高丹

[摘要]中國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，一二線城市在10年內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)近400%，正是在房?jī)r(jià)下降的呼聲高漲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的背景下，國(guó)家出臺(tái)的“去庫(kù)存”政策飽受關(guān)注與爭(zhēng)議。房，不僅是政府的支柱性產(chǎn)業(yè)，更關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)，樓市的動(dòng)態(tài)以及相關(guān)政策的出臺(tái)，引發(fā)了很多人的思考。為了分析經(jīng)濟(jì)下行、城鎮(zhèn)化加速的中國(guó)當(dāng)下，房?jī)r(jià)將何去何從？中央頒布的政策，到底是飲鴆止渴還是深思熟慮的良策？文章結(jié)合近幾年的房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)行為，簡(jiǎn)單分析了中國(guó)房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)。重點(diǎn)結(jié)合“去庫(kù)存”的政策內(nèi)涵，淺析經(jīng)濟(jì)下行大背景下，中央政策的真實(shí)含義。分析發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)有其剛性，不會(huì)下跌，尤其在一二線城市，房?jī)r(jià)十分堅(jiān)挺。各地方政府應(yīng)當(dāng)靈活的采用中央的“去庫(kù)存”戰(zhàn)略，真正領(lǐng)會(huì)“去庫(kù)存”的含義，基于城市發(fā)展情況的不同，采取不同程度的“去庫(kù)存”措施。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)；去庫(kù)存；經(jīng)濟(jì)下行；一二線城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181

從2008年下半年開始，“房?jī)r(jià)”一詞就一直被掛在嘴邊，國(guó)家采取一系列措施壓制房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)依舊是居高不下，最近“房?jī)r(jià)”“樓市”字眼又位居財(cái)經(jīng)新聞榜首，不僅因?yàn)橐欢€城市房?jī)r(jià)瘋漲，讓人望而卻步，政府采取的“去庫(kù)存”政策飽受爭(zhēng)議。房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫(kù)存”無(wú)非從供給端與需求端入手，從需求端來(lái)說(shuō)，政府鼓勵(lì)農(nóng)民工買房，深化戶籍改革，推進(jìn)城鎮(zhèn)化；從供給端來(lái)說(shuō)，棚改貨幣化安置無(wú)疑是一項(xiàng)重要措施，更多人可以拿到貨幣補(bǔ)償去買房地產(chǎn)商開發(fā)的房子，釋放了購(gòu)房需求。為了扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)，國(guó)家采取的“去庫(kù)存”政策卻刺激了房?jī)r(jià)，不得不讓人擔(dān)憂樓市泡沫，一時(shí)之間，眾說(shuō)紛紜。有學(xué)者說(shuō)：“2015年，全國(guó)樓市猶如冰火兩重天。2015年12月下旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告中，針對(duì)“房地產(chǎn)去庫(kù)存”作出長(zhǎng)達(dá)322字的指示。另外，是宏觀經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期，2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)成謎。為了解剖房?jī)r(jià)與“去庫(kù)存”戰(zhàn)略的關(guān)系，本文從數(shù)據(jù)入手，先簡(jiǎn)單分析了2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的銷售情況。

圖1全國(guó)商品銷售面積及銷售額增速

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2016-01-19。

由圖1可以看出，全國(guó)商品房銷售量呈上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)加快增長(zhǎng)，而且速度越來(lái)越快。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)：2015年，商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)69%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)162%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)19%。商品房銷售額87281億元，增長(zhǎng)144%，其中，住宅銷售額增長(zhǎng)166%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)269%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降07%?？梢缘贸鲛k公樓的銷售量比重較大的結(jié)論。

中國(guó)正處在大發(fā)展時(shí)代，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。對(duì)此，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是：從國(guó)際比較來(lái)看，在城市化低于30%時(shí)，增長(zhǎng)速度較慢，但是城市化高于30%以后，就會(huì)加速發(fā)展期，這個(gè)過程一直到城市化達(dá)到70%以上時(shí)，才有可能減緩。而中國(guó)的城市化水平只有40%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到減緩的水平。首先，城市的面積擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)的觸角緊隨其后；其次，城市范圍擴(kuò)大，對(duì)勞動(dòng)力的需求大幅上升，大量農(nóng)民工涌進(jìn)城市，對(duì)房子的需求增加；再次，城鎮(zhèn)化中重要一環(huán)，“拆遷”為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了大量的換房需求；最后，房地產(chǎn)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)，是地方政府主要的財(cái)政收入來(lái)源，政府通過賣地、收取房產(chǎn)稅等獲得收入，才能更好地發(fā)揮政府職能。當(dāng)然國(guó)家也不斷地采取措施，例如限購(gòu)、房產(chǎn)稅等措施抑制房?jī)r(jià)，然而效果并不顯著，原因在于房地產(chǎn)商本身是不會(huì)讓步的?？紤]到消費(fèi)心理的因素，一旦房?jī)r(jià)下跌，部分消費(fèi)者就會(huì)持觀望態(tài)度，期待新一輪下跌，那么房地產(chǎn)商在市場(chǎng)上的地位就有些被動(dòng)，所以房地產(chǎn)商不會(huì)降低房?jī)r(jià)。

