龔小鋒

1947年6月，劉鄧大軍挺進(jìn)大別山，不但揭開了全國性戰(zhàn)略進(jìn)攻的序幕，也昭示了一種精神，狹路相逢勇者勝，主動(dòng)亮劍、積極進(jìn)攻。

這樣單刀直入的精神，在一些敢闖敢拼的民營房企身上，都頗為適用。北京、上海等一線城市居高不下的地價(jià)，逐漸讓開發(fā)商望而卻步，而仍處價(jià)格“洼地”的華南市場，開始成為各路房企的新戰(zhàn)場。

最有代表性的是兩家相似度頗高的房企——融創(chuàng)和泰禾。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌信奉“選擇和判斷大于一味努力”，在過去幾年，依靠一次次大膽的判斷和布局，融創(chuàng)從2010年上市初的86億元，成長到2015年的734.6億元。這次，在飆過800億元的路上，廣深是突破口。

攻城略地

“融創(chuàng)廣深區(qū)域急聘投資發(fā)展經(jīng)理、最好是有當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的……”“融創(chuàng)深圳團(tuán)隊(duì)每晚都在加班、開會(huì)討論項(xiàng)目和收購方案……”最近，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)于融創(chuàng)在廣深區(qū)域的各路消息都引人矚目。

在2016年1月獲取佛山綠島湖項(xiàng)目后，融創(chuàng)中國在短短四個(gè)月，已實(shí)現(xiàn)在佛山、東莞、廣州、深圳及惠州5個(gè)城市的布局，共獲取了8個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，華南版圖初步完成。

5月19日，融創(chuàng)中國以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州共7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。此宗收購的重大意義在于，在與佳兆業(yè)無緣之后，融創(chuàng)終于獲得了深圳市場的入場券。

在并購的項(xiàng)目中，深圳萊蒙·創(chuàng)智谷號(hào)稱深圳龍華新區(qū)首個(gè)“工改工”項(xiàng)目，該項(xiàng)目總占地1.77萬平方米，建筑面積13萬平方米，集寫字樓、公寓、商業(yè)于一體，預(yù)計(jì)2016年入市。

在華南，融創(chuàng)還聯(lián)手了合景泰富。在合景泰富旗下的增城朱村街項(xiàng)目中，融創(chuàng)將以合作介入。

在5月15日北京壹號(hào)院產(chǎn)品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場，孫宏斌透露了更多合作細(xì)節(jié)：“有一天老孔（孔健岷）給我打電話：我們一塊做（廣州增城朱村街地塊）啊。我說好，兩句話的事兒?！?/p>

孫宏斌稱，考慮到合景泰富做了好幾年那塊地的一級(jí)開發(fā)，在廣州比較有影響力，因此合作的項(xiàng)目會(huì)以合景泰富的產(chǎn)品為主，“廣州增城不限購，房子便宜，不可能做成壹號(hào)院系列，將以合景泰富的產(chǎn)品為主，剛改項(xiàng)目，做多高端也不現(xiàn)實(shí)”。

遲到的入主

作為中國打造的五大超級(jí)城市群之一，大珠三角擁有廣深港三大經(jīng)濟(jì)引擎，以中國0.6%的土地面積和中國5%的人口貢獻(xiàn)了中國八分之一的GDP，在全國經(jīng)濟(jì)版圖中有舉足輕重的地位。

近期，從南京、蘇州等城市樓價(jià)上升可以看出，國內(nèi)一線城市樓市熱度不減的情況下，圍繞一線城市周邊的城市樓市承接價(jià)值溢出。

典型的代表是佛山和東莞。據(jù)中國指數(shù)研究院近日公布的4月份全國城市土地出讓金排行榜數(shù)據(jù)顯示，佛山市以34.6億元的土地出讓金排在第十位。東莞也是一片火熱，5月下旬，東莞出現(xiàn)了兩個(gè)地王。可見開發(fā)商對(duì)市場預(yù)期較高，特別是外來房企不斷進(jìn)駐的現(xiàn)象，也表明東莞發(fā)展前景被看好。

近日，世邦魏理仕發(fā)布《大珠三角基礎(chǔ)建設(shè)展望》報(bào)告指出：未來，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的完善，兩小時(shí)橫越大珠三角及多個(gè)都市圈內(nèi)一小時(shí)生活圈的實(shí)現(xiàn)，三大引擎間更為緊密的聯(lián)動(dòng)將使大珠三角的發(fā)展邁上新的臺(tái)階。

融創(chuàng)對(duì)于今日的局面可以說早有預(yù)見性。曾經(jīng)，融創(chuàng)有過多次機(jī)會(huì)進(jìn)入珠三角，尤其是深圳，但雄心勃勃的華南布局計(jì)劃卻異常曲折。

