陳　然， 陳曉楓

(福建師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，福建 福州 350108)

*為通訊作者。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新

——基于增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的視角

陳然， 陳曉楓*

(福建師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，福建 福州 350108)

[摘要]分析農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對農(nóng)民財產(chǎn)性收入的影響，提出當前我國農(nóng)村地區(qū)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在著立法滯后、產(chǎn)權(quán)制度不完善、無公開流轉(zhuǎn)市場、宅基地隱性流轉(zhuǎn)多等困境，應(yīng)從立法層面實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)，放開宅基地使用權(quán)主體限制，建立較為完善的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場以及調(diào)節(jié)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制等方面積極探索增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新。

[關(guān)鍵詞]宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；財產(chǎn)性收入；制度創(chuàng)新

[DOI]10.13322/j.cnki.fjsk.2016.03.006

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”。可見，土地作為農(nóng)民主要的財產(chǎn)，蘊含巨大的增收潛力，農(nóng)民對土地所享有的權(quán)利是農(nóng)民權(quán)利結(jié)構(gòu)中最基本的權(quán)利。在眾多農(nóng)村土地制度改革中，深化宅基地制度改革是解放農(nóng)村勞動力，整合農(nóng)村土地資源，促進土地集約化發(fā)展，提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入的突破口。深化宅基地制度改革，核心是探索新形勢下宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)問題[1]。長期以來，宅基地始終以單一的生存保障功能存在，隨著農(nóng)民非農(nóng)收入的提高，農(nóng)村土地的保障功能弱化。近幾年，各地積極開展農(nóng)村宅基地整治工作，并取得了一定的成效，但是大部分省市在宅基地整治過程中，沒有將農(nóng)民作為主要的受益群體，忽視了農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益的保護。農(nóng)民不僅失去了宅基地的生存保障功能，也難以分享到宅基地資產(chǎn)所產(chǎn)生的高額增值收益。

一、研究現(xiàn)狀

學(xué)術(shù)界對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給予了充分的關(guān)注，形成了大量的研究成果。國內(nèi)學(xué)者的研究主要圍繞以下4個方面。

1.宅基地使用權(quán)的相關(guān)概念界定。王衛(wèi)國認為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給本組織成員用于建造房屋的集體土地使用權(quán)[2]。王建偉將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)定義為使農(nóng)村宅基地使用權(quán)進入流通領(lǐng)域以實現(xiàn)土地收益的行為[3]?？傮w而言，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)民依法享有的，在集體所有的土地上建筑房屋及其附屬設(shè)施的權(quán)利，其本質(zhì)上應(yīng)為一種用益物權(quán)，然而由于土地資源的稀缺性，宅基地在權(quán)利屬性的界定上存在一定困境，其完整權(quán)能難以實現(xiàn)。

2.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的爭議。理論界對于是否允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的看法不一致，存在有禁止流轉(zhuǎn)說、內(nèi)部流轉(zhuǎn)說、自由流轉(zhuǎn)說等幾種主要觀點。孟勤國從保護土地資源有效利用和農(nóng)民生存發(fā)展權(quán)的角度，提出對于現(xiàn)實中大量存在的宅基地隱形流轉(zhuǎn)的事實，《物權(quán)法》應(yīng)該進一步明確農(nóng)村宅基地禁止交易的內(nèi)容，完善農(nóng)村宅基地分配制度[4]。韓俊則指出嚴格禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是不合理的，應(yīng)當允許宅基地使用權(quán)有限制的流轉(zhuǎn)，即在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間或在一定范圍內(nèi)自由轉(zhuǎn)讓[5]。大部分學(xué)者支持農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)。厲以寧認為要打破城鄉(xiāng)二元體制，實現(xiàn)宅基地使用權(quán)在公開市場上合法流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民能夠借助其宅基地和承包地使用權(quán)抵押獲取貸款，實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長的目的[6]。葉奕浩提出允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是社會主義市場經(jīng)濟的基本要求，并指出在政府監(jiān)管的前提下，市場參與是解決農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的主要途徑[7]。

3.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題及解決措施。喻文莉認為，目前的宅基地使用權(quán)制度與社會現(xiàn)實產(chǎn)生了激烈的沖突，引發(fā)了宅基地的生存保障功能與生存要素功能，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)與土地資源保護等一系列矛盾[8]。屠世超指出宅基地限制流轉(zhuǎn)制度導(dǎo)致產(chǎn)生了大量的“空心村”，限制了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民生活的改善，主張建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場[9]。李勇堅提出要從宅基地的本質(zhì)功能和立法屬性出發(fā)，在保護耕地的前提下，以“權(quán)利取代實物”，對宅基地制度進行全面創(chuàng)新[10]。

