王璇
樓市進(jìn)入“白銀時代”,三四線城市受制于城市產(chǎn)業(yè)能級低、人口流入差等因素,商品房銷售緩慢,庫存水平居高不下。本刊分別選取鄂北地級市隨州及鄂東縣級市武穴,打探當(dāng)?shù)貥鞘腥齑嫦碌默F(xiàn)狀。
隨州:去庫存需3年時間
隨州,“鄂北重鎮(zhèn)”,處在襄十隨汽車工業(yè)走廊上。
2014年末,隨州全市常住人口218萬人,其中城鎮(zhèn)人口102萬人,城鎮(zhèn)化率接近50%。
目前,隨州中心城區(qū)房地產(chǎn)市場,仍然以早期的福利房和民房為主要形態(tài)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,樓盤的供應(yīng)量較大,但需求動力不足,房價處于下行趨勢。
以老城區(qū)樓盤齊星花園為例,目前房價約4300元/平方米,緊鄰隨州最大的商圈大潤發(fā)購物中心,附近中心醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等市級一流醫(yī)療教育配套齊全,一度號稱隨州最貴的樓盤。該樓盤在一定程度上,反映出隨州房地產(chǎn)市場的成交和價格風(fēng)向。在三四線城市高庫存的大背景下,從2014年起,該樓盤價格下跌200元/平方米。
從購房需求側(cè)看,隨州樓市整體上并沒有形成規(guī)模,不足以快速消化大規(guī)模的房地產(chǎn)供應(yīng)量。隨州房管局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2015年隨州城區(qū)新增商品住宅面積142.55萬平方米,同比大幅增長79.08%。截至2015年12月底,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目100個,規(guī)劃建筑面積1332.84萬平方米,庫存面積338.03萬平方米。按照近年隨州市最大年成交面積120萬平方米計算,在不增加商品房開發(fā)土地供應(yīng)的情況下,消化這些樓盤約需3年時間。而2015年,隨州城區(qū)商品房交易合同備案登記面積為78.48萬平方米,同比2014年下降18.19%,這意味著未來的銷售周期將更長。
房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”,隨州面臨著三四線城市庫存居高不下的發(fā)展共性問題。
武穴:開發(fā)商高成本融資自救
隨州作為一個地級市,2015年商品住宅平均交易價格為3972元/平方米。而武穴作為鄂東縣級市,樓盤起步價達(dá)3200元/平方米,部分樓盤均價達(dá)4300元/平方米。
目前武穴沿江經(jīng)濟(jì)占全市份額近80%。然而,隨著高速公路、鐵路的建設(shè),水運(yùn)減少,港口經(jīng)濟(jì)受挫,武穴的天然良港優(yōu)勢已然不復(fù)存在。
伴隨著近年來武穴經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)逐年升溫。到2006年,當(dāng)?shù)貥?biāo)志性樓盤之一的金色豪園,首次開展按揭貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)時,武穴普通單價600元/平方米以下,而金色豪園銷售價達(dá)800元/平方米左右,拉開了成建制小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的序幕。
隨后幾年,武穴的房地產(chǎn)開發(fā)一路高歌猛進(jìn),到2009年前后進(jìn)入快速發(fā)展期,幾大熱銷樓盤極大地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。2012年,武穴房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)爆發(fā)狀態(tài),樓盤起步價達(dá)3200元/平方米,部分樓盤均價達(dá)4300元/平方米。
受樓市熱潮影響,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)大規(guī)模動工,如君和地產(chǎn)、永寧商場等,諸多在建高樓來勢兇猛。此外,當(dāng)?shù)剡€有西菜園拆建、劉家巷改造等項(xiàng)目。在樓市的激進(jìn)開發(fā)下,供應(yīng)過剩帶來的庫存問題成為一道難題。
經(jīng)過2012年的“瘋狂”樓市后,目前武穴中心城區(qū)整體均價回落到2012年的4000元/平方米左右的水平。
目前,武穴返鄉(xiāng)置業(yè)人群的購房量已占總量的35%以上,成為武穴樓市的購房主力之一。針對歲末年初返鄉(xiāng)置業(yè)人群的爭奪戰(zhàn),已逐漸在武穴變成“常態(tài)”。
目前,武穴的房產(chǎn)庫存周期在一兩年內(nèi),短期內(nèi)市場陷入窘境之中。據(jù)了解,目前當(dāng)?shù)亻_發(fā)商遇到的最大困難是資金問題,許多中小開發(fā)商依靠民間融資籌集資金。來自銀行貸款的財務(wù)成本在10%左右,如果從民間融資,財務(wù)成本則要占到25%-30%之間?!胺孔哟_實(shí)不好賣,開發(fā)商更加沒錢”,如此惡性循環(huán)加重了樓市去化壓力。
正如文中提到的隨州和武穴,在2009年全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的背景下,大批開發(fā)商扎堆入市。與此同時,全國無論是地級市還是縣級市,大大小小的開發(fā)區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn),無疑為房地產(chǎn)擴(kuò)張帶來了巨大的空間。但是,那些缺乏特色經(jīng)濟(jì)和技術(shù)創(chuàng)新支撐的開發(fā)區(qū),無法帶來規(guī)?;途⒒漠a(chǎn)業(yè)人口流入,沒有高知人群的安居樂業(yè),何談房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展。
針對現(xiàn)有的房地產(chǎn)存量市場,今年4月底,湖北省政府出臺《湖北省房地產(chǎn)去庫存專項(xiàng)行動方案》。該方案提出全省各縣市區(qū)棚改貨幣化安置比例不低于50%,商品住房庫存量大且有條件的地方,這一比例力爭達(dá)到100%,并通過財稅政策,鼓勵新市民進(jìn)城購房;對庫存消化周期超過24個月的地方,下一年度住房用地計劃要削減50%。庫存消化周期超過36個月的地方,要暫停住房用地供應(yīng)。由此可見,地方政府去庫存的決心之大,可見一斑。
然而,三四線城市去庫存,經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能僅局限于GDP的增長,而要將眼光放長遠(yuǎn),多注重創(chuàng)造良好的自然環(huán)境,建立共生共榮的產(chǎn)業(yè)集群,增強(qiáng)城市對人才的吸附力。
當(dāng)一個城市變得更有吸引力,更適合居住和發(fā)展,才能來談去庫存的問題。(支點(diǎn)雜志2016年6月刊)