羅玉玲

摘 要：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展與城市化進程的不斷推進，城市內(nèi)小區(qū)的數(shù)量不斷增加，居民對小區(qū)的居住要求也在不斷提高，傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理制度與政府職能的專業(yè)，為物業(yè)管理開拓市場提供了可能。當前，我國的物業(yè)管理行業(yè)起步晚、管理錯位、發(fā)展不規(guī)范，需要更科學(xué)的管理方法適應(yīng)現(xiàn)代居民日益提高的要求。在物業(yè)管理中引入項目管理辦法，細分工作內(nèi)容，集中項目優(yōu)勢，實現(xiàn)資源共享，提高服務(wù)水平。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理項目；管理方法；應(yīng)用

隨著近年房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)規(guī)模越來越大，為物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展提供了廣闊的空間，我國的物業(yè)管理進入了一個快速發(fā)展的時期，但短期內(nèi)迅速發(fā)展起來的物業(yè)管理仍然存在法制建設(shè)落后、管理水平低、管理不規(guī)范等問題，需要通過引入新的管理方法改善當前的局面。而項目管理方法已在多個行業(yè)中得到廣泛的應(yīng)用，并均取得了良好的效果。項目管理方法在物業(yè)管理項目中卻一直沒有引起足夠的重視，筆者認為如果在物業(yè)管理中科學(xué)的運用項目管理方法，必然能提高物業(yè)管理的效率，提高物業(yè)管理水平。將會使物業(yè)服務(wù)企業(yè)更上一層樓。

一、項目管理的概念

項目管理起源于上世紀50年代，諸多行業(yè)管理中引入了項目管理取得了令人意想不到的效果。項目管理是指在一定的約約束條件下，以高效率地實現(xiàn)項目業(yè)主的目標為目的，以項目經(jīng)理個人負責制為基礎(chǔ)和以項目為獨立核算，并按照項目內(nèi)在規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的系統(tǒng)管理活動。項目管理試圖獲得5個變量的控制：時間、成本、質(zhì)量、范圍、風(fēng)險。

物業(yè)管理是基于被接受的管理原則的一套技術(shù)方法，這些技術(shù)或方法用于計劃、評估、控制工作活動，以按時、按預(yù)算、依據(jù)規(guī)范達到理想的最終效果。項目管理內(nèi)容：1、項目范圍管理；2、項目時間管理；3、項目成本管理；4項目質(zhì)量管理；5、人力資源管理；6、項目溝通管理；7、項目風(fēng)險管理；8、項目采購管理；9、項目集成管理。

二、項目管理方法在物業(yè)管理中具體應(yīng)用

（一）項目人力資源管理

人力資源是企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)動力之一。一個優(yōu)秀的團隊，每一名成員都很重要，且需要一個好的領(lǐng)導(dǎo)，團隊內(nèi)部的和諧是促進團隊提升的重要法寶。項目管理正是將項目委托給項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理對項目進行統(tǒng)一的規(guī)劃、安排、分工，在其帶領(lǐng)下，職責明確，行動高效。

1、物業(yè)管理項目經(jīng)理的挑選。物業(yè)管理項目經(jīng)理需要有專業(yè)背景、知識面廣、管理理論基礎(chǔ)扎實、溝通協(xié)調(diào)能力強、熟悉相關(guān)法律、法規(guī)的復(fù)合型人才。項目經(jīng)理是整個項目組中的靈魂，核心人物。

2、加強隊伍建設(shè)。多渠道、多形式引進高素質(zhì)的管理和專業(yè)人才，同時制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，打造一支技術(shù)精湛、愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀團隊，依靠人才來提高行業(yè)水平和經(jīng)營水平，提升服務(wù)質(zhì)量。

3、增強團隊凝聚力，樹立共同目。團隊凝聚力是聯(lián)結(jié)團隊成員的精神力量，缺乏團隊凝聚力，成員對團隊沒有歸屬感與榮譽感，團隊自然難以取得較大進步。物業(yè)管理中，成員都是各自完成各自的工作，對他人的工作不在意、不關(guān)心，也缺乏共同的目標。因此，必須明確團隊目標與每個成員在團隊中的作用，增強內(nèi)部的溝通與交流，形成團隊向心力。

3、科學(xué)分工，增強內(nèi)部溝通。物業(yè)管理中，部分工作人員的能力與崗位不匹配，部分崗位工作任務(wù)量大卻人員少，而部分崗位出現(xiàn)人浮于事的現(xiàn)象。當前，必須根據(jù)工作人員的年齡、性格與工作能力及時調(diào)整工作崗位，對崗位數(shù)量分配不合理的，可酌情增減，使每個成員的作用最大化。

4、加強技能培訓(xùn)，提高服務(wù)水平。培訓(xùn)是提高管理人員專業(yè)水平的最優(yōu)途徑。部分物業(yè)管理人員服務(wù)態(tài)度差、管理不規(guī)范，已經(jīng)嚴重影響到小區(qū)內(nèi)居民生活的幸福感。通過對物業(yè)管理人員進行專業(yè)化的培訓(xùn)，由點及面，轉(zhuǎn)變其工作觀念，增加專業(yè)知識與技能，提高服務(wù)水平。

