顧凌云

內(nèi)容摘要：唐律嚴(yán)禁民間隨意買賣土地。文章通過對敦煌吐魯番出土契約的考察，發(fā)現(xiàn)唐前期民間存在變相買賣和地下買賣兩種隱秘的土地買賣方式，表明官府嚴(yán)格執(zhí)行土地買賣禁令，禁令存在一定的實(shí)際效力；中唐以后，民間土地買賣頻繁發(fā)生，表明禁令的實(shí)效逐漸消失，不過民間仍對禁令心存顧慮，往往在土地買賣契約中設(shè)置反恩赦條款加以預(yù)防。官府對土地買賣缺乏有效的監(jiān)控手段與民間正當(dāng)?shù)馁I賣需求難以抑制是禁令實(shí)效消失的主要原因。

關(guān)鍵詞：契約；土地買賣禁令；禁令實(shí)效；敦煌；吐魯番

中圖分類號：G256.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1000-4106（2016）03-0074-06

Abstract： Private land sale was prohibited by the laws of the Tang Dynasty. According to unearthed civil contracts from Dunhuang and Turpan， there were two ways to sell land in the early Tang dynasty： disguised sale and underground sale. This indicates that in this period the official prohibition on selling land was strictly followed and was effective to some extent. The increasing frequency of private land sales during the middle of the Tang dynasty reflected the growing invalidity of the prohibition， and the“anti-amnesty”articles added to contracts reveals that people still remained cautious about this ban. A lack of effective monitoring methods and the unquenchable need for private land sales are the main reasons for the gradual subversion of the prohibition.

Keywords： contracts； land sale prohibition； practical effectiveness of the prohibition； Dunhuang； Turpan

土地作為農(nóng)耕時(shí)代最重要的生產(chǎn)資料，其占有、使用、買賣狀況向來為統(tǒng)治者所高度關(guān)注。李唐王朝對土地買賣實(shí)行嚴(yán)控政策，唐律規(guī)定“諸賣口分田者，一畝笞十，二十畝加一等，罪止杖一百；地還本主，財(cái)沒不追”?？梢圆挥么寺啥凹磻?yīng)合賣者”，疏議中一一列明：“永業(yè)田家貧賣供葬，及口分田賣充宅及碾硙、邸店之類，狹鄉(xiāng)樂遷就寬者，準(zhǔn)令并許賣之。其賜田欲賣者，亦不在禁限。其五品以上若勛官，永業(yè)地亦并聽賣。”[1]可見對普通百姓來說，無論口分田還是永業(yè)田，都不能輕易出賣，除非存在供葬、遷鄉(xiāng)等法定事由，此外即為非法。

上揭唐律不妨稱之為“民間土地買賣禁令”。關(guān)于該禁令的實(shí)際效力（簡稱“實(shí)效”）問題，即禁令是否確實(shí)對唐代民間的土地買賣存在約束力，由于傳世文獻(xiàn)中相關(guān)記錄極為罕見，歷來學(xué)者殊少關(guān)注。直到敦煌、吐魯番出土了一定數(shù)量的唐五代契約文書，才為后人探討該問題提供了可靠的資料。

一 唐前期民間土地買賣禁令的實(shí)效考察

敦煌吐魯番出土文書中，民間土地買賣契約集中出現(xiàn)在唐中晚期及仍然實(shí)行唐制的歸義軍時(shí)代，而唐前期十分罕見[2]，但這不代表唐前期并不存在民間土地買賣活動，也不表明民間土地買賣禁令具備約束力。禁令的約束力應(yīng)從官府執(zhí)法態(tài)度與民間遵法態(tài)度兩方面加以考察：官府是法令的推行者，其執(zhí)法態(tài)度是法令約束力的直接體現(xiàn)；而民間作為法令的服從者，其對法令的認(rèn)可遵從程度則是衡量法令約束力的重要標(biāo)尺。從吐魯番出土文書來看，唐前期事實(shí)上存在變相買賣和地下買賣兩種隱秘的民間土地買賣方式，由此可推知當(dāng)時(shí)官府與民間對土地買賣禁令的不同態(tài)度。

1. 變相買賣

變相買賣就是以其他交易方式為名進(jìn)行的土地買賣。雖然從表面上看交易的目的并非買賣土地，然而實(shí)施效果卻往往與買賣無異。借貸契約中的牽掣條款就是一種典型的土地變相買賣方式。

