謝明輝　張遠非

摘要：發(fā)展綠色地產是我國房地產業(yè)轉型的重要途徑，房地產業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展必須走綠色管理的道路。沈陽亞泰城項目在項目全壽命周期中按照綠色管理理念進行綠色設計、綠色施工、綠色運維，踐行了有效的房地產項目綠色管理模式。

關鍵詞：房地產項目；綠色管理；全壽命周期

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）16-0257-02

根據國際綠活組織提供的數據，空氣“霾害”有三大來源，一是建筑及生活排放約40%，二是工業(yè)排放約30%，三是交通排放約30%。我國每年新建建筑中95%屬于高能耗建筑，單位建筑采暖能耗為發(fā)達國家新建建筑的3倍以上。傳統(tǒng)的房地產業(yè)對生態(tài)環(huán)境和能源的消耗造成了很大的壓力，是節(jié)能減排的重點行業(yè)。發(fā)展綠色地產是我國房地產業(yè)轉型的重要途徑，發(fā)展綠色地產是大勢所趨，未來房地產項目實施綠色管理將獲得更多發(fā)展機會。房地產業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展必須走綠色管理的道路。

一、綠色管理的含義

綠色管理（Green Management）就是將環(huán)境保護、可持續(xù)發(fā)展的理念應用于企業(yè)或項目的經營管理之中，它涉及企業(yè)或項目管理的各個層面、各個領域、各個環(huán)節(jié)，要求在企或項目業(yè)管理中全過程、全方位、全面考慮環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，體現綠色。與傳統(tǒng)的其他管理理念相比，綠色管理具有過程整體性、消費者綠色意識提前、全過程綠色產業(yè)化、統(tǒng)一的綠色標志等特征。

二、房地產項目綠色管理的必要性

目前房地產項目的高能耗、高污染涉及材料生產、施工建造及后期運行、拆除等各階段。

1.耗能過高。傳統(tǒng)的建筑產品在建造過程與使用過程中的耗能比約為1∶3，而房地產產品價格即房屋的售價，無法體現房屋在運行與維護階段的使用成本，因此大部分開發(fā)商在開發(fā)過程中優(yōu)先考慮降低建造成本，很少顧及運營與維護階段的使用成本，由此造成造成建筑耗能過高。

2.建筑垃圾多。傳統(tǒng)的建筑產品及房屋多采用現澆的鋼筋混凝土體系，施工現場多采用手工作業(yè)，在建造過程中大量能耗水、混凝土、鋼材等，并產生大量的建筑垃圾。

3.二次裝修。當前絕大部分建筑產品與房屋都以毛坯房形式驗收并交付使用，消費者不得不進行二次裝修，據中國建筑裝飾協(xié)會行業(yè)發(fā)展部測算，住宅裝飾裝修平均一戶可能產生兩噸垃圾，其中有85%是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬戶進行裝修改造，一年有4000萬噸垃圾污染環(huán)境。二次裝修問題，是我國建筑能耗高于國際平均水平的一個重要因素。

4.材料及土地浪費。我國的建筑物平均壽命不到30年，大部分建筑材料為不可再生材料，目前建造的建筑未來將產生大量不可再生的建筑垃圾，這不僅浪費了大量資源，而且廢棄物在垃圾處理過程中還會形成二次污染，成為棘手的環(huán)境問題。

傳統(tǒng)的房地產項目對生態(tài)環(huán)境的破壞和不可再生能源的消耗日趨嚴峻，房地產業(yè)必須轉變現有的生產方式，房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須走綠色管理的道路。

三、房地產項目綠色管理模式的核心特征

將綠色管理理論應用于房地產項目開發(fā)管理，在科學發(fā)展觀的指引下，抓住房地產項目綠色管理的核心特征，對房地產項目綠色開發(fā)與管理的價值與途徑具有重要的現實意義。

1.可持續(xù)發(fā)展。房地產項目的綠色管理就是要盡最大可能節(jié)約資源與能源消耗，通過項目整體的優(yōu)化設計，采用被動式能源使用策略，充分利用各種可再生能源如太陽能、地熱等和循環(huán)利用水資源，實現房地產項目在全生命周期內實現再利用、再節(jié)約、再循環(huán)與“四節(jié)”（節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材），盡量降低對項目周圍生態(tài)系統(tǒng)的影響，保護自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，努力實現人、建筑與自然和諧共存。

2.全壽命周期管理。對房地產項目實行綠色管理要從全壽命周期的角度出發(fā)，不僅考慮建造過程，更多的還要考慮使用過程，引導人們自覺將眼光放到整個項目生命周期，將可持續(xù)發(fā)展的長遠發(fā)展眼光與房地產項目建造過程中的現實項目條件有機結合，強調在項目全壽命期內的環(huán)保型、可持續(xù)發(fā)展、布局合理性、功能完整性，強調環(huán)境寶華同時兼顧經濟利益，最終使房地產項目目標達到在項目所在地的資源環(huán)境下所能達到的最優(yōu)經濟目標與環(huán)保目標。

3.信息共享。通過全壽命周期綠色管理，可以充分發(fā)揮數據信息共享的優(yōu)勢，通過富有前瞻性的決策，實現資源節(jié)約和項目增值。如果大量處于設計使用年限的建筑被拆除，是建筑資源和社會財富的巨大損失；拆除這些建筑不但要消耗大量的人力、物力、財力，同時也會產生大量的粉塵和廢棄物，造成環(huán)境污染，加重了環(huán)境壓力負荷，這不符合可持續(xù)的科學發(fā)展觀。究其根源主要是建筑設計的前瞻性差和城市規(guī)劃的隨意性，開發(fā)商們只想降低成本增加利潤，所以質量越來越糟糕。若在決策階段就充分考慮到項目全壽命周期內各種可能的使用模式，為功能改變預留工作接口，盡量減少設計、施工中的大量重復勞動，就可大大降低上述浪費。

