姜浩峰

房價起落，其實(shí)絕非“漲” “跌”二字所能歸納，偌大中國大江南北黃河兩岸，房價本身就是個包羅萬象的萬花筒，其間真假玄幻撇清后，才是真實(shí)。

如果是初涉房地產(chǎn)市場者，聞聽到謝國忠、牛刀們房價即將大跌的聲音，每每會驚出一身冷汗。無論是持有房產(chǎn)準(zhǔn)備售出的人，還是持幣待購者，都會重新審視自己即將進(jìn)行的交易行為——或加快出售步伐，或等待下跌到來。

然而，在過去的十多年里，謝國忠、牛刀等房價看跌派，逐步地被大多數(shù)人視為笑話。反倒是去年以前一直看漲中國房地產(chǎn)價格的楊紅旭，近來頻頻亮出看跌論，特別是5月9日，楊宏旭稱：“深圳房價下跌預(yù)警升級為最高級：紅色預(yù)警！”在網(wǎng)上掀起了不小的波瀾。

“連老楊都看跌了，看來這樓市是階段性走到頭了?！庇腥巳绱嗽u價。

房價起落，其實(shí)絕非“漲” “跌”二字所能歸納，偌大中國大江南北黃河兩岸，房價本身就是個包羅萬象的萬花筒，其間真假玄幻撇清后，才是真實(shí)。

房價是多重因素的綜合體現(xiàn)

作為易居研究院副院長，楊紅旭堪稱樓市理性派。去年中，《新民周刊》記者曾在虹口一高端樓盤的發(fā)布會上聽楊紅旭發(fā)言，他稱按照他的樓市短周期理論，上海房價短期看漲。但他當(dāng)時亦坦言——就長期來說，不能下斷言?！暗绻亲宰。艺J(rèn)為還是可以買的。”楊紅旭當(dāng)時說。果然，從去年中至如今，上海房價漲幅驚人，一些地段甚至翻倍不止。

去年楊紅旭的預(yù)判堪稱經(jīng)典。

然而，即便是浸淫房地產(chǎn)業(yè)已久者，往往也無法無往而不勝地精確判斷中國房價走勢。一個典型的案例就是2008年底，潘石屹看跌中國房價，他的理由是——“2008年是非常特別的，因?yàn)槿澜缗龅搅税倌旰币姷慕鹑谖C(jī)，它把整個社會秩序、經(jīng)濟(jì)秩序、市場格局全部推倒重來，這個時候還固守原來的判斷標(biāo)準(zhǔn)就會出問題?！比欢?，2009年春，一波之前未有過的樓價瘋漲，用事實(shí)將潘石屹的判斷擊得粉碎。事后，潘石屹說，他沒料到中國政府會這么快出手救市，而且一出手就是4萬億。

可見，在中國大陸房地產(chǎn)市場，決定房價走勢的因素，包括了市場、政策、貨幣發(fā)行量等等許多因素，切不可掛一漏萬也！這其中，丈母娘因素，或許是最微不足道的！

舉一個最近的例子——當(dāng)3月份深圳、上海樓市新政出臺后，一線樓市過熱之勢被暫時壓制，但此舉卻導(dǎo)致了二線城市開始猛漲。比如上海與周邊——嘉定停止上漲，昆山開始發(fā)力上漲。新華社報道稱，在昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客七成來自上海；臨近深圳的松湖碧桂園開盤當(dāng)日即去化八成，攬金25億元。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月二線樓市成交量同比激增98.3%，20家大型標(biāo)桿房企九成資金“圍獵”二線城市拿地。

而二線城市的火爆，某種程度上對一線受到政策影響城市產(chǎn)生了引導(dǎo)力，由此也導(dǎo)致5月11日上海土地市場產(chǎn)生“一天三地王”的火爆景象——連奉賢區(qū)南橋這樣老上海市民心目中位處遠(yuǎn)郊的區(qū)域，也拍出了每平方米22625元的樓板價；連松江泗涇未來的預(yù)期房價都能想象到每平方米6萬元。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行L型房價會分化