牽掣條款約定借貸者以土地為抵押物進(jìn)行借貸擔(dān)保，一旦不能償還債務(wù)，其土地即被債權(quán)人所占有。吐魯番出土文書中具有牽掣條款的借貸契約為數(shù)不少，表明這一方式在唐前期曾流行一時(shí)，如：

若延引注托不還錢，任左牽掣張家資雜物、口分田、[蒲]桃，用充錢直。（64TAM4：53《唐麟德二年（665）張海歡白懷洛貸銀錢契》）[3]

若鄭延引不還左錢，任左牽掣鄭家資雜物、口分田園，用充錢子本直。取所掣之物，壹不生庸；公私債負(fù)停征，此物不在停限。（64TAM4：39《唐乾封元年（666）鄭海石舉銀錢契》）[3]216

若延引不還，聽牽取白家財(cái)及口分平為錢直。（64TAM4：37《唐總章三年（670）白懷洛舉錢契》）[3]224

若延引不還，任拽家財(cái)雜物及口分□□平充錢[直]。（67TAM363：7/2《唐儀鳳二年（677）西州高昌縣寧昌鄉(xiāng)某人舉銀錢契》[3]569

如延引不還，及無本利錢可還，將來年辰歲石宕渠口分常田貳畝折充錢直。（64TAM35：15《武周長安三年（703）曹保保舉錢契》）[3]524

上揭最后一例，雖然沒有直接出現(xiàn)“任牽掣”“聽牽取”“任拽”等字樣，但所謂“折充錢直”顯然也是聽任債權(quán)人獲取用以擔(dān)保的“口分常田”的意思，其性質(zhì)與前四例并無不同。

牽掣條款在很大程度上能夠造成與土地買賣相同的結(jié)果，事實(shí)上成為一種土地變相買賣方式。但唐王朝始終不曾下令禁止?fàn)砍笚l款，是由于簽訂帶有該條款的借貸契約本身并不會直接導(dǎo)致所抵押土地的轉(zhuǎn)讓，土地是否為債權(quán)人所獲得，取決于契約到期之日債務(wù)人能否履行債務(wù)。換言之，債務(wù)人所抵押的土地可能始終都不會轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。因此，雖然牽掣條款實(shí)施的結(jié)果往往違反唐代民間土地買賣禁令，但卻難以簡單定性為違律。

另一形式的變相土地買賣恰與牽掣條款形成鮮明對照，其違反民間土地買賣禁令的性質(zhì)十分明確。開元二十五年（737）唐令曾規(guī)定“諸田不得貼賃及質(zhì)，違者財(cái)沒不追，地還本主”{1}，其中的“質(zhì)”即質(zhì)押，如果借貸契約中設(shè)立了土地質(zhì)押條款，土地即為債權(quán)人所占有，除非債務(wù)人到期還貸，否則無法收回土地[4]。質(zhì)押與牽掣雖然都約定借貸者以土地為擔(dān)保物進(jìn)行借貸，但與牽掣不同的是，質(zhì)押要求借貸契約期間內(nèi)債權(quán)人占有土地，也就是說債務(wù)人的土地至少在一段時(shí)間內(nèi)必然轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，其性質(zhì)與買賣幾無差別，故被唐令明確禁止{1}。

值得注意的是，牽掣條款在實(shí)施時(shí)其實(shí)也具有相當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。唐律規(guī)定：“諸負(fù)債不告官司，而強(qiáng)牽財(cái)物過本契者，坐贓論?！笔枳h曰：“謂公私債負(fù)違契不償應(yīng)牽掣者，皆告官司聽斷。若不告官司而強(qiáng)牽掣財(cái)物若奴婢、畜產(chǎn)過本契者，坐贓論?！盵1]485可見牽掣條款的實(shí)施必須通過官府，民間不得自行牽掣；而一經(jīng)告官，出于同情貧困者的原因，債權(quán)人的牽掣主張未必能獲得官府的支持。契約雙方固然可以私下依約行事，但契約條款本身并不受法律保護(hù)，吐魯番出土文書中的“唐咸亨五年（674）王文歡訴酒泉人張尾仁貸錢不還案”就是一個(gè)典型的例子。

