方詩瑩 段蓉

[摘 要] 我國房屋市場正在經(jīng)歷從增量市場向存量市場的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者由購買新商品房轉(zhuǎn)向購買二手房的傾向明顯。在全面實(shí)施“營改增”后，對二手房交易市場是一個極大的利好消息，稅負(fù)發(fā)生了變化，為買賣雙方節(jié)約了稅費(fèi)。但也出現(xiàn)了納稅不及時以及在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁中存在偷稅等涉稅風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)采取加強(qiáng)監(jiān)管、發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)+、確立較為準(zhǔn)確的二手房交易價(jià)格、加大宣傳等對策，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，完善二手房交易市場。

[關(guān)鍵詞] 二手房交易;稅種;營改增稅負(fù)比較

[中圖分類號] F293.30[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A

Tax Bearing Comparison of Second-hand Housing Transaction at Current Stage

FANG Shiying， DUAN Rong

Abstract： The housing market in China is turning from an incremental market into a stock market， as a result， the consumption trend is obvious， from buying new commercial houses to buying second-hand houses. The overall implementation of VAT collection instead of business tax is a huge favorable news to second-hand housing transaction as the tax bearing is changed， saving expenses of taxation for both contracting parties. However， tax-involved risks happens in the process， including delayed tax payment and tax evasion in tax shifting. Relative departments should strengthen supervision， develop "Internet+"， set more accurate second-house transaction price， and intensify publicity， so as to prevent tax-involved risks and improve the second-hand housing transaction market.

Key words： second-hand housing transaction， categories of taxes， collection of ?VAT ?instead of business tax

一、二手房交易涉及的稅種

（一）二手房市場現(xiàn)狀

我國正經(jīng)歷房屋市場的大變革，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)井噴式增長之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在從增量市場過渡到存量市場。據(jù)國家指數(shù)研究院調(diào)查統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)分析，以2016年2月為例：北京地區(qū)商品房共售出3291套而同期二手房交易量達(dá)到16574套，比例達(dá)到503.62%;上海地區(qū)商品房共售出15340套，總面積147.61萬m2，而同期二手房交易量達(dá)到26044套和交易面積215.92萬㎡，比例達(dá)到169.78%和146.29%?？梢钥闯鲆越?jīng)過2015年外部寬松政策的刺激經(jīng)歷短暫的商品房恢復(fù)高潮后，商品房市場成交量，房價(jià)等總體指標(biāo)趨于平穩(wěn)。以北京上海為代表的北上廣深一線城市，新開樓盤趨于邊郊，而中心區(qū)由于拿地價(jià)格的持續(xù)高漲導(dǎo)致中心區(qū)房價(jià)居高不下，總體還有增長的趨勢，居高不下的價(jià)格對購房觀望者的選擇造成了不小的影響，而二手房的價(jià)格總體較低，使得在一線城市新商品房的交易量后勁不足，交易量不及二手房成交量。

再如以天津杭州為代表的二線市場，二線市場通常作為一線市場的前期縮影的歷史回放，從中可以看出二手房是在何時何種情況超過商品房的成交量。同樣以2016年2月為例，據(jù)國家指數(shù)研究院統(tǒng)調(diào)數(shù)據(jù)分析：同期天津市場商品房成交面積為76.78萬m2，二手房成交面積為59.26萬m2，二手房對商品房的成交面積比率為77.18%;杭州地區(qū)同期商品房成交面積為28.70萬m2，二手房成交面積為20.96萬m2，二手房對商品房的成交面積比率為73.03%。總體二手房交易量不及商品房但是比例超過三分之二且未來隨著城區(qū)建筑面積的飽和新開樓盤的減少，中心區(qū)塊地價(jià)上漲等因素的影響，以上述兩個城市為代表的非一線城市二手房成交比例也會上漲，最終超過商品房成交量，占據(jù)住房買賣主導(dǎo)地位。