5月9日，新華社發(fā)表《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》，其中提到“我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。這個L型是一個階段，不是一兩年能過去的。”還提到“今年一季度，我國GDP同比增長6.7%”，而權(quán)威人士稱：“固定資產(chǎn)投資加快，新開工項(xiàng)目大幅增長；房地產(chǎn)市場供銷兩旺，去庫存明顯加速?！北M管之后亦提到“房地產(chǎn)泡沫”等風(fēng)險點(diǎn)增多，但這樣的風(fēng)險并未由點(diǎn)及面。

針對有媒體爆出福建某地去庫存不理想的狀況，楊紅旭稱：“其實(shí)，記者只是分析了福建個別地區(qū)的庫存壓力。類似的情況還有——過去幾個月，各路學(xué)者專家研究機(jī)構(gòu)紛紛測算全國房地產(chǎn)庫存總規(guī)模，在我看來，多數(shù)測算數(shù)據(jù)都高估了！把中國房地產(chǎn)庫存想象得太糟糕！”

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，截至3月末，全國商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。其中，住宅待售面積減少652萬平方米，辦公樓待售面積減少40萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加117萬平方米。庫存罕見地出現(xiàn)了下滑！下降規(guī)模創(chuàng)過去五年最大值！

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的持續(xù)跟蹤，全國50個典型城市的住宅庫存——包括期房和現(xiàn)房，早在2014年末都已見到頂部。其后，振蕩下滑，其中一線城市庫存已經(jīng)偏少，所以帶來了之后的房價暴漲。目前來看，一線城市庫存偏少，上海之一日誕生三地王，某種程度上反映出房企的饑渴——手里確實(shí)沒地了。再拿不到地，企業(yè)出路無非轉(zhuǎn)型或者散伙。既然還想吃地產(chǎn)這碗飯，硬著頭皮也得拿地。既然不止一家房企競價到每平方米2萬元，說明確實(shí)物有所值。

一線、二線、三四五線城市，確實(shí)區(qū)別很大。“我們的50城當(dāng)中不包括四五線城市與鎮(zhèn)，估計這些中小城鎮(zhèn)的庫存面積還可能處于高位，也可能還沒見到頂部?！睏罴t旭說，“綜合國家統(tǒng)計局口徑的全國商品住宅待售面積和易居研究院口徑的50城商品住宅存貨，我認(rèn)為2015年是一線和部分二線城市去庫存元年，2016年是部分二線城市和三線城市去庫存元年，2017年可能是四五線城鎮(zhèn)去庫存元年！”換言之，四五線城市庫存房還得庫存幾年。

就中國房價的總體趨勢而言，作為房地產(chǎn)“白銀十年”的首倡者，楊紅旭認(rèn)為，過去的“黃金十年”，房地產(chǎn)價格隨著GDP指數(shù)波動，未來房價，講到底仍然是依循GDP漲跌而漲跌。

在解讀新華社《開局首季問大勢》時，民生證券研究院執(zhí)行院長管清友對“中國經(jīng)濟(jì)是L型，不是一兩年能過去的”如此分析：“也就是說，未來一段時間內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)是平的，即便在季度上有所謂的反彈或回落，幅度都不會很大。從資產(chǎn)輪動方面來看，資產(chǎn)輪動特別快，很難抓住資產(chǎn)的特點(diǎn)，而呈現(xiàn)短期化、杠桿化的特征?！?

資產(chǎn)輪動方面，一些地方確實(shí)已經(jīng)呈現(xiàn)出管清友所說的現(xiàn)象。比如在新版“滬九條”出臺以后，上海一二手房的價格暫時被遏制，但5月份的土地市場一下子又燙手起來，在奉賢、松江，一日誕生三地王的景況，如果不加政策性遏制，可以肯定接下來的土地拍賣仍會高潮迭起，關(guān)心者不妨多準(zhǔn)備幾根舌頭留待咋咋。

在先期漲幅驚人的深圳，一二手房市場暫時似乎有冷場的跡象。易居研究院智庫中心4月底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅成交價格出現(xiàn)了每平方米248元的下跌，跌幅為1%。深圳居民購房的套均價從新政前的490萬元下調(diào)到了481萬元。

