袁潤(rùn)生

摘要：近年來(lái)，國(guó)家政府機(jī)構(gòu)為了使日趨上漲的房?jī)r(jià)趨于一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，發(fā)布了一系列稅收政策和金融政策從而保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定和可持續(xù)性發(fā)展，隨著市場(chǎng)和政策環(huán)境的不斷變化，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢(shì)變得越來(lái)越嚴(yán)峻，因此，各企業(yè)必須重新看待社會(huì)大環(huán)境下的形勢(shì)變化，實(shí)施適合自身企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型策略，把危機(jī)轉(zhuǎn)化為機(jī)會(huì)，在危機(jī)中生存并不斷的發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 中小型房地產(chǎn)企業(yè)； 企業(yè)轉(zhuǎn)型

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)分析

政策趨勢(shì)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，這是“中國(guó)式房地產(chǎn)”的顯著特征。自2008年開(kāi)展大規(guī)模救市以來(lái)，過(guò)去的8年時(shí)間里，房產(chǎn)政策先后經(jīng)歷了救市-調(diào)控-救市-再調(diào)控-去庫(kù)存的復(fù)雜過(guò)程。

對(duì)于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚未完成，調(diào)整仍需一段周期。但從政府調(diào)控的角度來(lái)看，如果單純依靠市場(chǎng)力量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)出清，完成“去庫(kù)存”進(jìn)程所需要的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，其社會(huì)成本也十分巨大，并將影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。在這一背景下，政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策措施來(lái)加快房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的進(jìn)程，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)度下滑，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。

展望2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境都將更加寬松。預(yù)計(jì)穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策仍將會(huì)在2016年繼續(xù)出臺(tái)，但由于貸款政策和稅收政策等相對(duì)而言已較為寬松，進(jìn)一步放松的空間有限，預(yù)計(jì)明年將會(huì)在一些配套改革政策如戶籍制度、住房制度、保障房建設(shè)等方面進(jìn)行更多的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)政策最為寬松的時(shí)期。隨著這些措施的出臺(tái)，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售形勢(shì)相對(duì)較好，去庫(kù)存步伐有所加快，這有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)早日實(shí)現(xiàn)出清，市場(chǎng)將重新尋求新的平衡。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機(jī)與問(wèn)題

（一）缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力

中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，沒(méi)有明確的發(fā)展目標(biāo)，大型的房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力較為雄厚而且管理技術(shù)較為先進(jìn)，在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的社會(huì)形勢(shì)下，盲目跟從大企業(yè)的發(fā)展途徑已經(jīng)不再適用中小企業(yè)的發(fā)展需要。

（二）融資能力薄弱，資本結(jié)構(gòu)單一

作為一種典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力有很大影響。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們的資金主要來(lái)自于銀行借貸資金，融資方式比較單一，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)成本也在不斷的增加，這對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)造成了融資艱難的困境；另外，銀行的按揭制度越來(lái)嚴(yán)格，這樣使得開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)取得按揭款項(xiàng)，資金的流動(dòng)和利用變得困難，針對(duì)此種情況，中小型企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，必須要改變現(xiàn)有的盈利模式。

（三）管理手段較為落后，員工整體素質(zhì)不高

中小型企業(yè)的項(xiàng)目管理人員素質(zhì)不均衡，沒(méi)有建立健全相應(yīng)的管理機(jī)制，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展缺少必要的規(guī)劃。在人員組織上，領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力較為集中，做不到合理適當(dāng)?shù)姆謾?quán)和授權(quán)，不能很好的將人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本。

（四）后期物業(yè)服務(wù)不到位

作為房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)業(yè)主的主要服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)管理的質(zhì)量體現(xiàn)著企業(yè)的服務(wù)管理水平，并且承載著企業(yè)的信譽(yù)和口碑，又間接影響了企業(yè)后期項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小，因此把主要精力都放在了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售的管理方面，對(duì)后期物業(yè)的服務(wù)水平不能保障，這對(duì)于企業(yè)的后期發(fā)展很不利。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

（一）中小型房地產(chǎn)企業(yè)及其轉(zhuǎn)型的含義

1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的定義

對(duì)中小企業(yè)的定義一般分為兩個(gè)方面，一個(gè)是質(zhì)的表現(xiàn)，比如企業(yè)的組織形式、當(dāng)前所處的行業(yè)地位以及融資方式等；另一個(gè)方面則主要是量的體現(xiàn)，主要包括企業(yè)內(nèi)部雇員的人數(shù)多少、企業(yè)實(shí)收資本和資產(chǎn)總值等。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)較國(guó)外來(lái)說(shuō)起步較晚，2003年國(guó)家國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了不同類型的分類標(biāo)準(zhǔn)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)是指從業(yè)人數(shù)在200人以下或者銷售額在15，000萬(wàn)元以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時(shí)滿足從業(yè)人數(shù)在100人及以上且銷售額在1，000萬(wàn)元以上，其余的則統(tǒng)統(tǒng)成為小型房地產(chǎn)企業(yè)。

