曲娣

（力諾集團(tuán)股份有限公司，濟(jì)南250000）

改革開放30年來建筑領(lǐng)域價(jià)值轉(zhuǎn)移路徑及發(fā)展趨勢

曲娣

（力諾集團(tuán)股份有限公司，濟(jì)南250000）

立足于改革開放和經(jīng)濟(jì)全球化的大背景，以建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和相關(guān)企業(yè)為研究對(duì)象，以價(jià)值理論為支撐，結(jié)合產(chǎn)業(yè)演變過程，采用縱向分析和橫向分析兩條主線對(duì)改革開放30年來建筑領(lǐng)域價(jià)值轉(zhuǎn)移過程進(jìn)行分析。建筑業(yè)價(jià)值鏈主要包括“投資－策劃－設(shè)計(jì)－招投標(biāo)－總包－施工－監(jiān)理－物業(yè)維護(hù)”幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，五方責(zé)任主體是價(jià)值鏈環(huán)節(jié)價(jià)值的主要分享者。橫向分析通過對(duì)價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)的規(guī)模性指標(biāo)和效益性指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)利潤在不同的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)之間不斷進(jìn)行轉(zhuǎn)移，并找出不同時(shí)期的主要價(jià)值分享者；縱向分析以時(shí)間為軸，結(jié)合國家政策及法規(guī)梳理了建筑領(lǐng)域五方責(zé)任主體的發(fā)展歷程，并重點(diǎn)解釋了房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)移變化過程。

改革開放；價(jià)值轉(zhuǎn)移；戰(zhàn)略聯(lián)盟

1 引言

波特[1]的企業(yè)價(jià)值鏈的核心思想是，只有那些能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)才是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是具有戰(zhàn)略意義的；找到了關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就找到了價(jià)值鏈。價(jià)值鏈在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中無處不在，建筑業(yè)企業(yè)之間以及企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)單元都存在價(jià)值鏈。建筑產(chǎn)品的價(jià)值始于設(shè)計(jì)階段，從價(jià)值產(chǎn)生的時(shí)間順序來看，以下幾個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成了建筑產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈：投資－策劃－設(shè)計(jì)－招投標(biāo)－總包－施工－監(jiān)理－物業(yè)維護(hù)。

1978年中共十一屆三中全會(huì)以后實(shí)施改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì),再到市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變的過程，建筑領(lǐng)域也經(jīng)歷了一系列制度變遷過程，招標(biāo)承包制、建設(shè)監(jiān)理制開始推廣,并推行施工合同范本，完善建設(shè)工程合同制度，1994年8月建設(shè)部提出了“項(xiàng)目管理”的概念,此后工程項(xiàng)目管理的理念在建設(shè)領(lǐng)域開始得到認(rèn)可并廣泛滲透。

2 建筑領(lǐng)域價(jià)值轉(zhuǎn)移路徑

2.1 建筑領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程

2.1.1 監(jiān)理制度

建設(shè)工程監(jiān)理制于1988年開始試點(diǎn)，5年以后逐步推行，1992年，《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步開展建設(shè)監(jiān)理工作的通知》要求各地區(qū)和有關(guān)部門全面實(shí)行監(jiān)理制。從1996年起,工程監(jiān)理制度在建筑領(lǐng)域開始全面推行。

2.1.2 招投標(biāo)制度

1983年,城鄉(xiāng)建設(shè)部在制定建筑業(yè)改革大綱時(shí)首次明確提出，建筑工程要實(shí)行投標(biāo)、議標(biāo)制,并頒發(fā)了《建筑安裝工程招標(biāo)投標(biāo)試行辦法》，推動(dòng)了全國的試點(diǎn)招投標(biāo)。1984年3月到5月,國務(wù)院多次召開會(huì)議,明確了改革的重點(diǎn)要放在3個(gè)方面,即建設(shè)資金有償使用、建設(shè)項(xiàng)目投資包干和工程建設(shè)實(shí)行招投標(biāo)承包制。1991年建設(shè)部與國家工商局聯(lián)合印發(fā)了《建筑市場管理規(guī)定》、1992年建設(shè)部頒發(fā)了《工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》、1998年頒布《中華人民共和國招投標(biāo)法》，至此，招投標(biāo)法律體系雛形基本形成。

