陳曉平+羅麗娟

2015年春的一天深夜，信泰資本聯(lián)合創(chuàng)始人劉二飛接到一個電話，對方來自一家中資機構，邀請他飛赴美國，向紐約地產(chǎn)界做一場主題演講。

劉二飛涉足地產(chǎn)未久，心存顧慮，結果演講十分成功，現(xiàn)場聽眾將其奉為專家，“我只說一個觀點，中國資本的大浪正像海嘯一樣，從太平洋彼岸席卷過來，信泰只是第一波，跟著好幾波大浪，美國地產(chǎn)商若能抓住機會，站在沖浪板上，一定能做大。”

這并非虛言。中國資本正如一股洶涌的洋流席卷全球市場。據(jù)湯森路透統(tǒng)計，2016年1-3月，中國海外投資合計1010億美元，直逼2015年全年的1095億美元，多宗地產(chǎn)投資案例引人矚目。

2016年3月，安邦保險競購喜達屋酒店集團（Starwood Hotels Resorts Worldwide），一個月內(nèi)連續(xù)4度加價，最高報價達139.8億美元，競標雖未成功，也盡顯中國資本的彪悍。此前，安邦以65億美元收購策略酒店集團（Strategic Hotels & Resorts Inc）。兇悍的不只一家，自2013年起，平安、人壽、陽光等保險巨頭，萬達、萬科、碧桂園等大型房企，紛紛斥資數(shù)億美元涉足海外地產(chǎn)項目。

在中資機構出海潮中，信泰資本是一個低調(diào)的行動派，2016年4月29日，信泰剛剛與紐交所上市的赫沙酒店信托（Hersha Hospitality Trust）完成交易，收購其位于紐約曼哈頓的7家酒店，交易金額為5.714億美元。2013年至今，其在紐約、倫敦、芝加哥、悉尼等多個全球門戶城市，已攬下10余個地產(chǎn)項目，投資超過13億美元，實際控制的物業(yè)價值超過60億美元。

同為公司創(chuàng)始人，劉二飛和蓬鋼（信泰資本創(chuàng)始合伙人、CEO）均畢業(yè)自美國名校，長期供職于知名跨國金融機構，浸潤在國際投資一線，他們對全球資本的動向有著異常敏銳的洞察，而其職業(yè)生涯，一樣有著一種戲劇性的輪回：曾是職業(yè)經(jīng)理人，引入海外資本助力中國企業(yè)成長；如今，作為創(chuàng)業(yè)者，力推中國資本“走出去”，不變的是專業(yè)、理性和務實。中國資本出海潮中，這是一股新崛起的勢力，或許，這是中國最聰明的錢。

美林時代

很多人不知道，擁有華麗履歷的蓬鋼和劉二飛，其奮斗的起點一樣是中國的基層社會，兩人也曾是“草根”。

蓬鋼1960年代出生于黑龍江哈爾濱，成長于大型國企社區(qū)，1984年畢業(yè)于哈爾濱量具刃具廠子弟中學，同屆100多名畢業(yè)生中，只有3人考入大學，他以遙遙領先的成績考取清華大學建筑系，當年建筑系在黑龍江僅錄取2名新生；1989年本科畢業(yè)后，蓬鋼進入美國頂尖學府麻省理工學院（MIT）深造，1991年獲得城市設計碩士后，他留在波士頓從事建筑及城市設計工作達8年之久。其間，他對房地產(chǎn)投資興趣日益濃厚，在1999年重回MIT攻讀房地產(chǎn)金融碩士學位。

2000年畢業(yè)后，蓬鋼加入美林集團，由紐約轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港，開創(chuàng)美林在亞洲的投資業(yè)務，一直到2010年的10年間，美林亞洲投資業(yè)務團隊從6個人發(fā)展至100余人，管理資產(chǎn)規(guī)模（AUM）從0成長至60多億美元。2004年，蓬鋼回到北京，又一手創(chuàng)建美林的中國地產(chǎn)投資業(yè)務及團隊，長期擔任美林大中華區(qū)地產(chǎn)投資業(yè)務總裁。

