不小可

如果想避開這些坑，除了記得查看重要信息（比如產(chǎn)證、貸款信息、核價(jià)單、稅率），除了各種謹(jǐn)慎之外，最有力的建議是：請(qǐng)錄音，請(qǐng)對(duì)你的每一個(gè)交易環(huán)節(jié)，對(duì)中介的每一個(gè)電話、每一句話錄音。這些，將來都會(huì)成為給你自己解套的武器。

春節(jié)前，考慮把家里的舊居置換一套二手房。那一陣，電視臺(tái)、電影院，到處都有某家房產(chǎn)中介的廣告，又是動(dòng)畫又是古裝還有明星代言，號(hào)稱對(duì)于假房源是“老虎蒼蠅都要打”。我也像很多不明真相群眾一樣，看在“全部真房源”的分上，選擇了這家房產(chǎn)中介買房。

雖然早就聽說二手房買賣貓膩多，交易過程中也提醒自己多長長心眼，可是回頭再看卻發(fā)現(xiàn)，那些該遇到的坑，還是一個(gè)不落地栽了進(jìn)去，呵呵。曾經(jīng)以為買房最麻煩的莫過于中介無休止的電話騷擾和房產(chǎn)交易中心動(dòng)不動(dòng)幾百米的長龍，如今想想，再呵呵。

第1 坑：真的真房源？

比起10年前，現(xiàn)在的房源信息總算是透明了不少。從前，你只能在中介門店看櫥窗上的A4紙，地址、小區(qū)、面積、價(jià)格，最多再有個(gè)房齡，就是全部。一家家跑到腿軟，也看不成多少?，F(xiàn)在呢，網(wǎng)上設(shè)定好條件一搜，什么都有：地段、地鐵距離、房齡、樓層、面積、價(jià)格……從客廳到衛(wèi)生間，照片也是應(yīng)有盡有，很多房子一看就PASS了，省下不少跑腿時(shí)間。

但是，如果以為這些照片都能通過中介的帶路引向貨真價(jià)實(shí)的房子——那還是天真了。首先，你初篩看中的10套房子里，你能實(shí)地看到5套已經(jīng)很了不起。另外5套，中介會(huì)告訴你：這套房東在外地最近都看不了，那套房東不誠心賣三個(gè)月后才讓看，這套昨天剛賣了，那套房東電話打不通……而你能看到的5套呢？就像方便面包裝盒上的消費(fèi)提醒：圖片僅供參考，請(qǐng)以實(shí)際內(nèi)容為準(zhǔn)。

而實(shí)際內(nèi)容是：掛著“滿五”的房子，才剛“滿二”；掛著“距離地鐵500米”的房子，走到地鐵口需要25分鐘；掛著70年產(chǎn)權(quán)的房子，其實(shí)是50年的商住兩用房，年限短、無法落戶不說，水電煤價(jià)格還是住宅用房的1.5倍。到后來，連中介自己帶看的時(shí)候都忍不住笑了：“哦你看到寫的是滿五？其實(shí)吧那個(gè)房東當(dāng)年為了省契稅沒去辦產(chǎn)證，現(xiàn)在打算找到下家了再辦……”

第2坑：滿二滿五，傻傻分不清楚

為啥要糾結(jié)滿二滿五、唯一不唯一的問題呢？很簡(jiǎn)單，因?yàn)橹苯雨P(guān)系到契稅、個(gè)稅、增值稅的多少——契稅根據(jù)房屋面積大小從1%-1.5%不等；房產(chǎn)距離上一次買賣不滿五年或者不是本人唯一一套房產(chǎn)的，只要滿足其中一個(gè)條件，就得交1%的個(gè)稅；滿二年不滿五年的，還多一個(gè)5.65%的差額營業(yè)稅；不滿二年的則要交全額營業(yè)稅——這還只是普通住宅，如果非普通，又有另一套計(jì)算方法。2015年4月國家出臺(tái)了房產(chǎn)新政之后，普通住宅只要滿二年就可以免征營業(yè)稅。2016年2月國家又有契稅新政，非普通住宅的契稅從3%減到1.5%……