2.1.3 施工合同范本的推行

1991年，國家建設(shè)部與工商行政管理局聯(lián)合頒發(fā)了《建設(shè)工程施工合同示范文本》，其對(duì)施工中所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)都做了明確的規(guī)定和詳細(xì)的說明,規(guī)范合同當(dāng)事人的行為,很好地解決了合同簽訂過程中長時(shí)間存在的種種難題,保障了招標(biāo)承包制和建設(shè)監(jiān)理制的順利執(zhí)行[2]。經(jīng)過幾年的工程實(shí)踐,根據(jù)國際、國內(nèi)建筑市場的變化,參照國際FIDIC合同文本，建設(shè)部于1999年、2013年相繼對(duì)其進(jìn)行修訂,并發(fā)布了新版《建設(shè)工程施工合同示范文本》。

結(jié)合以上分析可以得出，監(jiān)理制度、招投標(biāo)制度從無到有，并在試點(diǎn)工作中不斷完善，試點(diǎn)成熟以后全面推行。建筑市場初步形成了由業(yè)主、監(jiān)理和承建單位、勘察設(shè)計(jì)單位組成的五方主體結(jié)構(gòu)。該時(shí)期建筑業(yè)企業(yè)是建造過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是價(jià)值鏈的核心環(huán)節(jié)。

2.2 價(jià)值轉(zhuǎn)移路徑

1998年國務(wù)院發(fā)布住房商品化改革的文件，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，此后，中國住宅房地產(chǎn)市場開始正式開啟，開始了房地產(chǎn)業(yè)15年的市場化發(fā)展[3]。下面對(duì)1998年以后各方營業(yè)收入進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，找出價(jià)值鏈中主要的利潤分享者。由于數(shù)據(jù)來源問題，只分析2006—2012年相關(guān)數(shù)據(jù)。

表1 2006—2012年各類企業(yè)營業(yè)收入億元

表2 2006—2012年建筑業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)利潤率%

先看表1，縱向來看，2006～2012年，五方主體的營業(yè)收入都穩(wěn)步攀升，橫向來看，建筑業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入最高，房地產(chǎn)企業(yè)次之。但是由表2的產(chǎn)值利潤率對(duì)比可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率明顯高于建筑業(yè)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)取代建筑業(yè)企業(yè)成為產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)中最核心的利潤分享者，建筑業(yè)企業(yè)雖然利潤總額較大，但其粗放的發(fā)展模式導(dǎo)致其發(fā)展緩慢。由此說明，利潤從建筑產(chǎn)品的制造環(huán)節(jié)向銷售環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從整個(gè)價(jià)值鏈來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做鏈主,開發(fā)企業(yè)整合制造型企業(yè),開發(fā)企業(yè)在價(jià)值鏈中扮演重要角色,而身處生產(chǎn)環(huán)節(jié)的建筑業(yè)企業(yè)處于被決定的狀態(tài)。下面繼續(xù)分析房地產(chǎn)企從1998年到現(xiàn)在的價(jià)值轉(zhuǎn)移路徑。

2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)移路徑

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)移經(jīng)歷了地段房-學(xué)區(qū)房-社區(qū)物業(yè)（郊區(qū)房）-商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過程。

地段房：在房地產(chǎn)發(fā)展初期，交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善、商業(yè)氛圍濃重的好地段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤的首選條件。靠近城市中心繁華地區(qū)，建筑地段級(jí)差地租地租量相對(duì)較大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)與環(huán)境條件的高舒適度是繁華地段地租增加的重要因素[3]。

