徐　娜

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淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征及成因

徐娜

21世紀(jì)以來(lái)，越來(lái)越多的農(nóng)村居民開始在城市購(gòu)房居住，再加上城市居民對(duì)購(gòu)房的需求加大，使得房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也越發(fā)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患比較普遍，已成為急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，深入探討房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征及其形成原因，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正規(guī)化與健康化有重要作用。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；特征；成因

什么是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？從“財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”字面上的意思可以看出，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指可能會(huì)給企業(yè)財(cái)務(wù)方面造成損失的各種不確定性。當(dāng)前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有狹義與廣義之分，狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)與資金處理不當(dāng)而使得企業(yè)可能難以償還債務(wù)而導(dǎo)致企業(yè)的投資者到期債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在特定時(shí)間、特定空間內(nèi)，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中由于受到一些內(nèi)外部難以預(yù)測(cè)并不能完全控制的因素影響，使得與企業(yè)預(yù)期經(jīng)營(yíng)結(jié)果有一定差距的不確定性。本文是從廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)視角進(jìn)行以下分析的。

一、我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

房產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)的活動(dòng)中，由經(jīng)濟(jì)社會(huì)的系統(tǒng)性誤差而存有不可避免的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而使得房產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益存有一定偏差，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。房產(chǎn)企業(yè)由于自身行業(yè)的特有屬性，使它伴隨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也擁有其他行業(yè)沒(méi)有的特性?？偟膩?lái)說(shuō)，房產(chǎn)企業(yè)的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)概括起來(lái)具有以下幾點(diǎn)：

(一)不確定性

風(fēng)險(xiǎn)就是有其不確定性，我們才不能預(yù)先準(zhǔn)確判斷出來(lái)。雖然，我們現(xiàn)在具備可以預(yù)先估計(jì)并預(yù)測(cè)某種企業(yè)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生的能力，但在財(cái)務(wù)活動(dòng)中多種可能性因素的不確定性使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能被準(zhǔn)確判斷出來(lái)。比如房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃、征地過(guò)程、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整、以及自然災(zāi)害等不可控因素都會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

(二)可轉(zhuǎn)移性

房地產(chǎn)行業(yè)的投資對(duì)規(guī)劃區(qū)域的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境有較強(qiáng)的依賴性質(zhì)。面對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而做出的調(diào)整是較為緩慢的，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)刻伴隨在側(cè)，且難以避免。既然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，我們就只能夠坐以待斃了嗎？事實(shí)并不如此，在理論研究與實(shí)踐中表明，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是可以通過(guò)運(yùn)用科學(xué)的方法去分散或轉(zhuǎn)移的，科學(xué)的決策、科學(xué)的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法能夠控制房地產(chǎn)行業(yè)的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，將經(jīng)濟(jì)損失降到最低。

(三)不可量化性

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)定性的概念，本身就沒(méi)有可量化的說(shuō)法。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，各種風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)運(yùn)用一些科學(xué)的方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而采取相應(yīng)的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避?？墒?，我們也知道房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可控的因素也較多，對(duì)國(guó)家政策的依賴性較大。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化無(wú)常，企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的不完整性與不準(zhǔn)確性導(dǎo)致當(dāng)前對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確判別都會(huì)帶來(lái)較大挑戰(zhàn)，更別說(shuō)對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確量化了。因此，不可量化性也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要特征。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程從規(guī)劃布局到銷售環(huán)節(jié)耗時(shí)長(zhǎng)、涉面廣涉，使得房產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是復(fù)雜多變，難以掌控。接下來(lái)對(duì)這些影響因素進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。

(一)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家政策因素

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展較好，但在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好的形勢(shì)下，我們依然缺乏一套較為完善的經(jīng)濟(jì)制度和優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)政策。國(guó)家政策的不穩(wěn)定性、國(guó)家法律法規(guī)的不完善等情形使得我過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境形勢(shì)較為嚴(yán)峻。在這種制度還不是很完善的大環(huán)境下，與國(guó)家政策及宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密的房地產(chǎn)行業(yè)的生存會(huì)受到很大的影響。

1、近年來(lái)，我國(guó)人民生活水平有很大提高，通貨膨脹居高不下，建筑工程中涉及到的材料成本、措施費(fèi)用成本、材料周轉(zhuǎn)成本以及人工成本持續(xù)快速的上升。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，通貨膨脹帶來(lái)的成本的上漲使得風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)刻存在，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素并不能夠完全的轉(zhuǎn)移。