該案有兩份文書，其中之一為債權(quán)人王文歡的訴狀（64TAM19：36）[3]269，另一份則是作為證據(jù)的張尾仁舉錢契（64TAM19：45，46）[3]268。雖然契約殘損嚴(yán)重，今已不見牽掣條款，但孟憲實(shí)先生通過詳細(xì)的比勘與嚴(yán)密的論證，認(rèn)為借貸契約中應(yīng)當(dāng)存在牽掣條款[5]?？梢姰?dāng)張尾仁欠錢不還時(shí)，牽掣條款并未直接生效，債權(quán)人王文歡只能被迫告官。而契約雙方約定的牽掣之物如果為土地，其實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)性就更加不言而喻了。然而上舉大量具有該條款的借貸契約均以土地作為擔(dān)保，契約雙方皆甘冒風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@是貧困農(nóng)民獲得經(jīng)濟(jì)資助的重要方式，同時(shí)也是民間通過非官方渠道取得土地的極少數(shù)途徑之一。

2. 地下買賣

另一種隱秘的民間土地買賣方式為地下買賣，也就是私下的土地買賣。由于唐代民間土地買賣禁令的存在，作為買賣證明的契約只能私藏于當(dāng)事人之手，除非檢舉揭發(fā)，否則難以發(fā)現(xiàn)。但盧向前先生認(rèn)為吐魯番出土文書中的“唐開元（713-741）年間西州都督府處分張奉先趙悟那賣苗案”應(yīng)當(dāng)是由土地買賣契約所引發(fā)的：

盧先生認(rèn)為，在趙悟那手中的“元契”便是非法的土地買賣契約：“元契既不僅為賣苗契約，則可推斷其必與土地買賣有關(guān)?！盵2]335這張契約正是本案的關(guān)鍵證據(jù)，“今尋檢文契知錯(cuò)”，契約內(nèi)容顯然違法；而趙悟那“甘心伏罪”的態(tài)度也說明其在簽訂契約之時(shí)早已知曉私下買賣土地實(shí)非法令所準(zhǔn)許，屬于故意為之?？梢娒耖g并不認(rèn)可與敬畏土地買賣禁令本身，忌憚的只是官府的嚴(yán)格執(zhí)法。

上文所論變相買賣與地下買賣兩種隱秘的土地買賣方式，都是民間針對唐王朝的土地買賣禁令所采取的規(guī)避措施，從中反映出官府嚴(yán)格執(zhí)行禁令的態(tài)度。顯然，民間土地買賣禁令在唐前期具有實(shí)際效力，但其約束力比較有限。

二 中唐以后民間土地買賣禁令

實(shí)效的考察

中唐以后，民間土地買賣禁令雖不曾廢止，但官府與民間對禁令的態(tài)度都發(fā)生了很大的變化。

1. 從“抽戶狀”看官府對禁令的漠視

敦煌藏經(jīng)洞出土的土地買賣契約從時(shí)間上看都在中唐以后，其中S.3877V《天復(fù)九年（909）十月七日洪潤?quán)l(xiāng)百姓安力子賣地契》{2}（下文簡稱《安力子賣地契》）是一份保存完整、內(nèi)容詳盡的土地買賣契約，錄文如下：

（前缺）

階和渠地壹段兩畦共五畝，東至唐榮德，西至道、氾溫子，南至唐榮德及道，北至子渠兼及道；又地壹段兩畦共貳畝，東至吳通通，西至安力子，南至子渠及道，北至吳通通。已上計(jì)地肆畦共柒畝。自天復(fù)玖年己巳歲十月七日，洪潤?quán)l(xiāng)百姓安力子及男擖等，為緣闕少用度，遂將本戶口分地出賣與同鄉(xiāng)百姓令狐進(jìn)通，斷作價(jià)直生絹一匹，長肆丈。其地及價(jià)當(dāng)日交相分付訖，一無玄欠。自賣已后，其地承任進(jìn)通男子孫息侄世世為主記。中間或有回?fù)Q戶狀之次，任進(jìn)通抽入戶內(nèi)。地內(nèi)所著差稅河作，隨地祗當(dāng)。中間若親姻兄弟及別人諍論上件地者，一仰口承人男擖兄弟祗當(dāng)，不忓買人之事?；蛴卸麟妨餍?，亦不在論理之限。兩共對面平章，準(zhǔn)法不許休悔。如先悔者，罰上耕牛一頭，充入不悔人?？秩藷o信，故立私契，用為后驗(yàn)。

地主安力子

該契約的立契雙方均為普通百姓，賣方賣地的原因是缺少用度而非供葬、遷鄉(xiāng)等法定事由，其行為顯然違反民間土地買賣禁令。但買賣雙方對交易充滿信心，認(rèn)為契約能賦予買者土地所有權(quán)，“自賣已后，其地承任進(jìn)通男子孫息侄世世為主記”，民間有權(quán)自由買賣土地的思想在契約中表露無遺。

