劉子寬

摘要：房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。2011年1月28日，上海、重慶兩市的人民政府發(fā)布了自住房房產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則，標(biāo)志著房產(chǎn)稅改革的實(shí)施正式拉開序幕。本文回顧了我國房產(chǎn)稅制度的發(fā)展歷程，并對(duì)未來房產(chǎn)稅改革提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；歷程；建議

一、我國房地產(chǎn)稅改革歷程

談到房產(chǎn)稅改革，就不得不先了解我國房產(chǎn)稅改革的歷史進(jìn)程，所謂“以史為鏡，可以知興替；以人為鏡，可以明得失”。我國房產(chǎn)稅改革經(jīng)歷了一個(gè)艱苦曲折的發(fā)展歷程。新中國成立以后，中央人民政府政務(wù)院于1950年1月頒布了《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，其中把房產(chǎn)稅列為全國開征的一個(gè)獨(dú)立稅種。1951年8月，政務(wù)院又公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為一個(gè)稅種，定名為城市房地產(chǎn)稅，并規(guī)定只在核準(zhǔn)的城市范圍內(nèi)征收。直到1984年改革工商稅制，國家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內(nèi)單位和個(gè)人。2003年，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》提出條件成熟時(shí)可以取消不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)收費(fèi)，改為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收統(tǒng)一的物業(yè)稅。這一決議是我國首次提到對(duì)自住房進(jìn)行征稅。2006年，物業(yè)稅進(jìn)行了虛擬意義上的資金循環(huán)，由房產(chǎn)部門、財(cái)政部等聯(lián)合參與，對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)，即物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)。2007年，國家稅務(wù)總局在發(fā)布《2007年全國稅收工作要點(diǎn)》中提到繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，至此已有北京、江蘇、深圳、天津、安徽等十個(gè)省市進(jìn)行了物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，1951年9月的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》同時(shí)廢止，徹底結(jié)束了我國內(nèi)外兩套稅制的歷史。2011年，我國在滬、渝兩地對(duì)自住房房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革。2012年底，住建部部長姜偉新申明將繼續(xù)研究自住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并加速城鎮(zhèn)居民住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。2013年5月，國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，把房產(chǎn)稅立法提上了日程。2014年5月，國土資源部在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局，為自住房房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)提供后備信息支持。2014年11月12日國務(wù)院公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。2015年8月，房地產(chǎn)稅納入了第十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。2016年1月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》正式發(fā)布實(shí)施，為房產(chǎn)稅的全面施行提供了前提技術(shù)條件。然而，改革意味著機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，房產(chǎn)稅改革亦是面臨著未知的風(fēng)險(xiǎn)與阻礙，需要社會(huì)各界積極配合以順利進(jìn)行。

二、對(duì)我國房產(chǎn)稅改革的建議

目前我國房產(chǎn)稅改革正在有條不紊地進(jìn)行，但其中暴露出不少問題，如稅基過窄、地方政府依賴土地財(cái)政而對(duì)房產(chǎn)稅改革造成阻礙、財(cái)政透明度偏低，房產(chǎn)稅征收的相關(guān)配套制度不完善等等。為了促進(jìn)房產(chǎn)稅改革順利進(jìn)展，以發(fā)揮房產(chǎn)稅的重要作用，即保證財(cái)政收入的穩(wěn)定，籌集公共資金；調(diào)節(jié)收入分配，維護(hù)社會(huì)公平；調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給，引導(dǎo)投資行為。針對(duì)以上房產(chǎn)稅改革的阻礙，提出以下建議，以期為房產(chǎn)稅改革能夠順利進(jìn)行。

（一）適當(dāng)擴(kuò)寬房產(chǎn)稅稅基

從現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度以及滬渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)看，我目前的房產(chǎn)稅稅基有以下特點(diǎn)：一是免稅范圍偏大，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》除了將公共用房納入免稅范圍外，還將占據(jù)全社會(huì)房產(chǎn)主體的個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)納入免稅范圍之內(nèi)，由此縮小了稅基；二是滬渝兩地作為改革試點(diǎn)雖將征稅范圍擴(kuò)大到自住房，但稅基仍然過窄，上海側(cè)重對(duì)增量房征稅，重慶偏重對(duì)存量、增量獨(dú)棟別墅以及新購高檔商品房征稅。在房產(chǎn)稅改革中應(yīng)該逐步擴(kuò)寬稅基，其做法有：一、適時(shí)將自住房納入征稅范圍以減小免稅范圍；二、將征稅范圍延伸至存量房。

