金龍

2016年剛剛開始，對于房貸一族來說，最大的新年福利莫過于房貸降息的實惠要兌現(xiàn)了。從2016年元旦起，“房奴”們20年期的100萬元商貸，每月可少還700多元。提前還貸劃算嗎？新一輪買房時機到了嗎？

2016年剛剛開始，對于房貸一族來說，最大的新年福利莫過于房貸降息的實惠要兌現(xiàn)了。從2016年元旦起，“房奴”們20年期的100萬元商貸，每月可少還700多元了。在新規(guī)之下，提前還貸劃算嗎？新一輪買房時機到了嗎？

1 房貸變化情況

2015年，經(jīng)過5次降息后，房貸如何變化？見表1。

那么，在銀行執(zhí)行新的商業(yè)貸款基準利率后，房貸就會立刻減少嗎？在2016年1月的還款中，許多還房貸的人房貸不降反升，多數(shù)是由于采取等額本息的方式還款，不僅2015年12月的房貸要延續(xù)2015年的高利息，還要承擔(dān)2016年1月降息后還款本金的上浮，所以才出現(xiàn)了房貸償付金額上升的狀況。銀行相關(guān)人士也表示并非所有用戶皆如此。對于采用等額本息還款的客戶，隨著利率降低，每個月還的貸款數(shù)目中本金金額要多，而且逐月增加，對客戶而言，貸款結(jié)清前，總利息是減少的，為利好。

2 提前還貸必要性分析

要不要提前還貸？答案是：未必劃算，要慎重。

銀行房貸的還款方式分為等額本金、等額本息兩種。右頁圖1是兩種還款方式利息和本金構(gòu)成情況。

降息后，一些市民會考慮，要不要提前還貸。對此，理財專家建議，若處于還款中后期，已經(jīng)償還了大部分利息，提前還貸并不劃算。而且，對于以前買房申請到利率8.5折優(yōu)惠的市民，降息后的利率僅為4.165%，低于銀行理財產(chǎn)品的收益水平，提前還貸更不合算。

建議不用提前還款的類型：

（1）商貸利率7折、8折，公積金貸款利率才3.25%，僅以余額寶的投資就已經(jīng)能覆蓋，這么低的成本，就不必考慮提前還貸這件事了。

（2）等額本金還款期限已經(jīng)超過1/3，剩下的利息已經(jīng)越來越少，建議不用選擇提前還款。此時本金都已經(jīng)還了大半，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了，此時考慮提前還貸并不十分劃算。

（3）等額本息還款期已經(jīng)超過1/2，可以提前還款，但是如果看準了時間，節(jié)省的利息會比較多，如果超過太多，其實節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。

（4）對于提前還貸，有些銀行會約定交一定比例的違約金。有的銀行會以“是否滿一年”為界，貸款不到1年會收取違約金，1年以后不收取。處于還貸初期的客戶，若有好的理財方向，可以考慮提前還貸，但若處于還款中后期，由于已償還大部分利息，提前還貸不劃算。

其實，是否提前還貸思路很簡單，只要能找到年利率大于3.25%、4.9%的投資產(chǎn)品，你就是在用銀行的錢掙錢，沒必要考慮提前還貸?，F(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境是處于降息通道，貸款期限越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低利率。

3 現(xiàn)階段買房是否合適

房貸利率如此低，那么，現(xiàn)在到了買房的最佳時機嗎？首先看看歷年房貸利率情況（圖2）。

數(shù)據(jù)顯示，從1996年啟動個人住房貸款以來，現(xiàn)今的房貸利率創(chuàng)下了19年來的最低值。

那么，現(xiàn)在是買房的最佳時機了嗎？2016年，房地產(chǎn)市場又將迎來怎樣的光景呢？過去的2015年和以往趨嚴的政策相比可謂是政策的“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場大幅增溫。信貸市場經(jīng)過多次降準降息，已經(jīng)非常寬松，不少購房人都關(guān)心這樣寬松的信貸環(huán)境是否能在2016年延續(xù)。為此，一些個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機構(gòu)給出了預(yù)測，在近幾年房地產(chǎn)市場大力加快消化庫存的背景下，2016年整體的宏觀調(diào)控政策基調(diào)仍然趨于寬松，因此房貸調(diào)控政策的出臺整體仍將以寬松態(tài)勢為主。

在中央政府大力去庫存的大背景下，監(jiān)管層可能會出臺更多的政策確保完成去庫存任務(wù)，一是降息降準。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測即便2016年不降息，利率也將會繼續(xù)走低（利率打折）。如果經(jīng)濟形勢依舊不容樂觀，或有4～5次的降準。二是購房首付比例下調(diào)。首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。目前大多數(shù)農(nóng)二代都計劃在所工作的城市安營扎寨，手頭又不寬松，在首付30%的基礎(chǔ)上再次下調(diào)，無疑能大大降低他們的買房門檻。房產(chǎn)專家丁祖昱認為，一些庫存積壓嚴重的三、四線城市，首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招。

綜合來看，利好政策下，對于大多數(shù)購房者而言，無論是限購有條件松綁，還是信貸與稅費的降低，在政策氛圍寬松和房貸壓力降低的前提下，2016年恰恰是購房的好時機。目前樓市政策松綁、房企庫存壓力仍很大，在這個窗口期購房，不僅能享受較低價格，也能抓住貨幣信貸政策的“紅利”，對購房者而言是魚與熊掌兼得的好事。2016年也有可能因為更多的刺激性政策出臺，成為新的購房機會年。

收稿日期：2016-01-15