以上這些，不是中介告訴我的，而是我查詢了無數(shù)網(wǎng)頁、打了N個(gè)12329公積金熱線、跑過三次稅務(wù)局之后，得出的正確答案。為啥不問中介呢？不是沒問，是問了10個(gè)中介，得到過9種回答……最后，等我自己搞明白了，再跟著中介去看房的時(shí)候，只要中介亂報(bào)稅額，我馬上就能指出哪里算錯(cuò)了。中介感嘆：你知道得好清楚。而我只有苦笑：還不是被你們逼的。（順便說一句，12329公積金熱線是我打過史上最友好最專業(yè)的政府熱線！知無不答，言無不盡，與稅務(wù)局叔叔問十句答一句，還附贈(zèng)一個(gè)白眼的風(fēng)格判若兩個(gè)世界?。?/p>

然而，你以為搞明白了稅收政策就萬事大吉了？還是太天真。一個(gè)疏漏，全部白搭——簽訂金合同那天，中介告訴我，這房子滿五年、唯一，于是交了10萬定金?？墒堑确繓|來簽正式買賣合約才發(fā)現(xiàn)，這房子滿二年、唯一，比起滿五年，多了10萬元的個(gè)稅。眾所周知，現(xiàn)在買房是賣方市場(chǎng)，賣家的定價(jià)都是到手價(jià)，所有契稅、個(gè)稅、營業(yè)稅，那都是要轉(zhuǎn)嫁到下家身上的。于是，等待我的就是一個(gè)“無論怎樣都損失了10萬元”的困局：假如不買，付出去的定金收不回來；假如買，比預(yù)期多了10萬個(gè)稅。而定金合同上只會(huì)告訴你協(xié)議的房?jī)r(jià)，并不涉及滿五或滿二，唯一不唯一的問題。

為什么連滿五滿二都沒有確定就簽了定金合同呢？因?yàn)橹爸灰詾橹薪榉植磺宥惪?，根本沒想過，他們連滿五滿二都會(huì)弄錯(cuò)——或者，他們只是懂裝不懂，讓你以為滿199可以減99，卻把定價(jià)敲在了198。

第3坑：差價(jià)的吃法千千萬

簽完定金合同，就到了中介發(fā)揮最大作用的時(shí)間：議價(jià)。

你當(dāng)年看房的時(shí)候，中介有沒有提醒你：“見了面千萬千萬不要談價(jià)格，否則房東會(huì)以為你很看好房子，以后就不好侃價(jià)了”，有沒有在買賣雙方見面的時(shí)候把你們分在兩個(gè)房間，由他們分別來游說，理由是：“見了面反而容易談崩”？

有就對(duì)了。在買賣達(dá)成之前，中介一般不會(huì)讓上下家知道彼此的聯(lián)系方式，一方面是為了防止“跳中介”，另一方面，就是眾所周知的，“吃差價(jià)”方便。

傳統(tǒng)的吃差價(jià)方法大致是這樣的：中介告訴買家，房子500萬，對(duì)賣家說，賣了490萬。買賣房子為了合理避稅，一般都會(huì)做低房?jī)r(jià)，只要不低于區(qū)域指導(dǎo)價(jià)即可。所以最終，這套房子在合同上只會(huì)體現(xiàn)為400萬成交，而在補(bǔ)充協(xié)議上，剩下的100萬又被分成好幾份：首付款、差價(jià)、裝修款、尾款……種種名目，到最后結(jié)果無非是：買家出了500萬，賣家得到490萬，還有10萬，進(jìn)了中介的腰包。

我交的4萬尾款，就是這樣進(jìn)了中介的腰包。但其實(shí)差價(jià)的吃法還不止這一種——在議價(jià)時(shí)，我和賣家達(dá)成了一致的心理價(jià)位，就在準(zhǔn)備簽約時(shí)，中介電話我，提議：再幫我殺殺價(jià)，能殺一點(diǎn)是一點(diǎn)，如果能殺2萬，就分給他們1萬。雖然我拒絕了，但他們還是照樣去殺價(jià)，最終果然也殺掉2萬，分走了1萬。而我非常懷疑，其實(shí)這2萬本就是房東已經(jīng)降下來的，經(jīng)過中介這么一抬一殺一轉(zhuǎn)手，我的1萬塊就又蒸發(fā)了。