蓬鋼有著投資家的專注、嚴謹、穩(wěn)重，“到美林的第一天就開始自我修煉，在談判中時刻保持投資人的冷靜與清醒，在任何機會與危險前，喜怒不形于色”，他在地產(chǎn)投資圈內(nèi)聲名顯赫，在美林的10年，主持的著名案例包括北京銀泰中心（外資金融機構在華第一筆房地產(chǎn)股權投資）、南京峰尚國際公寓（中國第一個全面執(zhí)行歐洲發(fā)達國家住宅標準的地產(chǎn)項目）等。

蓬鋼參與締造了恒大地產(chǎn)的財富神話，2006年，他投資1.3億美元的恒大，只是一家年銷售數(shù)十億元人民幣的中型房企；2008年，恒大首度沖擊香港資本市場折戟，險遭債務清算，他頂住來自眾多海外投資機構的壓力，力阻其起訴恒大的計劃，并在危機時刻為恒大爭取了5億美元的寶貴融資。2009年，市場回暖，恒大再次出擊，成功IPO。生死一線的相助，他為美林帶來逾3倍的回報，也與恒大董事長許家印結下深厚友誼。

2009 年，美國銀行收購美林后，開始將其投資業(yè)務轉(zhuǎn)售黑石，為保證業(yè)務過渡，蓬鋼留任2 年有余，但已心生去意，在外資機構無法主宰自己的命運，他決定創(chuàng)立一家自己的基金管理公司。2012 年，他離開美林創(chuàng)業(yè)，挽留了親手打造的核心班底，甚至保留了美林地產(chǎn)投資部位于銀泰中心頂層的辦公室。

同年，54歲的劉二飛在美林12 年的職業(yè)生涯也畫上了句號。

劉二飛1958年出生于吉林長春，18歲前“插隊”兩次：第一次在9歲時，隨父母到農(nóng)村生活3年；第二次15歲中學未及畢業(yè)，下放吉林省雙陽縣農(nóng)村勞作，又一個3年。他這樣形容在雙陽的時光，“夏天跟著太陽走，冬天跟太陽走完了，還要跟著月亮走”，其艱辛困苦留下了一輩子的印記。直到現(xiàn)在，在國際投資銀行業(yè)縱橫近30年的劉二飛，依舊留有那段特殊歲月的習慣，比如，他吃飯從不浪費一粒米；出差時衣服若沾染污跡，習慣自己動手用酒店肥皂在洗手池搓洗。

農(nóng)村的勞苦沒有扼殺劉二飛的夢想，他酷愛英語，勞作一天后，多數(shù)知青天黑后紛紛睡去，他會捧起英文書在燈下苦讀，也有無數(shù)次，坐在院中對著月亮思考自己的未來。轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在1977年，中國恢復高考，一直堅持自學英語的劉二飛考取了北京外國語大學。

1981年，本科畢業(yè)的劉二飛開始了“洋插隊”，前往美國布蘭戴斯大學（Brandeis University）攻讀經(jīng)濟學學士學位，其后為哈佛商學院錄取。留美后舉目無親、囊中羞澀，為負擔一年兩萬美元的學費和開銷，劉二飛不得不工作一年攢夠了錢再進商學院，在1987年取得MBA學位。

其后20多年，劉二飛的投資銀行生涯，勾勒了一條長長的弧線，他先后供職于羅斯柴爾德、高盛（兩度任職）、摩根士丹利、東方匯理和美林，全球最主流的投資銀行他都留下過足跡，他是摩根士丹利、高盛、史密斯巴尼和東方匯理等公司中國業(yè)務的創(chuàng)始人，是最早將投行財務顧問理念引入中國的啟蒙者。2006年分管美林亞洲區(qū)（日本、澳大利亞除外）的投資業(yè)務前，他被《銀行家》雜志評為“亞洲投行年度人物”。

2006年后，劉二飛長期身兼美林中國區(qū)主席與亞太區(qū)投資銀行部主席，操盤多家國字頭央企的IPO，有“中國投行第一人”之稱，“當時在外資投行，我們將國外的資金、公司治理、經(jīng)營理念源源不斷引入中國，成就感特別高。”劉二飛說。劉二飛曾描述只身在美國時的心情，“當年在農(nóng)村‘土插隊希望奮斗回城，在美國‘洋插隊就想著奮斗回國?！?012年，他離開美林，如愿回到祖國的金融沃土，開始專注投資業(yè)務，“我大半輩子在投行，被貼上了投行的標簽；現(xiàn)在靠投資能力吃飯，希望業(yè)界也能對我的投資能力再認可一次?！?/p>

