文建軍

養(yǎng)老很熱，但養(yǎng)老不賺錢，這是目前養(yǎng)老行業(yè)或養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)大家普遍的一個(gè)認(rèn)識(shí)或感覺(jué)。因?yàn)楹軣?，投資者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)地加入進(jìn)來(lái)，因?yàn)椴毁嶅X，大家都在徘徊，或是四處考察、咨詢，投與不投成為一道兩難的選擇題。

按理說(shuō)，房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展20多年了，大家應(yīng)該對(duì)投資邏輯應(yīng)該很清楚，但事實(shí)恰恰相反，還是有不少人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資預(yù)期存在誤區(qū)。筆者試圖分析養(yǎng)老地產(chǎn)的投資與盈利邏輯解開(kāi)養(yǎng)老地產(chǎn)的這種困局。

一、常見(jiàn)的投資測(cè)算誤區(qū)

比較常見(jiàn)的一個(gè)誤區(qū)就是人們?cè)谶M(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)，土地成本、建安工程、精裝軟裝、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用等一起計(jì)入投資測(cè)算，然后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)收入的測(cè)算，運(yùn)營(yíng)收入一般情況下包括月服務(wù)費(fèi)（含房屋租賃費(fèi)）、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等，投入產(chǎn)出一合算，內(nèi)部投資回報(bào)率往往很難看（這其實(shí)也會(huì)是顯而易見(jiàn)的測(cè)算結(jié)果），遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與住宅開(kāi)發(fā)投資或?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)投資回報(bào)相比，要計(jì)算投資回報(bào)周期，更可能是遙遙無(wú)期。在可研分析測(cè)算時(shí)就可能已經(jīng)把投資商、開(kāi)發(fā)商的信心與熱情打下去一大截，一愁莫展。

用這種投資與盈利思考邏輯，養(yǎng)老地產(chǎn)不必再去考慮投資了。假設(shè)換一種思路分析，按酒店測(cè)算的方式，在某一年限考慮退出變現(xiàn)，投資回報(bào)的測(cè)算會(huì)好一些，這種測(cè)算，回報(bào)率的指標(biāo)好壞很大程度上不取決于運(yùn)營(yíng)收入的好壞，而取決于變現(xiàn)價(jià)值假設(shè)的高低。

二、輕重資產(chǎn)分離的投資模式

養(yǎng)老行業(yè)研究者們現(xiàn)在經(jīng)常提及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離。這種投資模式其實(shí)是很多商業(yè)地產(chǎn)在采用的模式，大到企業(yè)集團(tuán)，小到個(gè)人投資者，商業(yè)地產(chǎn)投資的目的是獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)與未來(lái)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的資產(chǎn)保值增值。

商業(yè)地產(chǎn)出租給運(yùn)營(yíng)商或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，賠與賺是看運(yùn)營(yíng)商或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)選擇與能力，可能會(huì)賠，賠了租金也得照付，當(dāng)然也有很多機(jī)會(huì)賺到錢。這種輕重資產(chǎn)分離的開(kāi)發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)模式，讓開(kāi)發(fā)商、投資人、運(yùn)營(yíng)者各得其所，自己去算自己的帳，風(fēng)險(xiǎn)也各自承擔(dān)，誰(shuí)也不必有怨言。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有其一定的特殊性，但本質(zhì)上應(yīng)該是一種商業(yè)地產(chǎn)的投資模式。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)自己建了一條商業(yè)街，然后自己去經(jīng)營(yíng)所有商鋪，而是會(huì)采用銷售或持有出租獲得回報(bào)（當(dāng)然也有自己投資、自己運(yùn)營(yíng)的情況）。

養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)還不太成熟，現(xiàn)有養(yǎng)老院的高空置率與低回報(bào)現(xiàn)狀加大了人們進(jìn)入養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的顧慮。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不像商業(yè)地產(chǎn)一樣后面有大量跟進(jìn)接棒的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。這種情況，一定程度上束縛了養(yǎng)老地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商在投資與盈利模式上的思路，很多情況下，不得不自己組建運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，因此進(jìn)行投資測(cè)算分析時(shí)，也自覺(jué)不自覺(jué)地將投資與運(yùn)營(yíng)放在一起測(cè)算了。