第4坑：活沒干先拿錢

等到買賣雙方坐下來簽正式合同時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，等待你的還有一大堆合同。此時(shí)，中介會(huì)告訴你，買賣合同簽完，就該付全額中介費(fèi)了?；顩]干完，先付全款，在其他任何服務(wù)行業(yè)都不可能發(fā)生的事情，房產(chǎn)中介就是有這么牛！如果你要求先付一半，等過戶或者交房之后再結(jié)清全款呢？呵呵，執(zhí)著的業(yè)務(wù)員會(huì)一直跟你回家，一路拿著POSE機(jī)，恨不得搜出你渾身的銀行卡要求兌現(xiàn)。那一晚，我差點(diǎn)就沒能走出房產(chǎn)中介的門店，因?yàn)闃I(yè)務(wù)員一直拉著我，說：“交了錢才能出門?！彪m然她的語氣并不是黑社會(huì)式的，但執(zhí)著的態(tài)度卻也的確是不容分毫差池的。

假如買500萬的房子，要交多少中介費(fèi)呢？如今中介的口徑都很一致：2個(gè)點(diǎn)，也就是10萬。但事實(shí)上，2%只是這個(gè)行業(yè)不能超出的指導(dǎo)價(jià)，發(fā)改委的規(guī)定，上限是2.5%。但在中介口中，這就成了最低指導(dǎo)價(jià)：“別看某些網(wǎng)站說只收1個(gè)點(diǎn)，0.5個(gè)點(diǎn)，那些都不可靠的！很多業(yè)務(wù)員收了定金跑路了！”嗯，一番威脅恐嚇之后，2個(gè)點(diǎn)就成了“行業(yè)良心企業(yè)的最低價(jià)”。但有句話說：付0.5個(gè)點(diǎn)的是老狐貍，付1個(gè)點(diǎn)的是正常人，付1.5個(gè)點(diǎn)的是天使，付2個(gè)點(diǎn)的是傻子。所以，即使口頭上都是“2個(gè)點(diǎn)2個(gè)點(diǎn)”，中介其實(shí)也心知肚明：1個(gè)點(diǎn)才是最常見的收入。

然而，當(dāng)你按照正常人的邏輯付出1個(gè)點(diǎn)之后，卻沒有想到，這“1點(diǎn)”也會(huì)成為中介拿來催付的感情牌。“為什么活沒干完就要先付全款？”“因?yàn)槟桓读?個(gè)點(diǎn)，我們給您打了很大的折扣，所以您一定要簽中介協(xié)議，寫明今天就付全款?！?/p>

最后，憑著僅剩的一點(diǎn)法律意識(shí)，我還是堅(jiān)持只付款一半，給自己留了條后路。事實(shí)證明，非常必要。

第5坑：你知道你這一晚簽了幾個(gè)名嗎？

簽約這一晚，你惴惴不安地研究著買賣條款，尋思著付款節(jié)點(diǎn)、過戶節(jié)點(diǎn)，本來就已經(jīng)夠忙亂的了。然后，正式買賣合同一式7份，再加上補(bǔ)充協(xié)議、中介合同、各種復(fù)印件，都等著你簽名。中介還在一邊催促，制造混亂緊張氣氛：“今天人真多?。『竺孢€有多少人在排隊(duì)等呢！這個(gè)都是格式合同不用細(xì)看……”另一邊，她的同事開始給你遞各種寫滿了字的A4紙。你一看，似乎不痛不癢的協(xié)議里，每一條都在撇清中介的責(zé)任，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給你本人。

拿我這家中介來說吧，之前最有吸引力的廣告詞之一，就是告訴你，風(fēng)險(xiǎn)都由他們來承擔(dān)，他們公司有多么雄厚的保證金，假如你買到有抵押的房子、產(chǎn)權(quán)有糾紛的房子、附近有高壓線的房子、發(fā)生過非正常死亡的兇宅、貸款批不下來……公司都可以隨時(shí)出錢回購，或者給你批一筆低息貸款。聽起來很有安全感是不？你冷靜一下，再看看眼前塞到你眼前的這一堆紙，呵呵，又天真了不是？這些紙頭的縫隙角落里寫著：假如房子產(chǎn)權(quán)有糾紛、假如貸款批不下來、假如房子是兇宅……我們沒有責(zé)任哦！請(qǐng)您知悉哦！

