郭朝飛

果然是恒大。

4月24日晚，恒大地產(chǎn)（3333. HK）發(fā)布公告稱(chēng)，斥資36.09億元收購(gòu)嘉凱城（000918.SZ）約9.52億股股份，占總股本52.78%。每股價(jià)格3.79元，出售方為嘉凱城集團(tuán)的國(guó)有股東，浙江省商業(yè)集團(tuán)有限公司、浙江國(guó)大集團(tuán)有限責(zé)任公司及杭州鋼鐵集團(tuán)公司。恒大地產(chǎn)成為嘉凱城的控股股東。

此筆交易之前已有鋪墊。

今年3 月 7 日起，嘉凱城開(kāi)始停牌。其4月13日晚間公告發(fā)布的公開(kāi)征集受讓方所列資格條件似乎專(zhuān)為恒大地產(chǎn)“量身打造”，包含7條，可以說(shuō)要求頗高，其中前3條成為了不少企業(yè)的障礙：

1、擬受讓方或其所屬集團(tuán)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)須為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。擬受讓方或其所屬集團(tuán)公司2015年度房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額不低于2000億元，且銷(xiāo)售面積不低于1500萬(wàn)平方米（相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)以權(quán)威機(jī)構(gòu)Cric克而瑞研究中心發(fā)布的截至2015年12月31日的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；

2、擬受讓方或其所屬集團(tuán)公司須擁有不少于300個(gè)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)及待開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，能夠?yàn)榧蝿P城未來(lái)向全國(guó)快速發(fā)展提供成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及強(qiáng)大保障；

3、為保障嘉凱城未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)整合升級(jí)，擬受讓方或其所屬集團(tuán)公司須控股不少于一家具有國(guó)內(nèi)特級(jí)資質(zhì)的建筑工程施工企業(yè)，并控股不少于一家具有建筑行業(yè)（建筑工程） 甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位；

依據(jù)嘉凱城設(shè)置的門(mén)檻，目光落在了萬(wàn)科、恒大和綠地身上，當(dāng)時(shí)就有分析稱(chēng)，萬(wàn)科陷于“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”無(wú)暇顧及，綠地并無(wú)需要，恒大可能性最大。如今猜測(cè)變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)。

恒大為何會(huì)相中嘉凱城？

嘉凱城集團(tuán)官網(wǎng)資料顯示，其是浙江省國(guó)資委旗下的房產(chǎn)上市公司，2009年在深交所上市，具備二十多年的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)以上海為核心開(kāi)展住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展舊城改造、城中村改造、保障房建設(shè)。

恒大地產(chǎn)公告稱(chēng)，嘉凱城在長(zhǎng)三角等地有共計(jì)約50個(gè)項(xiàng)目，剩余總可售面積近600萬(wàn)平方米。通過(guò)本次協(xié)議收購(gòu)，可豐富本集團(tuán)的土地儲(chǔ)備資源，進(jìn)一步增加一二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比。

不過(guò)，眼下嘉凱城的日子并不好過(guò)。其2015年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2015年?duì)I業(yè)收入下降52%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降851.4%，預(yù)計(jì)虧損23億元。同時(shí)，2015年嘉凱城亦經(jīng)歷了總裁辭職等人事震蕩。

種種跡象表明，恒大更感興趣的是嘉凱城殼資源。

恒大地產(chǎn)在公告中并不諱言，通過(guò)本次協(xié)議收購(gòu)，將擁有境內(nèi)資本市場(chǎng)A股上市平臺(tái)，通過(guò)恒大地產(chǎn)與嘉凱城集團(tuán)的戰(zhàn)略整合，將進(jìn)一步增強(qiáng)公司持續(xù)盈利能力，為股東爭(zhēng)取更多投資回報(bào)。