三、理想的投資與盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離。

重資產(chǎn)即買地、建房、裝修，其投資與盈利邏輯是通過(guò)將養(yǎng)老公寓出租給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，獲得穩(wěn)定的租金收益及未來(lái)所持有的地產(chǎn)、房產(chǎn)保值增值。這種回報(bào)率與住宅開(kāi)發(fā)銷售相比，在三五年的短期內(nèi)是無(wú)法相比的，但假如計(jì)算到二三十年，其長(zhǎng)期回報(bào)率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)。

輕資產(chǎn)即租房、運(yùn)營(yíng)、照顧好養(yǎng)老客戶，其投資與盈利邏輯是通過(guò)將房屋出租給養(yǎng)老客戶，提供全面的服務(wù)，同時(shí)收取一定押金，在扣除運(yùn)營(yíng)成本、管理費(fèi)用之后獲得穩(wěn)定的服務(wù)收益。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是否盈利一方面取決于是否對(duì)入住的養(yǎng)老客戶提供了好的設(shè)施與服務(wù)，保證高入住率、低空置率；另一方面取決于運(yùn)營(yíng)服務(wù)的深度與廣度。

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本與費(fèi)用，所以決定運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)盈利的關(guān)鍵因素是要提高入住率，入住率上不去，運(yùn)營(yíng)肯定不賺錢。入住率90%以上或還有排隊(duì)等待入住的情況，一般都會(huì)有盈利。

服務(wù)的深度是指運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容是僅僅限于入住客戶的基本需求，還是有更多的項(xiàng)目可供老人選擇。同樣一個(gè)老人，在經(jīng)濟(jì)情況許可的情況下，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)滿足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服務(wù)的廣度是指運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)是否有外延到周邊社區(qū)，通過(guò)擴(kuò)大服務(wù)范圍、服務(wù)人群，獲得更多的收入。構(gòu)建“養(yǎng)老+”的理念，將養(yǎng)老服務(wù)的范圍放大，甚至包括部分養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，這對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或人們投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有重要指導(dǎo)意義。

四、輕重資產(chǎn)分離模式的落地實(shí)施

在分析清楚輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)之后，還需要考慮如何將這種模式落地。有些專業(yè)做養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的企業(yè)可以采取租賃現(xiàn)有物業(yè)的方式進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，可以較快地完成養(yǎng)老項(xiàng)目投資改建與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以采取這種方式較快地推進(jìn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的拓展。但這種租賃現(xiàn)有物業(yè)也有一定不足之處，就是現(xiàn)有建筑在適老化設(shè)計(jì)方面可能存在硬傷或需要調(diào)整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么樣，輕資產(chǎn)仍不失為一種好的選擇。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行養(yǎng)老公寓建設(shè)時(shí)，也可以考慮引入養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商持有資產(chǎn)出租給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，具體運(yùn)營(yíng)由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，各自承擔(dān)投資與風(fēng)險(xiǎn)。但因?yàn)閲?guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不太成熟，很多情況下，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資商、開(kāi)發(fā)商不得不自己承擔(dān)兩種角色。

在沒(méi)有其他選擇的情況下，投資商、開(kāi)發(fā)商在內(nèi)部輕重資產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)方面要進(jìn)行明確的劃分，包括兩個(gè)板塊的投資目的、預(yù)期、成本、收益方面的劃分，分開(kāi)測(cè)算，區(qū)別對(duì)待，必要時(shí)可設(shè)立不同的主體，以便后期進(jìn)行資產(chǎn)處置時(shí)可靈活安排。

養(yǎng)老地產(chǎn)的投資與盈利邏輯分析理清之后，我們?cè)賮?lái)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析研究、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)階段的收費(fèi)模式測(cè)算等就會(huì)更加清晰，在企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，對(duì)投資開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理也會(huì)有更明確的認(rèn)識(shí)與相應(yīng)的政策、資源支持，養(yǎng)老地產(chǎn)困局也會(huì)一步步解開(kāi)。