2013年初，蓬鋼主動聯(lián)系劉二飛，討論兩人合作的可能，他們之前在美林無話不談，理念上一拍即合，但劉仍有些猶豫：多年投資生涯，他從未直接涉足地產(chǎn)，擔心自己價值有限，“當合伙人與做朋友不同，不能說，人家種好了果樹，結果的時候就去摘果子，做好一盤菜，張口就去吃，”劉二飛表示愿意兼職，“合適一起干，不合適掛個名，進退自如?！?/p>

劉二飛很快喜歡上了地產(chǎn)投資，他發(fā)現(xiàn)，固有的投資理念和方法論同樣適用地產(chǎn)，新平臺以地產(chǎn)為突破口，未來也不局限于地產(chǎn)，他對平臺可以貢獻自己獨有的價值，慢慢地，信泰成了他唯一的全職工作。這令圈內(nèi)朋友大感意外，他們原認為，劉二飛本該去掌舵一個大牌公司，而他也的確收到過很多邀約。

劉二飛向《二十一世紀商業(yè)評論》（下稱《21CBR》）記者坦承，他一直有著深厚的創(chuàng)業(yè)情結，10余年前，就鼓勵年輕人（包括自己的子女）創(chuàng)業(yè)，告誡他們不要在意職業(yè)的光環(huán)，“創(chuàng)業(yè)是我的一種情結，也是一個死穴，如果不創(chuàng)業(yè)，我去見馬克思或見上帝之前，對不起這個時代，對不起我自己，”這位投行圈的明星人物笑談，在美林時一年要花掉電話費超過4萬元人民幣，“現(xiàn)在也知道用微信打電話不花錢了”。

三年來，兩人相互信任，能力互補，配合默契，美林之后，在新平臺上的合作更加成功；團隊成員同樣十分信服兩人的領導力，認同公司文化，認可目標和計劃，堅定看好平臺的成長性，愿意全身心投入。這種士氣也傳導至了投資機構以及合作方，信泰周圍正形成一個良性互動的生態(tài)系統(tǒng)。

價值洼地

多年來，常住北京的蓬鋼一直在關注海外市場，“美林養(yǎng)成的習慣，放眼全球，時刻注意國際動態(tài)”，2012年中，美國樓市開始緩慢復蘇，但其資本市場依然陷于金融危機帶來的蕭瑟，資金嚴重缺乏，美國開發(fā)商們開始打起了中國資本的主意。

2012年底，一個紐約開發(fā)商代表團來北京路演融資，核心的項目均在其中，蓬鋼記得當天特別寒冷，而他卻頗為興奮，“一直是海外資本投資中國項目，美國開發(fā)商到中國找錢，這是第一次。”他開始留心美國樓市的機會，這恰能發(fā)揮團隊的國際投資能力，更重要的是，相比國內(nèi)，是一個價值投資的洼地。

此次路演中的一個項目——“曼哈頓比克曼街5號”，引起了蓬鋼的注意。項目要將一座歷史保護建筑改建為精品酒店，同時新建一棟含65個單元的高端公寓，地塊毗鄰紐約新世貿(mào)中心，9 .11事件后，美國政府在該區(qū)域投入百億美元用于基礎設施建設，建成后將極大改善周圍環(huán)境，十分有利于區(qū)域內(nèi)物業(yè)的價值提升。

蓬鋼迅速聯(lián)系到老友Micheal E. Kelley?！癒elley曾是美林投資業(yè)務全球總裁”，2003年離職創(chuàng)建一家基金。當年正是他將蓬鋼招入美林并派駐到香港工作，蓬視其為“亦師亦友”。當蓬鋼提議設立一只以中國資本為主的海外基金，敏銳的Kelley立刻表示愿意擔任美國區(qū)合伙人，甚至未提出任何具體條件，“一方面因為蓬和我常年的信任關系，另一方面，我相信，中國資本未來會成為國際投資市場的重要力量，一支聯(lián)通中國與國際市場的專業(yè)基金，極富前景，”Kelley在郵件中回復說。

