龔小鋒

從溫榆河畔到首都機(jī)場高速的邊沿，逶迤連綿的即是中央別墅區(qū)的輪廓。這塊土地，歷經(jīng)二十多年發(fā)展，成為北京高端別墅住區(qū)的典范。而在多年的外擴(kuò)中，以溫榆河為界，中央別墅區(qū)孕育出南北兩個板塊。

北部是中央別墅區(qū)發(fā)展最為成熟的傳統(tǒng)區(qū)域，南側(cè)以近年來的地王熱土孫河板塊為代表。近日，區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商和北京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士共同提出了“壹號別墅區(qū)”的概念。

其名字來由是，北京壹號別墅區(qū)，是北京第一個真正先全盤規(guī)劃后建設(shè)發(fā)展的別墅區(qū)?！耙继枴边@樣大的名號，究竟是炒作噱頭，還是不負(fù)大名，與去年的“頂豪”說法一樣引起熱議。

孫河的聚集效應(yīng)

孫河板塊所在的區(qū)域，位于中央別墅區(qū)溫榆河南岸，西邊是京承高速，東側(cè)是老的京順路，北側(cè)是北皋板塊。

眾所周知，孫河首次備受矚目始于三年前。2013年初，孫河推出5塊土地進(jìn)行拍賣，龍湖第一個進(jìn)入孫河，開發(fā)了龍湖雙瓏原著。隨后，泰禾、中糧、首開、懋源等房企也紛紛進(jìn)入。

短短3年時間，孫河成為北京最受矚目的板塊之一，該區(qū)域也經(jīng)歷了一個逐漸成熟的過程，區(qū)域內(nèi)的龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府、首開瑯樾都是近一兩年的明星項目。

孫河的低密度不可否認(rèn)。在這樣一個4000畝地的區(qū)域里面僅有11個項目，其余土地均配以教育、醫(yī)療、文化、商業(yè)等用途，包括約10萬平的低密商業(yè)配套。此外，這里還規(guī)劃了約10萬平方米的湖景公園。

北京城市規(guī)劃學(xué)會原秘書長、城市規(guī)劃專家高毅存表示，如此大面積的地塊范圍內(nèi)，項目能保證絕對的低密度很難得；同時還有非常好的商業(yè)、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等服務(wù)配套，非常便利。最難得的是，這個板塊正好處在溫榆河形成的綠色隔離帶上，生態(tài)環(huán)境極佳。

這種低密和稀缺性，也使得孫河區(qū)域土地價格居高不下。在孫河諸多土地之中，最受人關(guān)注的還是曾兩度流拍、再度入市便加冕新晉“地王”的孫河鄉(xiāng)北甸西地塊。2015年9月，保利、首開、平安、龍湖四家開發(fā)商聯(lián)手以總價64.83億元，配建保障房27500平米摘得地塊。

目前，該項目已最終確定由龍湖操盤。龍湖方面已表示將在這塊土地上開創(chuàng)北京第四個原著產(chǎn)品——景粼原著，該項目將在下半年入市。龍湖地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理李亮表示，龍湖的再次進(jìn)入孫河區(qū)域，體現(xiàn)了對這個區(qū)域的認(rèn)可。

值得一提的是，該項目緊鄰龍湖在孫河的開篇之作——雙瓏原著，該項目已在今年3月份全面售罄。

叫板中央別墅區(qū)

與新興的孫河板塊相比，中央別墅區(qū)北部傳統(tǒng)板塊是北京最早、最成熟、高價值的別墅區(qū)，更為市場所認(rèn)同。在多年的發(fā)展變遷中，其交通、生活、教育、醫(yī)療等配套都日臻成熟。

但是隨著新國展入駐和地鐵線路開通，區(qū)域內(nèi)商住類小戶型產(chǎn)品大量出現(xiàn)，中央別墅區(qū)居住氛圍的純粹性逐漸削弱，已經(jīng)不能滿足高尚社區(qū)發(fā)展趨勢。

此時，區(qū)域是否具有提前規(guī)劃就顯得很重要。自2011年起，隨著孫河土地的逐步出讓，政府開始著手啟動一個從來沒有過的城市規(guī)劃項目——北京第一個純粹別墅區(qū)。

作為朝陽區(qū)最后一塊低密用地，用地面積約283公頃，其中建設(shè)用地約120公頃，綜合容積率僅1.05。在政府《北京市2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中明確規(guī)定，這里將定位為“世界城市標(biāo)桿級低密住區(qū)”。

高毅存認(rèn)為，壹號別墅區(qū)是北京第一個真正意義上，先全盤規(guī)劃后建設(shè)發(fā)展的低密度居住區(qū)。北京土地稀缺，而城市中的純粹低密別墅區(qū)更是愈加珍貴，這也印證了北京壹號別墅區(qū)的升值潛力。

作為“中央別墅區(qū)”概念創(chuàng)始人，中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人劉東認(rèn)為，從2002年提出中央別墅區(qū)概念至今，孫河一直是中央別墅區(qū)的心臟，是中央別墅區(qū)中價值最優(yōu)的板塊。

