邢力

“營改增”為哪般

從今年5月1日起，金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅全面改為增值稅。這是《政府工作報告》中對營改增問題的要求。

二手房交易將要繳納增值稅了！近日，國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道被媒體問及營改增問題時主動舉例回答，營改增將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

王軍表示：“這次營改增不同于以往，數(shù)量大，涉及到近1000萬戶納稅人；時間緊，實際準備時間不到2個月；此外，首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易；還有很多新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅，所以稅務(wù)部門準備任務(wù)艱巨?！?/p>

許多人對此都感到很奇怪，不是早就說了交易超過2年的房屋再次交易可以免征營業(yè)稅嗎？怎么突然二手房交易也要營改增了呢？國家到底為什么一定要把營業(yè)稅改成增值稅呢？

上海財經(jīng)大學稅法問題專家胡怡建教授說，營改增的本意是優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)稅負，避免重復(fù)征稅，總體來看是好事。涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的話，不僅會幫助房企減輕稅負，降低經(jīng)營壓力，也會給房價下降、開發(fā)商去庫存提供更大的空間，涉及到二手房買賣，則主要作用是間接抑制房地產(chǎn)炒作。

而此次國家明確宣布要開征二手房交易的增值稅，也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。

二手房交易會否多繳稅

營改增后企業(yè)負擔雖然減輕了，但二手房交易也營改增的話，實際房屋買賣稅負是不是也會一并下降呢？

目前看來還很難說，營改增后根據(jù)出售房產(chǎn)情況不同，稅負的增減情況很可能也不一樣。

胡怡建教授表示，因為現(xiàn)在只是國稅總局局長說了這么個稅制改革的方向，具體如何操作、稅制如何制定還要等具體細則出來后才能探討。根據(jù)此次王軍的表態(tài)，估計相關(guān)文件很快將會出臺。

按照財政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。購買超過2年（含2年）的普通住房免征營業(yè)稅；購買不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅；購買超過2年（含2年）的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。通過這次營業(yè)稅調(diào)整后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策基本回到了2008年政府大救市時的水平。

目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，而增值稅稅率方面，目前國內(nèi)基本稅率為17%；納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時，實行13%的低稅率；提供交通運輸業(yè)服務(wù)的，實行11%的低稅率；提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實行6%的低稅率；小規(guī)模納稅人則為3%；納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

但是按照業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%。如果按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大類情況。

一種是出售購買2年內(nèi)的房屋。以出售價300萬元一套住宅為例，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬元。

如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬元，但最初買入價是150萬元，抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為400萬元，按照營業(yè)稅需繳納22萬元；增值稅就需繳納24.77萬元。

另一種是出售購買已滿2年的房屋。對普通住宅而言，按售價300萬元計算，持有2年以上就不需要繳稅了。如果增值稅還要繳，一繳就是14.7萬元。

對非普通住宅而言，按售價300萬元計算，和持有2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。通過大致計算，可以發(fā)現(xiàn)營改增對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還有調(diào)整的可能。

在完善稅收制度的同時，應(yīng)該會考慮到合理的住房需求。按照王軍的說法，在實施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點和情況，新制定了一些過渡性措施，以確保所有行業(yè)稅負只減不增。

但是由于增值稅自身的特殊性，即使在稅負不增加的情況下，增值稅只對增值額征稅的話，就意味著增值越大，征稅越多。這在實際層面對房價具有抑制作用。就心理而言，對于未來房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定具有一定的意義。

另外，還要考慮到的一個重要問題是，根據(jù)國家營改增政策精神，營業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)。營業(yè)稅進行直接減免，簡便易行。但增值稅運行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進行直接減免。所以營改增后，營業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn)，還需要等待具體的實施方案。

稅費改革任重道遠

客觀地說，從房地產(chǎn)長期穩(wěn)定的角度來看，營改增只是房地產(chǎn)稅收體系改革的第一步。中國房地產(chǎn)稅收體系各種不適應(yīng)的現(xiàn)象比較多，比如至關(guān)重要的房地產(chǎn)稅問題，至今還沒有完全破局。房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費改革的大原則應(yīng)該是為中國房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展構(gòu)建一個合理的稅收體系，我們應(yīng)該抓住稅費改革的有利時機，對目前現(xiàn)有的一些稅制進行改革和重新設(shè)計。

需要指出的是，二手房交易稅費，除了營業(yè)稅，還涉及契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅費。營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，而目前征收的個人所得稅是否也會一并取消征收，暫不可知。

目前購房者有一些擔憂，即以前的稅負降不下來，卻又增加新的稅種。在購房者對房價沒有任何話語權(quán)的情況下，這樣的稅收很容易最終會轉(zhuǎn)嫁給購房者。所以有專家認為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費改革應(yīng)在維持現(xiàn)有稅負水平的基礎(chǔ)上調(diào)整結(jié)構(gòu)，使整個稅收體系更為完善。

去房地產(chǎn)庫存的關(guān)鍵是房價下降，只有房價下降到老百姓能夠接受的程度，才能夠真正激發(fā)有效需求。而想讓房價下降，也需要方方面面的共同努力，最終讓市場走上健康發(fā)展的軌道。