楊紅旭說：“雖然從長周期看，未來深圳房價還將再創(chuàng)新高。但從短周期看，深圳房價大勢已去，未來兩年左右，將累計下跌二三成左右。”他甚至在微博推出了“紅色預(yù)警”來解釋深圳房價。

管清友在解讀新華社文章時提到：“這次中央對股市、匯市、樓市給出了明確的說法，指明了資產(chǎn)配置的方向。就是說股市、匯市、樓市該怎么發(fā)展就怎么發(fā)展，不能作為保增長的手段了。這個思路是第一次，非常重要?！瓕τ跇鞘?，實(shí)際上是批評了一些地方通過杠桿炒房去庫存，是對前期個別地方樓市政策的‘撥亂反正。中央要防止房地產(chǎn)市場的泡沫。

購租并舉帶來什么變化

自1990年代末的住房改革出籠以來，房改的政策導(dǎo)向更多強(qiáng)調(diào)“自有住房”。比如將原本城市居民所居公房，以較低的價格出售給居民，亦即所謂“售后公房”。之后又有了普通商品房、非普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等。然而，這一政策導(dǎo)向正在變化中。

5月4日，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定了培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

換句話說，中國的住房市場，要換一種玩法了。

央視新聞在解讀“購租并舉”措施時，如此說道：“現(xiàn)在的普遍情況是有支付能力的家庭買到了房，但是由于房價增速過快，龐大的價格鴻溝一方面讓不少有剛性需求的群體買不起房，另一方面又造成大量已建成房屋有價無市，賣不出去。這是對社會資源的極大浪費(fèi)。”

一方面，“購租并舉”能培育和發(fā)展住房租賃市場，這樣既能夠讓一些暫時不買房的群體，能通過租賃達(dá)到“居者有其屋”的效果，另一方面可以將大量“休眠”的房屋引導(dǎo)進(jìn)入租賃市場，盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)去庫存。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷說：“根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，中國農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的自購房占比只占農(nóng)民工總數(shù)的1%，這也說明當(dāng)今的房價水平并不是中低收入群體可以接受的?！?/p>

未來，政府對保障對象通過市場租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。在國家不再像之前那番鼓勵普通人購買自有住房后，未來，隨著房產(chǎn)稅等出爐，會對整個房地產(chǎn)市場、房價走勢起到怎樣的一種變化呢？也許，保障房歸保障房，會使得住宅產(chǎn)權(quán)更類似于一種金融產(chǎn)品，而普羅大眾的住房基本保障，將與房屋產(chǎn)權(quán)有所脫鉤。

除了支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)、鼓勵個人依法出租自有住房以外，實(shí)行購租并舉還將允許商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房?！缎旅裰芸酚浾哂?月13日在上海龍華西路323號樂波空間就看到，一個為國際化的青年人打造的創(chuàng)業(yè)居住復(fù)合空間和開放平臺正受到上海有關(guān)部門的重視。上海市科委創(chuàng)新基金項(xiàng)目管理部部長陳捷女士正在樂波空間為青年創(chuàng)業(yè)者做主題講座。樂波空間品牌執(zhí)行總監(jiān)毛溪則告訴記者：“作為上海市首批認(rèn)定的市級新型孵化器和眾創(chuàng)空間，我們提供的居住復(fù)合空間，讓具有科技創(chuàng)新精神的青年聚集于此。”未來，樂波空間所在建筑，原本屬于學(xué)校。類似樂波空間者，或可成為未來允許商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房的一種模式。

發(fā)展租房市場，對房價是否會有直接影響？首先，這就是在需求側(cè)減少了買方市場，在供給側(cè)則增加了租房市場。長遠(yuǎn)來看，發(fā)展租房市場要比去庫存更有意義——這是實(shí)實(shí)在在的供給側(cè)改革。畢竟，一座城市的活力來自于人力資源的流動，而人力資源的流動需要有容器來寄存或緩沖，租房市場就是這種容器。

