梁丹婷

（廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

羅定市住宅價(jià)格影響因素實(shí)證研究
——以spss回歸分析為主

梁丹婷

（廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

本文以粵西小城市羅定為研究對(duì)象，運(yùn)用相關(guān)理論進(jìn)行分析，探討在現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，影響中小城市房地產(chǎn)住宅價(jià)格產(chǎn)生的主要因素人均收入和次要因素住宅地價(jià)，揭示小城市房地產(chǎn)內(nèi)在的運(yùn)行機(jī)制。為當(dāng)?shù)卣M(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費(fèi)者提供信息支持，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作和銀行信貸管理提供參考。

住宅價(jià)格；影響因素；中小城市

1 羅定市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，羅定市現(xiàn)階段商業(yè)住宅共有17個(gè)，包括有占地面積60000m2的較大樓盤南江帝景以及占地面積4600m2的較小樓盤僑都豪庭，據(jù)羅定現(xiàn)階段最大的投資房地產(chǎn)商合生創(chuàng)展的可行報(bào)告可知羅定市商業(yè)住宅的設(shè)計(jì)是根據(jù)羅定市民的居住習(xí)慣、現(xiàn)代居住要求和購(gòu)物環(huán)境理念以及生活消費(fèi)水平而定，一般商場(chǎng)（商鋪）以中高檔次、住宅以中小套（戶）型和中價(jià)房為主，中高低套型結(jié)構(gòu)并舉。而面向的消費(fèi)群體為：招商引資的投資置業(yè)者、民營(yíng)和個(gè)體企業(yè)主；進(jìn)城和回鄉(xiāng)經(jīng)商置業(yè)人士；城區(qū)數(shù)百戶的拆遷或換房戶；國(guó)家公務(wù)員、教師和企事業(yè)的中、高層管理人員；組建新家筑“愛巢”的年輕人。受人均收入及住宅價(jià)格的影響，羅定市的住宅銷售處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，2008～2009年5月現(xiàn)房成交套數(shù)只占銷售套數(shù)的二成半。

2 回歸分析與簡(jiǎn)介

2.1 SPSS簡(jiǎn)介

20世紀(jì)60年代末，美國(guó)斯坦福大學(xué)的三位研究生研制開發(fā)了最早的統(tǒng)計(jì)分析軟件spss。spss for Windows是一個(gè)組合式軟件包，它集數(shù)據(jù)整理、分析功能于一身。spss的基本功能包括數(shù)據(jù)管理、統(tǒng)計(jì)分析、圖表分析、輸出管理等等。

2.2 數(shù)據(jù)收集

根據(jù)本文統(tǒng)計(jì)分析的需要和數(shù)據(jù)的易得性，我們確定并搜集的影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：影響房地產(chǎn)需求的因素：城市人口數(shù)量、人均年收入、GDP。

影響房地產(chǎn)供給的因素：住宅用地均價(jià)、年銷售面積、年竣工面積。

搜集的渠道主要是羅定市相關(guān)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，以及有羅定市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、云浮統(tǒng)計(jì)年鑒、羅定市統(tǒng)計(jì)年鑒，另外還走訪了羅定市規(guī)劃局，羅定市房產(chǎn)局，羅定市國(guó)土局等相關(guān)部門取得相關(guān)資料。

2.3 數(shù)據(jù)分析

首先對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行Pearson相關(guān)分析，根據(jù)Pearson分析的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)除去每年竣工面積外，住宅銷售價(jià)格和其他因素的相關(guān)程度都很高，可以建立住宅銷售價(jià)格和其他因素的回歸方程。而年竣工面積和住宅售價(jià)的相關(guān)系數(shù)僅為-0.085，所以先剔除每年竣工面積這一變量，然后對(duì)剩余的變量繼續(xù)分析。

2.4 回歸分析結(jié)果

在利用SPSS建立回歸方程時(shí)，并不一定是前面分析的影響因素都進(jìn)入回歸方程作為解釋價(jià)格的解釋變量。選擇變量的方法有強(qiáng)制進(jìn)入法、前進(jìn)法、后退法、逐步進(jìn)入法等。我們使用逐步進(jìn)入法來選擇進(jìn)入模型的自變量。

