閆成玉

摘 要：社區(qū)商業(yè)作為現(xiàn)代城市商業(yè)體系的一個(gè)環(huán)節(jié)，承擔(dān)著滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求的功能，是城市居民的重要消費(fèi)載體。本文通過分析我國社區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了幾點(diǎn)關(guān)于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的思考：加強(qiáng)規(guī)劃，發(fā)展連鎖經(jīng)營，培養(yǎng)多樣化的開發(fā)主體和新興商業(yè)業(yè)態(tài)。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)；商業(yè)服務(wù)；商業(yè)業(yè)態(tài)

一、社區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和模式

（一）社區(qū)商業(yè)的定義

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。在城市商業(yè)體系中，社區(qū)商業(yè)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，它能夠?yàn)樯鐓^(qū)居民提供的便利的商品和服務(wù)，其規(guī)模小于區(qū)域型商業(yè)和城市中心商業(yè)區(qū)。在20世紀(jì)50年代，美國最早誕生了社區(qū)商業(yè)，其主要原因在于城郊公路的發(fā)展和家庭小汽車的普及，更多的人開始選擇居住在郊區(qū)，社區(qū)商業(yè)便誕生在這些新建的郊區(qū)居民區(qū)，為居民提供商業(yè)服務(wù)。社區(qū)商業(yè)的誕生和發(fā)展有其必然性，因?yàn)榘殡S城市的發(fā)展，新的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城等不斷出現(xiàn)，而原有的城市商業(yè)中心由于其服務(wù)半徑的限制，新的社區(qū)商業(yè)便自然而然誕生了。

（二）社區(qū)商業(yè)的模式

以社區(qū)中心依次向外輻射，現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)模式總體上有三種：

第一，底商模式。社區(qū)底商一般指開發(fā)利用住宅、公寓等物業(yè)的底層建筑，從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)。社區(qū)底商把房地產(chǎn)建設(shè)和商業(yè)服務(wù)相聯(lián)系，是最基本的社區(qū)商業(yè)模式。商業(yè)底商作為一個(gè)社區(qū)的配套生活設(shè)施，為本社區(qū)居民提供日常的生活服務(wù)，屬于零售業(yè)范疇。

第二，商業(yè)街模式。社區(qū)商業(yè)街是指由相當(dāng)數(shù)量營業(yè)面積不同、經(jīng)營不同類別商品和服務(wù)的商店有規(guī)律地組成的商品交易服務(wù)場所。從經(jīng)營規(guī)模角度來講，社區(qū)商業(yè)街大于社區(qū)底商，小于城市中心的大型商業(yè)街。從提供的商業(yè)服務(wù)的種類來看，社區(qū)商業(yè)街不僅提供有形商品服務(wù)，而且還提供各種休閑、健身等無形的服務(wù)。

第三，購物中心模式。購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理。購物中心作為一個(gè)整體，商店之間相互依存，相互聯(lián)系。相對(duì)于區(qū)域性購物中心，雖然社區(qū)購物中心的商店量和輻射人口不及區(qū)域購物中心，但也能夠滿足本社區(qū)居民的購物和娛樂等生活需求，而且由于其能夠提供豐富的生活服務(wù)，容易吸引居民消費(fèi)。

二、社區(qū)商業(yè)的功能和意義

社區(qū)商業(yè)產(chǎn)生于社區(qū)居民的生活需求，它作為社區(qū)的配套設(shè)施之一，不僅是社區(qū)的構(gòu)成部門，也是整個(gè)城市商業(yè)體系的一環(huán)。為滿足社區(qū)居民需求，改善城市商業(yè)環(huán)境，社區(qū)商業(yè)的功能至少應(yīng)體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，基本的購物功能。居民的衣食住行等生活需求具有就近滿足的天然屬性，因此社區(qū)內(nèi)必須有與居民數(shù)量相適應(yīng)的便利店、中小超市、生鮮食品店，能夠使人們就近能夠購買到需要的商品。我國在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，都預(yù)留的一定比例的商業(yè)面積，鼓勵(lì)提供商業(yè)服務(wù)。

第二，服務(wù)功能。伴隨著生活節(jié)奏的加快和收入的增加，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。專業(yè)化的商品維修、快遞物流、洗衣美發(fā)等生活服務(wù)也應(yīng)配套出現(xiàn)在社區(qū)的商業(yè)服務(wù)中。除此之外，與商業(yè)發(fā)展相關(guān)的綠化環(huán)境和停車場等設(shè)施也必須及時(shí)建設(shè)。

第三，休閑功能。工業(yè)的發(fā)展、城鎮(zhèn)化的發(fā)展使得城市中的人口結(jié)構(gòu)也變得復(fù)雜。由于存在收入差距，居民的消費(fèi)也呈現(xiàn)多樣化多層次，他們對(duì)社區(qū)都有著不同程度的休閑需求。因此，提供休閑功能的咖啡館、書店、健身房等商業(yè)服務(wù)也不斷出現(xiàn)。在現(xiàn)代社會(huì)，社區(qū)在提供居住功能的同時(shí)，也是一個(gè)休閑場所。

作為商業(yè)服務(wù)體系的一環(huán)，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展對(duì)于城市的現(xiàn)代化建設(shè)和居民生活的多樣化起著至關(guān)重要的作用。首先，社區(qū)商業(yè)能夠提供社區(qū)居民需要的生活服務(wù)，以便捷近距離的方式滿足居民的生活需求。對(duì)于生活在社區(qū)的居民來說，社區(qū)商業(yè)是滿足他們生活需求的第一選擇。其次，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)零售業(yè)的增進(jìn)和進(jìn)步。零售業(yè)是商品流通的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是商品價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的環(huán)節(jié)，在國民經(jīng)濟(jì)體系中扮演者舉足輕重的角色。我國的零售業(yè)和發(fā)達(dá)國家相比，仍有較大差距。我國社區(qū)商業(yè)在社會(huì)零售額中所占的比例仍低于歐美發(fā)達(dá)國家。因此，發(fā)展社區(qū)商業(yè)有助于零售業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化和社會(huì)零售額的增長。

