鮑海平

[摘要]近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。其高額的投資回報(bào)，吸引了眾多投資商。由于投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特性，房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，如資產(chǎn)負(fù)債率過高、資金回籠較慢等，出現(xiàn)資不抵債等情況，制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。文章通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)加以分析，提出了有關(guān)防范風(fēng)險(xiǎn)的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625174

1引言

本文中的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)投資、籌融資、運(yùn)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于對(duì)資本管理不當(dāng)而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)收益與預(yù)期發(fā)生偏差，使企業(yè)蒙受損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)，以及運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的特性、風(fēng)險(xiǎn)的概念、種類和形成的原因等方面加以分析，給出了防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的建議。

2房地產(chǎn)企業(yè)特性與財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

21房地產(chǎn)企業(yè)特性

211受宏觀政策影響較大

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開政府的宏觀政策引導(dǎo)，政府常以房地產(chǎn)稅收、貸款利率、限購(gòu)限貸等政策調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)避免過快或過慢發(fā)展。如貸款利率的調(diào)增或調(diào)減會(huì)迅速影響到消費(fèi)者和投資者的需求；稅負(fù)的增減也極大地影響消費(fèi)者的投資興趣；未來不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅的征收將作為房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。

212屬資金密集型企業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金投入大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資本回收慢等特點(diǎn)。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從投資拿地、籌資建設(shè)、銷售回款等環(huán)節(jié)，均需要環(huán)環(huán)相扣，否則極易產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。萬科、萬達(dá)等一流房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式已經(jīng)非常成熟，最快有在拿地半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤銷售、一年半可交付使用的，而其他多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期大約在2年或2年以上，開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求大，對(duì)于房企來說財(cái)務(wù)管理存在許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

22房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

221房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，主要分為宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)和管理、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期產(chǎn)生偏離，使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展造成重大影響。外部的宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身而言是不可控制的，企業(yè)只能通過積極預(yù)測(cè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好應(yīng)對(duì)。對(duì)于企業(yè)的內(nèi)部管理和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是可以通過企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列措施來有效規(guī)避的。

222房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)一般有以下幾種。

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一般以自有資本金取得土地款，在建設(shè)期以在建工程抵押取得貸款，在銷售期獲取客戶首付款及按揭貸款。而銀行貸款和按揭貸款均需要房地產(chǎn)企業(yè)五證齊全、工程達(dá)到一定進(jìn)度后才能辦理。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金不足，即使有較好的項(xiàng)目，也得不到好的收益，一方面支付了土地款，資金被長(zhǎng)時(shí)間占?jí)海硪环矫嫘碌馁Y金籌集不到，開發(fā)項(xiàng)目遲遲不能有序進(jìn)展，形成了融資風(fēng)險(xiǎn)，最后往往是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，或落入被大地產(chǎn)商收購(gòu)的境地。

（2）還貸風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是借雞下蛋，普遍負(fù)債累累，少有企業(yè)的負(fù)債會(huì)低于60%，有相當(dāng)一部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于70%，甚至高于80%。而且，同一企業(yè)中存在不同項(xiàng)目之間拆借資金的情況，三角債、資不抵債的情況較為嚴(yán)重，一旦企業(yè)之前的拆借資金難以回收，企業(yè)將不得不面臨資金鏈斷裂的后果，即會(huì)產(chǎn)生還貸風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)企業(yè)將是最沉重的打擊。

（3）日常資金管理風(fēng)險(xiǎn)。有些上市房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化、增發(fā)股票、發(fā)行公司債等方式在金融市場(chǎng)上進(jìn)行融資，降低了融資成本、調(diào)整了融資結(jié)構(gòu)，然而如果缺乏有效的資金管理，以及內(nèi)部管控機(jī)制，如未按照預(yù)算執(zhí)行、拖延開發(fā)周期、未形成有效的成本控制體系等，造成了日常運(yùn)營(yíng)期間的財(cái)務(wù)管理等風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)使企業(yè)蒙受損失。

223房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的原因

（1）投資市場(chǎng)分析不到位、預(yù)算管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)。自2010年至今，房地產(chǎn)業(yè)逐漸從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率也已逐漸接近社會(huì)平均利潤(rùn)率，房地產(chǎn)暴利時(shí)代不復(fù)存在，取而代之的是精細(xì)化管理。房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性分析不客觀、工程投資回報(bào)測(cè)算缺失、預(yù)算管理制度不完善等，都會(huì)造成各種財(cái)務(wù)損失。