4.宅基地流轉(zhuǎn)的影響因素。趙國玲等通過對湖北兩縣市農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿的問卷調(diào)查，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)意愿較強[11]。王延強通過比較不同的流轉(zhuǎn)模式對宅基地收益分配的影響，指出應(yīng)采取保權(quán)分利的模式，保證農(nóng)民作為最大收益者的權(quán)利[12]。黃英對農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)化互動關(guān)系進行實證分析，結(jié)果表明二者關(guān)系存在轉(zhuǎn)折點，建議弱化后期農(nóng)村宅基地退出的貨幣補償機制[13]。

現(xiàn)有研究在討論宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題時，往往局限在流轉(zhuǎn)問題本身，缺少宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長之間的整合研究，對二者之間的作用關(guān)系缺乏深入的探討。因此，本文運用國家及地區(qū)相關(guān)統(tǒng)計年鑒，基于增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的視角，探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度重構(gòu)具有一定的創(chuàng)新性。通過對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)影響農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入增長的機制進行研究，提出既有利于提高宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)效率，又有利于農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長的途徑，對促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)社會公平具有重要意義。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對農(nóng)民財產(chǎn)性收入的影響

(一)拓寬農(nóng)民財產(chǎn)性收入來源

農(nóng)民財產(chǎn)性收入是指農(nóng)民所擁有的動產(chǎn)、不動產(chǎn)，包括資金、土地、房屋等所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)所獲得的收入。近年來我國農(nóng)民財產(chǎn)性收入穩(wěn)定增長，從2000年的45.04元提高到2013年的293元。但占可支配收入的比重始終維持在1.5%～3.5%的較低水平[14]?？梢姡敭a(chǎn)性收入對農(nóng)民可支配收入的貢獻值較低，存在很大的增長空間。財產(chǎn)性收入與財產(chǎn)的多寡、管理水平的差異密切相關(guān)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，近年農(nóng)民財產(chǎn)快速增加，2014年農(nóng)村居民人均財產(chǎn)總值為52143.28元，比2013年增長了10.2%，是1985年人均財產(chǎn)總值的76倍。從總財產(chǎn)的構(gòu)成比例來看，2014年農(nóng)村居民人均儲蓄額占總財產(chǎn)比例為28.66%，住房占總財產(chǎn)的60.59%[14]，農(nóng)民人均儲蓄額與住房價值是增長最快且比重最大的分項。住房價值長期以來在農(nóng)民財產(chǎn)總值中都占據(jù)著重要地位，激活農(nóng)村土地與住房的財產(chǎn)效應(yīng)，對增加農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入具有重要意義。

在過去相當長的一段時間，我國農(nóng)民財產(chǎn)性收入單純依靠儲蓄利息和租金收入，但隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的規(guī)范化與農(nóng)村金融體系的完善，我國農(nóng)民財產(chǎn)性收入來源逐漸擴大，呈現(xiàn)出多元化的趨勢。以福建省為例，2014年的農(nóng)村居民人均財產(chǎn)性收入201.28元，其中紅利收入90.07元，占44.75%，轉(zhuǎn)讓承包土地經(jīng)營權(quán)租金凈收入34.27元，占17.03%，出租房屋凈收入79.31元，占39.4%，出租其他資產(chǎn)凈收入5.88元，占2.92%，其他收入5.00元，占2.48%，而利息收入出現(xiàn)了負項，減少13.25元，占6.58%[15]。說明隨著農(nóng)村土地制度改革的開展，農(nóng)民通過土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)獲得的財產(chǎn)性收入比重有所增加，農(nóng)民財產(chǎn)性收入由單純依靠儲蓄利息和租金收入向利息收入、租金收入、轉(zhuǎn)讓承包土地經(jīng)營權(quán)收入等多元化發(fā)展。