我當(dāng)時(shí)就方了。廣告這么跟事實(shí)背道而馳？即使在虛假廣告遍地的今天，也很難接受的好嗎。于是我問我的中介：你們打廣告不是說兇宅回購嗎？怎么這里出爾反爾了？中介假模假式拿過紙頭看了一眼：“哦，這些條款你可以不選的，我們只需要你勾選第一條，自己承擔(dān)銀行貸款批不下來的風(fēng)險(xiǎn)就可以了！”呵呵，且不說這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也在你們廣告內(nèi)吧，問題還在于這些紙——他們?cè)诿總€(gè)選項(xiàng)前只留了一個(gè)框，也就是說，只要你不特地劃上“叉”，即使你留白，也會(huì)有中介為你后期服務(wù)，補(bǔ)上一些小勾勾。

第6坑：中介都是演技派

簽完合約，以為最大的坑已經(jīng)都經(jīng)歷過了吧？殊不知，連賣家也有坑在等。

到這個(gè)階段，中介終于阻礙不了買賣雙方私下交流了，我這才從我的上家口中得知了中介“其實(shí)是一個(gè)演員”。前面已經(jīng)提到，如今買房，賣方都是到手價(jià)，剩下七七八八稅、中介費(fèi)，都由買家包攬。在中介合同上，也是這么寫明：由買方代替賣方支付雙方中介費(fèi)用。但，這都沒能阻止中介繼續(xù)上門，找賣家要錢。

“他們跟我們說你們的中介費(fèi)付得很少，讓我們?cè)俪?萬塊錢……”這是我的上家原話。造謠，登門，下跪，這是中介要錢的三板斧，和“吃差價(jià)”一樣，這也是他們合法中介費(fèi)之外的灰色收入之一。如果不給，就每天早晨9點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)登門，也不管你是不是還在睡覺。敲開門以后，便是各種演技發(fā)揮時(shí)間，理由往往是收入低、農(nóng)村家里環(huán)境不好、天天奔波很辛苦、上海吃住成本高……于是，我那富有同情心的上家就也蒸發(fā)了1萬元。

第7坑：就怕豬一般的隊(duì)友

當(dāng)你以為前方很難再有坑的時(shí)候，事實(shí)還是超出了你的想象。到了過戶的那一天，必須先繳稅。一到審稅柜臺(tái)，我又方了——業(yè)務(wù)員給我的稅單金額，比我預(yù)算的多出足足7萬元！

仔細(xì)一看，原來如此。首先跑偏的是營業(yè)稅——上家當(dāng)年買入房子的價(jià)格，比中介告訴我的買入價(jià)低了40萬元，于是營業(yè)稅多出2萬?！盀槭裁吹土?0萬？你之前沒有查清楚嗎？”“對(duì)不起，我可能搞錯(cuò)了。”

隨后跑偏的還有營業(yè)稅、個(gè)稅和契稅的組合拳——之前，中介告訴我房?jī)r(jià)可以做低的價(jià)格，和實(shí)際做低的價(jià)格相比，又高出了40萬，于是各種稅額加起來又多出5萬?！吧蟼€(gè)月問你核價(jià)結(jié)果的時(shí)候你不是說做下來了嗎？怎么又多出40萬？”“對(duì)不起，我可能搞錯(cuò)了。”

兩句對(duì)不起，我的7萬又蒸發(fā)了。在買房這件事上，錢成了氣態(tài)物質(zhì)。要說我自己也是錯(cuò)得離譜，怎么連核價(jià)結(jié)果都不看一眼就能相信中介那句“核價(jià)批下來了”呢？