（2）資產(chǎn)負(fù)債率過高、利潤(rùn)減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)企業(yè)并不是籌集到資金就能掙錢，有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自有資金或資產(chǎn)，高額的負(fù)債使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)陷于被動(dòng)局面，甚至無法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，高額的負(fù)債也意味著高額的借款利息，利息作為融資成本擠占了企業(yè)的利潤(rùn)空間，有的房地產(chǎn)企業(yè)最后算算賬，就是給國(guó)家交了稅、給銀行支付了貸款利息，利潤(rùn)幾乎沒有剩下多少。另外，金融機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)量，會(huì)不斷地降低標(biāo)準(zhǔn)貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，這樣就加劇了債務(wù)的累加，形成惡性循環(huán)，如果出現(xiàn)次貸危機(jī)，將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成不可估量的損失。

（3）內(nèi)部控制不完善、財(cái)務(wù)管理成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中，會(huì)遇到各種問題，如果內(nèi)部控制制度不完善，會(huì)在各開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生相互推諉、扯皮的現(xiàn)象，容易造成施工期和銷售期不能良好的銜接、資金流轉(zhuǎn)不暢，最終導(dǎo)致開發(fā)周期拖延。由于內(nèi)部控制制度不完善，不僅增加了財(cái)務(wù)利息成本支出，還會(huì)增加諸如人工成本、設(shè)計(jì)規(guī)劃修改及變更成本、資金的時(shí)間價(jià)值等成本。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理控制水平，都是隱性的成本構(gòu)成項(xiàng)目。如果各環(huán)節(jié)能夠良好銜接，資金能夠按時(shí)到位、財(cái)務(wù)能夠按照進(jìn)度和合同及時(shí)付款、合理控制成本等，開發(fā)周期、開發(fā)成本才可能按照預(yù)期和預(yù)算執(zhí)行；反之，財(cái)務(wù)管理成本會(huì)相應(yīng)增加，發(fā)生隱性或間接的財(cái)務(wù)管理成本支出。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷完善各項(xiàng)內(nèi)部控制制度，不斷提高財(cái)務(wù)人員日常管理資金的水平，才能有效防控財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

3防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的建議

31提高對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)程度

房地產(chǎn)企業(yè)投資應(yīng)根據(jù)自身資金狀況和融資能力，在進(jìn)行充分的國(guó)家政策研究、市場(chǎng)調(diào)研和分析基礎(chǔ)上才能開展，從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)，做好一切風(fēng)險(xiǎn)控制準(zhǔn)備，如控制資產(chǎn)負(fù)債率在合理的范圍內(nèi)，合理規(guī)劃資金結(jié)構(gòu)，分散風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)提前做好相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案和解決措施等，只有高度重視，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，才能防患于未然。

32強(qiáng)化預(yù)算管理，完善成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算管理進(jìn)行開發(fā)，以效益為前提，總結(jié)和完善各施工工藝過程中的成本控制，在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上規(guī)范各成本支出標(biāo)準(zhǔn)，完善成本控制體系，綜合考慮開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的銜接，嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，杜絕各種跑冒滴漏，才能確保按照預(yù)算執(zhí)行，獲取理想的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

33完善內(nèi)部管控機(jī)制，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程涉及巨大的資金量，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的生存。所以做好資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)首要解決的問題。首先要完善內(nèi)部控制制度，建立健全考核機(jī)制，提高從業(yè)人員的責(zé)任感和積極性，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)銜接力度，保證資金暢通的流動(dòng)性，增收節(jié)支、節(jié)費(fèi)增效，從細(xì)節(jié)把握資金處理，提高企業(yè)資金的利用效率，從而良好的運(yùn)用好有限的資金。同時(shí)，還應(yīng)提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，建立濃厚的學(xué)習(xí)機(jī)制和學(xué)習(xí)氛圍，通過不斷加強(qiáng)理論和技術(shù)學(xué)習(xí)，積累各種寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能不斷為房地產(chǎn)企業(yè)提高贏利能力、提升管控水平，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展增加砝碼。

4結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)由于自身存在投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢等特性，并且容易受到宏觀政策等影響，在籌資、融資、日常經(jīng)營(yíng)中均存在財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，只有從各方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)、完善各項(xiàng)內(nèi)部管控機(jī)制和成本預(yù)算管理體系，才能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)。

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