潘月明

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，因而文章分析了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問題，進(jìn)而提出3S技術(shù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的有利應(yīng)用，最后提出未來應(yīng)予以研究發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：“3S”技術(shù)；不動(dòng)產(chǎn)登記；應(yīng)用

2014 年 11 月 24 日，國(guó)務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并提出在基本實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的基礎(chǔ)上，加快形成權(quán)界清晰、分工合理、權(quán)責(zé)一致、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、

法治保障的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，最終實(shí)現(xiàn)各類不動(dòng)產(chǎn)從分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中，建立健全不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)，使得不動(dòng)產(chǎn)登記、審批、交易信息在各個(gè)部門之間統(tǒng)一共享，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。隨著現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展，以“3S”技術(shù)，即遙感（RS-remotesensing）、全球定位系統(tǒng)（GPS-global position sy-stem）、地理信息系統(tǒng)（GIS-geographic inform-ation system）為核心的數(shù)字化測(cè)繪，較好地適應(yīng)了現(xiàn)代電子信息系統(tǒng)的快速發(fā)展，為構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平臺(tái)提供了技術(shù)支撐。

一、“3S”技術(shù)簡(jiǎn)介

“3S”技術(shù)即全球定位系統(tǒng)（GPS）、遙感（RS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）的合稱，）的統(tǒng)稱，是空間技術(shù)、傳感器技術(shù)、衛(wèi)星定位與導(dǎo)航技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)相結(jié)合，多學(xué)科高度集成的對(duì)空間信息進(jìn)行采集、處理、管理、分析、表達(dá)、傳播和應(yīng)用?，F(xiàn)在土地利用和管理研究中，為科學(xué)研究、政府管理、社會(huì)生產(chǎn)提供了新一代的觀測(cè)手段、描述語言和思維工具。“3S”技術(shù)結(jié)合應(yīng)用，取長(zhǎng)補(bǔ)短，形成了“一個(gè)大腦，兩只眼睛”的框架，即RS和GPS提供或更新區(qū)域信息以及空間定位，GIS進(jìn)行相應(yīng)的空間分析，從RS和GPS提供的浩如煙海的數(shù)據(jù)中提取有用信息，并進(jìn)行綜合集成，使之成為決策的科學(xué)依據(jù)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理中存在的主要問題

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記登記部門多頭工作

我國(guó)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在立法和管理上未統(tǒng)籌考慮、整體安排，造成目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀，如，集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地抵押權(quán)等由國(guó)土資源部門登記，房屋所有權(quán)和抵押權(quán)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，耕地、草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由農(nóng)業(yè)部門登記，林地、林木所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由林業(yè)部門登記等。這種分散登記的模式，已經(jīng)不符合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差異大

長(zhǎng)期以來，不動(dòng)產(chǎn)登記信息在登記原則、登記機(jī)關(guān)、登記類型、登記程序、登記效力、登記簿和權(quán)利證書的設(shè)置等各方面皆不統(tǒng)一，易給權(quán)利人造成損害，如，我國(guó)許多城市實(shí)行房、地分開登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在土地管理部門登記，房屋則在房產(chǎn)管理部門登記，在抵押登記時(shí)，由于房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)中并無宗地座標(biāo)信息（只登記土地證號(hào)），房產(chǎn)、國(guó)土部門抵押登記工作難于實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，可能出現(xiàn)土地、房產(chǎn)重復(fù)抵押，或是在土地抵押期間房屋已交易，導(dǎo)致債權(quán)人（買房人）利益受損的情況。此外，耕地、林地、灘涂、海島等在國(guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門中的登記程序、標(biāo)準(zhǔn)等也各有不同，各部門在登記過程中都有一套獨(dú)立的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用的坐標(biāo)、精度等均不統(tǒng)一，在將土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合、建立關(guān)聯(lián)關(guān)系時(shí)，工作量大、且存在各類數(shù)據(jù)不統(tǒng)一、存在偏差的情況，增加了成果轉(zhuǎn)換和資源共享的難度。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記信息缺乏共享平臺(tái)

當(dāng)前，我國(guó)各種不動(dòng)產(chǎn)信息登記比較分散，沒有形成網(wǎng)絡(luò)共享，沒有全國(guó)的信息共享平臺(tái)。同時(shí)，各區(qū)域之間發(fā)展極不平衡，各級(jí)地方不動(dòng)產(chǎn)管理部門在信息化建設(shè)方面也存在明顯的差異性，這也為構(gòu)建覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)管理平臺(tái)設(shè)置障礙。另一方面，與相關(guān)的部門，如銀行、稅務(wù)、審計(jì)等之間尚未形成較通暢的信息交流渠道，信息交換不及時(shí)、質(zhì)量也不高，不利于行業(yè)整體信息化水平。

三、“3S”技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用

首先，可以利用RS技術(shù)。利用遙感數(shù)據(jù)進(jìn)行解譯，可一次得到一定區(qū)域范圍內(nèi)房屋、耕地、林地等不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，如，各地根據(jù)遙感數(shù)據(jù)，完成城區(qū)1︰500地籍調(diào)查，逐地塊登記城區(qū)內(nèi)部土地的權(quán)屬、地類和面積，按照《宗地代碼編碼規(guī)則（試行）》，完成宗地統(tǒng)一代碼編制工作，建立城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作奠定基礎(chǔ)；利用遙感技術(shù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)地表變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，節(jié)省大量的人力、物力，并且有效及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫；最后，建立地理信息空間平臺(tái)，以高分辨率的航測(cè)遙感影像為基礎(chǔ)，疊加土地利用總體規(guī)劃、土地利用現(xiàn)狀、城鎮(zhèn)地籍管理數(shù)據(jù)信息庫、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃信息數(shù)據(jù)庫，建立地理空間信息平臺(tái)，不僅提高了不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性，還實(shí)現(xiàn)了登記流程的信息化。

其次，利用 GPS 技術(shù)，可為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中所需的各類土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況，為不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)獲取、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)共享和數(shù)據(jù)發(fā)布等各個(gè)環(huán)節(jié)提供全方位的技術(shù)支撐?？梢杂行У卮_定物權(quán)的歸屬、利用不動(dòng)產(chǎn)交易、更能為國(guó)土、城市規(guī)劃、市政建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、園林綠化等提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息，還為政府決策提供數(shù)據(jù)支撐。

最后，GIS 是處理和利用地理信息的系統(tǒng)，是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的“管家”，由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、地理數(shù)據(jù)用戶組成，通過對(duì)地理數(shù)據(jù)的集成、存儲(chǔ)、檢索、操作和分析，生成并輸出各種地理信息，從而為不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。利用GIS技術(shù)可以有效進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫管理、不動(dòng)產(chǎn)登記和建立戶聯(lián)防共享。

總之，“3S”技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)登記中發(fā)揮了重要作用，有利于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息管理，未來應(yīng)進(jìn)一步開發(fā)面向有關(guān)部門的定制化工具，這是“3S”技術(shù)值得更加深化研究的領(lǐng)域。

參考文獻(xiàn)

[1] 曹曉雪.遙感技術(shù)的應(yīng)用于發(fā)展[J].信息與電腦，2015 （05）：75-76.