楊揚 侯寧 王迪 紀超凡 李佳琪

摘 要：“街區(qū)制”的提出，打破當前的封閉式小區(qū)的模式，對于公共資源采取開放、共享的模式。“街區(qū)制”的實施必將會影響公共資源的配置和布局，社區(qū)商業(yè)的覆蓋面將不斷增大，具有廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)公司也將受到影響，需及時進行調(diào)整，服務機構(gòu)和服務內(nèi)容多元化，以社區(qū)養(yǎng)老服務作為特色服務產(chǎn)品，對于物業(yè)公司的轉(zhuǎn)型和社區(qū)養(yǎng)老模式的推廣都具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：街區(qū)制；社區(qū)商業(yè)；物業(yè)管理；社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)

1 概述

1.1 街區(qū)制產(chǎn)生背景

2016年2月6日，中共中央、國務院發(fā)布了《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，其中第十六條指出要優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，加強街區(qū)的規(guī)劃和建設，推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。

1.2 街區(qū)制定義

所謂街區(qū)制就是打破當前的封閉式小區(qū)的模式，實現(xiàn)公共資源的共享，重點為了解決當前城市的交通壓力。一般來說，“街區(qū)制”就是居住和商業(yè)的集中融合，即街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。街區(qū)制能最大程度上提高城市空間要素的利用率，節(jié)約公共資源，增強人與資源流動的便利性。在城市化加快、環(huán)境資源供給平衡面臨壓力的背景下，注重空間的利用率和公共資源的統(tǒng)籌共享。

2 街區(qū)制下的物業(yè)模式創(chuàng)新

2.1 催生新的物業(yè)服務 在街區(qū)制下的發(fā)展模式下，社區(qū)的物理邊界更加零散和模糊，社區(qū)原有的規(guī)劃的道路、社區(qū)公共場所及物業(yè)服務用房將會隨著市場有效需求被重新估值，部分社區(qū)資源甚至將被納入分享經(jīng)濟，使得物業(yè)社區(qū)管理的形式更加復雜化。

2.2 加速智能化的架設需求 在推行街區(qū)制的過程中，在不增加社會管理人員的情況下，必然需要借助于科技的手段實現(xiàn)高效、實時的管理。政府、開發(fā)商、個人這三個維度的體系中要加強相互聯(lián)系，打通信息流，實現(xiàn)真正的智能化監(jiān)管體系。物業(yè)公司需要率先完成智能社區(qū)的工作，注重社區(qū)O2O和體驗式消費的發(fā)展，使實體商業(yè)與社區(qū)合作便捷。

2.3 推動社區(qū)公共資源的布局建設 街區(qū)制推行的初衷之一是為了加速城市交通的流動速度，從而提高效率與生活品質(zhì)。但在這個過程中，由于街區(qū)單位的小型化，必然會影響到公共資源的配置和布局。從政府本身的資源配置層面來看，公共財政所能解決與承擔的范圍相對有限，因此，政府必會采取“社會化”的模式，也就是說將一些公共資源配置資源與設施轉(zhuǎn)向與社會參與承擔。各種配置將會圍繞街區(qū)制以及便利性為核心展開，刺激新的消費需求出現(xiàn)。

3 社區(qū)養(yǎng)老發(fā)展的現(xiàn)狀

3.1 社區(qū)養(yǎng)老 社區(qū)養(yǎng)老是家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的橋梁和紐帶，將政府、社會、個人等社會力量集中于一點，將家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)點和可操作性有效融合。社區(qū)中無人照料的老人，到后期老年人逐漸喪失生活自理能力時，可以在家接受社區(qū)養(yǎng)老服務，必要的時候進社區(qū)的托老所和療養(yǎng)院，接受全方位的生活照料。

3.2 社區(qū)養(yǎng)老現(xiàn)狀 國內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老模式仍處于初級階段，沒有成為主流的養(yǎng)老模式，社區(qū)養(yǎng)老模式的發(fā)展在目前也是舉步維艱。