比克曼項目總投資3億美元，多數(shù)為貸款，兩人與開發(fā)商協(xié)商購買項目30%左右的權益。籌集完種子資金后，由蓬鋼負責在中國募集約1500萬美元。由于人脈廣泛，項目優(yōu)質(zhì)，募資十分順利。

2013年初，蓬鋼開始與信達資產(chǎn)管理公司溝通，探討合作投資海外資產(chǎn)的可行性。作為一家大型國有金融機構，信達近年來的外匯資產(chǎn)與日俱增，國際化需求越來越大，但苦于對外部環(huán)境非常生疏，海外投資業(yè)務進展緩慢。

早在美林時期，蓬鋼就與信達團隊有過多次合作，雙方有良好的信任基礎。得知蓬鋼成立獨立平臺之后，信達一直希望能與他的團隊合作，協(xié)助其開拓海外投資業(yè)務。與比克曼項目方達成投資協(xié)議后，蓬鋼便將此項目推薦給了信達，經(jīng)過嚴格審核后，信達十分認可項目的投資價值，在參與投資的同時，主動提議，與蓬鋼、劉二飛一起成立“信泰資本”，從幫助信達海外投資開始，逐步發(fā)展成一個“為中資機構及民間資本海外投資保駕護航的國際化、專業(yè)化資產(chǎn)管理機構”。

蓬鋼欣然接受，他深知，他的專業(yè)團隊、靈活機制，若能借力國有機構在信譽、資金等方面的優(yōu)勢，成長性更強，發(fā)展空間更大；而劉二飛此前直接參與信達重組、上市和戰(zhàn)略投資者引進，深為信達所信任，他的加盟更增強了雙方信心。

信泰的誕生恰逢其時，2013年，海外資產(chǎn)價值快速復蘇，中國海外地產(chǎn)投資規(guī)模迅速增長，當年投資總規(guī)模超過150億美元（2015年投資成交額升至210億美元），蓬鋼和劉二飛決定，加速投資布局，堅定向海外配置資產(chǎn)，其瞄準的標的物，則是國際門戶城市核心地段的物業(yè)。

第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄告訴《21CBR》記者：“多數(shù)機構均傾向于大都市，例如倫敦、紐約、香港、新加坡、東京，大體有三大原因：第一，回報及風險合乎機構的風控要求；其次，服務于業(yè)務上的部署，例如從事金融的機構多會選擇倫敦、紐約；第三，有資產(chǎn)配置分散化的考慮?！?/p>

開疆擴土

2013年9月，信泰美國團隊Kelley麾下一名副總裁，從其在芝加哥地產(chǎn)企業(yè)Zeller Realty Group任職的同鄉(xiāng)處獲知，兩家加州的基金計劃出售其共同擁有的311大廈——芝加哥市內(nèi)第七高樓。

2013年10月，蓬鋼飛赴芝加哥考察時發(fā)現(xiàn)，這棟1990年竣工的寫字樓，位于芝加哥CBD核心區(qū)，毗鄰地標西爾斯大廈，其市場價已跌入低谷，一平米約為2500美金，折合人民幣僅16000元，不及新建建筑成本的一半；且業(yè)主方一直有意出手，故疏于管理，出租率僅為79%，尚有約20%的空置率。

“以收購價計，當時租金回報率是6.8%，高于市場5.7%-5.8%的平均租金回報率，若出租率提升至市場水平，回報率可升至8%，資產(chǎn)價值的上升空間非常大?！迸钿摿⒖虥Q定對該項目進行深入的盡職調(diào)查，并與Zeller Realty Group磋商共同收購計劃，擬通過對311大廈進行高品質(zhì)的改造和精心的運營管理，適度提高租金水平并降低空置率以提升物業(yè)價值，獲取投資回報。

收購后的兩年中，信泰每年從311大廈獲取10%以上的現(xiàn)金回報，并通過資產(chǎn)價值的提升獲得了更多項目貸款。如此運營表現(xiàn)，證明了當初投資決策的眼力。在芝加哥這種大城市，寫字樓投資當期現(xiàn)金收益達到兩位數(shù)的案例屈指可數(shù)，311大廈投資的成功，源于信泰準確識別并抓住了資產(chǎn)價值波動周期低谷中的投資機會。