人口結(jié)構(gòu)變化也影響到房價

李迅雷認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場早期，房價依靠人口結(jié)構(gòu)來推動，但到了2010年以后，開始變作資金推動型。他甚至認(rèn)為，在資金推動下，房價從大漲到小漲再到有漲有跌，今后必然會有滯漲和普跌的過程?！凹热环績r已經(jīng)成為貨幣現(xiàn)象，而貨幣的流動性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口的流動性，貨幣說走就走，是很難控制得住的。”李迅雷說。

回顧過去十多年的房價走勢，資金大力推高房地產(chǎn)價格的情況起碼有兩次——一次是2007年，增長達(dá)到30%，因由是經(jīng)濟(jì)過熱，GDP增速達(dá)到階段性高點(diǎn)；還有一次，則是2010年，達(dá)到33%，因由是2008年美國次貸危機(jī)導(dǎo)致的金融危機(jī)，讓中國政府2009年推出兩年4萬億人民幣的投資刺激計劃，使得2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)了歷史新高。

而權(quán)威人士既然稱“我們明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長的手段”，可見短期內(nèi)政府不會再下數(shù)萬億刺激之類的重手，目前經(jīng)濟(jì)既然要長期走L字形，一下子過熱的可能性不大，那么就該深入研究一下人口結(jié)構(gòu)對房價的影響。

李迅雷認(rèn)為，中國勞動年齡人口的峰值出現(xiàn)在2010年。比較美國、日本，包括中國，購房與購車的主力人群的年齡段一樣，都是25-44歲?！爸袊捎谟媱澤膶?shí)施，人口紅利的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，15-64歲勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎氐姆逯翟?010年已經(jīng)達(dá)到74.5%的高點(diǎn)，到2013年這一占比已經(jīng)降至72.8%。預(yù)計到2020年這一占比將會降至70%以下。而25-44歲青年人口的總數(shù)在2015年達(dá)到了頂峰，今后也將開始下降。從美、日、韓等國經(jīng)驗(yàn)看，伴隨著25-44歲人口總數(shù)見頂，地產(chǎn)銷量也會出現(xiàn)拐點(diǎn)?！崩钛咐兹绱伺袛唷?/p>

而影響房地產(chǎn)的另一個重要因素——流動人口的變化又是如何呢？由于國家統(tǒng)計局只在近些年才公布流動人口數(shù)據(jù)，故我只能從外出農(nóng)民工數(shù)量的增速變化來替代人口流動情況。從公布的數(shù)據(jù)看，2010年外出農(nóng)民工增速達(dá)到了峰值，為5.5%，對應(yīng)增加了800萬左右的非農(nóng)勞動力。但僅僅隔了5年，至2015年外出農(nóng)民工數(shù)量只增加0.4%，接近于零增長。而且，流動人口數(shù)量也凈減少560多萬。這說明2010年不僅是勞動人口年齡的峰值年份，也是人口流動量的一個峰值年份。

京滬穗和深圳等一線城市之所以房價堅挺，無非外來人口流入增多。而一些三四線城市之所以在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的時候，仍無法帶來房價升高，無外乎從村人口直接跨過三四線城市，直接向一二線城市流動。

李迅雷的研究表明，從2000-2010年的人口流動特征看，同樣是東部沿海發(fā)達(dá)省份，擁有7400多萬人口的江蘇省，這10年中竟然比上海還少200多萬。同樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的河北省，人口增長也比北京要少100多萬?！耙虼?，不難得出結(jié)論，中國這10年所經(jīng)歷的城鎮(zhèn)化，更確切地說，是大城市化。這可以解釋一線城市的房價漲幅要遠(yuǎn)大于二、三線城市的原因?！?/p>

總起來看，在GDP仍保持適度增長，而人口結(jié)構(gòu)、政府貨幣供應(yīng)等不支持房價飆升的情況下，未來房價保持適度增長的可能性很大，而短期內(nèi)某些二線城市是有泡沫的。至于指望上海、北京等一線城市房價大跌，或許不太可能。