2、市場(chǎng)價(jià)格、政府的貨幣政策、市場(chǎng)利率和國(guó)內(nèi)外匯率等等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的波動(dòng)都是房產(chǎn)企業(yè)所不能夠長(zhǎng)時(shí)間預(yù)期與控制的因素。

3、當(dāng)前社會(huì)百姓對(duì)房?jī)r(jià)的普遍上漲已經(jīng)是怨聲載道，不少國(guó)家政策都是趨向從民眾的角度對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，面對(duì)政府的調(diào)控行為，不少房地產(chǎn)商并不能做出較為完善的應(yīng)對(duì)措施而面臨多種風(fēng)險(xiǎn)。

(二)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)往往從企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況中能體現(xiàn)出來(lái)，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況反映在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中。企業(yè)的財(cái)務(wù)情況按資產(chǎn)負(fù)債表的組成部分可以分成三種情形：第一種情形是企業(yè)必需的流動(dòng)資產(chǎn)很大一部分是流動(dòng)負(fù)債構(gòu)成的；自有資金與長(zhǎng)期負(fù)債構(gòu)成了固定資產(chǎn)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，流動(dòng)資產(chǎn)幾乎全靠流動(dòng)負(fù)債來(lái)構(gòu)成，固定資產(chǎn)幾乎全部由自籌資金來(lái)充當(dāng)。第二種情形累計(jì)結(jié)余很低或?yàn)樨?fù)，這項(xiàng)說(shuō)明財(cái)務(wù)虧損是從自籌資本中扣除，使得自有資本占總資本的比重降低，企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三種情形是指當(dāng)全部自籌資本已不能完全覆蓋虧損的缺口，并且需要部分負(fù)債才能彌補(bǔ)虧損的空缺的情形，此時(shí)資不抵債。當(dāng)發(fā)生這種情形時(shí)，企業(yè)必須果斷采取相應(yīng)補(bǔ)救措施。在利益的誘惑下，某些房產(chǎn)企業(yè)過(guò)于追求負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，利潤(rùn)率可能會(huì)因此很高，但潛在風(fēng)險(xiǎn)的存在同樣不可忽視，然而這種資本結(jié)構(gòu)布局是不合理的。

1、過(guò)多的負(fù)債會(huì)產(chǎn)生較高的利息。負(fù)債比重的擴(kuò)大，會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)需要償還的借款利息比重上升，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，就會(huì)使得房產(chǎn)企業(yè)償債能力大大下降，而被迫面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，投資者與債權(quán)人都會(huì)要求提高資金收益率去面對(duì)他們所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，從而使房企雪上加霜，資金成本大大提高。

2、負(fù)債經(jīng)營(yíng)的成本高低是相對(duì)的。合理的負(fù)債水平可以使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)總的資金成本降到最低。從成本理論中可以知道，資本形成的結(jié)構(gòu)最優(yōu)組合是存在的，但由于房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的復(fù)雜性，使得企業(yè)需要不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理從小的方面可以說(shuō)會(huì)讓企業(yè)遭受利益上的損失，從大的方向來(lái)看，會(huì)使得企業(yè)遭受資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而破產(chǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化是必要的。

(三)財(cái)務(wù)管理環(huán)境復(fù)雜

房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行進(jìn)程中的復(fù)雜性使得其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境也同樣處在一個(gè)復(fù)雜多變的環(huán)境當(dāng)中。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)環(huán)境關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要原因；企業(yè)的資金利用效率較低是導(dǎo)致企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)的普遍原因；資金用途普遍不當(dāng)，是企業(yè)財(cái)務(wù)資金面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)的又一因素。此外，信息的不對(duì)稱，因而在管理進(jìn)程中必然有些主觀因素，使得企業(yè)財(cái)務(wù)上反映出來(lái)的信息與真實(shí)情況有一定的偏差?？傊?，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)沒(méi)有得到科學(xué)的規(guī)范，并普遍存在下列情形：

1、受到利益的驅(qū)使進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)很多，企業(yè)的專業(yè)性不足。

2、不少國(guó)企沒(méi)有合理考慮企業(yè)預(yù)算，資金的利用率較低。

3、不少房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)高低同樣會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率高低，如果領(lǐng)導(dǎo)人員的素質(zhì)普遍較低就不可避免的會(huì)使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。(作者單位：安徽廣播電視大學(xué)滁州分校)