更為重要的是，從契文中可看到官府對民間土地買賣活動的默許。雖然依據(jù)唐律土地買賣仍屬非法，但官方設(shè)立的土地憑證——戶狀，卻可以由買主“抽入戶內(nèi)”，表明官府對買賣不僅不加制止，反而配合民間使其違法行為合法化。此時(shí)的官府對民間土地買賣禁令的態(tài)度已完全不同于唐前期的嚴(yán)格執(zhí)法，禁令的實(shí)際效力消失殆盡。

2. 從反恩赦條款看民間對禁令的顧慮

中唐以后，官府不再嚴(yán)格執(zhí)行民間土地買賣禁令，不過禁令畢竟沒有廢止，理論上依舊存在效力。民間固然能夠公開進(jìn)行土地買賣，但對于禁令的存在，終不免心存顧慮，土地買賣契約中的反恩赦條款正是這種顧慮的具體表現(xiàn)。

所謂反恩赦條款，就是在契約中約定排除恩赦令的效力。敦煌藏經(jīng)洞所出中唐以后的土地買賣契約大多設(shè)有反恩赦條款，上述《安力子賣地契》即其例；P.4017《賣地契樣文》同樣有“或有恩敕流行，亦不在論理之限”之語{1}，更說明該條款流行一時(shí)。

民間如此反感的恩赦令，實(shí)際上是國家頒布的減免罪犯刑罰、給予官員賞賜、減免百姓債負(fù)之類的詔令[7]。而民間私債一旦被免，債權(quán)人將蒙受損失。為了保障自己的利益，債權(quán)人在簽訂借貸契約時(shí)提前設(shè)防反對恩赦，也屬正常之理。

令人費(fèi)解的是土地買賣并非借貸，訂立契約之時(shí)交易即已完成，買者獲得土地，賣者得到相應(yīng)的財(cái)物，所謂“其地及價(jià)當(dāng)日交相分付訖，一無玄欠”（見上引《安力子賣地契》）。減免債負(fù)的詔令似與土地買賣并無關(guān)系，而土地買賣契約中竟然也設(shè)立了反恩赦條款。陳俊強(qiáng)先生認(rèn)為“這些附帶恩赦排除條款的所謂買賣契約，都是以買賣契約作偽裝的借貸條款，并非真正的買賣行為”，原因是“債權(quán)人為了逃避官方對于利率等的限制”[8]。為逃避利率限制而偽裝成買賣契約的情況或許存在，但陳氏的推測卻不能解釋同時(shí)代的其他大件物品交易，如賣牛賣車具等契約中卻基本不見反恩赦條款的現(xiàn)象。

土地買賣契約中的反恩赦條款，應(yīng)當(dāng)與已經(jīng)失去實(shí)效的民間土地買賣禁令有關(guān)。中唐以后，雖然官府對民間土地買賣禁令的態(tài)度已然不同于唐前期的嚴(yán)格執(zhí)法，但在“恩敕流行”的特殊時(shí)期，官府勢必要考慮皇帝順應(yīng)民心、緩解社會矛盾的用意，如果失地農(nóng)民此時(shí)提起訴訟要求官府依律裁判，官府恐怕不敢不加重視；而官府態(tài)度一旦發(fā)生改變，則意味著土地買賣禁令重新獲得約束力，土地的買方大概只能如前舉“西州都督府處分張奉先趙悟那賣苗案”中的趙悟那一樣“甘心伏罪”了。孟憲實(shí)先生曾指出，如果按唐律“去衡量田宅買賣個(gè)案，恐怕都不合法。如果政府認(rèn)真執(zhí)行法律，或者以制敕大赦等方式要求執(zhí)行法律，勢必對這些田宅買賣造成影響，所以民間契約才如此提前表示拒絕”[5]104，殊具卓識。

至于賣牛賣車具等契約之所以無需設(shè)定反恩赦條款，是因?yàn)檫@些買賣與土地買賣不同，本身并不違法，完全不必?fù)?dān)心在“恩敕流行”時(shí)期沾惹官司。民間在公開買賣土地的同時(shí)又“多此一舉”地設(shè)定反恩赦條款于買賣契約之中，正是緣于對已然喪失實(shí)效的土地買賣禁令的顧慮。

