周江

目前租賃市場面臨的一個主要困難體現(xiàn)在機構(gòu)投資者做獨立住宅的問題上，這在過去一段時間里的可行性非常小，基本上沒有操作成功的案例。但是通過這次在幾大城市的調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些機構(gòu)投資者做租賃住宅的雛型，并且已經(jīng)小有規(guī)模。應(yīng)該說，目前發(fā)展租賃市場的市場環(huán)境已經(jīng)基本成熟。體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，政策環(huán)境在逐步成熟。國務(wù)院辦公廳在今年6月出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》文件，其中提出了很多租賃市場的優(yōu)惠政策，對于相關(guān)的從業(yè)者來說，無疑是利好消息，一定程度上提高了他們的積極性。

第二，市場環(huán)境的變化提供了更多發(fā)展機會。特別在一、二線城市，由于高房價倒逼，新參加工作的年輕人只能通過租賃來解決住房問題，催生市場需求。

第三，近年來的宣傳效果初顯，新生代年輕人已經(jīng)逐漸接受通過租賃方式解決住房問題。

第四，市場估值變化，為機構(gòu)租賃住宅市場提供了更多機會。目前商業(yè)地產(chǎn)過剩現(xiàn)象嚴重，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租金開始低于住宅租金，同時高檔住宅與低檔住宅之間的租金差在加大，這兩個變化為機構(gòu)投資者做租賃住宅提供了發(fā)展空間。

從目前北京、上海以及成都租賃市場發(fā)展的實際情況來看，呈現(xiàn)出一個共同的特點，即都不是利用新開發(fā)住宅做住宅租賃，而是利用存量房資源大做各類住宅租賃，其中包括存量住房、存量商業(yè)地產(chǎn)甚至是存量工業(yè)地產(chǎn)。因為從實際成本角度考量，無論是新開發(fā)住宅，還是通過招拍掛方式拿地自建住宅，對于租賃住宅市場來說都是不可行的。除非是土地劃撥或者租賃土地方式獲得，但眾所周知在目前的環(huán)境下非常難。幸運的是，目前的市場環(huán)境恰好提供了像商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)以及低檔住宅之類的住宅資源，改造的空間很大，從而給租賃市場提供了大量嘗試機會。

目前市場上的租賃住宅基本存在三種發(fā)展模式。

第一種是北京鏈家地產(chǎn)旗下的自如公寓和成都的優(yōu)客一家。在管理規(guī)模上，前者已經(jīng)達到30萬間，后者也達到了2萬間，在租賃市場上，這已經(jīng)是相當大的發(fā)展規(guī)模了，并且還在繼續(xù)快速擴大。綜合兩家租賃機構(gòu)的發(fā)展模式，呈現(xiàn)出以下幾個特點：

首先，充分利用租賃市場的存量房資源，依靠輕資產(chǎn)解決住宅來源問題。

其次，利用空間差價（低端租賃房與中高端租賃房之間的租金差價）為企業(yè)爭取盈利空間。即通過裝修改造，提供優(yōu)質(zhì)居住空間，提升低租金住房含金量使其成為中高端租金住房，形成差價空間。為什么他們能以較低的價格拿到出租房源呢？因為可以免費對出租的房屋進行裝修改造，并贈送給租戶。同時，接管房屋之后，后續(xù)出現(xiàn)的各種房屋維修、物業(yè)管理、水電費繳納問題全部由機構(gòu)接手，租戶當然省時省心。為什么他們又能以高于市場的價格將房屋出租出去呢？因為租房理念的轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在工作在一、二線城市的年輕白領(lǐng)，在租房觀念上已經(jīng)跟過去大不相同，在經(jīng)濟能承受的范圍內(nèi)，他們愿意付出多一點的租金，以換取更好的居住環(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。并且，目前看，這種對于提升居住環(huán)境的意愿還在逐步蔓延。北京現(xiàn)在租住地下室的比例已經(jīng)大幅度下降。通過這樣一進一出，加上管理和規(guī)模效應(yīng)，規(guī)模性的機構(gòu)租賃逐漸發(fā)展起來。