(二)有助于縮小財產(chǎn)性收入差距

1.我國城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入差距過大，并且這一差距還有繼續(xù)擴大的趨勢(圖1)。2000年、2013年城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民人均財產(chǎn)性收入始終保持在2倍以上的差距，且城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)性收入的增長速度相對高于農(nóng)村居民。比較城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民的財產(chǎn)分布數(shù)據(jù)，城鄉(xiāng)居民總財產(chǎn)差距一直維持在較高水平，而人均住房價值差距是人均財產(chǎn)總值差距的主要貢獻源，說明農(nóng)村的土地和住房市場未得到有效發(fā)展，城鄉(xiāng)要素價格存在較大差異，住房價值的實現(xiàn)是農(nóng)戶財產(chǎn)性收入增長的重要來源之一[16]。隨著城鎮(zhèn)住房市場的發(fā)展，住房價值成為城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)性收入的主要增長點，農(nóng)村居民受限于房屋的保障功能，難以自由行使宅基地使用權(quán)，通過住房價值增值所獲得的收益已遠遠滯后于城鎮(zhèn)居民。

2.農(nóng)村居民家庭間財產(chǎn)性收入差距較大。對不同收入水平的農(nóng)村家庭財產(chǎn)性收入變化趨勢進行比較，不同組群的財產(chǎn)性收入差距明顯，財富顯著流向高收入組群，農(nóng)村地區(qū)絕對貧困問題凸顯，絕大多數(shù)農(nóng)民難以獲取財產(chǎn)性收入(圖2)。農(nóng)村居民家庭間財產(chǎn)性收入差距較大的原因主要有2點：(1)城市化進程使毗鄰城市的農(nóng)村地區(qū)優(yōu)先共享了城市經(jīng)濟發(fā)展的成果，在土地征收補償、房屋租金等方面獲取了較高的財產(chǎn)性收入。(2)農(nóng)村金融體系不完善，絕大部分農(nóng)村金融機構(gòu)在網(wǎng)點布局、產(chǎn)品服務(wù)上難以滿足農(nóng)民需求，特別是對經(jīng)濟落后地區(qū)缺乏普惠性金融體系的構(gòu)建。金融市場的財富門檻阻礙低收入農(nóng)民獲取金融服務(wù)，進一步拉大了農(nóng)村居民家庭間財產(chǎn)性收入的差距。

(三)實現(xiàn)農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利的必由之路

農(nóng)民最根本、最持久的財產(chǎn)就是土地，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)具體來說包括農(nóng)民使用土地、處分土地以及獲取土地收益的權(quán)利，即土地的使用權(quán)、有限處分權(quán)、收益權(quán)等3個方面[17]。一方面，長期以來，農(nóng)民宅基地使用權(quán)作為一項帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)利，其財產(chǎn)性功能一直得不到重視和保護。部分地方政府為了獲取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標，甚至采取“整村推進”的整治模式，侵犯了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利。另一方面，農(nóng)民無權(quán)享有宅基地置換后所產(chǎn)生的高額增值收益。作為農(nóng)民土地處分權(quán)的實現(xiàn)形式，在土地整治過程中置換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的集體土地發(fā)展權(quán)，絕多數(shù)由地方政府壟斷支配。在現(xiàn)有的農(nóng)村制度下，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利受到制約，推進宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利的必由之路。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及對農(nóng)民宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記，厘清產(chǎn)權(quán)主體各自的權(quán)利內(nèi)容，農(nóng)民才能真正擁有持久性財產(chǎn)。宅基地使用權(quán)通過市場機制按照市場規(guī)律和價值規(guī)律來實現(xiàn)其資產(chǎn)價值，能夠最大程度保護農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)。完善的宅基地流轉(zhuǎn)市場能夠提供多樣化的流轉(zhuǎn)形式，如抵押貸款，進一步拓展農(nóng)戶財產(chǎn)性收入的實現(xiàn)方式。

三、當前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困境

(一)立法滯后，無法可依

我國在農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法方面存在矛盾。我國《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”[18]。可見立法并沒有限制農(nóng)戶房屋的出賣或出租，然而又嚴禁宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，這與我國《物權(quán)法》中的“房隨地走，地隨房走”的原則相悖，說明立法存在明顯的矛盾。當前我國雖然有宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點推進以及地方政府相關(guān)政策的出臺，但缺乏國家法律上的支持，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)勢必難以大范圍推行。

我國的宅基地使用權(quán)制度的出發(fā)點是保護稀缺的土地資源，保障農(nóng)戶的基本居住條件，在計劃經(jīng)濟體制下尚且適用。但隨著我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟逐漸解體，城市化進程加快，普遍存在的“小產(chǎn)權(quán)房”以及眾多的“隱形市場”使現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度的制定面臨挑戰(zhàn)。