三 民間土地買賣禁令實(shí)效

消失的原因分析

中唐以后，民間公開的土地買賣頻繁發(fā)生，土地買賣禁令的實(shí)際效力基本消失，不再具備唐前期的約束力。約束力消失的直接原因是官府放棄執(zhí)行禁令，而根本原因則是民間對禁令的抵觸。

1. 官府放棄執(zhí)行禁令

官府本當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行王朝的民間土地買賣禁令，然而禁令所規(guī)制的是民事交易行為，只要交易雙方意志一致即可完成，理論上并不需要經(jīng)過官府的同意。如果官府對交易缺乏有效的監(jiān)控手段，那么禁令必然只能流于形式。

唐代官府用戶狀的形式將土地占有情況登記在冊，并按冊獲得賦稅徭役，以此排除非法土地買賣。然而造冊尚不足以有效監(jiān)控土地占有使用的真實(shí)情況，買地者私下買得土地后，是否更改土地登記并不影響買主的占有使用權(quán)。如上舉《安力子賣地契》所述，買賣雙方約定“中間或有回?fù)Q戶狀之次，任進(jìn)通抽入戶內(nèi)”，可見抽取戶狀需要一定的時(shí)機(jī)；而在“回?fù)Q戶狀”之前，土地雖然依然登記在安力子名下，但實(shí)際已由令狐進(jìn)通占有使用，官府卻無從知曉。

至于附著在土地之上的人身義務(wù)，在缺乏有效的身份認(rèn)證措施的情況下，也不具備制約力。從初唐起，如雜徭等人身義務(wù)就可以通過契約轉(zhuǎn)讓，《唐顯慶三年（658）西州高昌縣范歡進(jìn)雇人上烽契》等17件吐魯番出土的《雇人上烽契》充分說明官府對服役者并沒有嚴(yán)格的人身要求[9]，官府對于代替服役問題無可奈何。那么附著于土地上的人身義務(wù)，在土地轉(zhuǎn)讓時(shí)顯然也可以通過契約約定來解決，上舉《安力子賣地契》用“隨地祗當(dāng)”四字清晰地交代了此類義務(wù)的分配。民間當(dāng)然希望土地的轉(zhuǎn)讓能獲得官方的認(rèn)可，但即使得不到官方承認(rèn)也不影響交易的完成，除非一方告官，否則官府無從發(fā)現(xiàn)，也不會有干涉的機(jī)會。

由于禁令所規(guī)制的民間土地買賣行為實(shí)際上能夠?qū)⒐俑谋O(jiān)管排除在外，官府難以有效控制，在查無可查的情況下，官府只能放手聽任買賣的發(fā)生，結(jié)果直接導(dǎo)致民間土地買賣禁令喪失約束力。

2. 民間抵觸禁令

唐王朝的民間土地買賣禁令可使農(nóng)民免受兼并之苦，本來是一項(xiàng)保護(hù)農(nóng)民利益的措施，然而民間卻往往甘冒違背律令的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行交易，甚至出賣自己的經(jīng)濟(jì)來源，似不合情理。從敦煌出土的土地買賣契約來看，農(nóng)民賣地的原因主要有兩種：一為貧困，二為不便[10]。

貧困是民間土地買賣契約所記錄的最重要的賣地原因，如：

洪潤?quán)l(xiāng)百姓安力子及男擖等，為緣闕少用度，遂將本戶口分地出賣與同鄉(xiāng)百姓令狐進(jìn)通。（S.3877V《天復(fù)九年（909）十月七日洪潤?quán)l(xiāng)百姓安力子賣地契》）

[赤心鄉(xiāng)百姓呂住盈及弟]阿鸞二人家內(nèi)欠少，債負(fù)深廣，無物填還，今與都頭令狐崇清斷作地價(jià)每畝壹拾貳碩。（S.1398《太平興國七年（982）二月廿日赤心鄉(xiāng)百姓呂住盈阿鸞兄弟賣地契》{1}）