三、我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展中存在的問題

從現(xiàn)實(shí)狀況來看，我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展仍處于較初級(jí)的階段，相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)不完整，商業(yè)主體的經(jīng)營也不規(guī)范。具體而言，目前我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展主要存在以下問題：

一是總量不足，布局不科學(xué)。對(duì)于老城區(qū)而言，由于建設(shè)較早，建設(shè)的時(shí)候未考慮到現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)配套設(shè)置總體上跟不上人們的消費(fèi)需求，人們往往通過到區(qū)域商業(yè)中心實(shí)現(xiàn)更多的消費(fèi)需求，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)亟待增加。對(duì)于新建小區(qū)而言，部分開發(fā)商由于理念不先進(jìn)，對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)不重視，容易導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較少。

二是業(yè)態(tài)種類不豐富，功能不完善。目前，我國許多地區(qū)的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展并沒有統(tǒng)一的監(jiān)管和知道，許多是自主發(fā)展和壯大，這容易導(dǎo)致對(duì)部分低利潤的居民需求的忽視。此外，許多地區(qū)的社區(qū)商業(yè)仍以農(nóng)貿(mào)市場、小餐飲店等為主，業(yè)態(tài)偏少，中高消費(fèi)和大型商業(yè)服務(wù)主體缺乏，對(duì)于社區(qū)居民日益增長的多元化消費(fèi)需求，日益不能滿足。此外，由于缺乏相關(guān)監(jiān)管，部分社區(qū)商業(yè)的服務(wù)往往較差，不利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展壯大。

三是部分商業(yè)主體經(jīng)營效益不高。這主要由于社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營者素質(zhì)和經(jīng)營模式導(dǎo)致的。許多社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營主體往往沒有較好的商業(yè)意識(shí)，缺乏現(xiàn)代的商業(yè)理念。其次，社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)彼此之間相互競爭，進(jìn)一步壓低了利潤空間。而且隨著區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展，社區(qū)居民愿意選擇能夠提供物品更豐富的區(qū)域購物中心消費(fèi)，這也導(dǎo)致了社區(qū)商業(yè)客流的分流。

四、未來發(fā)展社區(qū)商業(yè)的思考

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展首先直接關(guān)系著城市居民的生存和生活狀況，其次對(duì)于城市化的發(fā)展和城市綜合競爭能力的提高也起著不可替代的作用。因此，抓住城鎮(zhèn)化建設(shè)和消費(fèi)升級(jí)的機(jī)遇，制定合理的社區(qū)商業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見，對(duì)于發(fā)展社區(qū)商業(yè)至關(guān)重要。

第一，明晰監(jiān)管權(quán)限，加大對(duì)社區(qū)商業(yè)建設(shè)的規(guī)劃。商業(yè)的發(fā)展雖然是市場自由競爭的結(jié)果，但也離不來政府的規(guī)劃和指導(dǎo)。因?yàn)橛辛苏囊?guī)劃和指導(dǎo)，社區(qū)商業(yè)才不會(huì)盲目發(fā)展和無序競爭，才能保證社區(qū)商業(yè)的順利發(fā)展，實(shí)現(xiàn)其滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求的功能。因此，需要發(fā)揮市級(jí)政府和社區(qū)政府兩級(jí)政府的管理職能，做到統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)。市級(jí)政府著重于總體規(guī)劃方案的制定和出臺(tái)，具體的執(zhí)行和監(jiān)管可以由社區(qū)管委會(huì)來配合。

第二，發(fā)展連鎖經(jīng)營，建設(shè)品牌文化。連鎖經(jīng)營是現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的常見方式之一。連鎖經(jīng)營的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在統(tǒng)一管理、對(duì)上游供應(yīng)商較強(qiáng)的議價(jià)能力以及產(chǎn)生的品牌溢價(jià)。連鎖經(jīng)營模式同樣也適用于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在引入連鎖經(jīng)營模式之后，不僅能夠提高經(jīng)營主體的組織程度，而且可以改善人們對(duì)社區(qū)商業(yè)主體的認(rèn)知形象。

第三，加大對(duì)開發(fā)主體的培養(yǎng)和支持。根據(jù)國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)多元化的開發(fā)主體有助于促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。目前就我國而言，開發(fā)主體單一，開發(fā)能力有限，限制了社會(huì)商業(yè)的發(fā)展。因此，培養(yǎng)社會(huì)商業(yè)開發(fā)的專業(yè)化開發(fā)主體，加大對(duì)他們的扶持，發(fā)揮不同主體各自的經(jīng)營優(yōu)勢，有利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

第四，改造傳統(tǒng)商業(yè)模式，發(fā)展新興商業(yè)業(yè)態(tài)。社會(huì)商業(yè)的發(fā)展一直伴隨著業(yè)態(tài)的改進(jìn)。從超級(jí)市場、專業(yè)店到購物中心，每一次業(yè)態(tài)的增加和改進(jìn)都改善了人們的消費(fèi)體驗(yàn)，更好地滿足人們的購物需求。社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)服務(wù)發(fā)展的區(qū)域延伸，一方面要立足于現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足社區(qū)居民傳統(tǒng)的商業(yè)需求；另一方面，也要思索和借鑒一些新興的商業(yè)形式。（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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