黃潔

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，盡管取得了很大的進(jìn)展。但是無(wú)論在理論上，還是實(shí)踐上，都存在種種阻礙行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題。本文指出了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的主要問(wèn)題并嘗試給出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；主要問(wèn)題；對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，上千年前伴隨著土地和房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的陸續(xù)出現(xiàn)，就產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。但是，房地產(chǎn)估價(jià)作為一個(gè)行業(yè)得以發(fā)展是在改革開(kāi)放以后。新中國(guó)成立以后，由于體制原因，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直到1978年以后，在改革開(kāi)放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)才開(kāi)始復(fù)興。

經(jīng)過(guò)短短幾十年的時(shí)間，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)取得了很大的發(fā)展：估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)法律法規(guī)不斷完善，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全，估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟，估價(jià)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍日益壯大，估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。但是，畢竟該行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷史還不長(zhǎng)，無(wú)論在理論上，還是實(shí)踐上，都存在種種阻礙行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題。本文指出了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的主要問(wèn)題并嘗試給出相應(yīng)對(duì)策。

一、立法滯后

1994年7月5日頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。目前也形成了初步的法律框架。但是，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)門(mén)法律卻一直空白。無(wú)法可依難免造成人治、雜治等混亂局面。盡管部分的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的管理做出了相關(guān)規(guī)定，但是涉及范圍小，規(guī)定不全面，而且標(biāo)準(zhǔn)較低。對(duì)各種違規(guī)行為也缺乏具體可操作性的規(guī)定。

二、準(zhǔn)入門(mén)檻低

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)管理的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。各等級(jí)有不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，但是綜合來(lái)看，該標(biāo)準(zhǔn)仍然較低。按此標(biāo)準(zhǔn)成立的估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，難以勝任相應(yīng)等級(jí)的估價(jià)業(yè)務(wù)。此外，估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。而且，我國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試限制條件較低，審核程序走過(guò)場(chǎng)，考生魚(yú)目混珠現(xiàn)象較為嚴(yán)重。再者，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試通過(guò)后，完成注冊(cè)即可，只此一個(gè)級(jí)別，完全不能體現(xiàn)不同估價(jià)師資歷的深淺和水平的高低，也起不到激勵(lì)估價(jià)師繼續(xù)深造學(xué)習(xí)的作用。

三、估價(jià)市場(chǎng)不規(guī)范

我國(guó)現(xiàn)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。相應(yīng)的估價(jià)師有資產(chǎn)評(píng)估師，土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師?？荚囃ㄟ^(guò)后都可稱(chēng)為估價(jià)師，而且都沒(méi)有進(jìn)一步劃分等級(jí)。在具體的評(píng)估實(shí)踐中，分別依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)出具相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告。因此在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一類(lèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果不被其他類(lèi)別估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)可。這樣不僅不利于估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展，而且在一定程度上限制了公平競(jìng)爭(zhēng)。

由于一些估價(jià)機(jī)構(gòu)是脫鉤改制過(guò)來(lái)的，因此其憑借與政府部門(mén)的關(guān)系，既從事中介性估價(jià)又從事事業(yè)性估價(jià)，與脫鉤改制的目標(biāo)相背離。一些政府部門(mén)則憑借行政權(quán)力超出本身職權(quán)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)活動(dòng)實(shí)施干預(yù)，與其進(jìn)行權(quán)錢(qián)交易，造成了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，在估價(jià)機(jī)構(gòu)之間，為了爭(zhēng)奪客戶，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)想盡辦法在收費(fèi)和估價(jià)結(jié)果上大做文章。比如在收費(fèi)上，為了招攬客戶，定出不合理低價(jià)或者給出高額回扣。在估價(jià)結(jié)果上，刻意迎合委托方，盡可能評(píng)估出委托方滿意的結(jié)果。其后果就是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的嚴(yán)重下滑。這些現(xiàn)象不僅影響了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)獨(dú)立、客觀、公正的形象，也擾亂了市場(chǎng)正常秩序，導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)和不公平競(jìng)爭(zhēng)的存在。

四、管理體制束縛

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理模式主要是以管理估價(jià)機(jī)構(gòu)為主，通過(guò)協(xié)會(huì)約束估價(jià)機(jī)構(gòu)，再通過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)約束估價(jià)人員。但是目前由于估價(jià)協(xié)會(huì)的作用有限，造成了我國(guó)估價(jià)市場(chǎng)的不規(guī)范。

在全國(guó)范圍來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)仍然缺乏統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)。目前行業(yè)的管理體制是“政府主導(dǎo)下的協(xié)會(huì)自律管理”。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)雖然是自律性的管理組織，但是由于其在政府主導(dǎo)下運(yùn)作，很大程度上貫穿了政府部門(mén)的意志，形式獨(dú)立而實(shí)質(zhì)不獨(dú)立。

五、行業(yè)自律缺失

行業(yè)自律管理的依據(jù)是行規(guī)，而行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范以及行業(yè)的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)又是行規(guī)的主要表現(xiàn)形式。但是我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)目前還沒(méi)有統(tǒng)一的職業(yè)道德規(guī)范和執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

目前地方性的房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織在我國(guó)的很多城市都尚未成立。政府部門(mén)承擔(dān)了部分應(yīng)由估價(jià)師協(xié)會(huì)承擔(dān)的責(zé)任。即使成立了地方性協(xié)會(huì)組織的城市，由于很多協(xié)會(huì)組織還保留著政府部門(mén)的印記，其服務(wù)行業(yè)的職能還不完善。很多的學(xué)術(shù)以及業(yè)務(wù)交流僅僅在個(gè)別的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師之間自發(fā)地進(jìn)行。協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的統(tǒng)領(lǐng)以及約束作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮，行業(yè)的自律管理尚未形成。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的開(kāi)放，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面對(duì)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。為了迎接挑戰(zhàn)以及順應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，采取有效的對(duì)策應(yīng)對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題， 是整個(gè)行業(yè)亟待解決的問(wèn)題。

為了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：首先，建立健全房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律法規(guī)，制定房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范以及執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)自律組織建設(shè)， 提高其服務(wù)行業(yè)、培養(yǎng)人才、促進(jìn)交流的職能，通過(guò)行業(yè)自律，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序；最后，進(jìn)一步理順政企關(guān)系，實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉志華.我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理中存在問(wèn)題及對(duì)策建議[J].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2009，11（5）：116-118.

[2]沈穎，楊雪紅.淺議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)及發(fā)展對(duì)策[J].廣東科技，2008.