或許，當(dāng)你的整個(gè)心思都放在“這房子別有產(chǎn)權(quán)糾紛別有抵押別有貸款沒還清別有很多戶口在里面別……”的時(shí)候，真的兼顧不了太多吧。當(dāng)你花幾萬塊錢請(qǐng)個(gè)中介，不指望她幫你找房也不指望她幫你砍價(jià)只希望借她一點(diǎn)對(duì)流程的熟悉讓買賣變得輕松些時(shí)，也完全不會(huì)想到，斗中介才會(huì)成為你買房路上最大的坑。

雖然林林總總加起來被坑20多萬，但我依然相信，我肯定不是買房路上最倒霉的那個(gè)。網(wǎng)上隨便一搜，都能找到更加耗盡心血的上當(dāng)受騙故事。

第8坑：中介變成了復(fù)讀機(jī)

不過，我的故事也不省心。就在交易中心大廳，前一秒還跟你滿口“對(duì)不起”的中介，下一秒就開始矢口否認(rèn)：“我沒有說過批下來了，你可能，聽錯(cuò)了吧……”再下一秒，還是老動(dòng)作：拿出POSE機(jī)，要求刷錢，付清尾款。

假如之前不是留了條退路，這會(huì)兒比錢更快蒸發(fā)的應(yīng)該是中介了。但因?yàn)槟氵€欠她錢，她此刻就像復(fù)讀機(jī)一樣纏著你：“付錢吧，付錢吧，付錢吧。”接著去打電話申請(qǐng)外援，外援到了以后，他們決定：策反上下家——先去告訴上家，不要配合我過戶，再到我面前，以“查封房子”作為威脅，歸根結(jié)底還是復(fù)讀機(jī)：“付錢吧，付錢吧，付錢吧?！?/p>

所幸，賣家并不是糊涂之人，對(duì)中介的做法也非常氣憤，仍然配合我完成過戶。假如碰到一個(gè)不講契約精神的賣家，在這個(gè)房子日漲夜?jié)q、每天一個(gè)價(jià)的2016之春，我真的不知道會(huì)發(fā)生什么情況。也許，就像知乎上的一個(gè)回答一樣：“在房市里賺了60萬”。（這位買了一套房子，簽約之后房東毀約，賠付他房?jī)r(jià)的20%，60萬，但隨后房東將房子漲價(jià)100萬后賣出，多賺了40萬。）

第9坑：消失的中介

那之后，直到搬進(jìn)新居，我都再?zèng)]有見到我的中介。沒有一個(gè)電話，沒有一條微信。雖然過戶之后還有各種拿產(chǎn)證、銀行抵押、放款、遷移戶口、尾款、水電煤結(jié)算、交房，但中介消失了就是消失了。如果買房的全過程是3個(gè)月，這最后一個(gè)多月的服務(wù)占到了全部的三分之一，但霸王條款卻要求你在第一個(gè)月就付清所有款項(xiàng)……

第10坑：復(fù)活的中介

搬進(jìn)新居之后，托這家房產(chǎn)中介大肆擴(kuò)張的福，每100米就能見到一家它們的門店，綠油油的裝修，遍布大街小巷，很多小區(qū)連門禁崗?fù)さ恼陉杺悖际蔷G油油的，在陽光下閃耀著他家的白色LOGO。因?yàn)樽龅臉I(yè)務(wù)都是周邊小區(qū)，門店離我家不過幾分鐘的路。知道我搬進(jìn)來之后，數(shù)月未見的中介居然又出現(xiàn)了！

風(fēng)格嘛，仍然是復(fù)讀機(jī)：“付錢吧，付錢吧，付錢吧?！蔽抑荒苷f，該捍衛(wèi)自己權(quán)益的時(shí)候，請(qǐng)拿起法律的武器！請(qǐng)投訴母公司！請(qǐng)起訴！如遇堵鎖眼請(qǐng)打110！維權(quán)的成本沒有你想象的那么復(fù)雜。

最后，如果想避開這些坑，除了記得查看重要信息（比如產(chǎn)證、貸款信息、核價(jià)單、稅率），除了各種謹(jǐn)慎之外，最有力的建議是：請(qǐng)錄音，請(qǐng)對(duì)你的每一個(gè)交易環(huán)節(jié)，對(duì)中介的每一個(gè)電話、每一句話錄音。這些，將來都會(huì)成為給你自己解套的武器。