)處置的方式），并大力宣傳，讓人們了解這種新的金融養(yǎng)老產(chǎn)品及它的優(yōu)勢與作用，相信以房養(yǎng)老政策最終也能被大眾所接受。

（四）泉州金融綜合改革試驗區(qū)設立對“以房養(yǎng)老”的推行起到了助推器的作用

2012年12月21日，國務院正式批準泉州市成為第三個國家級金融綜合改革試驗區(qū)?！敖⑼晟菩问蕉鄻?、功能完備的金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系”也是本次泉州金融改革的目標之一。“以房養(yǎng)老”即“住房反向抵押貸款”，從產(chǎn)品屬性上來看，屬于金融產(chǎn)品的一種。那么，泉州此次金融改革對于“以房養(yǎng)老”模式在泉州的實施將會產(chǎn)生助推器的作用。

（五）相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場

“以房養(yǎng)老”的核心標的物是房產(chǎn)，無論何種模式的“以房養(yǎng)老”都離不開房地產(chǎn)市場。20世紀80年代至今，我國的住房制度改革取得了巨大成就，泉州的房地產(chǎn)市場穩(wěn)中前進。來自泉州統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，泉州市商品房價格穩(wěn)中略升，新建住宅價格環(huán)比指數(shù)大多數(shù)月份在70個大中城市中位居中等偏后，同比指數(shù)均排在50位上下，上漲幅度明顯低于其他城市。泉州的房地產(chǎn)市場相對處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，這為“以房養(yǎng)老”的實施提供了良好的外部環(huán)境。

四、對泉州開展“以房養(yǎng)老”的對策建議

（一）以循序漸進的方式推廣“以房養(yǎng)老”

首先，加大宣傳力度，倡導現(xiàn)代養(yǎng)老觀念，鼓勵老年人以房養(yǎng)老。通過廣告、新聞、報刊廣播等方式讓人們深入了解目前養(yǎng)老問題的嚴重性，對于養(yǎng)老問題不是僅僅依靠退休金就可以解決的，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老模式在當今已非現(xiàn)實，所以，自我養(yǎng)老既是趨勢也是現(xiàn)實。當前，泉州政府部門應當通過各種途徑，積極宣傳現(xiàn)代新型的養(yǎng)老觀念。加強泉州市民的現(xiàn)代養(yǎng)老觀念意識，鼓勵老人提前做好自己個人的養(yǎng)老計劃。

其次，設立專門機構來提供“以房養(yǎng)老”模式的專業(yè)咨詢業(yè)務。對于這一舉措，泉州政府可以設立公益性機構為泉州社會公眾提供相關的免費專業(yè)咨詢服務，具體包括反向抵押貸款，費用、業(yè)務流程的介紹，承辦金融機構的信用狀況，從而提高社會公眾對“以房養(yǎng)老”的認知度與認可度，以接納創(chuàng)新的養(yǎng)老模式。

（二）強化行政機制，加強政府在“以房養(yǎng)老”中的主導作用

行政機制需要五個動力來支撐：一是政府機構的直接參與。二是政府機構的宣傳引領。三是出臺專項的房屋資產(chǎn)政策。四是推動相應的優(yōu)惠政策。五是鼓動社會保障機構的積極參與。將這五個動力進行分類的話，可以看出政府機構是最大的支撐動力，也是落成行政機制最不可或缺的條件，因而政府務必要發(fā)揮自身的價值與潛質(zhì)，為“以房養(yǎng)老”運行機制的順利運行做好鋪墊。從開始制定住房方向抵押貸款方案及條約到老人身故后房屋產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓，這一過程中政府都要成立專項部門全程參與。

（三）完善相關的法律法規(guī)

一些發(fā)達國家的“以房養(yǎng)老”運行機制之所以成功運行，其最重要的原因就在于運行機制配套了專門的法律法規(guī)機制，因而我國也應借鑒這一方略，嘗試建立完善的法律法規(guī)機制為“以房養(yǎng)老”奠定基礎。具體來講，就是要明確相關的法律條文規(guī)定，修訂不適宜的法律條文，建立健全專項法律法規(guī)，進而為“以房養(yǎng)老”的順利實施提供優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。以房養(yǎng)老涉及的方面比較多，完善的法律制度有助于更多的企業(yè)和金融機構參加以房養(yǎng)老，進一步解決政府資金支出的問題。在風險預防方面和不動產(chǎn)的價格評估方面等，對各銀行、保險公司與專業(yè)估計不動產(chǎn)價格的人員等參與方做出相關法律法規(guī)，具體羅列出與“以房養(yǎng)老”相關的政府部門、金融機構等的權利與義務及責罰。同時，還要加快解決不動產(chǎn)70年的權限問題，減少老年人和銀行等金融公司的顧慮，使實施住房方向抵押貸款的相關人員可以得到法律的保護。

（四）培養(yǎng)健康、成熟的房地產(chǎn)市場

泉州市房屋管理局可以建立房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，以便對住房的面積、產(chǎn)權、價值等進行詳細記錄，為二手房交易雙方提供信息溝通的平臺，便于交易各方了解房屋現(xiàn)狀及產(chǎn)權情況，提高金融機構在房產(chǎn)變現(xiàn)時的效率。同時，為了充分調(diào)動金融機構的積極性，可以對實施“以房養(yǎng)老”的金融機構在變現(xiàn)房產(chǎn)時予以減免稅收的優(yōu)惠政策。另外，也要保證在房產(chǎn)抵押期間，房屋管理局也要持續(xù)的對房屋的維護情況進行跟蹤管理，最大限度地降低信息不對稱的風險。

此外，對參與“以房養(yǎng)老”的房地產(chǎn)評估機構要實行嚴格的資格認證和法律監(jiān)管機制。加強對房地產(chǎn)評估機構的監(jiān)管，嚴格把關相關中介機構的服務資格、服務質(zhì)量、運作方式等內(nèi)容，促使其更加的公正、合法、規(guī)范，逐步形成較為完善的房地產(chǎn)評估體系。

（作者單位為仰恩大學）

[作者簡介：楊娣（1981—），女，安徽宿州人，碩士研究生，講師，研究方向：保險理論與社會保障?；痦椖浚罕疚南蹈＝ㄊ〗逃龔d2014年中青年教師教育科研項目（社科A類）：本土化視角下“以房養(yǎng)老”對泉州市的適用性分析（JAS14351）。]

參考文獻

[1] 柴效武，王崢.以房養(yǎng)老：美國反向抵押貸款業(yè)務開辦的政府支持[J].學習與實踐，2009（10）：15-21.

[2] 童匯慧，柴效武.反向抵押貸款福利型與市場型運營模式探討[J].企業(yè)經(jīng)濟，2010 （05）：154-158.

[3] 朱鯤鵬，張曉偉.我國實施以房養(yǎng)老制度可行性分析[J].湖北社會科學，2015 （01）：53-56.

[4] 柴效武，胡平.美國反向抵押貸款發(fā)展歷程及對我國的啟迪[J].經(jīng)濟與管理研究，2010（04）：55-63.

[5] 馬德功，李靚.“以房養(yǎng)老”中國模式探析——以四川成都為例[J].西南金融，2014（03）：35-38.