學(xué)區(qū)房：學(xué)區(qū)房由于其范圍內(nèi)有重點(diǎn)小學(xué)或者中學(xué)這種較高等級(jí)的教育資源，根據(jù)供需決定價(jià)格理論，學(xué)區(qū)房的價(jià)高已經(jīng)成為一種必然，隨著時(shí)間的推移，學(xué)區(qū)房與普通商品房的價(jià)格差距還會(huì)越拉越大。

社區(qū)物業(yè)：隨著市中心成熟地段的不斷開發(fā)，市區(qū)可開發(fā)土地越來越少，且繁華地段土地成本攀升較快，許多住宅項(xiàng)目向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，郊區(qū)板塊異軍突起，不再有成熟商圈依靠，自住性需求使專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)越來越成為盤活郊區(qū)樓盤的靈魂。

商業(yè)地產(chǎn)：從2005年至2013年這8年間，商業(yè)地產(chǎn)投資完成額年均增長23.1%，一直保持著高速發(fā)展的狀態(tài)。隨著國家土地管理政策的變化,純住宅用地的供應(yīng)繼續(xù)減少，業(yè)務(wù)難以持續(xù)發(fā)展。住宅項(xiàng)目競爭激烈,而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性、長期性和穩(wěn)定性造成開發(fā)商向相對(duì)競爭較弱的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本比住宅高出60%～80%,但銷售價(jià)格卻是住宅的2～3倍[4]。

房地產(chǎn)企業(yè)利潤由地段房—學(xué)區(qū)房—社區(qū)物業(yè)（郊區(qū)房）—商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過程，可以用環(huán)境價(jià)值理論來解釋，利潤從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)向外圍環(huán)節(jié)。環(huán)境價(jià)值論的基本內(nèi)涵就是“產(chǎn)品本身利潤已經(jīng)很低了,環(huán)境帶來價(jià)值,產(chǎn)品所處的環(huán)境可以帶來極高的利潤”,對(duì)產(chǎn)品來講,所處的環(huán)境不同,其本身所具有的價(jià)值就完全不一樣[6]。環(huán)境因素已經(jīng)與產(chǎn)品內(nèi)化成了一個(gè)整體,具有了稀缺性和可交易性。此時(shí),企業(yè)為了獲得利潤,往往將產(chǎn)品和環(huán)境進(jìn)行“捆綁”銷售,環(huán)境的現(xiàn)狀有了改善，產(chǎn)品質(zhì)量隨之提高，產(chǎn)品的環(huán)境成為決定商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值的主要因素，商品經(jīng)濟(jì)—服務(wù)經(jīng)濟(jì)—體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)引發(fā)的消費(fèi)變化帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與革新。

2.2.2 建筑業(yè)企業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)移路徑

建筑業(yè)企業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)移路徑為：施工總承包—工程總承包—PPP、BOT等新型承發(fā)包模式，整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游業(yè)務(wù)—打造具有設(shè)計(jì)、融資、銷售能力的企業(yè)，企業(yè)能力無邊界—戰(zhàn)略聯(lián)盟、建立合作伙伴關(guān)系。2005年，《關(guān)于加快建筑業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》提出以工藝為主導(dǎo)的專業(yè)工程、大型公共建筑和基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，要大力推行工程總承包建設(shè)方式。鼓勵(lì)具有勘察、設(shè)計(jì)、施工總承包等資質(zhì)的企業(yè)，在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。

戰(zhàn)略聯(lián)盟。過去企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)邊界擴(kuò)張的時(shí)候，往往采用兼并、收購等方式，這種方式的企業(yè)邊界擴(kuò)張往往需要企業(yè)有雄厚的資金實(shí)力，并且操作起來也有很多障礙?，F(xiàn)在企業(yè)可以在擁有所有權(quán)的前提下進(jìn)行擴(kuò)張，只通過共享雙方所有或者部分資產(chǎn)的使用權(quán)來完成，利用聯(lián)盟的方式拓展自己的業(yè)務(wù)范圍，保持自己的獨(dú)立地位和主體身份，同時(shí)“走出去”，共同分享資源[7]。