信泰的房地產(chǎn)投資大多屬于機會型投資，其核心投資理念有兩條：一是精準判斷投資趨勢，由從低谷復蘇的周期節(jié)點作為入市的時間窗口，房地產(chǎn)投資周期很強，“五年內(nèi)的趨勢判斷尤為重要”；二是投資博弈論，聯(lián)合本地合作方共同運營，建立一個激勵相容的利益結構，構建雙贏的“非零和博弈”。

“我們一般占70%左右的股權，股權比例過高，合作方缺少動力；如果占股比例太低，就無法對項目施加影響，容易陷入被動。作為大股東，我們嚴格管理項目并確保決策的合理性，但不會壓制合作方在開發(fā)或管理項目過程中迸發(fā)的激情?！迸钿摻忉屨f，機會型基金的退出方式是，存續(xù)期（一般4-5年）結束后，以出售項目資產(chǎn)的方式獲得回報。信泰有時會要求成為“優(yōu)先受益人”，由更熟悉項目的合作方承擔劣后的風險。

收購311大廈之后，信泰在美國核心城市連下數(shù)個項目，在業(yè)內(nèi)的知名度迅速上升。開發(fā)商、地產(chǎn)基金、代理商以及眾多第三方機構，紛紛主動接近信泰，在美國獲取投資機會的方式，從原本的找尋項目很快變成了篩選項目。

2014年起，信泰有目的地拓展美國之外的市場。當年春，蓬鋼出差路過倫敦，與一位麻省理工學院的英國同學相約在梅菲爾區(qū)（Mayfair）喝咖啡敘舊。該同學于2005年創(chuàng)業(yè)成立布萊克頓資本（Brockton Capital），是目前倫敦最成功的房地產(chǎn)基金之一。在回酒店的路上，恰好路過布萊克頓資本購置的一處地塊——倫敦柯宗街60號，毗鄰海德公園、伯克利廣場和白金漢宮，蓬鋼看后留了句話：“位置真好，如果你需要合伙伙伴，我們有興趣。”

機會居然真的來了。

倫敦的供地政策極為苛刻，且該項目位于歷史文化區(qū)，布萊克頓資本所規(guī)劃的高端公寓項目，從地皮購置、設計直到報批，歷時9年之久，待2014年底獲得全部審批文件時，持有該地塊的第I期基金已近到期清算，不得不將項目轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。蓬鋼聽聞后，提議由信泰收購項目70%的優(yōu)先權益，考慮到這項投資需要當?shù)亻_發(fā)團隊的支持，由布萊克頓資本保留30%劣后權益，由其完成項目的開發(fā)建設。布萊克頓資本也有信心完成開發(fā)繼續(xù)獲利，蓬鋼的提議迅速獲得了支持。

家葉海外集團執(zhí)行董事黃弼唯告訴《21CBR》記者，赴海外開發(fā)的中國機構，多選擇美國、馬來西亞、加拿大等“中國人喜歡去的地方”，“目標客戶是中國人，開發(fā)模式也是中國式思維，開盤往往是數(shù)百套體量，其實十分危險，一旦當?shù)卣畬Ｍ馊耸肯拶彛蜷_發(fā)戶型不符合當?shù)仫L格，賣不掉怎么辦？”

柯宗街60號則完全不同，這是倫敦當?shù)卣嬲髁鞯母叨隧椖?，項目?guī)劃建設32套公寓，整體投資高達4.4億英鎊，其中，信泰投資1億英鎊。據(jù)測算，項目每平方米的總造價高達3.5萬英鎊（約合33萬元人民幣），建成后，一套高級公寓的平均售價將在2000萬英鎊以上。即便在整個歐洲，這種高品質(zhì)項目的供應量也極為稀缺。

信泰的投資判斷正在得到市場驗證。據(jù)蓬鋼透露，項目預計2016年夏動工，2019年竣工，一名倫敦當?shù)刭I家已看中一套大戶型公寓，出價3500萬英鎊，單價高達1平方米7萬英鎊（約合66萬元人民幣）。

聰明的錢

相比中資機構在明星項目的一擲千金，信泰更加務實。

“安邦通過連續(xù)的、具有標桿意義的投資，迅速收獲品牌效應，華爾道夫、喜達屋均屬于市場稀缺的經(jīng)典品牌，就像奢侈品一樣，只要市場流動性充裕，就會持續(xù)升值，只要沒有退出時間的壓力，就不會受損失?！迸钿撛u論說，資產(chǎn)升值、溢價退出是這類品牌物業(yè)主要的回報模式，同時，這類投資也有風險，“豪華酒店運營成本高，經(jīng)營效益受經(jīng)濟周期影響較大，入住率低時甚至需要業(yè)主倒貼運營成本?！?