為了探討房?jī)r(jià)各影響因素對(duì)住宅銷售均價(jià)的預(yù)測(cè)力，以下進(jìn)行逐步回歸分析，結(jié)果從房?jī)r(jià)各影響因素間的Pearson相關(guān)系數(shù)表中取得的數(shù)據(jù)代入spss中，得到的回歸分析結(jié)果為：

根據(jù)模型描述表可以知道，模型2中的相關(guān)系數(shù)為0.991，說明因變量與自變量之間存在顯著性的相關(guān)，R2=0.981，表明這2個(gè)自變量一起可以解釋因變量98.1%的變異性。

從方差分析表可以看出，F(xiàn)分布的顯著性概率為0.000，說明因變量和自變量的線性關(guān)系是顯著的，可以建立線性模型，最終的非標(biāo)準(zhǔn)化回歸方程為：

住宅銷售均價(jià)=-174.572+0.212×人均年收入+0.312×住宅用地均價(jià)

回歸方程為：住宅銷售均價(jià)=0.661×人均年收入+0.338×住宅用地均價(jià)

2.5 回歸結(jié)果分析

通過以上回歸分析，我們發(fā)現(xiàn)在羅定市住宅銷售均價(jià)受到人均年收入以及住宅用地均價(jià)的影響，而其他因素的影響不顯著，這與大中城市的房?jī)r(jià)變化影響規(guī)律明顯不同，這可能是發(fā)展中國(guó)家中小城市房?jī)r(jià)變化的普遍規(guī)律，特別是小城市的房?jī)r(jià)變化更顯得需求的剛性。

2.5.1 人均年收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

住宅需求價(jià)格是指在特定時(shí)間內(nèi)需求者對(duì)住宅有需求且有能力支付的價(jià)格，是購(gòu)買欲望和支付能力的統(tǒng)一，如果人均年收入沒有達(dá)到需要的水平，人們沒有購(gòu)買的能力，住宅的需求價(jià)格不能形成。

可見，在住宅價(jià)格的諸多影響因素中，人均年收入是重要的影響因素，特別是在中小城市，由于中小城市處在城鎮(zhèn)化的開始階段，農(nóng)村人口開始往城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。而中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度偏低，在人均工資比較低的情況下，人均可支配收入的多少很大程度上影響人們對(duì)購(gòu)買住宅的想法，因?yàn)橘?gòu)房者購(gòu)房時(shí)需要有足夠的收入去支付購(gòu)房所需的款項(xiàng)。盡管，近年隨著房地產(chǎn)金融的發(fā)展，很多購(gòu)房者采取了銀行按揭付款的形式購(gòu)買住房。但是銀行也是首先要考察該購(gòu)買者的住宅支付能力后才給予核準(zhǔn)貸款的。因而，目前人均年收入仍然是最重要的住宅價(jià)格影響因素。

2.5.2 住宅用地均價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

土地的總量是一定的，供給缺乏彈性。隨著土地用量的減少，住宅用地的價(jià)格也在不斷飚升。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要通過兩個(gè)方體現(xiàn)：土地成本是房?jī)r(jià)的重要組成部分；地價(jià)提高對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期影響。這是住宅用地價(jià)格對(duì)于土地影響的普遍規(guī)律。但是住宅用地均價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在中小城市里應(yīng)該融合政府政策因素，那是由于中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度有限，招商引資的能力有限，所以如果投資者選擇在中小城市進(jìn)行投資，該城市會(huì)出臺(tái)相關(guān)的優(yōu)惠政策，例如羅定市在2003年引入第一個(gè)商品房投資者，對(duì)于地價(jià)優(yōu)惠十分明顯，投資者只用了400萬購(gòu)置了31000m2的土地進(jìn)行開發(fā)，所以對(duì)于中小城市由于存在一定的開發(fā)空間，所以地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響性比大城市要小。

2.5.3 其他因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

其他因素包括中小城市的城鎮(zhèn)化速度、城市住宅用地的規(guī)劃、人口發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等對(duì)房?jī)r(jià)的影響。生產(chǎn)力提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口增加都會(huì)拉動(dòng)住宅的需求影響房?jī)r(jià)。

[1]謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003.

[2]房地產(chǎn)投資分析[M].大連：大連理工大學(xué)出版社，2009.

[3]羅定市統(tǒng)計(jì)年鑒.

[4]云浮市統(tǒng)計(jì)年鑒.

F299.23

A

1004-7344（2016）14-0311-01

2016-4-28