（二）涉及的稅種

在二手房交易中會涉及到契稅、個人所得稅、增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、土地增值稅七項(xiàng)稅目。2015年“營改增”新稅法頒布后全面廢除營業(yè)稅，原有營業(yè)稅改為繳納增值稅。二手房買賣根據(jù)地域與買賣雙方是否是首套住房、房屋的性質(zhì)以及房產(chǎn)購置時間的不同存在著計(jì)稅的差距。新政策出臺對滿兩年交易的住房和為購買家庭唯一住房的交易實(shí)行鼓勵政策。其中有關(guān)契稅：契稅的基本稅率為3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%，計(jì)算方式為計(jì)稅單價(jià)*總面積*稅率。若買方是首次購買面積小于（含）90m2的普通住宅稅率為1%，首次購買面積為90m2～140m2不含140m2稅率為1.5%。其他情況包括面積超過140平米和非首次購房的情況稅率都為3%，別墅的稅率為4%。個人所得稅的計(jì)稅方法為二手交易房屋未滿五年交易或者不是買房的唯一住房的情況以房屋賣出和購置的差價(jià)減去合理費(fèi)用后*20%或者不能提供房產(chǎn)原價(jià)值憑證和合理費(fèi)用憑證的的以賣出價(jià)1%計(jì)算（非普通住房和非住宅房為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%），如購房者滿足此二手房為購房者唯一住房和該交易二手房滿五年的可免繳個人所得稅。增值稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)地域與時間也有不同。房產(chǎn)證不滿兩年的繳納增值稅5%，房產(chǎn)證滿兩年的免繳增值稅，其中北上廣深四個地區(qū)的非普通住宅滿兩年需要交易的計(jì)稅依據(jù)為購入和賣出的差額。

舉一個例子，在北京地區(qū)的張女士打算在2016年5月20日擁有一套購入價(jià)為500萬元的130m2的房產(chǎn)（普通住宅，房產(chǎn)證3年）準(zhǔn)備出售給李先生，出售價(jià)格為含稅價(jià)840萬元。而李先生名下已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)。此時該套房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格為840÷（1+5%）=800萬元。那么此時需要繳納的契稅為增值稅不含稅價(jià)*3%=24萬元;個人所得稅為（800-500）*0.2=60萬元，增值稅由于房屋超過兩年且為普通住宅所以免征。印花稅自2009年起也免征，只需要工本費(fèi)的印花稅為5元。故此次二手房交易共產(chǎn)生24萬元的契稅和60萬元的個人所得稅以及5元的印花稅，總計(jì)稅費(fèi)84.0005萬元人民幣。

二、“營改增”前后稅負(fù)變化

2016年5月1日全面營改增實(shí)施，二手房交易市場原有的營業(yè)稅改為增值稅，但稅率仍為5%。以上文北京地區(qū)張女士為例，假設(shè)張女士出售的房屋房產(chǎn)證在兩年之內(nèi)，且于5月1日前出售房屋。那么張女士同樣以840萬元出售產(chǎn)權(quán)房則需要交納營業(yè)稅5%，840*5%=42萬元，附加稅42*12%=5.04萬元。增值稅的情況下需要交納的為840÷（1+5%）*5%=40萬元，附加稅：40*12%=4.82萬元。營業(yè)稅比增值稅多出了2.24元稅款。而且由于增值稅為價(jià)外稅，營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，同樣的價(jià)格出售該產(chǎn)權(quán)房，計(jì)稅依據(jù)不同，營業(yè)稅情況下計(jì)稅依據(jù)為840萬元，而增值稅情況下的計(jì)稅依據(jù)為：840÷（1+5%）為800萬元。那么同樣為此套房屋在營業(yè)稅情況下產(chǎn)生的契稅為：840*3%=25.2萬元，產(chǎn)生的個人所得稅為：（840-500）*20%=68萬元。所以張女士以現(xiàn)行的營改增后的稅務(wù)政策出售該產(chǎn)權(quán)房與5月1日前相比節(jié)省了共（2.24+1.2+8）11.44萬元。