四、房地產項目綠色管理模式應用實例

沈陽亞泰城項目按照綠色管理模式的理念進行設計、施工和運維管理。亞泰城項目由沈陽亞泰金安房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設，2011年9月開工，2013年12月建成第一期。項目位于蒲河大道與盛京大街交匯處西南側200米，占地面積500000平方米，建筑面積150萬平方米，周邊有盛京醫(yī)院、天和綜合門診部、遼寧大學、沈陽航空工業(yè)學院、沈陽師范大學等。

1.綠色設計。綠色設計即將綠色管理理念融入到房地產項目的規(guī)劃設計中，是房地產項目在規(guī)劃設計階段進行綠色管理的核心內容。沈陽亞泰城項目在設計過程中引入綠色管理的理念，采用裝配式結構體系，采用預制疊合樓板、梯梁、樓梯等構件，預制率約10%，減少模板的使用，減少現場垃圾排放，起到保護地球環(huán)境的效果。雖然房地產項目的規(guī)劃設計只是消耗極少的資源，卻決定了建筑產品存在幾十年內的能源與資源消耗特性。在設計階段就將環(huán)境因素和預防污染的措施納入房地產項目的規(guī)劃設計之中，將環(huán)境性能作為房屋的設計目標和出發(fā)點，力求使房屋對周圍環(huán)境的影響為最小。

2.綠色施工。綠色施工是指工程建設中，在保證質量、安全等基本要求的前提下，通過綠色管理和技術進步，達到保護環(huán)境和節(jié)約資源（節(jié)材、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地）目標的施工活動，包括施工策劃、材料采購、建筑施工和工程驗收四個環(huán)節(jié)。沈陽亞泰城項目在施工過程中由于使用預制構件，大部分結構已經在構件廠生產完畢，在現場只需吊裝到施工層即可，模板鋼筋等工種可以減少一半勞動力，還可以采用無外架施工，減少了腳手架等高空作業(yè)，減少安全隱患。綠色施工作為建筑全壽命周期中的一個重要階段，施工階段是將設計成果轉化為實物的階段，也是對生態(tài)環(huán)境的影響最直接的階段，是實現建筑領域資源節(jié)約和節(jié)能減排的關鍵環(huán)節(jié)。開發(fā)商對建筑產品及生產過程提出綠色建造的要求，將引導承包商的施工行為，對于提高承包商開展綠色施工的積極性，促進其加強管理，提高技術，改善綠色施工的經濟性具有重要作用。所以實施綠色施工并非僅僅是施工單位的任務，綠色施工與開發(fā)商同樣密切相關。開發(fā)商對綠色施工的控制貫穿于房地產項目發(fā)包階段和施工階段的各項管理活動中。綠色施工將環(huán)境保護置于施工過程的首位，將整個施工過程作為一個微觀系統(tǒng)進行科學的綠色施工組織設計，以便在建造過程中對環(huán)境、資源造成盡可能小的影響。其中包括減少場地干擾，尊重基地環(huán)境，結合自然條件施工，節(jié)約水、電、物等資源或能源，環(huán)保的施工工藝，不使用有害原材料，減少填埋廢棄物的數量，對廢棄物進行恰當處理，以及實施科學管理，保證施工質量等。綠色施工技術因其降低施工噪音、減少施工擾民、減少材料的損耗等作用而在大多數施工現場都會引起重視。

3.綠色運維。目前，對房地產項目運行維護管理階段所實施的綠色管理還停留在“只要有綠化、保持環(huán)境清潔就達到綠色管理”的初級階段，這就使房地產項目運維階段的綠色管理表面化。很少有物業(yè)公司專門制定并實施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度以及具體措施。在物業(yè)管理階段，要遵循“以人為本”的基本原則，積極宣傳綠色物業(yè)管理和綠色運維的理念，包括建立綠色物業(yè)管理機構，制定綠色物業(yè)管理制度，制定環(huán)保準則，舉辦綠色消費、環(huán)保教育及宣傳活動。沈陽亞泰城項目運維由吉林亞泰物業(yè)管理有限公司承擔，該公司是國家一級資質物業(yè)管理企業(yè)，始終堅持以優(yōu)質服務提升業(yè)主的生活質量為服務宗旨，奉行科學管理優(yōu)質服務美化環(huán)境爭創(chuàng)一流的質量方針。公司全面貫徹“服務心貼心，情誼長久遠”的服務理念，公司在發(fā)展的過程中始終著眼未來，從培育市場出發(fā)，奠定核心競爭力，規(guī)范企業(yè)運作，不斷追求創(chuàng)新，在基礎管理、房屋管理、共用設備設施管理、公共秩序安全管理、清潔綠化管理等方面形成了“學習+工作”、“環(huán)境+文化”的管理模式。

2014年以來，房地產開發(fā)投資總量與增長速度下行趨勢明顯，房地產業(yè)步入下行周期。受宏觀經濟發(fā)展進入調整期的影響，2015年房地產下行態(tài)勢持續(xù)，但是從長期發(fā)展看，房地產業(yè)對其他行業(yè)具有顯著的波及效應，仍然是拉動經濟增長的重要因素，房地產項目開發(fā)管理采用綠色管理模式，符合房地產業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的要求，才能更好地為經濟增長做貢獻。

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