值得注意的是，恒大同時(shí)盯上了廊坊發(fā)展（600149.SH）。

正是在4月13日嘉凱城公告公開(kāi)征集受讓方所列資格條件當(dāng)天，廊坊發(fā)展公告稱(chēng)，因擬籌劃重大事項(xiàng)，可能涉及重大資產(chǎn)重組，4月14日起停牌。同時(shí)，廊坊發(fā)展公布了股東權(quán)益變動(dòng)的提示性公告。報(bào)告顯示，4月11日恒大地產(chǎn)以2.82億元買(mǎi)入了1845.73萬(wàn)股，4月12日，905.52萬(wàn)元買(mǎi)入57.07萬(wàn)股。借此，恒大地產(chǎn)成為廊坊發(fā)展的第二大股東。目前，廊坊發(fā)展停牌。

廊坊發(fā)展與嘉凱城的際遇頗為相似。資料顯示，廊坊發(fā)展控股股東為廊坊市投資控股集團(tuán)有限公司，實(shí)際控制人為廊坊市國(guó)資委。目前主要涉及新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城中村舊城改造、保障房建設(shè)等領(lǐng)域。其2015年虧損6415.13萬(wàn)元，2015年也出現(xiàn)人事震蕩。此前，“公募一哥”王亞偉曾重倉(cāng)持有，后旗下的昀灃證券投資集合資金信托計(jì)劃退出了前十大股東。

這邊廂大舉收購(gòu)，那邊廂在港股持續(xù)回購(gòu)。資料顯示，目前恒大地產(chǎn)大股東的持股比例已經(jīng)接近75%，隨著對(duì)嘉凱城的收購(gòu)，似乎已經(jīng)聽(tīng)到了恒大地產(chǎn)回歸A股的腳步聲。其回A邏輯，此前萬(wàn)達(dá)商業(yè)的港股退市計(jì)劃即是最好的詮釋?zhuān)罕坏凸?、市盈率過(guò)低。

不過(guò)，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉卻有不同的看法。

他認(rèn)為，恒大布局A股和H股兩個(gè)地產(chǎn)融資平臺(tái)的可能性更大。在未來(lái)，一旦有一個(gè)融資渠道收緊，公司還可以在另外一個(gè)融資渠道繼續(xù)融資，整體上可以規(guī)避依靠單一融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于國(guó)內(nèi)部分品牌房企來(lái)講，為了規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)、外上市融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)開(kāi)始打造“雙平臺(tái)”的做法，比如萬(wàn)科、綠地、金地等，已經(jīng)在境內(nèi)境外分別打造一個(gè)上市公司平臺(tái)。

恒大地產(chǎn)3月底發(fā)布的2015年年報(bào)顯示，截至2015年12月31日，恒大地產(chǎn)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額2013.4億，創(chuàng)恒大全年銷(xiāo)售歷史最高紀(jì)錄，較2014年的1315億激增53.1%，增幅居全國(guó)第一。

不過(guò)，市場(chǎng)卻一直存對(duì)其有高負(fù)債、高杠桿的質(zhì)疑。

張宏偉撰文指出，根據(jù)標(biāo)普分析師的研究，恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿顯著變差。2015年借款激增，總債務(wù)升至3700億元人民幣（其中包括永續(xù)資本工具），而2014年總債務(wù)水平為2120億元。2015年底債務(wù)對(duì)息稅及折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍。

根據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》的報(bào)道，萬(wàn)科2014年發(fā)行的美元債票息利率為2.625%，其他國(guó)企背景的房企也能拿到3%左右的票息利率，恒大集團(tuán)近年的美元票據(jù)成本都在9%～12%之間。而其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的融資成本卻相對(duì)較低。

如果回歸國(guó)內(nèi)，將可以更好解決這一問(wèn)題。

目前，和其他大型房企相同，恒大也在進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，其在金融、旅游、文化的領(lǐng)域不斷布局，期望能夠通過(guò)財(cái)務(wù)投資實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型?；貧wA股，無(wú)疑更有利于這種轉(zhuǎn)型。張宏偉就認(rèn)為，恒大收購(gòu)嘉凱城52.78%股權(quán)，可以獲得嘉凱城的江浙等地的土地儲(chǔ)備，由此恒大通過(guò)規(guī)?；召?gòu)產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流，仍然可以獲得資本市場(chǎng)支持，獲得“救贖”自己的大量資本。

不過(guò)，回A不是一件容易的事，現(xiàn)實(shí)往往會(huì)更殘酷，恒大還面臨著諸多的不確定。