(二)產(chǎn)權(quán)制度不完善，缺少實際管理

公權(quán)介入阻礙完整權(quán)能實現(xiàn)。宅基地使用權(quán)從其物權(quán)屬性上屬于用益物權(quán)，原則上賦予了所有人對不動產(chǎn)的使用和收益，從其產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上屬于私權(quán)[19]。然而由于國家出于公共利益的考慮，對宅基地使用權(quán)實行公權(quán)介入，阻礙了宅基地用益物權(quán)完整權(quán)能的實現(xiàn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)長期被作為一種特殊的產(chǎn)權(quán)加以保護，只有通過國家征收的方式才能合法進入市場流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體也被嚴格限定在本集體內(nèi)部，農(nóng)民的土地財產(chǎn)價值也因此受到影響。

集體土地產(chǎn)權(quán)主體模糊，缺少實質(zhì)的管理單位。農(nóng)村集體建設(shè)用地的所有權(quán)人是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，然而在現(xiàn)實的管理中，無法讓全體成員共同參與，只能委托村民委員會代為管理。村干部對宅基地流轉(zhuǎn)事實難以快速知曉，也缺乏事后干預(yù)機制。面對城市化進程中農(nóng)村建設(shè)用地所創(chuàng)造的巨額財富，產(chǎn)權(quán)主體的模糊往往為村干部的“尋租”行為創(chuàng)造了條件。

(三)無公開流轉(zhuǎn)市場，利益分配失衡

在各地開展的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點過程中，均存在權(quán)益結(jié)構(gòu)的失衡。征地中給予農(nóng)民的補償只考慮到生存性補償，并沒有充分體現(xiàn)其發(fā)展權(quán)益。即使是廣受好評的“地票”模式，給予農(nóng)民的利益分配往往停留在前期的補償階段。加之政府和農(nóng)戶的信息不對稱，農(nóng)戶實際上難以充分享受到土地增值收益。發(fā)展權(quán)益的實現(xiàn)與市場機制的完善密切有關(guān)。目前，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場尚未建立，宅基地流轉(zhuǎn)無公開的市場平臺，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)無章可循，缺少統(tǒng)一的價值衡量標準。而對于宅基地和房屋的價值核算是相當復(fù)雜且需要一定專業(yè)性的，農(nóng)民不具備這樣的專業(yè)水平。且分散的流轉(zhuǎn)市場增加了農(nóng)戶獲取信息的成本，致使交易費用過高，不利于土地資源的優(yōu)化配置。

(四)宅基地隱性流轉(zhuǎn)多，操作不規(guī)范

近年來,京郊大部分城鎮(zhèn)的宅基地流轉(zhuǎn)案例占宅基地總數(shù)的10%左右，有的高達40%以上[20]。據(jù)工商部門統(tǒng)計，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超過7.6億m2，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的8%[21]。宅基地的隱形流轉(zhuǎn)存在一系列的弊端：(1)對于城市近郊的農(nóng)村土地而言，土地級差地租存在所帶來的巨大經(jīng)濟收益，促使理性權(quán)利人追求自身利益最大化，往往無視國家對土地資源的管制，大肆圈占宅基地，造成集體土地資源的大量流失。(2)由于隱形流轉(zhuǎn)是游離于正式制度之外的交易形態(tài)，無法依靠國家法律保障其權(quán)利的實現(xiàn)。對交易雙方而言，宅基地隱性流轉(zhuǎn)的交易成本較高，交易安全無法保證，風(fēng)險系數(shù)較高。

四、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的宅基地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新

(一)從立法層面實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)

當前農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最大的阻礙是立法的滯后，缺乏法律保障的流轉(zhuǎn)難以形成有效的激勵機制，更無法保障農(nóng)民的合法權(quán)益。因此，制度構(gòu)想的出發(fā)點是加快修改相關(guān)的法律法規(guī)，從立法層面實現(xiàn)宅基地的合法流轉(zhuǎn)。(1)穩(wěn)妥有序地修改相關(guān)法律法規(guī)，從法律層面賦予農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)權(quán)，并建立統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)管理制度，進一步規(guī)范宅基地的流轉(zhuǎn)程序。(2)清晰界定宅基地使用權(quán)人所享有的宅基地財產(chǎn)權(quán)，特別需要加強對使用權(quán)人的宅基地有限處分權(quán)、收益權(quán)的立法保障。從立法層面完善宅基地使用權(quán)的權(quán)能體系，肯定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性，從而成為宅基地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新的有力支撐。