2015年2月，融創(chuàng)宣布以23.74億元收購佳兆業(yè)上海四家目標(biāo)公司，意欲并購佳兆業(yè)從而挺進(jìn)華南市場。如果收購成功，它將以低價(jià)獲得深圳區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地，迅速跨入千億級(jí)房企。誰也沒預(yù)料到，3個(gè)多月后，孫宏斌連夜從佳兆業(yè)撤離，包括汪孟德、黃書平等融創(chuàng)收購團(tuán)隊(duì)核心成員，不留一人。

此后，融創(chuàng)雖然陸續(xù)完成成都、南京、武漢、西安、濟(jì)南等二線城市的布局，卻始終未找到合適的時(shí)機(jī)插足華南。

2016年1月融創(chuàng)媒體見面會(huì)上，孫宏斌再次提及“今年我們將繼續(xù)完成核心二線城市的布局。其中珠三角九個(gè)城市中，會(huì)在廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山等六個(gè)城市中至少布局一兩個(gè)城市”。

華南市場則是它新的增長點(diǎn)。為了進(jìn)入華南，無論是招拍掛，還是并購，融創(chuàng)都不遺余力，不放過任何機(jī)會(huì)。去年12月25日，它就曾與泰禾在深圳土拍賽中展開角逐，最終不敵。那塊地，最終拍到了樓面價(jià)7.99萬元/平方米，是去年的全國單價(jià)地王。

并購仍然是它的主攻，從上市之初的不足百億銷售額，到躋身500億元，它只用了4年時(shí)間。多起成功并購是重要推手。在相繼經(jīng)歷了收購綠城和佳兆業(yè)的失敗后，其收購方式已從整體收購公司切換到收購批量或單個(gè)項(xiàng)目。

5月19日的股東大會(huì)上，融創(chuàng)行政總裁汪孟德表示，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備2/3以上為收、并購獲得。與招拍掛相比，通過收購來獲得項(xiàng)目能較好地控制拿項(xiàng)目的時(shí)機(jī)和成本，周轉(zhuǎn)速度更快。

有第三方投資機(jī)構(gòu)分析師透露，在萊蒙之前，融創(chuàng)還分別談過位于深圳蛇口的工廠項(xiàng)目，但到最后因?yàn)槌鰞r(jià)偏低的問題，項(xiàng)目都被別人搶了。在他看來，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)非融創(chuàng)強(qiáng)項(xiàng)，但為了進(jìn)入深圳已經(jīng)無所不用其極?！?/p>

一場硬仗

孫宏斌曾表示，2016年，深圳、廣州、廈門三個(gè)城市中最少要進(jìn)兩個(gè)?！斑@三個(gè)城市進(jìn)完了以后，我們想進(jìn)的城市都進(jìn)完了，布局就完成了?！背晒β渥尤A南后，融創(chuàng)的區(qū)域版圖已經(jīng)成型，融創(chuàng)在全國的版圖自此可分為天津區(qū)域公司、北京區(qū)域、上海區(qū)域、成渝區(qū)域、杭州區(qū)域和廣深區(qū)域。

京津兩地是融創(chuàng)的發(fā)跡之處和大本營所在，成渝和長三角等地區(qū)，融創(chuàng)也布局已久，在上海區(qū)域，當(dāng)年借助融綠平臺(tái)更是已經(jīng)得心應(yīng)手，然而廣深區(qū)域，融創(chuàng)確實(shí)一片漆黑。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱曾評(píng)價(jià)說，華南房企應(yīng)該是國內(nèi)最具創(chuàng)新精神的。原因也很簡單，華南市場太成熟、競爭很殘酷，那些能脫穎而出成為標(biāo)桿的企業(yè)必然身懷某項(xiàng)絕技，很值得其它區(qū)域的房企學(xué)習(xí)。

如今，隨著電建地產(chǎn)等央企和泰禾等民企紛紛進(jìn)入，珠三角區(qū)域早已是虎踞龍盤。尤其是深圳市場，地價(jià)和房價(jià)雙高、獲取項(xiàng)目難度大，在這里，融創(chuàng)要面對(duì)的，不但有大鱷級(jí)別的萬科、招商、華潤，還有龍光地產(chǎn)和卓越等地頭蛇。

此時(shí)，與當(dāng)?shù)胤科蟮暮献黠@然是明智選擇。有趣的是，與合景泰富的合作，被外界認(rèn)為是兩種不同風(fēng)格的碰撞。孫宏斌坦言，與合景泰富的合作將以學(xué)習(xí)的心態(tài)來進(jìn)行，“我們對(duì)廣州是小學(xué)生，通過合作了解、理解廣州市場”。

不過，孫宏斌還是志在并購。孫宏斌喜好并購，黃書平擅長并購，廣深區(qū)域需要以并購方式，打出一場硬仗。孫宏斌表示，今年加碼廣深區(qū)域發(fā)展，廣深區(qū)域繼續(xù)會(huì)有項(xiàng)目并購，除了深圳和廣州，還包括珠三角東莞、佛山、珠海等6個(gè)城市，“只要有合適的項(xiàng)目就會(huì)拿，沒有指標(biāo)”。