然后，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。小到代繳水電費，大到物業(yè)維修，包括一系列增值服務(wù)，比如在租戶群當中建立社群，組織聯(lián)誼活動，深受年輕人喜歡。他們把這稱為“管家服務(wù)”，并且實現(xiàn)了一人統(tǒng)籌百套房子的高效率管理。

最后，充分利用現(xiàn)代化技術(shù)手段提升產(chǎn)品品質(zhì)。利用大數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)開發(fā)和軟件開發(fā)，利用APP進行管理和服務(wù)，整個技術(shù)后臺通過不斷獲取的數(shù)據(jù)進行大數(shù)據(jù)分析，不斷提升增值服務(wù)。團隊總部人員在200-300人左右的規(guī)模，后臺做系統(tǒng)開發(fā)的就有100多人，占了運營人員的一半以上，這跟我們傳統(tǒng)的租賃住房管理有著明顯的差別。

第二種是通過收購酒店，對酒店整體環(huán)境進行改造升級，以為市場提供高端公寓租賃產(chǎn)品。這種模式具備可行性的原因在于，受經(jīng)濟大環(huán)境影響，目前酒店業(yè)業(yè)績整體下滑，難以為繼，很多酒店作為資產(chǎn)變賣的價格非常低。租賃機構(gòu)以較低的成本把酒店物業(yè)拿過來，經(jīng)過裝修改造，變?yōu)樽赓U住宅以后獲取的回報可遠遠高于酒店經(jīng)營回報。

第三種是我們在上海看到的一個經(jīng)營案例。他們把閑置的工業(yè)廠房和商業(yè)用房收購過來通過裝修改造，提供的是中低端的員工公寓產(chǎn)品形態(tài)。在這種產(chǎn)品形態(tài)里，一個房間可以居住6-8人，跟工廠宿舍和學生宿舍的形式類似。這種公寓產(chǎn)品主要是面向企業(yè)出租，一般不對個人，是由企業(yè)出面租賃然后再轉(zhuǎn)租給員工。由于很多規(guī)模性的用工企業(yè)需要對員工統(tǒng)一集中管理，因此這種產(chǎn)品形態(tài)在很多一線城市很受歡迎。

幾種發(fā)展模式看下來，我們可以看到，隨著市場、觀念和政策的變化，由機構(gòu)投資者推動的住宅市場正在不斷發(fā)展，并且在未來還有很大的發(fā)展空間。

當然，調(diào)研過程中我們也發(fā)現(xiàn)了一些問題，這些問題有一部分得到了解決，有一些則沒有。

一是稅收的問題。這個問題在6月出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》之后已經(jīng)得到解決。過去租賃住宅是按照房地產(chǎn)租賃業(yè)交稅，稅點在12.5%，太高了。政策出臺以后是按照服務(wù)業(yè)交稅，服務(wù)業(yè)增值稅的稅率遠低于房地產(chǎn)租賃業(yè)。問題已經(jīng)解決。

二是金融的問題。零散的房屋租賃問題好解決，因為規(guī)模小涉及的資金少，而如果是整棟的房屋租賃，由于涉及的資金規(guī)模較大，除了利用自有資金，目前尚且沒有太好的辦法。如果能通過REITs解決這個問題，或許是個機會。對于租賃市場的投資者來說，如果能夠通過REITs購買閑置的商業(yè)樓或者工業(yè)地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)做租賃經(jīng)營，固定的租金回報可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對投資者形成回報，倒是一個比較可行的資金來源。

三是改建過程中政策障礙的問題。特別是與租賃住宅相關(guān)的標準。以消防標準為例來說，機構(gòu)投資者做租賃住宅在消防標準的設(shè)置上應(yīng)當參照哪個行業(yè)？由于處于行業(yè)發(fā)展初期，現(xiàn)在的情況比較亂，有的參照酒店，有的參照工廠，還有的參照學生宿舍，實際上各地的消防部門要求也不一樣。因此未來機構(gòu)投資者在研究相關(guān)標準問題例如消防要求、技術(shù)要求時都要做科學的調(diào)整。