3.2.1 養(yǎng)老社區(qū)建設規(guī)劃標準缺失。目前的老小區(qū)沒有將社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)劃到社區(qū)公共面積內(nèi)，沒有考慮到社區(qū)機構(gòu)的配置和布局，社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的土地性質(zhì)不明確，導致目前的老舊小區(qū)無法引進專業(yè)的社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)。已建成的社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)多為移動板房并處于社區(qū)偏僻的地方，給社區(qū)養(yǎng)老模式的推廣和機構(gòu)的經(jīng)營帶來了極大的影響。

3.2.2 社區(qū)養(yǎng)老服務覆蓋率低。目前，建成的社區(qū)養(yǎng)老服務對象僅為所在社區(qū)，由于不便利性、服務項目較少、宣傳推廣不到位等原因，很難吸引到周邊社區(qū)的老人，這對社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的運營帶來了困難。管理、服務資金嚴重不足，導致服務質(zhì)量偏低，服務人員素質(zhì)不高。

4 社區(qū)養(yǎng)老模式的創(chuàng)新

4.1 社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)“入住”社區(qū)商業(yè) “街區(qū)制”就是居住和商業(yè)的集中融合，這樣的商業(yè)模式在當今是全新的。在小區(qū)底商為社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)進行規(guī)劃和布局，社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)初始階段規(guī)模不一定要很大，需要分期分片開發(fā)，最終形成布局合理、服務到位的養(yǎng)老社區(qū)。社區(qū)商業(yè)擁有穩(wěn)定的市場基礎，隨著人口老齡化加大和社區(qū)養(yǎng)老模式的推廣，社區(qū)養(yǎng)老將會有更大的發(fā)展空間。街區(qū)制的推行，打破由小區(qū)圍墻“隔離”的傳統(tǒng)城市生態(tài)，讓“聯(lián)通”與“流動”成為新的城市生態(tài)，促進了社區(qū)商業(yè)。

4.2 物業(yè)公司的特色產(chǎn)品服務 街區(qū)制打破了現(xiàn)有物業(yè)社區(qū)的片區(qū)化格局，使大型物業(yè)社區(qū)被網(wǎng)格化分割，物業(yè)社區(qū)的物理邊界更加零散，但這并不意味著物業(yè)社區(qū)功能和物業(yè)社區(qū)服務需求的消失，反而使得物業(yè)社區(qū)管理的形式更加復雜化，對物業(yè)社區(qū)管理的要求大大提高。傳統(tǒng)物業(yè)管理機構(gòu)面臨升級換代的需求。只有率先完成業(yè)務收入多元化、社區(qū)管理智能化和社區(qū)網(wǎng)絡電商化的物業(yè)，抓住政策機遇，才能搶占更多市場份額和先機。物業(yè)公司與專業(yè)社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)合作，使社區(qū)養(yǎng)老成為物業(yè)公司的特色服務產(chǎn)業(yè)，拓寬服務內(nèi)容，滿足社區(qū)內(nèi)各個年齡層的需求，贏得良好口碑。在社區(qū)建立前期，將社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)作為公共資源規(guī)劃布局。在規(guī)劃設計初期就考慮到在常規(guī)社區(qū)內(nèi)有一定比例的老年住宅、養(yǎng)老設施的設置、以人為本的無障礙設計的手法、社區(qū)智能服務系統(tǒng)的配備、空間組織、環(huán)境規(guī)劃、功能配備等考慮各年齡層老年人的實際需要，與社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)共同營造出安全、舒適的養(yǎng)老環(huán)境和氛圍，使老年人在老年時期的各個需求在社區(qū)內(nèi)實現(xiàn)。同時，物業(yè)公司和社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)也達到了互利共贏的結(jié)果。

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課題項目：大學生創(chuàng)新項目X201510022075 基于GIS（GeographicInformation System）的社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)選址問題分析——以北京市海淀區(qū)為例。