從消費(fèi)者出發(fā)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)習(xí)慣也發(fā)生改變，享受主義產(chǎn)生，房子住久了就想換一套的情況也大量存在。并且房?jī)r(jià)長(zhǎng)久以來(lái)一直堅(jiān)挺，讓更多消費(fèi)者將買房作為最主要的儲(chǔ)備手段。

同時(shí)，與樓市息息相關(guān)的行業(yè)也對(duì)房?jī)r(jià)或多或少起著推動(dòng)作用。

一是建筑行業(yè)。建材價(jià)格攀升，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，并且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

二是投資行業(yè)。股市的蕭條，熔斷機(jī)制在中國(guó)的失敗運(yùn)行，人們發(fā)現(xiàn)房子依然是最堅(jiān)挺的投資方向。房子已不再僅僅用來(lái)滿足居住需求，同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品。在股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)、利率下調(diào)等因素推動(dòng)下，房子成了百姓最好的選擇。

下表為“去庫(kù)存”大背景下，各大房企的策略轉(zhuǎn)移政策，大部分房企選擇調(diào)整城市布局，聚集一二線城市，這也不無(wú)道理。城市化進(jìn)程的加快本身就會(huì)促使一二線城市的房?jī)r(jià)上漲，國(guó)家又實(shí)行“去庫(kù)存”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)商們當(dāng)然紛紛去更有市場(chǎng)的一二線城市大撈一筆。

并且，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略從需求端出發(fā)，鼓勵(lì)農(nóng)民工就地買房，深化戶籍政策改革，房地產(chǎn)行業(yè)的需求量上升，更是會(huì)刺激需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，見下表。

房企去庫(kù)存策略表策略執(zhí)行房企砍開工面積、緩拿地策略萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、世茂調(diào)整城市布局，聚集一二線保利、恒大、碧桂園、龍湖、世茂、綠城調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大適銷產(chǎn)品比例保利、綠城積極合理定價(jià)，加快銷售恒大、碧桂園、綠城升級(jí)IT系統(tǒng)，加強(qiáng)存貨管理碧桂園、龍湖對(duì)不合格的區(qū)域進(jìn)行裁減世茂、碧桂園

所以結(jié)合中國(guó)國(guó)情，房?jī)r(jià)存在著剛性，伴隨著國(guó)家去庫(kù)存的戰(zhàn)略選擇，一線城市房?jī)r(jià)更是呈現(xiàn)瘋漲趨勢(shì)，二線城市小陽(yáng)春，三線四線城市保持穩(wěn)定，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略在房?jī)r(jià)上漲的進(jìn)程中主要起推動(dòng)作用。以上是對(duì)“去庫(kù)存”戰(zhàn)略背景下，房?jī)r(jià)的變動(dòng)分析。

換句話說(shuō)，在一系列政策都無(wú)法阻擋房地產(chǎn)前進(jìn)的步伐的時(shí)候，我國(guó)目前還是寬松的貨幣環(huán)境、貸款利率的降低這樣的環(huán)境，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。“蒜”你狠、“豆”你玩等新名詞的出現(xiàn)，無(wú)一不直接反射到房?jī)r(jià)上。經(jīng)濟(jì)下行，物價(jià)與需求的不同步上升，讓人擔(dān)憂中國(guó)會(huì)不會(huì)形成滯脹。有學(xué)者稱在國(guó)際比較中，中國(guó)城市化水平偏低而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于工業(yè)化水平，如果政策調(diào)整到位，中國(guó)完全有可能進(jìn)入一個(gè)快速城市化的時(shí)期。伴隨著快速城市化進(jìn)程，大量進(jìn)入城市的移民能夠推動(dòng)住房需求持續(xù)上升，那么，中國(guó)的高房?jī)r(jià)就可能在一定程度上因?yàn)槌鞘谢降某掷m(xù)提高而被消化，避免房?jī)r(jià)泡沫破滅。