面對(duì)大鱷層層盤踞，廣深區(qū)域更需要一個(gè)收購經(jīng)驗(yàn)豐富、談判能力強(qiáng)、懂財(cái)務(wù)的人。在融創(chuàng)一眾高管中，擁有財(cái)務(wù)背景的黃書平被認(rèn)為是“最會(huì)算賬的人”。

黃書平在2007年加入融創(chuàng)，前后擔(dān)任過資本運(yùn)作中心總監(jiān)及總經(jīng)理、財(cái)務(wù)管理部副總及行政總裁助理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、集團(tuán)副總裁。2015年9月，黃被升為公司執(zhí)行總裁，同時(shí)分管廣深區(qū)域。

融創(chuàng)收購佳兆業(yè)期間，黃書平在佳兆業(yè)擔(dān)任了半年多的總經(jīng)理。來自融創(chuàng)的消息稱，除佳兆業(yè)外，黃還參與了綠城、雨潤等收購案，本次收購萊蒙國際項(xiàng)目，就是由孫宏斌帶隊(duì)，黃書平主談。

2016年，融創(chuàng)的銷售目標(biāo)是800億元，2017年過千億，因此廣深之戰(zhàn)不容有失。有深圳業(yè)內(nèi)人士透露，融創(chuàng)深圳團(tuán)隊(duì)每晚都在加班、開會(huì)討論項(xiàng)目和收購方案，此外，挖角工作也在進(jìn)行中，已經(jīng)有萬科人士加盟。

800億時(shí)代的路徑

如果回顧一下融創(chuàng)近兩年的路程，或許會(huì)更清楚，為何孫宏斌要如此重視廣深區(qū)域，擴(kuò)規(guī)模、提利潤，將是伴隨著融創(chuàng)南征的關(guān)鍵詞，也是其在邁向800億時(shí)代的轉(zhuǎn)型所在。

近兩年，融創(chuàng)并不順，不但對(duì)綠城、佳兆業(yè)的收購失敗，和雨潤集團(tuán)的收購自2015年9月8日公開后，至今也再無消息。

“2014年和2015年我們都在幫助別的開發(fā)商干活。我們是用了基本上集團(tuán)一半的管理力量，從2014年一整年到2015年一整年，我們?nèi)康木Χ疾辉谌趧?chuàng)中國。包括集團(tuán)的管理內(nèi)部，包括各個(gè)區(qū)域公司”，2016年1月融創(chuàng)媒體見面會(huì)上，孫宏斌不無感慨地說。

2014年的綠城、2015年的佳兆業(yè)花去融創(chuàng)絕大部分精力，孫宏斌承認(rèn)融創(chuàng)“原地踏步”。2015年銷售額同比僅增長11.6%至734.6億元。

6月1日，融創(chuàng)中國董秘高曦出現(xiàn)在深圳由鏈家和中信建投共同舉辦的一場分享會(huì)上，高曦表示，融創(chuàng)目前已經(jīng)在全國30個(gè)城市有110個(gè)項(xiàng)目。其中，2016年可售貨值約1400億元，他透露，今年的銷售目標(biāo)為800億元，目前已完成了300億元，今年“肯定能過800億元”。

如果說廣深區(qū)域是融創(chuàng)擴(kuò)規(guī)模的重地所在，提高毛利，則是其不得不面對(duì)的問題。

伴隨行業(yè)變化，融創(chuàng)的毛利率也在下降，2011年這一數(shù)字是33.6%，到2015年這一數(shù)字為12.4%。毛利率下滑的直接原因是高毛利產(chǎn)品的減少、低毛利產(chǎn)品增加。在這之中，核心城市產(chǎn)出毛利最高，故而問題不言而喻。

克而瑞分析師房玲認(rèn)為，隨著融創(chuàng)蘇、錫、常等地低毛利項(xiàng)目結(jié)算完成，上海、北京、杭州等城市高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，以及孫宏斌等融創(chuàng)管理團(tuán)隊(duì)脫身佳兆業(yè)回歸融創(chuàng)，預(yù)計(jì)融創(chuàng)將來幾年的盈利表現(xiàn)將會(huì)有所提升，這些將集中表現(xiàn)在2017年。

還要注意的是，頻繁的并購也使得融創(chuàng)負(fù)債率上升。2015年公司凈資產(chǎn)負(fù)債率從2014年的44.5%升至75.9%，杠桿水平重回高位。面對(duì)市場對(duì)公司負(fù)債率可能在未來會(huì)大幅上升的擔(dān)憂，融創(chuàng)管理層表示，到今年年末將維持負(fù)債率不超過90%。