李　靖

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投資性房地產公允價值計量的弊端探討

李靖

摘要：2006出臺的會計準則規(guī)定公允價值計量模式可以在投資性房地產的后續(xù)計量中使用，這體現了我國與國際會計準則的趨同。但是，從過去企業(yè)實踐來看，公允價值模式的應用程度似乎并不高，值得反思。本文分析了當前在我國采用公允價值計量投資性房地產的弊端，并提出了完善公允價值應用的措施。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值；弊端

為了與國際會計準則趨同，我國在2006年出臺的新會計準則中規(guī)定資產負債表中應對以投資為目的的固定資產和無形資產單獨計量，并且對其后續(xù)計量引入了公允價值計量模式?！镀髽I(yè)會計準則第3號——投資性房地產》(CAS3)規(guī)定企業(yè)對投資性房地產的后續(xù)計量應在資產負債表日運用成本模式進行計量，但如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產的后續(xù)計量采用公允價值計量。

一、投資性房地產公允價值計量的現狀分析

根據近年來上市公司的年報數據顯示，盡管采用公允價值計量的投資性房地產的比例有所上升，但是上升幅度微乎其微。公允價值計量模式被采用的行業(yè)也比較單一，多為房地產行業(yè)。據統(tǒng)計，截止到2014年，在擁有投資性房地產的上市公司中只有4.18%的企業(yè)采用公允價值計量。

二、投資性房地產公允價值計量的弊端探討

(一)公允價值取得成本過高

我國的地域發(fā)展不平衡，房地產的價差在不同城市之間有著很大的差異，如果企業(yè)想要取得所擁有的全部投資性房地產的公允價值，就必須進行分開評估，這便增加了取得公允價值的成本。同時在我國，沒有活躍市場環(huán)境，缺乏大數據信息庫。在這種環(huán)境下，想要取得房地產的公允價值就需要依靠專業(yè)評估機構。采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司又必須至少每期末評估投資性房地產的公允價值。因此，企業(yè)必須支付高額的評估的費用為采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產。

(二)利潤虛增

公允價值計量是以市場為基礎，基于還未發(fā)生的交易對投資性房地產進行估價，但是企業(yè)利潤卻受到投資性房地產的公允價值變動損益的影響。企業(yè)的投資性房地產后續(xù)計量以成本模式轉為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額調整期初的留存收益。同時，企業(yè)的自用房地產和非投資性房地產在轉入投資性房地產時，公允價值高于賬面價值的部分計入其他綜合收益。因此，企業(yè)的利潤并不是企業(yè)真實經營所得，而資本公積的增加也不是企業(yè)所擁有的真實凈資產，企業(yè)增加的利潤和資本公積的增加數全都是基于假想的交易而確定的。這樣導致企業(yè)利潤的虛增，掩蓋上市公司主營業(yè)務的經營能力與經營業(yè)績。

(三)盈余的可操作性增大

在我國仍然存在國有股、法人股“一股獨大”現象，公司的管理層并非完全是由治理層通過市場招聘職業(yè)經理人而來，很多公司的管理層由董事會直接任命，不能有效實現所有權和經營權相互分離，甚至出現股東“自己管自己”的“內部人控制”現象。部分管理者通過濫用公允價值，指使有關會計人員或利誘中介評估機構對投資性房地產作出不合理的估價，肆意調整利潤以粉飾報表，從而達到預期目標或非法目的。

(四)企業(yè)的不穩(wěn)定因素增加

公允價值的順周期效應是指處在繁榮時期的資本市場中的企業(yè)，其價值由于公允價值變動損益的增加而增加，估值的利得反映在了企業(yè)在資產負債表中，客觀的利潤在利潤表中得到了體現，企業(yè)的賬面利潤得到了美化。投資者一般會在這個時候加大投資，企業(yè)的股票價格上漲，企業(yè)價值再次提升。而當資本市場處于衰退時期，會出現相反的現象。在我國的還不存在還不夠規(guī)范、穩(wěn)定的房地產市場且公允價值極易受到國家宏觀調控、房地產市場變化的影響，在這種情況下投資性房地產如果采用公允價值模式進行后續(xù)計量會給企業(yè)的財務狀況造成大幅波動，增加企業(yè)的不穩(wěn)定因素，增大企業(yè)的經營風險和財務風險。

三、完善公允價值計量在投資性房地產中的運用

(一)構建活躍的房地產交易市場

活躍，穩(wěn)定的房地產交易市場是公允價值計量模式的前提?；钴S的交易市場一定具有規(guī)范、透明和競爭的特點。目前我國的房地產市場仍然存在許多問題，也并不具備交易形式規(guī)范，價格信息透明，充分競爭的特點。且我國還沒有建立起權威的信息平臺和完善的房地產交易數據庫。這些都會增加企業(yè)搜集信息的難度，就算取得了相關的數據，也很難保證數據的可靠性。要想使公允價值得到廣泛的應用，政府就應該利用其統(tǒng)計的優(yōu)勢，積極建立房地產交易數據庫和信息平臺以確保對房地產交易信息的動態(tài)跟蹤。

(二)修改準則，放寬公允價值計量模式的限定

目前我國房地市場的活躍程度在各個城市之間存在很大差異。同一公司可能在很多城市均持有不動產，如果仍采用成本模式進行計量可能會低估不動產的價值。但是由于準則的限定，有些企業(yè)擔心一旦投資性房地產采用公允價值計量，日后市場出現較大的波動，企業(yè)又不能將公允價值模式轉為成本模式，那么企業(yè)當年的利潤將會受到極大的影響。在這種情況下，準則應該倡導企業(yè)重視會計信息的相關性。政府應放寬公允價值計量的應用條件，打破投資性房地產計量模式的單一性和不可逆性，在其公允價值無法持續(xù)取得時，允許其轉回成本計量模。

(三)加強監(jiān)管

公允價值模式有著較大的操控空間，很容易被管理者和股東所利用，對盈余進行操控。因此，有效的監(jiān)管是必要的。首先，完善信息披露制度。在現行的會計準則規(guī)定下，企業(yè)需對財務報表附注中的投資性房地產的公允價值的確定方法和后續(xù)計量采用的會計政策等進行說明。同時對歷史成本和公允價值之間的轉化說明理由以及公允價值對資產負債率、利潤總額等的影響進行說明。其次，提高制度的監(jiān)管效力，審計師在審計過程中，應本著公平公正的原則，恪守職業(yè)道德，對于利用投資性房地產進行利潤平滑的行為進行揭露。(作者單位：重慶工商大學)

參考文獻：

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作者簡介：李靖(1991-)，女，漢族，山西太原人，會計，在讀研究生，重慶工商大學，會計專業(yè)，研究方向：財務管理。