（二）加快改革土地出讓制度

現(xiàn)行土地出讓制度采取土地批租的方式，向土地受讓人一次性收取高額的土地租金，將可以分階段支付的租金一次性收取。高額的土地出讓金是開發(fā)商的成本，并包含在房價(jià)之中，因此抬高了房價(jià)。此外，豐厚的土地出讓金地方財(cái)政的重要資金來源，地方政府也越來越依賴土地財(cái)政。現(xiàn)行的土地批租制度有其一定的合理性，可以把資質(zhì)弱、開發(fā)能力比較低的開發(fā)商摒除在外，因此不適宜全盤否定。本文建議實(shí)行混合的土地出讓制度，即先一次性征收部分土地出讓金，相當(dāng)于設(shè)置了一個(gè)門檻，然后在以后的商品住宅土地使用權(quán)期間逐年征收剩余的土地出讓金。這樣既不會(huì)對(duì)地方財(cái)政收入造成太大不利影響，又能給地方帶來持續(xù)、穩(wěn)定的收入。

（三）提高政府財(cái)政透明度

政府財(cái)政透明度的提高不僅是為了助力房產(chǎn)稅改革，較高的財(cái)政透明度既能向政策決定者提供高效的財(cái)政信息以減少?zèng)Q策失誤，又能向公民傳遞“征稅為民”的信號(hào)，增強(qiáng)政府的公信力，提高公民的納稅積極性。具體而言可從以下方面改善：一、適時(shí)頒布關(guān)于財(cái)政信息公開的法律規(guī)范，統(tǒng)一財(cái)政公開途徑、范圍、內(nèi)容等標(biāo)準(zhǔn)。二、加大財(cái)政透明度在地方政府績效考評(píng)中的權(quán)重。把財(cái)政透明度的考評(píng)結(jié)果與官員的績效考評(píng)結(jié)合起來，激勵(lì)官員提高地方財(cái)政透明度。三、加大社會(huì)宣傳，提高公民對(duì)于財(cái)政的關(guān)注度和監(jiān)督意識(shí)，利用外部監(jiān)督促進(jìn)財(cái)政信息公開工作的持續(xù)、穩(wěn)定、高效運(yùn)作。

（四）完善相關(guān)配套制度

首先，針對(duì)目前產(chǎn)權(quán)制度不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，可以通過細(xì)化征稅制度來解決，即針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等不同產(chǎn)權(quán)狀況制定不同的房產(chǎn)稅征收制度。其次，針對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的困局，一是應(yīng)該注重多部門之間的合作，加快建設(shè)稅務(wù)部門與住建部、公安部、房管局等的信息共享機(jī)制；二是進(jìn)一步細(xì)化房產(chǎn)的相關(guān)信息，比如登記房產(chǎn)的容積率、房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性、評(píng)估價(jià)值的組成、權(quán)利限制等。最后，建立健全住房評(píng)估機(jī)制。有以下幾點(diǎn)建議：一是通過立法，制定在全國適用的規(guī)范，統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；二是針對(duì)目前我國各地區(qū)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，允許地方政府擁有一定的權(quán)限，根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r制定各自具體的評(píng)估細(xì)則，充分發(fā)揮地方政府的信息優(yōu)勢(shì)，兼顧效率和公平；三是由稅務(wù)部門以外的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)獨(dú)立評(píng)估工作，以避免稅務(wù)工作人員濫用職權(quán)，保證評(píng)估工作的公平、公正、公開。

三、結(jié)語

任何改革的成功都不是一蹴而就的，也不可能一帆風(fēng)順，改革的路上必定困難重重，但我們要堅(jiān)信改革定能取得成功。房產(chǎn)稅改革的長期效果有待時(shí)間來告訴我們答案，還有漫長的工作需要開展，重要的是，房產(chǎn)稅立法和改革必須堅(jiān)持一條最基本的原則，就是要充分體現(xiàn)對(duì)公平、民主和效率的追求，舍此無他。（作者單位：重慶大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012

[2]盧曉中.房地產(chǎn)業(yè)[M].北京：中國稅務(wù)出版社，2011

[3]暢軍鋒.房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來對(duì)房價(jià)影響之實(shí)證分析與探討[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2013（5）：153-157

[4]喻景忠，楊蔚.我國房產(chǎn)稅改革的困局與思路[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2011年3月（下）：4-8

[5]張盼盼.我國自住房房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實(shí)困境和制度完善[D].廈門：廈門大學(xué).2014