鄭重

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)開(kāi)發(fā)、銷售進(jìn)入房地產(chǎn)流通領(lǐng)域，為第三產(chǎn)業(yè)提供固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所。購(gòu)買并持有商業(yè)物業(yè)的投資，通過(guò)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)自營(yíng)或出租給三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者等方式獲得不動(dòng)產(chǎn)每年固定收益。而作為使用商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者必定將租金成本轉(zhuǎn)嫁到服務(wù)對(duì)象中去。所以商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)除了受到來(lái)自房地產(chǎn)上游土地、建安成本價(jià)格的影響，更多會(huì)通過(guò)市場(chǎng)化形式受到下游商業(yè)、服務(wù)業(yè)景氣度的影響。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況并不能支持商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)走強(qiáng)。

一、世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，間接傳導(dǎo)經(jīng)濟(jì)負(fù)能量

由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)衰退，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)經(jīng)歷了自改革開(kāi)放以來(lái)最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)增速放緩，政府和企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加大，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，出口增速放緩，內(nèi)需不振。據(jù)官方媒體報(bào)道，過(guò)去的2015年中國(guó)國(guó)內(nèi)GDP的增速為6.38%，創(chuàng)25年來(lái)最低；進(jìn)出口增速僅為7%，遠(yuǎn)低于改革開(kāi)放以來(lái)的平均數(shù)16%；去年消費(fèi)指數(shù)僅為10.7%。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系各行業(yè)經(jīng)濟(jì)冷暖的真實(shí)體現(xiàn)和匯總。它的興衰直接預(yù)示著整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)的冷暖，如果世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入寒冬的話，任何經(jīng)濟(jì)行業(yè)不可能持續(xù)繁榮在盛夏或處于上升時(shí)期的初春。

經(jīng)濟(jì)生態(tài)的系統(tǒng)關(guān)聯(lián)性與自然的動(dòng)植物生態(tài)類似，很多行業(yè)通過(guò)投資、就業(yè)、消費(fèi)的資金傳導(dǎo)或緊或疏的聯(lián)系在一起，所以宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好壞作為世間百業(yè)的集成對(duì)于某一個(gè)行業(yè)或細(xì)分的影響可想而知。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不濟(jì)，全球大宗商品連續(xù)幾年呈下降趨勢(shì)，鋼材上游鐵礦石的價(jià)格只相當(dāng)于繁榮時(shí)期1/3，鋼鐵行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)能過(guò)剩、利潤(rùn)-微薄的艱難時(shí)期。同樣，水泥的過(guò)剩和價(jià)格下跌也近乎腰斬。這樣下來(lái)，由上游行業(yè)提供的建安成本隨之大幅下跌，不再與高企的房地產(chǎn)價(jià)格相互匹配和映襯。

另外，許許多多傳統(tǒng)行業(yè)承載了非常大比例的勞動(dòng)力就業(yè)，出進(jìn)口的低迷導(dǎo)致大量低端制造業(yè)開(kāi)工不足，或者直接倒閉，很多城市就業(yè)、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員僅能維持糊口，或者下崗無(wú)收入，這樣的狀況會(huì)延緩我國(guó)城鎮(zhèn)化的腳步，對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)下行趨勢(shì)的形成助推。農(nóng)村務(wù)農(nóng)的農(nóng)民也在這輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中波及，多地農(nóng)產(chǎn)品滯銷，許多農(nóng)民實(shí)際收入下滑厲害，給本來(lái)就不是很強(qiáng)的內(nèi)需市場(chǎng)雪上加霜，會(huì)把這負(fù)能量直接或間接緩慢傳導(dǎo)給商業(yè)地產(chǎn)。這種漫長(zhǎng)而漸進(jìn)的負(fù)能量滲透是持續(xù)不可逆轉(zhuǎn)的。

二、下游行業(yè)景氣度倒逼商業(yè)地產(chǎn)降價(jià)