在他看來，孫河板塊行政歸屬朝陽區(qū)，具有更多的行政便利；其次孫河是北京第一個也是目前唯一先規(guī)劃后建設(shè)的區(qū)域，避免了重蹈其它板塊隨意性、雜亂性發(fā)展的歷史，這也是孫河板塊更勝一籌的原因；而且，在地理位置上，孫河是中央別墅區(qū)的中心區(qū)域，距離市中心更近。

李亮則指出，壹號別墅區(qū)是北京唯一被一湖三園所包圍的城市別墅區(qū)。此外，區(qū)域景觀資源絕佳。交通方面，除了現(xiàn)有的京密、京承、京平、機(jī)場高速、機(jī)場二高速等交通要道，明年區(qū)域內(nèi)還將開工建設(shè)京密快速路，未來從壹號別墅區(qū)開車至三元橋只需要10-15分鐘。

對于“壹號別墅區(qū)”這么一個概念，一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士私下評價，“壹號這個概念打得很響亮，炒作得漂亮，但這名字起得讓其他區(qū)域開發(fā)商可能會不滿，因?yàn)槟憬辛艘继?，別人也很難再起名了，總不能叫頂級別墅區(qū)吧”。

但他也承認(rèn)，概念都是由炒作開始了，炒作不是一個貶義詞，大家喊久了也就順理成章定下來了?！爸醒雱e墅區(qū)不也是這么提出來的嗎，當(dāng)時大家還覺得區(qū)域那么偏，在順義，怎么能叫中央呢，后來叫著叫著就習(xí)慣了。”

區(qū)域重構(gòu)與裂變

不只是孫河區(qū)域走向“獨(dú)立”，隨著北京土地供應(yīng)量逐漸減少，項目趨于高端化，北京不少別墅板塊也在經(jīng)歷重構(gòu)與裂變。

從1992年中央別墅區(qū)第一個外銷別墅麗京花園開始，北京的別墅至今已經(jīng)走過整整二十四個年頭。隨著城市規(guī)模和人口數(shù)量的不斷增加，北京陸續(xù)形成了幾個具有較高市場認(rèn)知度的別墅區(qū)，即中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)等。

經(jīng)過多年的開發(fā)，這些自發(fā)形成的傳統(tǒng)的別墅區(qū)愈加成熟。但也因?yàn)槌鞘邪l(fā)展的自發(fā)性而變得不那么純粹，逐漸暴露出一些發(fā)展的桎梏。這使得北京以往的別墅區(qū)，從未達(dá)到過洛杉磯比佛利山莊、紐約上東區(qū)、香港淺水灣這樣的高度。

基于房地產(chǎn)項目概念炒作的盛行，一些依托原有別墅區(qū)域的細(xì)分區(qū)域開始“獨(dú)立”。除了壹號別墅區(qū)外，近期還有部分業(yè)內(nèi)人士和開發(fā)商提出了“潭柘別墅區(qū)”的概念，這一區(qū)域，有京投銀泰旗下的檀香府，以及遠(yuǎn)洋天著春秋等別墅項目。形成一個集自然風(fēng)光、文化旅游、觀光農(nóng)業(yè)與民俗文化于一體的新一代宜居小鎮(zhèn)。

“潭柘板塊”所在的潭柘寺鎮(zhèn)因京城著名佛教寺院之一的潭柘寺而得名，已有1700多年的歷史。民間有云：“先有潭柘寺，后有北京城”，充分體現(xiàn)潭柘地域深厚的歷史底蘊(yùn)和人文積淀。

劉東表示，京西的山脈資源、河流、居住環(huán)境，未來包括門頭溝地區(qū)和石景山地區(qū)，可能會在原有的西山別墅區(qū)之外形成一個新的別墅區(qū)塊，而潭柘寺板塊便是這一區(qū)塊的核心。潭柘寺別墅區(qū)，未來可能是一個可以跟孫河別墅區(qū)相PK的板塊。

此外，近年來，王佐青龍湖板塊中，還扎堆了燕西華府和領(lǐng)秀翡翠山等高端項目。王佐區(qū)域憑借環(huán)境牌，還在開發(fā)的樓盤基本都瞄準(zhǔn)改善型置業(yè)，故而開發(fā)商也都打出了青龍湖板塊這一面大旗。

不過，要想真正使得概念名副其實(shí)，尤其在土地出讓規(guī)模受到控制的今天，政府的先天規(guī)劃就顯得更為重要。這或許是接下來所有提出新別墅區(qū)概念的倡議者們，應(yīng)注意的問題。

中糧地產(chǎn)和保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，政府統(tǒng)一規(guī)劃比自然發(fā)展更理性，更有預(yù)見性。只有在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，區(qū)域內(nèi)的各家房企才能將拿出最優(yōu)的產(chǎn)品呈現(xiàn)給客戶，這也進(jìn)一步保障了區(qū)域的純粹性。

但無論概念如何提出，這些區(qū)域都難脫離原有大區(qū)域成熟市場的基礎(chǔ)，否則也很難得到市場認(rèn)可。劉東也指出：“不管叫孫河，還是壹號別墅區(qū)，它都是中央別墅區(qū)不可分割的一部分?！?