相較而言，赫沙這樣的酒店資產(chǎn)包，由位處曼哈頓核心區(qū)域的7家經(jīng)濟型酒店組成，位置頗佳，常年保持較高的入住率，日常運營費用低，現(xiàn)金流穩(wěn)定，資產(chǎn)安全性強，且此類中型項目關注度低，市場競爭少，性價比高。赫沙數(shù)據(jù)顯示，自1999年IPO直到2014年末，其累計收益率達到338%，甚至超過巴菲特掌舵的伯克希爾.哈撒韋公司（Berkshire Hathaway Cooperation）的同期表現(xiàn)。

在國際投行歷練多年，蓬鋼和劉二飛遵循國際投資界的主流規(guī)則，“不管有多好的關系，我們與交易對手的談判都是錙銖必較，分厘必爭，親兄弟明算賬，”蓬鋼告訴《21CBR》記者，“國內(nèi)的生意和人情容易交織在一起，熟人間不愿意算得太清；海外的商業(yè)伙伴則非常習慣我們的做事方式，宏觀判斷、盡職調(diào)查、交易結構設計，我們在商言商，力求萬無一失?！?/p>

比如，311大廈的交易價固然理想，2014年10月至12月間，信泰團隊依然多次飛赴芝加哥，聘請工程師檢查大樓，評估維修費用，將其編列進預算，同時，訪談租戶，了解其續(xù)租意向；推進柯宗街60號的開發(fā)項目時，信泰逐一評估審批、施工、銷售各環(huán)節(jié)風險?！耙话銇碇v，對于開發(fā)類項目，直到項目臨近開工，信泰才會開始投資。項目條件再好，我們也絕不承擔規(guī)劃審批的風險。就外來人而言，審批過程是最無法判斷的環(huán)節(jié)，沒有完整審批文件，可變性極大?！迸钿撜f。此前，多家中國開發(fā)商投資海外均在審批環(huán)節(jié)上“觸礁”。

信泰極力避免個人感覺對投資決策的影響，“信泰通過投資委員會進行決策，投委會通過一項投資決議，只根據(jù)理性的策略判斷以及嚴謹?shù)臏y算報告。因為采用集體決策機制，我們要求投資標的具有可預計、可量化的回報?！眲⒍w說，他們服務于LP，承擔受托責任，必須對投資人負責。

對比不少中國同行，信泰的一板一眼略顯另類。美國一家地產(chǎn)中介機構的合伙人曾如此描述其見識的中國投資客：“（他們）就像007電影中的人物一樣，叼著雪茄，鉆出車門，抬頭一看說，這棟大樓好漂亮，不管別人出多少，一定加價買下?！北硎霾幻饪鋸?，卻代表了部分美國人的看法：中國機構對動輒數(shù)十億美金的投資極其隨性，花錢如流水，且多以老板個人意志為主。

蓬鋼坦言，談判過程最怕遭遇這樣的同行，“美國人眼里的信泰不那么好談，要求條件苛刻，我就怕人家說，‘跟你們談真費勁，你們中國的某某公司，人家什么都不在乎，他們一介入，我們就沒戲了?！?/p>

審慎的分析決策，依然不夠。信泰篤信“4分眼光，6分管理”，房地產(chǎn)區(qū)域性極強，但凡有項目，信泰一定尋求本地合作伙伴，由合作方占有20%-30%的股份，保障利益一致性，且多要求具有本土優(yōu)勢的合作方承擔“劣后”責任，芝加哥、倫敦或者紐約的項目，莫不如此。