過(guò)去的幾年里，作為商業(yè)地產(chǎn)的承載者，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)崛起、內(nèi)需不振和成本高企的三重壓力下，商業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)的純利潤(rùn)急速下降，進(jìn)入微利時(shí)代。

當(dāng)今時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)帶給人類非常便捷的生活方式和海量社會(huì)信息，人類掌握并利用互聯(lián)網(wǎng)改變未來(lái)生活的趨勢(shì)已經(jīng)形成?；ヂ?lián)網(wǎng)理論上可以減少人們的時(shí)間成本和生活成本，宅在家里就可以進(jìn)行工作、學(xué)習(xí)和生活，購(gòu)物和享受線上便捷的服務(wù)自然是其中內(nèi)容。未來(lái)人口數(shù)量雖然急劇增長(zhǎng)，但是人類需要的商業(yè)地產(chǎn)卻會(huì)下降，很多商品會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)簽單、物流配送、本人收貨確認(rèn)完成；很多過(guò)去我們無(wú)法想象的事情都已經(jīng)通過(guò)特定的軟件遠(yuǎn)程在線搞定。所以實(shí)體商業(yè)的萎縮是必然的、不可逆的。中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有兩位數(shù)，而且是以30%的速度遞增，每年中國(guó)電子商務(wù)交易額都突破10萬(wàn)億，今年可能要再增加20%以上?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)對(duì)未來(lái)商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是一種前所未有的挑戰(zhàn)，最直觀的表現(xiàn)就是商業(yè)、餐飲業(yè)更加注重網(wǎng)絡(luò)銷售和配送，從而減少對(duì)實(shí)體店的依賴。商業(yè)代理分銷制度會(huì)徹底瓦解，商業(yè)模式很可能更多地用“一級(jí)分銷+網(wǎng)絡(luò)配售”的模式代替，很多商鋪被閑置，增加商業(yè)地產(chǎn)的閑置壓力。對(duì)于服務(wù)業(yè)來(lái)講，未來(lái)應(yīng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的策略，很有可能是向社區(qū)化、微型化發(fā)展，很多服務(wù)代理加盟商就會(huì)退出高檔商業(yè)寫(xiě)字樓，轉(zhuǎn)而進(jìn)入平民社區(qū)近距離為老百姓服務(wù)。

由于前述經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，進(jìn)出口貿(mào)易的下滑，導(dǎo)致從事相關(guān)行業(yè)的工人實(shí)際收入減少，相應(yīng)的支出也會(huì)減少；房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩導(dǎo)致行業(yè)性虧損，開(kāi)工量不足，工人福利下降，薪水減少；能源行業(yè)近幾年來(lái)工人工資福利和前幾年相比更是天壤之別?？傮w而言，由于國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力收入較危機(jī)來(lái)臨之前顯著減少，以家庭為單位的經(jīng)濟(jì)個(gè)體近幾年來(lái)年花費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于儲(chǔ)備，所以導(dǎo)致很多家庭實(shí)際可支配的收入下降，整體經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不濟(jì)在所難免，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)體店增速不及商業(yè)地產(chǎn)的供給增速，最終導(dǎo)致每一個(gè)具體的實(shí)體店個(gè)體收入下滑。據(jù)官媒數(shù)據(jù)，過(guò)去的2015年1-9月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額為216080億元，同比增長(zhǎng)10.5%，扣除線上零售增長(zhǎng)額（25914×36.2%=9380.868億元），實(shí)際增長(zhǎng)額為1 3307.532億元，線下零售增長(zhǎng)率僅為7.0%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以往年15%左右的水平。