那么國(guó)家頒布的“去庫(kù)存”政策到底有何具體作用，會(huì)不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫呢？通過以下分析，本文一步步揭開“去庫(kù)存”的神秘面紗。

2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，將“去庫(kù)存”納入我國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之中，以緩解經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)。產(chǎn)能過剩來(lái)自于2006年、2007年經(jīng)濟(jì)一片大好的形勢(shì)，生產(chǎn)者為獲得更多利益，大量生產(chǎn)，導(dǎo)致生產(chǎn)過剩。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了六條化解房地產(chǎn)高庫(kù)存的措施，本文簡(jiǎn)化為四條：一是降房?jī)r(jià)；二是鼓勵(lì)本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房；三是取消限購(gòu)；四是完善租房制度。

結(jié)合圖2圖3，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)家的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”戰(zhàn)略起到了一定效果，房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積和投資增速的雙雙回落，表現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)開發(fā)新樓盤的熱情在下降。國(guó)家鼓勵(lì)房?jī)r(jià)下降，從而達(dá)到促進(jìn)消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)的效果。然而前文所述，一二線城市和三四線城市要區(qū)別待遇。

就第一條降房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，結(jié)合前文所述，房?jī)r(jià)有其剛性，政府要采取措施降價(jià)是存在很大困難，要考慮到多方利益，是復(fù)雜的。

而第三條個(gè)人認(rèn)為并不可取，取消限購(gòu)釋放更多的需求，根據(jù)需求定律，價(jià)格會(huì)隨之上升。與第一條降房?jī)r(jià)是沖突的。

第二條主要是鼓勵(lì)住房難的人們提供支持，鼓勵(lì)農(nóng)民工就地買房，深化戶籍制度改革。一方面這是關(guān)注民生，緩和社會(huì)矛盾的民心措施；但另一方面，需求的增長(zhǎng)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上升，也有不妥之處。

第四條是租賃市場(chǎng)，回報(bào)率不高，推動(dòng)起來(lái)困難較大。

經(jīng)過以上分析，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略看似不大妥當(dāng)。個(gè)人以為，中央頒布去庫(kù)存措施，地方政府要把握分寸，地域區(qū)域化的去庫(kù)存至關(guān)重要。一二線城市房?jī)r(jià)瘋漲的情況下，鼓勵(lì)購(gòu)房、放寬購(gòu)房限制，尤其在經(jīng)濟(jì)下行的當(dāng)下，不少專家擔(dān)憂中國(guó)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫的情況，不加區(qū)分的刺激需求，顯然會(huì)導(dǎo)致不好的效果。有區(qū)別地在三四線城市，多加鼓勵(lì)購(gòu)房，減輕買房者負(fù)擔(dān)，讓更多人擁有優(yōu)良的生活環(huán)境，才能使中央政策發(fā)揮最大化效用。

同時(shí)配合去庫(kù)存手段，在一二線城市，適當(dāng)采取財(cái)政政策，個(gè)人占有多套房子的消費(fèi)者進(jìn)行征稅，抑制住房消費(fèi)的奢靡之風(fēng)。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)的政策措施都應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

首先，房?jī)r(jià)不能繼續(xù)瘋漲。一是要求政府抵御利益誘惑，在保證擁有支持政府發(fā)揮正常職能的前提下，減少賣地行為；二是政府在城市化進(jìn)程中采取的策略要適度，不能一味地?cái)U(kuò)張城市面積，為了城市化而城市化，這就是不得中央政策的要義了；三是政府要正確引導(dǎo)房地產(chǎn)商。

其次，房地產(chǎn)商也不應(yīng)該總是將利益放在首位，要有一定的企業(yè)社會(huì)責(zé)任感。而且，一二線城市房?jī)r(jià)一再瘋漲，必將會(huì)導(dǎo)致房市泡沫，最終也會(huì)作用于房地產(chǎn)商，讓其自食惡果。

最后，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略要因地制宜，各地方政府要有實(shí)行有中國(guó)特色的“去庫(kù)存”，即仔細(xì)分析本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而不是各地方之間互相跟風(fēng)，要有自主性，切實(shí)領(lǐng)會(huì)中央政策。

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