3 建筑領(lǐng)域價(jià)值轉(zhuǎn)移趨勢

房企仍然是價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的利潤核心，由依靠土地升值空間盈利轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽績?yōu)質(zhì)、個(gè)性化產(chǎn)品增值盈利；部分資金實(shí)力雄厚的建筑業(yè)企業(yè)整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游環(huán)節(jié)，同時(shí)具備融資設(shè)計(jì)能力、總承包管理能力、物業(yè)管理能力，實(shí)行縱向一體化經(jīng)營；監(jiān)理企業(yè)分化為兩個(gè)陣營，一方是代表業(yè)主的利益進(jìn)行專業(yè)項(xiàng)目管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，最大化業(yè)主的投資效益，另一方由政府購買監(jiān)理公司的專業(yè)服務(wù)，作為現(xiàn)行政府質(zhì)量管理職能的延伸，進(jìn)行質(zhì)量抽查監(jiān)督和竣工驗(yàn)收工作；淡化企業(yè)資質(zhì)、強(qiáng)化個(gè)人執(zhí)業(yè)資格制度，推進(jìn)企業(yè)資質(zhì)與個(gè)人執(zhí)業(yè)資格制度并軌。

房企盈利手段的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式將會(huì)從依靠土地升值空間盈利轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽慨a(chǎn)品盈利，促使企業(yè)設(shè)計(jì)出更好更豐富更具個(gè)性化的產(chǎn)品，以吸引消費(fèi)者獲得利潤8。一方面加快誠信體系的立法建設(shè)，以法律形式明確不誠信行為需要承擔(dān)的法律責(zé)任，并給予嚴(yán)厲懲罰；另一方面加快誠信信息庫的建設(shè)與使用，將誠信體系與市場監(jiān)管緊密結(jié)合，建立行業(yè)執(zhí)業(yè)資格制度，實(shí)行執(zhí)業(yè)人員信息終身追蹤制，解決執(zhí)業(yè)資格掛靠問題。

【1】王昊亮.中國建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)組織演變研究[D].北京：清華大學(xué),2004.

【2】張瑞麟.中國建設(shè)工程施工合同的發(fā)展軌跡與前景預(yù)測[D].西安：西安建筑科技大學(xué),2009.

【3】李培.中國住房制度改革的政策評(píng)析[J].中國市場,2013 (22):15-120.

【4】江堅(jiān).基于學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀淺談教育地產(chǎn)的發(fā)展[J].創(chuàng)新,2010 (2):60-63.

【5】楊慧.2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及政策建議[J].中國市場,2012(22):15-18.

【6】李海艦,原磊.基于價(jià)值鏈層面的利潤轉(zhuǎn)移研究[J].中國工業(yè)經(jīng)濟(jì),2005(6):81-89.

【7】李海艦,原磊.論無邊界企業(yè)[J].中國工業(yè)經(jīng)濟(jì),2005(4):94-102.

【8】林虹.調(diào)控背景下的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢[J].商場現(xiàn)代化, 2012,4(14):75.

The Value M igration Path and Trends about Construction Sector in Three Decades

QU Di
(LinuoGroupCo.Ltd.,Jinan 250000，China)

Basedon the reform andopeningupandeconomicglobalization,theconstruction industrialstructureand related companiesas thestudyobject,the theoryofvalueasthesupport,combinedwith industryevolution,usinga longitudinalanalysisandhorizontalanalysisof the two main lines in three decades of reform and opening Value M igration process of the construction sector analysis.Construction value chain includs“Investment-Planning-Design-Bid-EPC-Subcontracting(Construction)-(Supervision)-PropertyMaintenance”several keyareas,the fiveresponsiblepartiesarethemainvalueofthevaluechainsharer.

reform andopeningup;valuem igration;strategicalliance

TU712

A

1007-9467（2016）08-0177-03

10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.08.051

2016-03-23

曲娣（1979～），女，山東淄博人，工程師，從事工程項(xiàng)目管理研究，（電子信箱）1320812704@qq.com。