第三產(chǎn)業(yè)實(shí)體門店的直接成本來(lái)自于三個(gè)方面，房租、人工成本和水電等日常成本。其中房租就是商業(yè)地產(chǎn)的收益，關(guān)系到房東直接利益。近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)房租成本每年大約增長(zhǎng)30%，直接透支未來(lái)租金增長(zhǎng)空間，壓榨商業(yè)、零售業(yè)和服務(wù)業(yè)微薄的盈利收入。人工成本也與房地產(chǎn)有關(guān)，是高企的房地產(chǎn)住宅價(jià)格直接推升所致。直接作為房奴或者拿出相當(dāng)比例的薪水付房租，應(yīng)該是當(dāng)前中國(guó)很多年輕、創(chuàng)業(yè)一族的真實(shí)寫(xiě)照，所以大城市里打工族的月光行為不代表燈紅酒綠，而是房?jī)r(jià)高企的無(wú)奈。為了生存人們要么退出大城市放棄夢(mèng)想，要么被迫選擇提高勞動(dòng)力成本，艱難生存。這樣一來(lái)，所有人都會(huì)明白壓在實(shí)體產(chǎn)業(yè)頭上每年高企的成本最根本原因就是高企房地產(chǎn)。

商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)實(shí)體店終有不堪忍受高成本的那一天，退出就是最好的選擇。2015年，萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)關(guān)閉位于濟(jì)南等地的40多家門店，就是一個(gè)活生生的例子。如果第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大面積退出的情況，面對(duì)高價(jià)購(gòu)買的物業(yè)無(wú)法產(chǎn)生收益，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)斷崖式下跌。

三、市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，商業(yè)地產(chǎn)可能率先受到?jīng)_擊

過(guò)去的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存很大、去庫(kù)存的難度更大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的待售面積是2.7億平方米，住宅待售面積是4.5億平方米。每年的銷售量12.8億平方米，其中11.1億平方米為住宅，商業(yè)只有1.7億平方米，庫(kù)存當(dāng)中35.7%的是商業(yè)地產(chǎn)，去庫(kù)存的難度可想而知。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化、過(guò)量化和庫(kù)存大等問(wèn)題。面對(duì)這樣嚴(yán)峻的形勢(shì)，我國(guó)去庫(kù)存的思路應(yīng)該著眼于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)換取銷量的上升，不能再希望房地產(chǎn)行情上漲驅(qū)使的房地產(chǎn)投資買盤消化現(xiàn)有的庫(kù)存；否則后果不堪設(shè)想。降價(jià)降到可以帶動(dòng)居民房地產(chǎn)剛需消費(fèi)為止，不能因?yàn)槔习傩召I不起，維持空中樓閣的神話，這樣一來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將付出的代價(jià)是巨大的。

租售比作為另一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)，同樣指導(dǎo)著人們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資。簡(jiǎn)單舉例說(shuō)一下，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有22.2%的城市租售比處于國(guó)際認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)合理范圍1：300到1：200之間，且多為三線及三線以下城市；53.3%的城市租售比在1：300到1：400之間，其余都在1：400以上。很多城市實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)買房不如租房合算的局面，理論上出現(xiàn)這樣的局面應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)要么房?jī)r(jià)下跌，要么租金上漲的情形。依據(jù)前述理論結(jié)合實(shí)際情況，房地產(chǎn)租金上漲會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，上漲空間不大。又由于世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很長(zhǎng)一段時(shí)間里難以改觀，甚至出現(xiàn)再次探底的情況；面對(duì)國(guó)內(nèi)外如此復(fù)雜多變的情況，未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)下跌概率幾乎可以確定。

綜上所述，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)未來(lái)形勢(shì)的長(zhǎng)期低迷，所有行業(yè)都進(jìn)入了相對(duì)寒冬季節(jié)，大環(huán)境的不佳和其他行業(yè)負(fù)能量的傳遞讓商業(yè)地產(chǎn)面臨巨大考驗(yàn)。下游行業(yè)的利潤(rùn)無(wú)法支撐現(xiàn)有租金（即商業(yè)地產(chǎn)投資收益），更別說(shuō)上漲，對(duì)未來(lái)想要重回價(jià)格上漲行情的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)異于釜底抽薪。市場(chǎng)的庫(kù)存大、化解難的局面更加劇了商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)峻的局面。據(jù)此判斷，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入嚴(yán)冬時(shí)期，對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)為負(fù)值。