2015年，信泰談判收購赫沙的資產(chǎn)包時，對方管理層本計劃出售100%的股權，竭力游說信泰相信資產(chǎn)的增值空間，表示出售決定情非得已，無奈機構投資人認為其在紐約的資產(chǎn)比例過高（約占其整體資產(chǎn)組合的36%）。蓬鋼和劉二飛一商量，設計了一個交易結構，信泰購買資產(chǎn)包70%優(yōu)先股權，且享受年化10%的優(yōu)先收益權，赫沙保留30%股權，為劣后受益人，“這不就測試出來了嗎？如果管理層說的增值空間是假的，他們絕不會答應。”劉二飛說。

信泰偏好與 “二線梯隊”的本地開發(fā)商或投資商合作，他們規(guī)模、品牌固然不及“第一梯隊”，但是，具備成熟的管理體制，在專項方面有獨到之處，且更有成長的野心，有更強動力借助中國資本實現(xiàn)趕超，也愿意答應信泰提出的更有保障性的條件，其中有的條款“第一梯隊”一般不會接受。

劉二飛告訴《21CBR》記者，信泰現(xiàn)在時常收到很多來自“第一梯隊”的合作建議，“大多將我們當成傻錢、被動的錢、沒有附加值的錢，回報率非常低，人家掌握主動權，風險由我們來擔，也不享有優(yōu)先收益權。這樣的交易條件，我們不會接受，也建議國內(nèi)其他投資人不要接受?！?/p>

蓬鋼對此類合作非常敏感，談判火候的駕馭也常恰到好處。有一回，一家大型基金希望信泰入伙收購一大項目，卻只想他們擔任LP，他不客氣地回敬說：“你看看我的名字就是GP（蓬鋼的英文名是Greg Peng，開頭字母為G.P.），我怎么可能做LP？”

爭取自己權益的時候，信泰同樣推己及人。

2015年，黑石收購策略酒店前，信泰就考察過項目，且有機會聯(lián)合加州一家族基金成為Co-GP（共同管理合伙人），一道參與競標，信泰需承諾募資8億-10億美元，當時有一大型中資保險機構有意部分出資，只是決策流程較慢，且可能要經(jīng)監(jiān)管當局審批，“收購標的項目存在競爭，情況瞬息萬變，我們內(nèi)部評估發(fā)現(xiàn)，若協(xié)調(diào)多家出資機構，無法保證款項在指定地點、指定時間到位，一旦發(fā)動聯(lián)合競標，我們可能無法兌現(xiàn)承諾，于是就主動放棄了?！眲⒍w說。

對于這筆錯失的交易，劉二飛非常釋然：“我們并不遺憾，信譽這種東西非常脆弱，積累的時候很難，一旦一兩件事沒做好，信譽很快就毀掉了。”

中國機會

劉二飛和蓬鋼均在美林工作過，與國際大行打交道多年，20年來中國地位的變化，他們有著最直觀的感受。

“2005年以前，外資的1億美金對于多數(shù)中國企業(yè)來說，非常值錢；2009年后，中國企業(yè)找1億美金，幾個老板湊一湊就夠了，國外募集1億美元卻依舊非常艱難。”蓬鋼說，早年中國企業(yè)資本不足，他們一批人的使命，就是將國外的資本、經(jīng)驗引進來。 如今，中國資本實力強勁，蓬鋼和劉二飛看到了中國人主導國際投資大勢的機會。借力中國資本出海的東風，依托專業(yè)化的國際團隊，他們有一個遠大的夢想，將信泰資本打造成一家真正國際化的投資公司，代表中國資本真正的實力。

“下一個世界最大的投資機構，肯定出自于中國?！迸钿撱裤秸f。

截至2015年末，當今全球最大PE投資機構黑石，其資產(chǎn)管理規(guī)模為3364億美金，其中，地產(chǎn)類資產(chǎn)高達939億美元。與之相比，信泰等中國機構的規(guī)模相去甚遠。

“追趕國際一線機構并非遙不可及，”在國際一線投行多年的劉二飛認為，打造一家投資機構的關鍵就是業(yè)績，黑石之所以掌管數(shù)千億美元的資產(chǎn)，原因無他，就是20多年來一直保持著20%左右的投資收益率。