(二)逐步放開宅基地使用權(quán)主體限制

目前我國農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，流轉(zhuǎn)也被限定在本集體內(nèi)部。這樣的制度設(shè)計阻礙了價格競爭機制的形成，難以實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的真實價值[22]。因此，應(yīng)打破宅基地流轉(zhuǎn)的主體限制，并循序漸進地推行。在現(xiàn)階段，農(nóng)村社會保障制度尚不完善，宅基地的福利功能明顯，可把使用權(quán)主體限制在具有農(nóng)村戶口的農(nóng)民，打破村與村之間的界限，允許宅基地在不同地區(qū)的農(nóng)村間流轉(zhuǎn),從而激活進城務(wù)工農(nóng)民的宅基地資產(chǎn)，促進農(nóng)民工市民化進程。同時幫助偏遠地區(qū)農(nóng)民向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)農(nóng)村聚集，推動土地集約化利用。經(jīng)過一段時間試點，待各方面條件成熟，如農(nóng)村社會保障制度完善，城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)用地市場建立后，徹底打破城鄉(xiāng)分割的二元土地利用機制，最終實現(xiàn)宅基地在農(nóng)村村民之間的自由流轉(zhuǎn)。

(三)建立較為完善的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場

與放開宅基地使用權(quán)主體限制相輔相成的是建立較為完善的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場?，F(xiàn)階段，可單獨建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，此后再逐步并入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場?？蓞⒖贾貞c的做法，建立農(nóng)村土地交易所作為農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的平臺[23]。加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，編制科學(xué)的村莊土地利用規(guī)劃。對同一主體購買宅基地使用權(quán)數(shù)量予以限制，對宅基地轉(zhuǎn)讓后的使用目的加以監(jiān)督。若是允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地，應(yīng)加快推進不動產(chǎn)登記，并開征房產(chǎn)稅，防止土地集中到少數(shù)人手里。同時，應(yīng)在做好確權(quán)工作的基礎(chǔ)上，探索完善宅基地租賃、宅基地抵押貸款、宅基地作價入股、宅基地換房等多種方式，多渠道增加宅基地財產(chǎn)性收入。

(四)合理調(diào)節(jié)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制

合理分享宅基地增值收益是保障農(nóng)民發(fā)展權(quán)益的關(guān)鍵。完善農(nóng)村宅基地制度，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例是宅基地制度改革的方針指向。在實踐中，應(yīng)確立農(nóng)民在土地增值收益分配中的主體地位，將農(nóng)村土地升值部分全部返還給農(nóng)民及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。政府通過征收土地增值稅取得一部分的土地收益，以轉(zhuǎn)移支付方式進行收入再分配。針對騰退出來的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)為國有并在二級市場上交易，所產(chǎn)生的二級市場溢價，政府應(yīng)在一級補償之外建立溢價補償機制。根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等不同用途設(shè)計對價補償，實現(xiàn)農(nóng)民宅基地收益的可持續(xù)發(fā)展。

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(責(zé)任編輯： 林小芳)

System innovation of usufruct transfer of rural homestead— From the perspective of increasing farmers′ property income

CHEN Ran, CHEN Xiao-feng*

(CollegeofEconomics,FujianNormalUniversity,Fuzhou,Fujian350108,China)

Abstract：Effect of usufruct transfer of rural homestead on farmers′ property income is analyzed. In the current usufruct transfer of rural homestead, there are difficulties such as legislation lag, imperfect property rights system, recessive circulation, operation without specifications. Accordingly the system innovation of usufruct transfer of rural homestead should be explored to increase farmers property income from the aspects of realizing legal usufruct transfer of rural homestead by legislation, releasing the main restrictions on the right to use the homestead, developing a perfect market for usufruct transfer of rural homestead and adjusting the distribution mechanism of income from usufruct transfer of rural homestead.

Key words：usufruct transfer of rural homestead; property income； system innovation

[收稿日期]2015-11-30

[基金項目]國家社科基金項目(15BJL016)；中國博士后基金項目(2014M551834)。

[作者簡介]陳然(1992-)，女，碩士研究生。研究方向：社會主義市場經(jīng)濟。

[中圖分類號]D922.3

[文獻標識碼]A

[文章編號]1671-6922(2016)03-0029-05