“營改增”中有個特別的例子是當(dāng)甲方在北上廣深地區(qū)出售滿兩年的非住宅房給乙方，增值稅為購置于賣出的差額*5%，而在營業(yè)稅的情況下為差額*5.6%。假設(shè)房屋價(jià)款為100萬元的倍數(shù)，那么每100萬元價(jià)款，營業(yè)稅（100*0.56%）5.6萬元，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加共（5.6*12%）0.672萬元，總計(jì)6.272萬元?，F(xiàn)行增值稅（100÷（1+5%）*5%）4.76萬元，附加（4.76*12%）0.57萬元，總計(jì)5.33萬元，僅此項(xiàng)就比營業(yè)稅的情況少繳納稅費(fèi)（6.272-5.33）0.942萬元。

“營改增”后的政策對二手房交易市場是一個極大的利好消息，為買賣雙方節(jié)約了稅費(fèi)，這也就體現(xiàn)了“營改增”只減不增的精神。

三、二手房交易中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）納稅不及時

現(xiàn)行政策規(guī)定房產(chǎn)證是兩年以上的二手房進(jìn)行交易免繳增值稅，五年以上的免繳個人所得稅，個人所得稅和增值稅是二手房交易的“納稅大戶”。在實(shí)際操作中，存在一種違法的情況：買賣雙方私下協(xié)定，交易成交，但是為了避稅，不交稅也不過戶等到房產(chǎn)證到了兩年乃至于5年再去辦理過戶手續(xù)。一套非買家第一套且房產(chǎn)在2年內(nèi)的100萬的房子需要交納稅款共（4.76*1.12+95.24*（1%+3%））9.1408萬元，但是如果按照違法行為延遲納稅則可以節(jié)省增值稅和個人所得稅共6.2836萬元，故很多人鋌而走險(xiǎn)。

但是私下交易由于沒有在法律上過戶買方利益得不到法律保障。賣家也可以通過制造假房產(chǎn)證來交易抵押房或者是他人房屋套取現(xiàn)金。按照產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更，需買賣雙方同時到場，方能辦理。如果數(shù)年之后，賣方不在本地，至使找不到賣方了，那么這個房產(chǎn)證也就不能變更成買方的名下了。假設(shè)在此期間賣方去世那么房子就不能直接轉(zhuǎn)移給買方，要由賣主的繼承人繼承房屋所有權(quán)。如果繼承人承認(rèn)這一買賣事實(shí)，主動配合買方去產(chǎn)權(quán)處辦理過戶手續(xù)，此房才可能辦理產(chǎn)權(quán)過戶，如果繼承人不承認(rèn)買賣合同，這勢必要引發(fā)訴訟。如果賣方在取得該房屋時應(yīng)繳契稅而沒有繳納的，5年以后，當(dāng)買方請求賣方抽出時間陪同去辦照時，賣方很有可能毀約，到頭來，買方也只好忍氣吞生，為了過戶，承擔(dān)本來不應(yīng)由自己承擔(dān)的稅款。

（二）偷稅

在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁中存在這偷稅的情況。買賣雙方為了少繳稅，約定由買方繳納賣方應(yīng)繳稅款，壓低購房價(jià)使得計(jì)稅價(jià)格降低，從而計(jì)算出的稅款也相應(yīng)降低。

稅法規(guī)定二手房交易中共同交納的部分為印花稅（2009年起免征）;買家需要負(fù)擔(dān)契稅3%;賣家需要負(fù)擔(dān)增值稅以及附加稅和個人所得稅以及土地增值稅。在一起交易中買家賣家分別承擔(dān)各自的部分到有關(guān)部門報(bào)批繳稅，法律禁止賣家將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買家身上。