（二）項目成本管理

項目成本管理是指通過控制項目的成本，使完成項目所耗費的資源不超過項目原本的預(yù)算，并極可能的利用較少的資源追求效用最大化。成本的多少直接關(guān)系到項目評估的優(yōu)劣，因此需要項目成員對項目進行仔細的規(guī)劃，對涉及支出的主要部分進行直接控制。

1、控制人力成本。目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司是勞動密集型的企業(yè)，而非依靠技術(shù)、資金的企業(yè)，公司人力成本的支出比重相當大，如果公司成員業(yè)務(wù)水平高，則能減少工作人員數(shù)量。反之業(yè)務(wù)水平地下，則為了完成工作，不得不聘用更多的人員，也不得不支付更多的工資。因此，首先要培養(yǎng)一專多能的優(yōu)秀人才；其次根據(jù)日常工作的需要，實施人員安排彈性變動制度，避免因業(yè)務(wù)臨時性的增加導(dǎo)致人力成本的增加。

2、控制采購成本。物業(yè)管理的過程中需要采購大量設(shè)備，這是物業(yè)管理項目中的一項重要支出，因此對于采購的數(shù)量、水平都需滿足最優(yōu)化原則。首先，明確采購物品的目的，選擇與之相匹配的物品水平，既不盲目選擇高價格商品，也不因選擇低劣商品導(dǎo)致多次采購；其次，建立透明的采購機制，鼓勵市場內(nèi)符合資質(zhì)的企業(yè)物業(yè)管理公司建立長期穩(wěn)定的關(guān)系，對于物業(yè)管理公司而言既降低了采購成本，又尋找到了最滿足自己需求的企業(yè)。

（三）項目質(zhì)量管理

項目業(yè)主的要求即為項目所追求的目標。根據(jù)項目管理的相關(guān)理論，物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主所期望的目標作為日常的工作內(nèi)容，并在內(nèi)部組建集聚優(yōu)秀成員的項目部，由項目負責人負責主要事務(wù)，把握主要發(fā)展方向，通過建立激勵工作機制，鼓勵團隊成員提高服務(wù)水平，對完成或者超過自己工作目標的工作人員進行獎勵，營造追求卓越的團隊氛圍，完成各項任務(wù)指標。

（四）風(fēng)險管理

物業(yè)行業(yè)看似風(fēng)平浪靜，實則暗流涌動，風(fēng)險重重，如電梯故障困人風(fēng)險，公用管道滲漏引起的損壞賠償風(fēng)險，機動車在停泊中的損壞責任，家庭財產(chǎn)被盜案、物業(yè)內(nèi)的治安甚至刑事案件等等。一個成員的不經(jīng)意的不作為，或一個細節(jié)不到位就是物業(yè)企業(yè)承擔相應(yīng)的賠償責任，甚至業(yè)主不交服務(wù)費。因此，堅持服務(wù)質(zhì)量是生命方針，服務(wù)到位是規(guī)避風(fēng)險最胡效的途徑。

（五）項目溝通管理

在物業(yè)項目管理中，溝通是不可缺少的，它對于項目取得成功也是非常重要的。溝通的目的是為了加強團隊成員之間的交流。加強信息的交換，統(tǒng)一認識，解決問題。有效的溝通可以保證項目目標的順利進行，有助于發(fā)現(xiàn)問題，尋求解決問題的途徑。

首先要建立有效的溝通渠道，如：正式的報告溝通，電子郵件溝通；其次從組織角度設(shè)立起溝通的流程，明確信息從何而來，收到信息后應(yīng)該向誰傳遞。最后是反饋機制。是否真正的理解信息，采取相應(yīng)行動。

三、項目管理辦法應(yīng)用過程中需注意的問題

物業(yè)管理就其本質(zhì)而言，是一項服務(wù)性行業(yè)。為了改善當前物業(yè)管理中存在的諸多弊端，引入項目管理方法是大勢所趨。但是，項目管理方法畢竟是企業(yè)的逐利行為，對于業(yè)主要求可能會選擇性無視。因此，必須要牢固樹立“為人民服務(wù)”的理念和堅持“以人為本”的精神，傾聽業(yè)主的聲音，對于業(yè)主不滿意、不理解的方面，爭取及時化解、及時解答，力求滿足業(yè)主的合理要求。

四、結(jié)束語

城市面貌日新月異，物業(yè)管理也由最初的新興行業(yè)變身為熱門行業(yè)，越來越多的企業(yè)躋身其中，隨著物業(yè)服務(wù)公司向規(guī)?；⒓瘓F化方向發(fā)展，物業(yè)管理的項目管理具有地域更寬，內(nèi)容更廣，難度更大的特點，物業(yè)管理的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”支實現(xiàn)的。實現(xiàn)物業(yè)管理方式從粗放向?qū)I(yè)化、精細化的轉(zhuǎn)變，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)在要求和必然選擇，物業(yè)服務(wù)公司按自己公司的特點選好項目管理技術(shù)。

（作者單位：湖南省桂陽縣市場服務(wù)中心）

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