程子彥

在2016年城市土地學會亞太峰會期間，《中國經(jīng)濟周刊》記者對本次峰會的演講嘉賓、喬治城大學城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項目執(zhí)行主任烏韋·布蘭德斯（Uwe S.Brandes）圍繞上海的“高房價”“科創(chuàng)中心建設(shè)”等話題進行了專訪。

布蘭德斯擁有超過22年的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)新建筑物、公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市景觀的經(jīng)驗。他是喬治城大學城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項目執(zhí)行主任，以及布蘭德斯和合伙人事務(wù)所的負責人。布蘭德斯先生于2000年至2007年在華盛頓特區(qū)的公共部門任職，擔任阿納卡斯蒂亞海濱公司資本項目總監(jiān)及哥倫比亞特區(qū)規(guī)劃辦公室副主任。在此期間，他還任由多機構(gòu)組成的阿納卡斯蒂亞海濱倡議計劃的常務(wù)董事，該倡議催化了在長期被忽略的街區(qū)超過30億美元的公共和私人投資。在加入公共部門前，他在紐約市從事建筑和城市設(shè)計工作，為美國和國際諸多城市起草了城市設(shè)計和發(fā)展計劃。

《中國經(jīng)濟周刊》：您是第一次到上海嗎？您認為上海在城市規(guī)劃中存在的最大問題是什么？

布蘭德斯：我第一次來上海是在1992年，那時浦東沒有大樓，這些年我不僅用自己的眼睛看到上海巨大的變化，同時我也聽到世界各地的人都在討論上海。

今天的峰會是關(guān)于城市規(guī)劃的。從城市規(guī)劃的角度，高房價是值得關(guān)注的問題。如今，上海城市規(guī)劃面對的最大問題就是高房價。我認為，一個城市不能只針對富人階層，城市經(jīng)濟健康發(fā)展取決于社會各個階層的平衡。高房價的問題所帶來的負面效應(yīng)不僅僅是老百姓因為房價高買不起房的問題，更重要的是它會帶來一系列的嚴重的連鎖反應(yīng)，比如交通擁堵、收入不平均等。一個城市健康的發(fā)展需要社會各個階層的均衡。當然高房價不僅是上海有的問題，香港、東京等一些大城市都存在這個問題。

《中國經(jīng)濟周刊》：既然高房價在很多一線城市非常普遍，美國對于解決高房價以及高房價帶來的負面效應(yīng)有哪些成功案例供上海借鑒呢？

布蘭德斯：你看我們對面的這幢大樓，建一座大樓的成本是一樣的，房價高主要是因為土地貴，土地價格和它的地理位置相關(guān)。這就是為什么今天舉辦峰會的這個組織的名字叫城市土地學會。

在美國波士頓地區(qū)房價高、地皮緊張在美國是有名的，為了解決高房價問題，波士頓有個40B法規(guī)值得借鑒。一般而言，當?shù)貙ǚ坑玫氐膶徟浅栏?，有所謂區(qū)域規(guī)劃法，不容許過密建造。住房建造過密，會引起人口過度集中，環(huán)境失衡，公用設(shè)施負擔加重，交通堵塞等問題。所以，房子的規(guī)模和占地面積需要成一定的比例。有的鎮(zhèn)30%～40%的地面是自然保護地，根本不讓建房。這樣，地皮就更緊張，房價也就更高。40B法規(guī)則規(guī)定，在經(jīng)濟適用房不足總住房量的20%的地區(qū)，如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟適用房，他們可以申請到特別的地皮，繞開當?shù)貐^(qū)域規(guī)劃的限制，在相對小的地面密集建房。比如在原來的獨門獨戶的地皮上，可以為幾個家庭建連體式住房。這樣幾家分攤地皮費用，房地產(chǎn)商的盈利又受到限制，房價自然得到平抑。

《中國經(jīng)濟周刊》：根據(jù)《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》 ，2016年上海在中國城市中最具房地產(chǎn)投資及開發(fā)前景。這是否意味著上海房價會越來越高呢？

布蘭德斯：現(xiàn)在上海最大的問題就是沒有更多的土地。當我們把能拆的房子都拆了，供給也就停止了，但還是會有更多的人涌入上海，需求會越來越大，這就會導致房價越來越高。所以上?，F(xiàn)在如果想讓房價降下來，有兩個選擇：一是控制進入上海的人口，另一個便是計算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當然這些是城市規(guī)劃的問題，城市規(guī)劃合理就可以創(chuàng)造房地產(chǎn)市場。

《中國經(jīng)濟周刊》：結(jié)合上海目前的狀況，您對政府有哪些建議？

布蘭德斯：在美國我們是不賣地的，政府想拆是拆不了的。而反之，在中國，政府處于主動地位，對土地擁有掌控權(quán)，因此，政府對于建設(shè)經(jīng)濟適用房也是有很大的掌控權(quán)的。所以，政府完全有能力規(guī)劃，使“高”“中”“低”端的房子共同存在于上海。雖然對于GDP會有所下降，但我認為只會降一點點。而市民處于這樣的環(huán)境中，將會更積極，更具創(chuàng)造力。

《中國經(jīng)濟周刊》：您認為“一帶一路”將會對于全球的房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？

布蘭德斯：我認為“一帶一路”是非常棒的，“一帶一路”在城市與城市之間連接，使得一個個小的連接構(gòu)成大的連接?！耙粠б宦贰辈豢赡苁侵袊约鹤龀傻模袊亲詈诵牡牟糠?。“一帶一路”對于全球的房地產(chǎn)市場將會是長遠的影響，需要一小步一小步來實現(xiàn)?！耙粠б宦贰睂楦喑鞘袔硗顿Y，不僅是對房地產(chǎn)，投資會帶動發(fā)展，對于整個經(jīng)濟都將有積極影響。

《中國經(jīng)濟周刊》：上海正在建設(shè)全球科創(chuàng)中心，對于科創(chuàng)中心建設(shè)，您認為美國有哪些成功經(jīng)驗可以提供呢？

布蘭德斯：不一樣的城市需要不一樣的戰(zhàn)略，比如紐約現(xiàn)在和上海非常像，作為曾經(jīng)的金融中心，紐約當前也正在努力轉(zhuǎn)換角色，向科創(chuàng)中心發(fā)展。我認為，科創(chuàng)中心的建設(shè)，最重要的是科研隊伍要跟上，教育和研究必不可少，紐約就是個反例。紐約在金融等經(jīng)濟領(lǐng)域更強，可是沒有科技類大學，沒有研究所，所以紐約現(xiàn)在做的就是建設(shè)科技大學來和將要打造的科創(chuàng)中心相匹配，同時建設(shè)研究院。而波士頓就有非常多的科技類大學。當然科創(chuàng)中心的建設(shè)并沒有那么容易，上海不要以為很快就可以成功，它需要時間來慢慢打造。