在收益回報上，信泰追求“風險調(diào)整后的回報最大化”，劉二飛這樣表述：有穩(wěn)定現(xiàn)金流、相對安全的資產(chǎn)，10%的收益率即可；沒有穩(wěn)定現(xiàn)金流的開發(fā)類項目，要求20%以上的回報收益率。據(jù)了解，過去3年，信泰內(nèi)部測算的年投資回報率約在20%左右。世邦魏理仕執(zhí)行董事張紹遷告訴《21CBR》記者，多數(shù)機構海外地產(chǎn)的預期回報率，“核心資產(chǎn)投資，年收益在7%-10%，開發(fā)類的一般年化收益率在15%左右”。

“出管理業(yè)績就靠項目上打勝仗，現(xiàn)在，信達等多家國內(nèi)機構相信我們的管理能力，未來如果有100家機構相信我們，資產(chǎn)規(guī)模會像滾雪球一樣越來越大?！眲⒍w說。而信泰的投資能力，正越來越得到大機構的認可，繼信達之后，泰康人壽、長城資產(chǎn)管理公司等都已參與其項目；中國銀行為其芝加哥、紐約、倫敦3個項目提供了貸款?，F(xiàn)在，信泰已形成了一個包括投資機構和高凈值人群在內(nèi)的成熟“朋友圈”，常有投資者主動登門尋求合作。

“為什么有信心超越美國頂級PE？我們有得天獨厚的優(yōu)勢，未來20-50年，中國資本的規(guī)模一定會領先全球，這是資產(chǎn)管理的根本動力，”劉二飛相信，站在中國崛起的大勢上，“機會、能力和努力三種因素疊加，擁有遠大格局，中國人打造頂級投資機構不是天方夜譚?！?/p>

而中國機構和高凈值人群配置海外資產(chǎn)的熱潮仍在延續(xù)，海外投資不確定因素多，沒有專業(yè)管理，再對的趨勢、再好的項目，也不一定賺錢，未來，專業(yè)資產(chǎn)管理機構的需求非常強勁。張紹遷告訴《21CBR》記者，在成熟的市場，“約60%左右是間接投資人，即被動投資者，他們以直接購買基金等方式參與地產(chǎn)投資?！边@正是信泰的機會。

2016年，除已有的紐約分部外，信泰還將在全球其他核心城市設立分部，包括已有投資項目的倫敦、悉尼等地，建立一支兼具國際化和本地化的團隊，同時擇機拓展非地產(chǎn)類的投資業(yè)務。蓬鋼說，信泰未來將是“一家以中國資本為核心的、綜合性的國際資產(chǎn)管理公司，立足中國，面向全球，以國際規(guī)則進行運營”。兩人也希望，將信泰打造成匯聚擁有海外金融、投資及地產(chǎn)工作經(jīng)驗的中國專業(yè)人士的最佳平臺，他們在此能充分發(fā)揮才干，通過努力獲取卓越的職業(yè)成就。

過去3年，信泰已連續(xù)完成14宗交易，“我們是真正來投資的，不是光看不買的，”蓬鋼說，信泰“嚴肅，但真正投資人”的聲譽業(yè)已確立，更多機會正主動上門。他最近在接觸一個英國酒店項目，其資產(chǎn)組合囊括遍布英倫的數(shù)十家酒店，正是聽說信泰對赫沙的收購，對方才慕名而來。

全球?qū)Ｗ⒌禺a(chǎn)的各大投行和顧問公司紛紛把信泰當成重要客戶，高層來華往往重點拜訪，以推薦手中的項目。信泰用三年走完了一個“小周期”，已初步建立一個良性循環(huán)的生態(tài)圈，國際化愿景基礎堅實。

中國資本正以前所未有的規(guī)模走向世界，攪動國際資本市場風起云涌，但是，各路資金五花八門、良莠不齊，也令外部世界真假難分、虛實莫辨?？滔拢患壹饶艽碇袊Y本又遵守國際投資的主流方式的基金，勢必將有非常強的生命力。

在紐約演講的那一晚，劉二飛分享了一個故事：羅斯柴爾德家族曾擁有歐洲最強大的金融機構，因為忽視美國的崛起，后來變得無足輕重。他告誡與會者，如果50年后，美國公司沒在中國立住腳，就跟當年英國公司沒到美國一樣。他告訴《21CBR》記者：“專業(yè)投資就是一場長跑，戰(zhàn)術上，仗要一次次打，飯要一口口吃，但只要中國能贏，我們在戰(zhàn)略上就已經(jīng)贏了?！?