唐代實(shí)行均田制，按人口分配土地，并依此收稅納賦。雖然均田制可使農(nóng)民普遍獲得土地，從而取得收入維持生活，但獲得土地只是讓農(nóng)民擁有勞動資料，并不代表其生活從此有保障。個(gè)人能力和技能的差異，遭遇突發(fā)事故等等因素都可能導(dǎo)致一部分農(nóng)民陷入貧困的境地。在有效社會救助體系尚未形成的時(shí)代，為渡過難關(guān)，最方便的辦法當(dāng)然是借貸和出賣財(cái)物。土地作為最有價(jià)值的財(cái)物，卻因買賣禁令的存在不能變現(xiàn)。而借貸不僅要支付高額利息，往往還需提供擔(dān)保，在“債負(fù)深廣，無物填還”（S.1398《呂住盈阿鸞兄弟賣地契》）的情況下，債務(wù)人的土地最終也會被債權(quán)人依約牽掣。雖然對于農(nóng)民來說失去土地即意味著失去經(jīng)濟(jì)來源，但當(dāng)生計(jì)都無法維持之時(shí)，出賣土地或許是唯一的出路。生存需求并非王朝律令可以壓制。

耕種不便是敦煌出土的民間土地買賣契約所記錄的另一種重要的賣地原因，如：

慈惠鄉(xiāng)陳都知為不穩(wěn)便，將前件空地出賣與莫高鄉(xiāng)百姓安力子。（P.2595《乾符二年（875）六月七日慈惠鄉(xiāng)陳都知賣地契》）

敦煌鄉(xiāng)百姓竇颯伏緣上件地水佃種施往來不便……敦煌鄉(xiāng)百姓吳盈順伏緣上件地水佃種往來施功不便，出賣與神沙鄉(xiāng)百姓琛義深。（P.3649V《顯德四年（957）敦煌鄉(xiāng)百姓竇颯呂盈順賣地契》

耕種不便實(shí)際上是由于農(nóng)民擁有的土地過于分散所導(dǎo)致的。按照均田制的設(shè)計(jì)，農(nóng)民由分配取得的土地，死后須歸還官府以供再次分配，“由于不斷地授田還田，土地被人為地分割成零星小塊，每家分得的土地分散在多處”[11]。另外，由于“田土有厚薄，為了達(dá)到均平的目的，分配的最好方式自然是按其地段，各家各戶各得一份”[2]77，這樣也會造成授田分散的結(jié)果。吐魯番所出65TAM42：54《唐西州高昌縣授田簿》記錄的正是這一授田情況，如史阿伯仁所授部田，在城南五里白地渠、城西五里神石渠、城東五里左部渠各若干[3]128，相隔甚遠(yuǎn)。

過于分散的土地給農(nóng)業(yè)經(jīng)營帶來了極大的不便{1}，必然使民間產(chǎn)生巨大的土地交易需求，這種需求也非土地買賣禁令可以輕易遏制。一旦王朝的律令與民間的正當(dāng)需求相互沖突，便不能得到民間的認(rèn)可與遵從，其約束力必然被消減，甚至完全喪失。即使官府采用一定的監(jiān)管措施，也難以阻止民間對抗律令的行為。

四 余 論

具有強(qiáng)制力的國家律令，尤其是涉及民事關(guān)系的律令，其約束力從表面上看似乎只來自于官府，但實(shí)際上往往受制于民間的需求。當(dāng)李唐王朝的民間土地買賣禁令與民間正當(dāng)需求相沖突時(shí)，其實(shí)際效力不免漸次消亡，最終形同虛設(shè)。唐代之后的各個(gè)王朝便不再設(shè)立民間土地買賣禁令，采取“田制不立”“不抑兼并”的土地政策的趙宋王朝[12]，從制度上認(rèn)同民間土地自由買賣，因此造就了“千年田換八百主”（辛棄疾《最高樓·吾擬乞歸》）、“貧富無定勢，田宅無定主，有錢則買，無錢則賣”（《袁氏世范》卷3）的局面。

當(dāng)然，宋代官府對土地買賣也并非完全放任，規(guī)定土地買賣必須訂立書面契約，并經(jīng)官府印押。這種被稱為紅契的契約，才是官方認(rèn)可的土地憑證，可在土地訴訟中作為所有權(quán)依據(jù)。紅契由官府統(tǒng)一印制，格式由官方制訂，類似于今天的“格式合同”，官府通過控制交易過程而獲取稅收。

稅收會增加土地交易成本，買賣雙方自行設(shè)立而不經(jīng)過官府印押的白契應(yīng)運(yùn)而生。雖然白契不能得到官方承認(rèn)，在土地訴訟中不能作為所有權(quán)憑證，但由于其能滿足民間低成本交易的需求，在封建時(shí)代一直以黑市的形式與紅契共存。白契與唐代民間土地買賣契約可謂異曲同工。

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