2.中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的含義

轉(zhuǎn)型是事物的結(jié)構(gòu)形態(tài)、運(yùn)轉(zhuǎn)模式和觀念的根本性轉(zhuǎn)變過(guò)程。轉(zhuǎn)型是一個(gè)創(chuàng)新性的過(guò)程，是主動(dòng)求新求變的過(guò)程，轉(zhuǎn)型主體的狀態(tài)不同以及它對(duì)環(huán)境的適應(yīng)程度是影響主體轉(zhuǎn)型內(nèi)容和方向多樣性的重要因素。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想獲得成功轉(zhuǎn)型，就必須根據(jù)外部環(huán)境的實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)的運(yùn)行模式和發(fā)展前景以及戰(zhàn)略規(guī)劃、體制機(jī)制等進(jìn)行調(diào)整與創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變?yōu)榉闲聲r(shí)代發(fā)展的新的運(yùn)行模式。當(dāng)企業(yè)所屬行業(yè)的整體環(huán)境發(fā)生較大變化或者企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，而當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念和管理模式已經(jīng)不再適用時(shí)，就需要企業(yè)及時(shí)轉(zhuǎn)型，尋找一種新的生存與成長(zhǎng)模式，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（二）中小型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型措施

1.推行差異化發(fā)展戰(zhàn)略

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展，目前正是結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的重要時(shí)期，人們的需求越來(lái)越多樣化，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要注意對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，抓住市場(chǎng)的空白和盲點(diǎn)，選擇競(jìng)爭(zhēng)力較小的二三線城市作為自己的發(fā)展區(qū)域，在產(chǎn)品的定位上盡量選擇那些中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或者平價(jià)商品房等中低檔的商業(yè)房地產(chǎn)作為自己的主要產(chǎn)品；再者，開(kāi)發(fā)商要對(duì)自己所做的項(xiàng)目做出清晰明確的定位，不斷了解消費(fèi)者的需求，這樣才能設(shè)計(jì)出更好的符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，同時(shí)有效利用項(xiàng)目所在地的地理位置和人文特色等特點(diǎn)，提高項(xiàng)目的文化品位，采用文化差異化的手段來(lái)吸引消費(fèi)者，通過(guò)差異化的營(yíng)銷方式進(jìn)行創(chuàng)新性營(yíng)銷也可以取得較好的效果；另外，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以關(guān)注政府保障房的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作，一方面與政府可以建立較為良好的關(guān)系，又可以較為容易的獲得銀行貸款，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

2.多元化發(fā)展戰(zhàn)略

物業(yè)管理行業(yè)的門檻不高，運(yùn)營(yíng)管理所需的成本也不高，可以作為企業(yè)多元化發(fā)展的一個(gè)行業(yè)。很多物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)樓盤大都是由企業(yè)本身開(kāi)發(fā)的，這樣就保障了產(chǎn)品服務(wù)的連續(xù)性和統(tǒng)一性，同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)屬于一個(gè)發(fā)展較為平穩(wěn)的行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)和盈利上相對(duì)穩(wěn)定，可以作為企業(yè)的避風(fēng)港；另外，可以有效利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)性連鎖酒店業(yè)，更便于降低投資減少成本，與企業(yè)共享品牌資源。

3.開(kāi)展戰(zhàn)略聯(lián)盟

企業(yè)發(fā)展的其中一個(gè)目標(biāo)就是要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，作為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的有利手段，戰(zhàn)略聯(lián)盟也是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效辦法。一種是企業(yè)之間僅僅有生產(chǎn)協(xié)作關(guān)系或者在分工上較為專業(yè)化，但是不涉及資金和技術(shù)的往來(lái)，互相之間的約束力較為松散；另一種則是除了生產(chǎn)協(xié)作關(guān)系以外，在資金、技術(shù)和銷售上也進(jìn)行聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)企業(yè)的共存。另外與大企業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟也不失為一種發(fā)展戰(zhàn)略，中小企業(yè)可以負(fù)責(zé)大企業(yè)的技術(shù)開(kāi)發(fā)、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)，超越自身的價(jià)值鏈，尋求更為廣闊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4.加強(qiáng)自身的戰(zhàn)略融資

房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)資本密集型行業(yè)，企業(yè)自身的資本競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想得到發(fā)展，首先要提升自身的融資能力，企業(yè)可以通過(guò)股票上市、海外私募基金、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托投資基金等多種方式和渠道進(jìn)行多元化的融資。

5.轉(zhuǎn)變單一的盈利模式

市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)越來(lái)越多，如果繼續(xù)保持之前單一的盈利模式對(duì)企業(yè)的發(fā)展會(huì)有所阻礙，企業(yè)可以有針對(duì)性和選擇性的對(duì)一些出租類的項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，比如商場(chǎng)、高檔公寓以及寫字樓等。企業(yè)在做選擇時(shí)，一定要依據(jù)自身的實(shí)際情況，結(jié)合企業(yè)所具備的優(yōu)勢(shì)和有利條件來(lái)確定開(kāi)發(fā)的類型。

四、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)新的戰(zhàn)略調(diào)整，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要積極的讓自身由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過(guò)程和方法重新進(jìn)行思考，找尋出適合自身發(fā)展的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，并不斷開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品，走出企業(yè)在原有經(jīng)營(yíng)模式下所遇到的困境，從而獲得企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展并獲得新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在企業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，企業(yè)要根據(jù)自身的情況，對(duì)企業(yè)面臨的未來(lái)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)行分析和研究，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)作出改革和修正，只有這樣，企業(yè)才能獲得可持續(xù)的發(fā)展。

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（作者單位：昆明城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司）