但是在實(shí)際的操作中，存在著稅法漏洞，其中有兩種情況。一種是以購房價(jià)出售，以購房價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)然后賣家將己方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)強(qiáng)行推給買方。比如售價(jià)100萬元的二手房需要交納4.76萬元的增值稅，此時第一種情況賣家為了己方利益在收取100萬元購房款的同時向買家多收4.76萬元的增值稅，賣家凈賺100萬元且買家付出了104.76萬元。第二種情況賣家要達(dá)到前中情況的凈利潤100萬元，那他需要將商品房定價(jià)標(biāo)為105萬元，此時需要繳納的稅款為5萬元，而買家需要付出105萬元。兩種情況都能達(dá)到讓賣家獲利100萬元的目標(biāo)，但是第二種提高售價(jià)的情況會多產(chǎn)生稅費(fèi)0.24萬元，不利于雙方利益，所以在實(shí)際操作中，不論是買家還是賣家都會選擇稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，選擇第一種情況來偷稅，雖然有利于雙方利益，但是對國家稅收造成損失，是一種違法行為。

該行為的存在實(shí)質(zhì)上是由于二手房供不應(yīng)求，很多買房者愿意支付賣方應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分，使得稅收的實(shí)質(zhì)發(fā)生了變化，一經(jīng)查出嚴(yán)厲處罰。再者由于買房自愿非自愿的支付了賣方應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，給買房者的利益造成了損失。

四、二手房交易中的規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）加強(qiáng)監(jiān)管

在對待納稅不及時和偷稅漏稅的法律原則上，相關(guān)部門應(yīng)該采取犯必懲，懲必嚴(yán)的執(zhí)法措施，對違法犯罪行為進(jìn)行大力的處罰，規(guī)范市場的不正當(dāng)行為。同時加強(qiáng)監(jiān)管，對二手房市場交易成立專門的部門針對市場行為進(jìn)行監(jiān)管調(diào)查，對市場上的交易行為進(jìn)行歸檔，加強(qiáng)對市場的檢查力度。

（二）發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)+

在新時代的發(fā)展背景下，二手房由傳統(tǒng)的線下轉(zhuǎn)為線上已經(jīng)是必然的要求，在社會大力倡導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)+的情況下。由于現(xiàn)有的二手房線上市場存在著弊端，以58同城，趕集網(wǎng)為代表的生活分類服務(wù)存在著保障程度低，服務(wù)不周到的情況，而以鏈家網(wǎng)為代表的專門的網(wǎng)站又存在著房源類目不多的情況。根據(jù)這種情況應(yīng)該著重改善現(xiàn)有的線上平臺，走上互聯(lián)網(wǎng)+發(fā)展的快車，發(fā)展有保障，類目多的線上平臺，提供更多更完善的二手房服務(wù)。

（三）確立較為準(zhǔn)確的二手房交易價(jià)格

由于二手房市場價(jià)格并沒有公開透明的價(jià)格，一切大多依靠中介商完全的在把控著市場價(jià)格，而且二手房市場由于存在著供不應(yīng)求的狀態(tài)，多數(shù)買家為了獲得更低的價(jià)格，寧愿配合賣家偷稅漏稅以得到個人利益。所以政府應(yīng)該實(shí)時更新市場信息，給與二手房交易一個政府的指導(dǎo)價(jià)格，對過高或者過低的成交價(jià)進(jìn)行著重調(diào)查。

（四）加大宣傳

在政府出臺政策后，社會相關(guān)團(tuán)體、網(wǎng)站新聞、報(bào)刊宣傳部門應(yīng)該為了二手房市場的規(guī)范從人們的理念入手，在切合人們的實(shí)際需要的同時，宣講正確的二手房交易方法、流程，最主要的是二手房交易所涉及的稅法以及相關(guān)的法律，防止二手房交易雙方由于不理解流程，不懂法律而有不必要的麻煩，進(jìn)一步規(guī)范現(xiàn)階段的二手房交易市場。

[參 考 文 獻(xiàn)]

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[2]張明.上?！盃I改增”點(diǎn)階段性成效好于預(yù)期[N].解放日報(bào)，2012-05-14

[3]國家稅務(wù)總局稅收科所研究所.外國稅制概覽（第4版）[M].北京：中國稅務(wù)出版社，2012-04：115-120

[責(zé)任編輯：王鳳娟]